北京市区段地价查估研究.docx

1、北 京 市 区 段 地 价 查 估 研 究主 编 : 薛 洪 江副 主 编 : 柴 强 刘 洪 玉 清 华 大 学 出 版 社( 京 ) 新 登 字 158 号内 容 简 介本书 是 北 京 市 对 八 个 城 近 郊 区范 围 内 国 有 土 地 之 地 价 进 行全 面 查 估 的 成 果 。 其 查 估 所 得 的 地 价 数据 , 已 作 为确 定 北 京 市 出 让 城 镇 国 有 土地 使 用 权 基 准 地 价 的 依 据 。 该 研 究 成 果, 还 可 以 为 以 土 地 使 用 权 进 行 抵押 贷 款、 调 整 土 地 使用 费 征 收 标 准 、 划 拨 土 地 使 用

2、 权 补 交 地 价款 、 征 收 土地 增 值 税 等 服 务 。 本 书 提 供 的 北 京 市 城 近 郊 区 土 地 价 格 信 息 , 对 进 一 步 研 究 北 京 市 地 价 问 题 、 指 导 城 市 旧 城 改 造 和 房 地 产 开 发 等 , 都 具 有 实际 参 考 价 值 。 书 中 提 供 的 地 价 查 估 方 法 , 在 全 国 各 城 市 均 具 有 很 强 的 操 作 性 和 参 考 价 值 。图 书 在 版 编 目 ( CI P) 数 据北 京 市 区 段 地 价 查 估 研 究 / 薛 洪 江 等 编 著 . 北 京 : 清 华 大 学 出 版 社 ,

3、1995 I SBN 7-302-01874-X . 北 . 薛 . 北 京 -地 价 -土 地 评 价 -研 究 . F299. 271中 国 版 本 图 书 馆 CIP 数 据 核 字 ( 95) 第 07819 号出 版 者 : 清 华 大 学 出 版 社 ( 北 京 清 华 大 学 校 内 , 邮 编 100084)印 刷 者 : 北 京 通 县 人 民 文 学 印 刷 厂发 行 者 : 新 华 书 店 总 店 北 京 科 技 发 行 所开 本 : 787 1092 1/ 16 印 张 : 13. 75 字 数 : 344 千 字版 次 : 1995 年 10 月 第 1 版 1995

4、 年 10 月 第 1 次 印 刷书 号 : ISBN 7-302-01874-X/ T U 105印 数 : 00013050定 价 : 48. 00 元主 编 薛 洪 江副 主 编 柴 强 刘 洪 玉编 委 ( 按 姓 氏 笔 画 为 序 ) 北 京 市 区 段 地 价 查 估 研 究 编 辑 委 员 会刘 洪 玉 石 小 抗 史 贤 英 孙 仁 先张 柴 京 强 张 万 恒 龚 卓 琪 陆 克 华 薛 洪 江高 向 军 北 京 市 区 段 地 价 查 估 课 题 组课 题 负 责 人 技 术 方 案 组薛 洪 江 北 京 市 房 地 产 管 理 局组 长 柴 强 国 家 建 设 部副 组

5、 长 刘 洪 玉 清 华 大 学组 员 ( 按 姓 氏 笔 画 为 序 )石 小 抗 孙 仁 先 中 国 社 会 科 学 院中 国 建 筑 技 术 发 展 研 究 中 心张 京 陆 克 华 国 务 院 住 房 制 度 改 革 领 导 小 组 办 公 室国 家 建 设 部工 作 协 调 组高 向 军 国 家 土 地 管 理 局组 长 副 组 长 史 贤 英 张 万 恒 北 京 市 房 地 产 管 理 局北 京 市 物 价 局组 员 ( 按 姓 氏 笔 画 为 序 )王 琪 北 京 市 财 政 局 王 颖 菲 北 京 市 税 务 局 刘 德 明 北 京 市 土 地 管 理 局白 宝 平 北 京 市

6、 城 市 规 划 管 理 局 田 春 润 北 京 市 计 划 委 员 会 许 宝 刚 北 京 市 国 有 资 产 管 理 局 闫 宝 森 北 京 市 财 政 局张 岩 北 京 市 物 价 局张 继 红 北 京 市 国 有 资 产 管 理 局 林 雪 梅 北 京 市 市 政 管 理 委 员 会 唐 红 冶 北 京 市 计 划 委 员 会 龚 卓 琪 北 京 市 房 地 产 管 理 局 序土 地 使 用 制 度 改 革 , 使 土 地 使 用 权 进 入 了 流 通 领 域 , 近 年 来 土 地 使 用 权 出 让 、 转 让 、 租 赁 、 抵 押 、 作 价 入 股 等 多 种 形 式 的

