1、薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅
2、蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿
3、芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄
4、葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈
5、莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂
6、薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿
7、莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃
8、芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈
9、蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂
10、莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆
11、薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁
12、莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅
13、蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂
14、蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆
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16、薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅
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18、蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁薂膀羅蚀薁袀芀薆薀羂肃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄蚈袆芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅蒄蚅袁肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂羆薈螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螆袈肂薄螅羀芈蒀袄肃肁莆袃螂芆节袂袅聿蚁袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃薄螃膄葿薄袆荿莅薃羈膂莁 苏州【中海半岛华府】
19、项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二 八年五月苏州【中海半岛华府】项目后评估报告前言：中海半岛华府项目是苏州公司运作的第一个项目，项目自 2004 年 11 月 24 日通过政府公开出让获得，2005 年 4 月正式开始动工，自最后的二期小高层公寓于 2006 年 7 月 22 日销售以来，除部分车位以外，别墅和小高层公寓均已售罄，2007 年 11 底达到后评估时点。 （数据截至时间为：2007 年 11 月 30 日） 。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的开发项目，尤其是别墅类项目提供一定的借鉴。苏州中海半岛华府项目后评估过程中，苏州公司
20、同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目 录核心内容提要 . 2【项目概况及评估综述】 . 3【项目投资管理评估】 . 4【项目规划设计工作评估】 . 4【项目营销工作评估】 . 8【项目进度、工程管理评估】 12【项目成本管理评估】 . 16第 1 页 共 18 页核心内容提要【投资管理评估】 可研阶段对苏州房地产发展方向的选择以及土地吸纳的时机把握较好。 本项目通过快速启动，加快开发进度，及时回笼资金，通过与政府协商延迟最后一期地价款支付时间等措施，使项目的内部收益率大幅度提高。【财务管理评估】 该项目实
21、现收入比可研有一定增幅，成本利润率 24.0，实现了项目投资预期，但成本指标也有一定的增幅，尤其是建安成本有一定的超支，应进一步注意这方面的控制，建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 项目在发展周期较短、设计参与单位较多的情况下，较好的完成了规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、装修设计等方面的设计管理工作，顺利实现了项目的策划概念，保证了项目的高档次定位，并赢得了市场的认同，取得了良好的经济和社会效益。同时也为接下来的项目积累了宝贵的经验。【营销工作评估】 本项目是中海地产在苏州最先亮相的代表性项目，为中海地产在苏州的发展奠定
22、了基础，赢得了良好的口碑。作为园区 2005 年最大的联排别墅项目，引领了园区联排别墅市场的发展，同时引领了园区湖东别墅市场的走势。 本项目在最终实施过程中，产品定位准确度 90%、主题及形象定位准确度 100%、目标客户定位准确度 70%、物业定位准确度 80%、配套定位准确度80%，在营销策划方面取得了较大的成功。【发展进度、工程管理评估】 本项目作为苏州公司的第一个项目，而且是别墅项目，项目计划的编制对不可预见因素估计不足，进度管理方面缺乏经验，值得总结。 别墅类工程施工中的重点和难点问题较多，本项目在施工管理中积累了一定的经验与教训。【成本管理评估】 本项目为苏州公司首个项目，成本控制