7、经 济 活 动 在 北 京 市 逐 渐 开 展 起 来 。 为 了 适 应 当 前 房 地 产 业 发 展 和 对 外 招 商 引 资 的 需 要 , 准 确 、 全 面 地 掌 握 北 京 市 城 镇 地 区 土 地 使 用 权 价 格 状 况 , 及 时 建 立 科 学 的 土 地 价 格 体 系 , 经 北 京 市 人 民 政 府 批 准 , 自 1992 年 9 月 开 始 , 我 们 用 了 两 个 月 的 时 间 , 对 北 京 市 八 个 城 近 郊 区 的 现 状 地 价 进 行 了 调 查 评 估 。为 了 搞 好 这 次 地 价 调 查 评 估 工 作 , 组 成 了 全

8、市 区 段 地 价 查 估 办 公 室 , 下 设 工 作 协 调 组 和 技 术 方 案 组 。 工 作 协 调 组 由 市 房 地 产 局 、 土 地 局 、 物 价 局 、 规 划 局 、 国 有 资 产 局 、 财 政 局 、 税 务 局 、 计 委 、 市 政 管 委 等 单 位 的 15 人 组 成 ; 技 术 方 案 组 由 聘 请 的 建 设 部 、 清 华 大 学 、 中 国 社 会 科学 院 、 国 家 土 地 局 、 国 务 院 房 改 办 等 单 位 的 7 位 专 家 组 成 。 各 区 以 主 管 区 长 挂 帅 也 分 别 成 立了地 价 查 估 办 公 室 。

9、这 次 地 价 查 估 工 作 共 组 成 了 121 个 调 查 小 组 , 有 633 位 专 门 人 员 参 加 了调 查 , 填 写 了 7313 张 调 查 评 估 表 格 , 共 调 查 评 估 了 全 市 城 近 郊 区 224 个 商 业 路 线 区 段 和 95个 住 宅 片 区 段 的 平 均 现 状 地 价 。北 京 是 首 都 , 又 是 特 大 城 市 , 近 年 来 城 市 建 设 发 展 变 化 较 快 , 区 与 区 之 间 、 街 道 与 街 道 之 间 、 住 宅 片 与 住 宅 片 之 间 的 现 状 差 异 很 大 , 加 上 房 地 产 市 场 刚 刚

10、 起 步 , 远 没 有 公 开 的 、 真 实 的 房 地 产 “市 价 ”作 依 据 , 因 此 进 行 地 价 评 估 的 难 度 相 当 大 。 根 据 这 个 特 点 , 我 们 制 定 了 一 套 既 科 学 又 可 行 的 技 术 方 案 和 具 体 实 施 步 骤 , 最 终 评 估 出 来 的 结 果 , 基 本 符 合 实 际 。这 次 地 价 查 估 的 主 要 做 法 : 一 是 对 全 市 八 个 城 近 郊 区 划 分 地 价 区 段 ; 二 是 抽 查 评 估 各 区 段 中 若 干 宗 地 的 地 价 ; 三 是 计 算 各 区 段 中 若 干 宗 地 的 平

11、均 地 价 ; 四 是 对 各 区 段 的 地 价 计 算 结 果 作 适 当 的 调 整 与 修 正 。 其 中 , 最 关 键 的 是 抽 查 评 估 各 区 段 中 若 干 宗 地 的 地 价 。 由 于 市 场 上公 开 的 地 价 很 少 存 在 , 都 是 隐 含 在 各 种 各 样 的 经 济 活 动 之 中 , 所 以 我 们 主 要 是 从 调 查 获 取 的 这 些 经 济 活 动 中 的 真 实 数 据 入 手 , 采 用 收 益 还 原 法 、 假 设 开 发 法 等 估 价 方 法 以 及 对 它 们 的 综 合 运 用 把 土 地 的 价 值 分 离 出 来 。 我

12、 们 主 要 通 过 如 下 八 种 途 径 来 找 出 地 价 , 即 房 屋 买 卖 , 房 屋 租 赁 , 商 业 柜 台 出 租 , 房 地 入 股 , 以 地 换 房 , 住 宅 小 区 开 发 , 商 业 经 营 , 写 字 楼 、 高 级 公 寓 、 酒 店 经 营 等 。 对 于 上 述 八 种 不 同 的 经 营 行 为 , 具 体 设 计 了 八 种 地 价 调 查 评 估 表 格 , 再 由 各 区 调 查 人 员 根 据 调 查 结 果 填 写 这 八 种 表 格 , 便 可 算 出 每 一 抽 查 宗 地 的 地 价 。调 查 阶 段 的 具 体 实 施 步 骤 是

13、: 组 织 动 员 , 成 立 调 查 小 组 , 调 查 人 员 培 训 , 实 地 调 查 填 表 ,对 表 格 进 行 复 核 、 抽 查 、 验 收 和 整 理 汇 总 , 数 据 输 入 计 算 机 , 编 程 计 算 。 此 次 地 价 查 估 所 得 的 地 价 数 据 为 土 地 在 当 前 用 途 、 当 前 利 用 状 况 下 的 平 均 现 状 价 , 包 括土 地 使 用 权 出 让 金 和 城 市 基 础 设 施 配 套 建 设 费 两 部 分 。 其 用 途 大 体 可 分 为 以 下 几 个 方 面 : 1. 可 作 为 确 定 土 地 使 用 权 出 让 底 价

14、 的 依 据 。 利 用 查 估 的 现 状 地 价 , 考 虑 未 来 发 展 容 积率 等 的 调 整 , 即 可 作 为 毛 地 的 土 地 使 用 权 出 让 价 格 , 再 加 上 拆 迁 安 置 补 偿 费 用 , 即 可 作 为 熟地 的 土 地 使 用 权 出 让 价 格 。2. 可 为 调 整 土 地 使 用 费 收 费 标 准 服 务 。 如 果 考 虑 将 城 镇 土 地 全 部 纳 入 有 偿 使 用 的 轨 道 , 可 将 查 估 的 现 状 地 价 乘 以 还 原 利 率 , 即 得 到 现 状 使 用 条 件 下 收 取 土 地 使 用 费 的 标 准 。3. 可

15、 为 划 拨 土 地 使 用 权 补 交 地 价 款 服 务 。 若 转 让 、 出 租 、 抵 押 划 拨 土 地 使 用 权 , 如 以 房 地 产 入 股 等 , 则 可 将 查 估 的 现 状 地 价 作 为 基 数 , 加 适 当 修 正 , 即 确 定 为 土 地 使 用 者 应 向 政 府补 交 的 地 价 款 。4. 可 为 土 地 使 用 权 抵 押 贷 款 提 供 价 值 依 据 。 土 地 使 用 者 在 向 银 行 申 请 抵 押 贷 款 时 , 可 将 查 估 的 现 状 地 价 作 为 基 数 , 加 以 适 当 修 正 , 即 可 确 定 为 土 地 使 用 权

16、的 抵 押 价 值 。5. 可 作 为 收 取 土 地 增 值 费 ( 税 ) 的 依 据 。 以 查 估 的 现 状 价 为 基 础 , 在 未 来 的 土 地 交 易 中 , 将 交 易 价 与 查 估 的 现 状 价 ( 具 体 到 某 宗 地 时 应 作 适 当 调 整 ) 之 差 , 作 为 收 取 土 地 增 值 费 ( 税 ) 的 依 据 。6. 可 为 市 政 府 从 宏 观 上 控 制 地 价 , 平 衡 各 区 之 间 的 地 价 及 掌 握 地 价 变 动 情 况 提 供 一 个 基 础 。这 次 区 段 地 价 查 估 , 在 各 方 面 有 关 人 员 的 共 同 努

17、 力 下 , 取 得 了 圆 满 成 功 。 查 估 过 程 中 采 用 的 技 术 路 线 是 正 确 的 ; 样 本 点 的 种 类 、 数 量 、 分 布 是 合 理 的 , 质 量 是 较 高 的 ; 各 种 数 据 筛 选 后 输 入 计 算 机 处 理 , 求 取 的 数 据 结 果 是 科 学 的 ; 调 查 过 程 中 所 采 用 的 工 作 程 序 是 严 谨 的 , 最 终 求 得 的 各 种 数 据 结 果 是 可 靠 的 。 这 次 地 价 调 查 评 估 的 结 果 , 对 北 京 市 开 展 土 地 有 偿 使 用 和 房 地 产 开 发 有 重 要 的 应 用 价