23、中，可研数据与集团批复的实施阶段控制指标有较大差异，苏州公司经过努力，最终实际发生预测数在控制值范围内，建安成本略有增加。但是建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，苏州公司对此进行了较深入的总结分析。第 2 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告【项目概况及评估综述】1、 项目概况 【中海半岛华府】项目位于苏州工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，项目用地东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道，地理位臵较为优越。 项目块所属的金姬墩紧邻园区湖东 CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个半岛，其上主要以低密度高档公务员小区为主，
24、且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。2、 项目经济技术指标22 本项目占地 72,346 m，一期南区容积率 0.60，总建筑面积 37,276.45m，其中计容22 面积 28,834.73m，不计容面积 8,441.7 m，建筑密度 24.08，绿地率45.7。22 二期北区容积率 0.9，总建筑面积 32,261.1m，其中计容面积 24,289.15 m，不计2 容面积 7,972 m，建筑密度 27.87，绿地率 47.76。两地块综合容积率为0.7。 本项目分为二期开发，其中一期包括 119 套联排别墅以及一座商务休闲中心；二期包括 71 套
25、联排别墅以及 53 套小高层公寓。除联排别墅自带停车位外（共计190 个） ，规划设计地下停车库 1 个，建筑面积 2,880，停车位 61 个。3、 项目开发周期 项目土地于 2004 年 11 月 24 日通过政府公开出让获得，项目一期于 2005年 4 月 8日正式开工，2005 年 12 月 30 日竣工验收，2006 年 4 月 30 日入伙，项目二期于 2006 年 3 月 6 日正式开工，2006 年 12 月 8 日竣工验收，2007 年 5 月 30日入伙。至此，整体项目开发完成。4、 项目综合评估 本项目的投资较为成功。本项目容积率虽然作了调整，减少了用地面积，但由于项目品
26、质提高，售价没有降低，销售速度提高，管理费用、财务费用均有所节约，故本项目经济技术指标及最终收益没有产生影响。 本项目产品定位较为得当，销售价格定价克服了重重困难，整体的销售进程较为顺利，项目各期销售均价均超过原可行性研究报告中的预期价格，销售业绩较为理想。 售楼工程进度控制较好，各关键点均在项目发展计划控制范围之内。一期售楼区域因受一期售楼时间的限制，项目部协调施工单位调整人力物力投入，最大限度的减小了人员不足，施工工期紧的影响，关键的时间点也在发展计划控制范围之内。 项目发展过程中的经验与教训： 设计要满足公共配套、商业营销等要求，其前提条件应由相关部门提前考虑，并在设计阶段前期将有关条件
27、要求提清楚、提到位。如在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或难以实施，或将留下安全质量隐患、或将引起成本的大幅追加、或将引起业主投诉甚至无法实施。本项目在入伙期后，才考虑物管办公室、居委会办公室管理用房，改建解决措施困难。建议今后项目中应由客服部牵头让物业公司提出比如面积、功能等等要求，在前期设计时将物管用房统一考虑到位。 本项目中存在消防疏散宽度、消防梯楼梯栏杆可攀爬等设计问题影响验收，类似问题为今后项目开发提供借鉴，项目中对于可能引发安全隐患的楼梯栏杆、室内凸窗、落地窗、阳台等防护栏杆，必须严格执行规范要求，一次制作安装到位，这不仅是公司对客户的提供的产品质量的保证，更是公司品牌建设的基
28、础。第 3 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告【项目投资管理评估】1、 土地合同执行情况 项目概况苏州半岛华府项目可研阶段占地面积 72,346 平米，容积率 0.8，容积率面积57,877 平米，其中别墅 49,400 平米，小高层,877 平米，商业 400 平米，配套1,200 平米。 合同签署情况本项目为政府公开出让项目，我司于 2004 年 11 月 24 日拍卖会上获得本项目。成交当天我司与苏州工业园区国土房产局签署拍卖成交确认书及国有土地使用权出让合同 。 地价支付情况按照国有土地使用权出让合同约定，本项目地价款在合同签署后 9 个月内分 3 次付清，每次支付比例为
29、30%:30%:40%。前两期我司按照合同约定的时间支付，最后一期土地价款通过努力延后了 2 个月支付。由于本项目被市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。 交地情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。2、 投资回报情况 对比可研报告，由于项目销售价格有一定的提升使项目的销售收入有一定增加。但由于可研阶段对发展成本预测不足，以及在开发过程中建筑标准有所提高，导致项目发展成本相比可研超支 35%，整体而言使项目的税后利润提升幅度一般，但由于开发进度把握较好，资金回笼较