18、 值 和 参 考 价 值 。 由 于 时 间 紧 、 工 作 量 大 , 难 免 存 在 不 足 和 误 差 , 恳请 行 家 指 正 , 使 其 更 加 完 善 和 反 映 实 际 。在 调 查 过 程 中 , 得 到 了 市 规 划 局 综 合 处 , 市 物 价 局 收 费 处 , 市 房 地 产 管 理 局 地 政 处 、 市 场 处 、 产 权 产 籍 处 、 房 管 处 等 有 关 部 门 提 供 的 资 料 和 支 持 , 在 此 表 示 谢 意 。1993 年 5 月 目 录图 录 表 录 关 键 名 词 解 释 第 一 章 绪 论 1一 、 开 展 区 段 地 价 查 估 的

19、 必 要 性 1二 、 北 京 市 概 况 1三 、 北 京 市 区 段 地 价 查 估 的 范 围 6四 、 北 京 市 区 段 地 价 查 估 的 总 过 程 8第 二 章 区 段 地 价 查 估 的 技 术 路 线 与 工 作 程 序 9一 、 台 湾 地 区 及 日 本 等 的 地 价 公 告 制 度 与 做 法 9二 、 我 国 城 市 地 价 评 估 工 作 的 进 展 12三 、 城 市 地 价 评 估 方 法 的 归 纳 与 评 析 13四 、 北 京 市 区 段 地 价 查 估 的 方 法 与 技 术 路 线 15五 、 北 京 市 区 段 地 价 查 估 的 工 作 程 序

20、 16第 三 章 区 段 地 价 查 估 所 依 据 的 理 论 17一 、 房 地 产 价 格 的 成 因 17二 、 房 地 产 估 价 的 基 本 原 则 17三 、 房 地 产 估 价 的 主 要 方 法 18第 四 章 地 价 区 段 划 分 及 调 查 样 本 分 布 21一 、 地 价 区 段 划 分 21二 、 调 查 样 本 数 量 及 分 布 26三 、 区 段 划 分 及 样 本 分 布 的 程 序 与 结 果 28第 五 章 宗 地 地 价 测 算 公 式 及 表 格 设 计 51一 、 北 京 市 房 地 产 市 场 状 况 51二 、 隐 形 地 产 市 场 类 型

21、 及 地 价 查 估 途 径 52三 、 地 价 测 算 的 方 法 54四 、 针 对 不 同 隐 形 市 场 类 型 的 地 价 计 算 公 式 56五 、 地 价 查 估 表 格 的 设 计 58第 六 章 地 价 查 估 表 格 的 使 用 及 有 关 参 数 的 确 定 67一 、 地 价 查 估 表 格 的 使 用 67二 、 有 关 技 术 参 数 的 确 定 69第 七 章 样 本 调 查 83一 、 地 价 查 估 调 查 人 员 的 培 训 83 二 、 样 本 的 调 查 、 抽 查 与 复 核 86第 八 章 区 段 地 价 的 计 算 89一 、 处 理 调 查 样

22、本 的 计 算 机 软 件 的 编 制 89二 、 计 算 机 分 析 汇 总 的 结 果 92三 、 商 业 路 线 区 段 、 住 宅 片 区 段 调 整 及 等 级 确 定 94四 、 有 关 区 段 地 价 计 算 的 说 明 123第 九 章 区 段 地 价 查 估 成 果 应 用 建 议 125一 、 区 段 地 价 查 估 成 果 说 明 125二 、 区 段 地 价 可 应 用 的 主 要 方 面 126三 、 区 段 地 价 应 用 中 的 关 键 技 术 127四 、 关 于 制 定 外 商 投 资 企 业 土 地 使 用 费 标 准 的 根 据 及 说 明 137附 录

23、139附 录 一 、 北 京 市 十 七 片 开 发 区 地 价 测 算 140附 录 二 、 北 京 市 出 让 国 有 土 地 使 用 权 基 准 地 价 144附 录 三 、 宗 地 价 格 评 估 的 原 理 与 方 法 154附 录 四 、 宗 地 价 格 评 估 实 例 157附 录 五 、 北 京 市 1993 年 1 月 1994 年 7 月 出 让 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 部 分成 交 价 格 168附 录 六 、 北 京 市 房 地 产 开 发 经 营 中 的 主 要 税 费 171附 录 七 、 北 京 城 市 总 体 规 划 ( 1991 年 至 2010

24、年 ) 178附 录 八 、 北 京 市 实 施 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 办 法 200附 录 九 、 北 京 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 204后 记 208 图 录图 1-1 北 京 市 在 中 国 的 位 置 2图 1-2 北 京 市 行 政 区 划 图 4图 1-3 北 京 市 区 段 地 价 查 估 范 围 及 市 区 干 道 路 网 7图 1-4 北 京 市 区 段 地 价 查 估 总 过 程 框 图 8图 2-1 级 差 收 益 测 算 法 评 估 基 准 地 价 框 图 13图 2-2 市

25、场 地 价 调 查 法 评 估 基 准 地 价 框 图 14图 2-3 北 京 市 区 段 地 价 查 估 技 术 路 线 框 图 15图 4-1 东 城 区 东 四 十 条 商 业 路 线 区 段 样 本 抽 查 示 意 图 26图 4-2 区 段 划 分 及 样 本 分 布 程 序 框 图 28图 6-1 收 益 率 与 投 资 风 险 的 关 系 示 意 图 73图 6-2 还 原 利 率 的 搜 索 方 法 示 意 图 75图 7-1 样 本 调 查 表 质 量 检 验 程 序 框 图 88图 8-1 地 价 测 算 计 算 机 软 件 结 构 图 89图 8-2 北 京 市 各 城

26、近 郊 区 商 业 路 线 区 段 地 价 查 估 结 果 比 较 图 93图 8-3 北 京 市 各 城 近 郊 区 住 宅 片 区 段 地 价 查 估 结 果 比 较 图 93图 9-1 区 段 地 价 查 估 成 果 说 明 示 意 图 125图 9-2 房 地 单 价 、 建 筑 物 单 价 与 楼 层 的 关 系 示 意 图 128图 9-3 深 度 指 数 修 正 原 理 示 意 图 135图 附 5-1 北 京 市 城 近 郊 区 部 分 出 让 地 块 单 位 毛 地 地 面 价 比 较 170图 附 5-2 北 京 市 城 近 郊 区 部 分 出 让 地 块 单 位 楼 面

27、毛 地 价 比 较 170 表 录表 1-1 北 京 市 各 区 县 土 地 面 积 3表 4-1 北 京 市 高 级 饭 店 、 写 字 楼 个 案 地 价 查 估 分 布 表 23表 4-2 北 京 市 地 价 查 估 区 段 划 分 及 样 本 分 布 总 表 27表 4-3 北 京 市 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 30表 4-3-1 东 城 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 30表 4-3-2 西 城 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 32表 4-3-3 崇 文 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 35表 4-3-

28、4 宣 武 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 39表 4-3-5 朝 阳 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 42表 4-3-6 海 淀 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 44表 4-3-7 丰 台 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 46表 4-3-8 石 景 山 区 区 段 划 分 及 样 本 分 布 一 览 表 48表 5-1 北 京 市 外 商 投 资 企 业 土 地 使 用 费 标 准 51表 5-2 房 屋 买 卖 实 例 地 价 查 估 表 59表 5-3 房 屋 租 赁 实 例 地 价 查 估 表 60表 5-

29、4 柜 台 出 租 实 例 地 价 查 估 表 61表 5-5 房 地 入 股 实 例 地 价 查 估 表 62表 5-6 以 地 换 房 实 例 地 价 查 估 表 63表 5-7 住 宅 小 区 开 发 实 例 地 价 查 估 表 64表 5-8 商 业 经 营 实 例 地 价 查 估 表 65表 5-9 写 字 楼 、 高 级 公 寓 、 酒 店 经 营 实 例 地 价 查 估 表 66表 6-1 产 生 定 额 纯 收 益 的 土 地 在 不 同 还 原 利 率 下 的 地 价 70表 6-2 选 择 的 6 个 比 较 实 例 及 其 相 关 资 料 确 定 还 原 利 率 74表

30、6-3 不 同 风 险 下 的 还 原 利 率 75表 6-4 还 原 利 率 与 收 益 率 及 租 金 增 长 指 数 的 关 系 77表 6-5 北 京 市 按 用 途 、 结 构 分 的 房 屋 重 置 价 ( 含 开 发 ) 78表 6-6 北 京 市 工 商 企 业 单 位 用 房 租 金 标 准 79表 6-7 北 京 市 调 节 因 素 地 段 等 级 差 价 80表 6-8 工 商 企 业 租 金 核 算 表 80表 6-9 楼 层 调 整 系 数 表 81表 7-1 区 段 地 价 查 估 调 查 表 使 用 情 况 统 计 87表 7-2 区 段 地 价 查 估 调 查

31、工 作 汇 总 表 87表 8-1 区 段 地 价 查 估 结 果 汇 总 表 90 表 8-2 各 区 区 段 地 价 平 均 值 90表 8-3 北 京 市 商 业 路 线 区 段 地 价 查 估 结 果 汇 总 表 94表 8-4 北 京 市 住 宅 片 区 段 地 价 查 估 结 果 汇 总 表 105表 8-5 西 单 北 大 街 区 段 地 价 查 估 结 果 表 113表 8-6 西 四 南 大 街 区 段 地 价 查 估 结 果 表 115表 8-7 广 安 门 内 大 街 区 段 地 价 查 估 结 果 表 118表 8-8 丰 台 某 住 宅 片 区 段 地 价 查 估 结

32、 果 表 122表 8-9 北 京 市 商 业 路 线 区 段 等 级 及 分 布 表 123表 8-10 北 京 市 住 宅 片 区 段 等 级 及 分 布 表 123表 9-1 容 积 率 修 正 系 数 表 129表 9-2 不 同 用 途 的 价 格 关 系 表 130表 9-3 土 地 使 用 年 限 修 正 系 数 表 131表 9-4 北 京 市 商 业 路 线 区 段 深 度 修 正 系 数 表 136表 9-5 北 京 市 外 商 投 资 企 业 土 地 使 用 费 标 准 ( 讨 论 稿 ) 137表 附 1-1 北 京 市 郊 区 县 开 发 区 地 价 构 成 计 算

33、表 142表 附 2-1 北 京 市 出 让 国 有 土 地 使 用 权 基 准 地 价 表 ( 一 ) 145表 附 2-2 北 京 市 出 让 国 有 土 地 使 用 权 基 准 地 价 表 ( 二 ) 146表 附 2-3 北 京 市 基 准 地 价 的 容 积 率 修 正 系 数 表 147表 附 2-4 北 京 市 用 地 分 类 表 149表 附 4-1 房 地 产 估 价 相 关 结 论 表 159表 附 4-2 北 京 泛 太 科 技 大 厦 技 术 指 标 161表 附 4-3 市 场 比 较 法 估 算 地 价 165表 附 4-4 166表 附 5-1 1993 年 北

34、京 市 出 让 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 部 分 成 交 价 格 ( 毛 地 地 价 ) 168表 附 5-2 1994 年 北 京 市 出 让 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 部 分 成 交 价 格 ( 毛 地 地 价 ) 169 关 键 名 词 解 释1. 地 价 ( L and V alue) 全 称 土 地 价 格 , 指 以 货 币 表 示 的 土 地 的 价 值 。 通 常 价 值 可 分 为 使 用 价 值 和 交 换 价 值 两 种 , 地 价 则 是 土 地 的 交 换 价 值 的 具 体 表 现 。 地 价 形 成 的 原 因 , 是 由 土 地 的 效 用

35、、 土 地 的 相 对 稀 缺 性 及 对 土 地 的 有 效 需 求 三 者 相 互 作 用 的 结 果 。2. 地 价 区 段 ( L and V alue Distr ict ) 是 将 用 途 相 似 、 地 段 相 连 、 地 价 相 近 的 土 地 加 以 圈 围 而 成 的 区 域 。 城 市 土 地 通 常 划 分 为 三 类 地 价 区 段 , 即 商 业 路 线 区 段 、 住 宅 片 区 段 和 工 业 片 区 段 。 商 业 路 线 区 段 视 繁 华 程 度 , 通 常 又 分 为 繁 华 商 业 路 线 区 段 和 一 般 商 业 路 线 区 段 。3. 区 段 地

36、 价 ( Distr ict V alue) 是 某 特 定 地 价 区 段 的 单 价 , 它 代 表 或 反 映 着 该 地 价 区 段 内 土 地 地 价 的 正 常 的 和 总 的 水 平 。 区 段 地 价 的 形 成 是 要 先 划 分 地 价 区 段 , 然 后 抽 查 评 估 区 段 内 数 宗 具 有 代 表 性 的 土 地 的 单 价 , 再 求 其 算 术 平 均 数 或 中 位 数 或 众 数 , 并 可 作 适 当 调 整 后 即 是 。4. 地 价 查 估 ( Land Valu e Appr aisal) 是 对 地 价 的 调 查 估 计 , 通 常 由 查 估

37、 人 员 调 查收 集 查 估 对 象 土 地 的 相 关 经 营 收 益 资 料 、 市 场 交 易 资 料 或 开 发 费 用 资 料 等 , 运 用 适 当 的 估 价 方 法 , 正 确 地 指 出 查 估 对 象 土 地 在 合 理 市 场 下 可 能 形 成 的 正 常 市 场 价 值 。5. 区 段 地 价 查 估 ( Distr ict V alue Appr aisal) 是 对 区 段 地 价 的 调 查 估 计 。 区 段 地 价 查 估 的 全 过 程 大 致 如 下 : ( 1) 确 定 查 估 区 域 范 围 ; ( 2) 划 分 地 价 区 段 ; ( 3) 抽

38、查 评 估 宗 地 地 价 ; ( 4) 计 算 区 段 地 价 ; ( 5) 整 理 查 估 成 果 ; ( 6) 提 出 区 段 地 价 应 用 建 议 与 技 术 ; ( 7) 区 段 地 价 实 际应 用 。6. 宗 地 ( Par cel Land) 土 地 在 本 质 上 是 地 球 的 表 面 , 为 连 绵 无 限 之 物 , 无 所 谓 范 围 , 需 要 由 法 律 或 习 惯 加 以 区 划 才 能 成 为 一 块 块 独 立 的 物 体 , 这 一 块 块 的 土 地 即 为 宗 地 , 它 是 由 “位 置 ”所 固 定 的 个 别 “面 积 ”。 所 谓 宗 地 地

39、 价 , 就 是 一 宗 ( 或 称 一 块 、 一 幅 、 一 笔 ) 土 地 的 价 格 。 绪 论一 、 开 展 区 段 地 价 查 估 的 必 要 性第 一 章土 地 作 为 重 要 的 生 产 要 素 和 生 活 资 料 进 入 市 场 与 其 他 生 产 要 素 一 起 优 化 组 合 , 实 现 资源 的 有 效 配 置 , 是 培 育 和 完 善 我 国 社 会 主 义 市 场 经 济 体 系 的 一 个 重 要 内 容 。 随 着 土 地 有 偿 使 用 和 土 地 使 用 权 出 让 转 让 、 房 屋 商 品 化 以 及 住 房 制 度 改 革 等 各 项 改 革 的 深

40、 入 进 行 , 我 国 的 房 地 产 业 迅 速 发 展 , 房 地 产 市 场 逐 步 发 育 , 土 地 的 价 格 越 来 越 成 为 经 济 生 活 中 的 一 大 焦 点 和 房 地 产 市 场 中 的 核 心 问 题 。从 微 观 上 看 , 地 价 、 地 租 或 土 地 使 用 税 费 的 高 低 , 直 接 影 响 到 企 业 的 投 资 决 策 和 盈 利 水平 , 关 系 到 用 地 者 的 利 益 ; 从 宏 观 上 看 , 某 一 城 市 或 地 区 的 地 价 水 平 不 仅 反 映 出 了 该 城 市 或地 区 的 经 济 发 展 程 度 , 而 且 直 接

41、影 响 到 该 城 市 或 地 区 在 区 域 经 济 中 的 竞 争 能 力 。 所 以 , 用 地 者 都 希 望 能 有 一 个 公 开 、 公 平 和 合 理 的 土 地 价 格 , 以 便 在 平 等 的 环 境 中 互 相 竞 争 ; 政 府 则 希望 能 够 通 过 土 地 价 格 和 土 地 供 应 计 划 等 来 调 控 整 体 经 济 发 展 速 度 及 调 整 经 济 结 构 和 产 业 布 局 , 规 范 房 地 产 市 场 , 同 时 , 作 为 土 地 所 有 者 , 国 家 还 应 当 在 房 地 产 活 动 中 实 现 其 经 济 利 益 。 就 北 京 市 当

42、 前 的 情 况 来 看 , 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 的 取 得 正 逐 步 从 无 偿 划 拨 方 式 向 有 偿使 用 和 出 让 方 式 转 轨 , 外 商 投 资 企 业 用 地 迅 速 增 加 , 房 地 产 开 发 事 业 蓬 勃 发 展 , 房 地 产 市 场中 的 房 地 产 买 卖 、 租 赁 、 合 资 、 合 作 、 抵 押 十 分 活 跃 , 股 份 制 企 业 土 地 使 用 权 作 价 入 股 , 企 业 兼 并 中 的 土 地 使 用 权 转 移 等 等 。 面 对 这 种 形 势 , 政 府 如 何 制 定 科 学 的 土 地 价 格 政 策 , 使

43、 其 既 能 保 障 投 资 者 、 经 营 者 的 利 益 , 促 进 经 济 发 展 和 房 地 产 市 场 繁 荣 , 又 能 把 国 有 土 地 收 益 收 回 来 ,增 加 政 府 财 政 收 入 。 这 些 问 题 的 解 决 都 迫 切 需 要 有 科 学 、 可 靠 的 地 价 依 据 。综 上 所 述 , 我 们 可 以 认 识 到 土 地 价 格 评 估 十 分 必 要 且 有 着 十 分 重 要 的 意 义 , 是 开 展 土 地 有 偿 使 用 工 作 中 应 当 首 先 进 行 的 基 础 性 工 作 。北 京 市 政 府 充 分 认 识 到 了 土 地 价 格 评

44、估 工 作 的 重 要 性 。 为 了 及 时 、 准 确 、 全 面 地 掌 握 全 市 主 要 区 段 的 土 地 价 格 , 并 尽 快 建 立 健 全 全 市 的 土 地 价 格 体 系 , 市 政 府 决 定 在 北 京 市 房 地 产 开 发 办 公 室 统 一 组 织 领 导 下 , 开 展 “北 京 市 区 段 地 价 查 估 ”工 作 。( 一 ) 地 理 环 境二 、 北 京 市 概 况北 京 市 位 于 中 国 东 部 偏 北 的 地 方 , 座 落 在 中 国 辽 阔 的 华 北 平 原 的 北 端 , 周 围 与 河 北 省 和 天 津 市 相 邻 。 其 地 理 位

45、 置 在 北 纬 3928 ( 大 兴 县 榆 岱 镇 南 ) 至 4105 ( 怀 柔 县 石 洞 子 北 ) , 东 经 11525 ( 门 头 沟 区 东 灵 山 ) 至 11730 ( 密 云 县 大 角 峪 东 ) 之 间 , 南 北 长 达 176 公 里 , 东 西 宽 约1图 1-1 北 京 市 在 中 国 的 位 置2160 公 里 , 见 图 1-1。 北 京 地 势 西 北 高 , 东 南 低 , 西 部 、 北 部 和 西 北 部 三 面 环 山 , 东 南 是 一 片 缓 缓向 渤 海 倾 斜 的 华 北 平 原 。 全 市 土 地 总 面 积 16807. 8 平

46、方 公 里 , 其 中 山 地 面 积 10418 平 方 公里 , 占 全 市 面 积 的 62% ; 平 原 面 积 6390 平 方 公 里 , 占 全 市 面 积 的 38% 。( 二 ) 行 政 区 划北 京 市 现 共 辖 18 个 区 、 县 。 此 18 个 区 、 县 又 划 分 为 城 区 、 郊 区 和 远 郊 。 城 区 包 括 东 城 、 西 城 、 崇 文 、 宣 武 4 区 ; 近 郊 包 括 朝 阳 、 海 淀 、 丰 台 、 石 景 山 4 区 ; 远 郊 包 括 门 头 沟 、 房 山 2 区 和 通 县 、 大 兴 、 昌 平 、 顺 义 、 平 谷 、

47、密 云 、 怀 柔 、 延 庆 8 县 。 北 京 市 行 政 区 划 图 见 图 1-2。 上 述 18 个 区 、 县 的 土 地 面 积 见 表 1-1。表 1-1 北 京 市 各 区 县 土 地 面 积面 积 ( 平 方 公 里 ) 比 重 ( % )全 市 16807. 8 100. 000东 城 区 24. 7 0. 147西 城 区 30. 0 0. 178崇 文 区 15. 9 0. 095城 区宣 武 区 16. 5 0. 098朝 阳 区 470. 8 2. 801海 淀 区 426. 0 2. 535丰 台 区 304. 2 1. 809近 郊石 景 山 区 81. 8

48、0. 487门 头 沟 区 1331. 3 7. 920房 山 区 1866. 7 11. 106通 县 870. 0 5. 176大 兴 县 1012. 0 6. 021昌 平 县 1430. 0 8. 507顺 义 县 980. 0 5. 830平 谷 县 1075. 0 6. 395密 云 县 2335. 6 13. 895怀 柔 县 2557. 3 15. 214远 郊延 庆 县 1980. 0 11. 780北 京 市 这 次 区 段 地 价 查 估 的 范 围 是 其 中 4 个 城 区 和 4 个 近 郊 区 , 北 京 市 此 8 个 城 近 郊 区 图 见 图 1 -3 。3图 1-2 北 京 市 行 政 区 划 图4( 三 ) 人 文 环 境北 京 是 世 界