30、快，项目的内部收益率提升明显。3、 项目发展周期内苏州房地产市场发展回顾 项目开发周期内的 20042006 年是苏州房地产市场逐步启动，价格平稳上升的时期。全市房地产投资额由 2004 年的 334.32 亿元增加到 2006 年的 470.74 亿元，增加 40.8%；商品房销售面积由 2004 年的 550 万平米增加到 2006 年的 579.4 万平米，增加 5%。 期内苏州商品住宅价格上涨平稳，苏州商品住宅预售价格由 2004 年的4,691 元/平米左右增长到 2006 年的 5,219 元/平米，增幅 11%。4、 经验总结 可研阶段对城市房地产发展方向把握较好苏州工业园区作为
31、中新合作园区，规划先进，配套设施完善，特别是园区金鸡湖区域已逐步成为苏州高档住宅集聚地，选择进入该区域开发，符合我司建设城市核心区精品的开发理念。 投资时机选择较好本项目获地时为苏州房地产市场的低潮期，虽然参与单位较多但竞争不算激烈，我司以相对比较合理的土地价格获得该项目，为本项目的盈利奠定了良好的基础。 本项目通过快速启动，加快开发进度，及时回笼资金，通过与政府协商延迟最后一期地价款支付时间等 措施，使项目的内部收益率大幅提高。 通过本项目短、平、快的开发及项目高档形象的展示，使中海在苏州市场站稳了脚跟，建立了与政府良好的关系，为我司后续项目的取得奠定了基础。【项目规划设计工作评估】第 4
32、页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告1、 项目概况 2004 年 12 月开始进行设计准备工作；2005 年 1 月出规划报建文本；2005年 3 月进行南区建筑扩初、施工图设计；2005 年 5 月进行南区景观施工图设计；2006年 1 月进行北区建筑扩初、施工图设计；2006 年 9 月进行北区景观施工图设计；2005 年 6 月进行售楼处及样板房设计。 2005 年 4 月项目南区开始施工；2005 年 9 月项目南区开始销售；2005 年9 月项目南区主体结构封顶；2006 年 4 月项目南区入伙。2006 年 3 月项目北区开始施工；2006 年 4 月项目北区开始销售；2
33、006 年 7 月项目北区主体结构封顶；2007年 5 月项目北区入伙。2、 项目的主要建筑标准 结构体系：小别墅采用异型柱框架体系，会所采用框架体系，小高层采用短肢剪力墙体系； 基础形式：小别墅、会所采用天然地基；小高层采用桩基，桩型为 500的预应力管桩； 墙体材料：外墙墙体采用粘土空心砖，内墙隔墙为加气混凝土砌块； 外立面材料：联排别墅及会所外墙立面以涂料为主，局部采用石材贴面；小高层外墙面以面砖贴面为主，局部门头辅以石材及涂料； 外立面窗：铝合金窗，配普通中空玻璃； 会所：功能主要为大堂、咖啡吧、销控区、露台、储藏、卫生间、泳池、更衣间、物业用房等；风格为意式新古典风格；标准为 1,8
34、35 元/； 公共部位大堂及标准层：风格:意式新古典风格；标准为 1,360 元/；3、 项目设计情况简介 项目通过公司与集团的共同努力，在项目发展周期较短的前提下，确定深圳华艺建筑设计有限公司为本项目的规划设计及施工图设计单位，香港梁黄顾设计公司为本项目的立面设计单位，由广州澳雅园林设计公司完成景观设计工作，会所兼卖场由上海湃尔装修设计公司负责设计完成。面对众多设计单位的参与，设计管理工作较为繁重，但亦对本项目的高档次定位提供了有利的保证。4、 值得借鉴和推广的经验 概念设计的调整与深化“园区内别墅类项目的竞争性” 是本项目的开发前提，从欧洲风情建筑风格入手，提出全新的不同于周边楼盘的新古典
35、建筑风格成为本项目的创新理念。基于本项目地块具备金鸡湖畔半岛特征、容积率较低、适合发展高档居住物业的特点，项目以生活浪漫闲适、充满艺术格调的意大利半岛生活为概念载体，展示高尚 Townhouse 类别墅小区的全新生活理念。确定了“苏州市区、金鸡湖心、顶级豪华、纯正意大利式、国际化生态社区”的主题，并逐步深入、细化的展开设计和营销策划工作。 规划设计项目位于园区金鸡湖东南金姬墩景区一类住宅区内。整个地块由南、北两块组成，中部有东西向区级道路穿过，南、北地块面积分别为 4.65 公顷和 2.58公顷，总计 7.23 公顷，两地块综合容积率为 0.7。地块东临星湖街，北侧、西侧均为金鸡湖东南绿化河道
36、，南侧隔规划道路为其他居住用地。第 5 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告本项目物业形态由联排别墅和小高层两种物业组成，除联排别墅自带停车位以外（共计 190 个） ，规划设计停车库 1 个，建筑面积 2,801.88 m2，设计停车位 63 个。项目配有会所一个，建筑面积为 1,667。项目定位是“ 顶级豪宅”，为了保证项目的成功开发和公司的利润最大化，通过容积率的减量（政府批文0.8，我司设计实施为 0.72） ，满足了项目的发展需求在方案设计阶段最终在两个方案中选择：方案一是 TH 加三排小高层，方案二是 TH 加一排小高层，通过对比，确立了在方案二的基础上进行深化.从回报率
37、比较，方案二较好的实现了利润最大化.小区住宅楼栋打破传统行列式布局，通过对景观视线的角度分析，在楼栋与楼栋间进行前后的错动，并对部分楼栋进行了适度的扭转，使整体规划既有序，又灵活。在场地标高处理上，通过一定位臵的调整，结合规划布局的设计平面，使整个小区环境大为提高，单体之间高低错落，楼间距离疏密有致。地块最北段紧邻金鸡湖水系，从补充容积率面积和优质景观利用的角度出发，设计了小高层充分利用了优势资源。 建筑设计 户型设计：联排别墅在空间利用上因地制宜，把户型各个功能空间进行竖向，前后错落，空间有序而有趣。小高层户型，针对营销客户的反馈意见，考虑北向金鸡湖景观的同时，亦加送一入户花园，充分考虑了苏
38、州当地的生活习惯。所有户型平面较为紧凑，设计合理，具有较高的灵活度，通过市场的检验，性价比极高。别墅户型主要特色如下： 三院落设计，在所有联排别墅户型中加以运用，对苏州当地客户群亲地情节加以最大化兼顾。同时中间庭院亦对户型辅助功能空间的灵活布局带来有利条件，所有功能生活空间均对外直接采光通风，为户型的舒适度提供有利的保证。 客餐厅的分区通过不同标高位臵加以区分，营造了户型的趣味性。 开间，进深合理，户型主要为 4 房（卧室）配臵，根据户型大小客厅面宽控制在 7.0-7.8 米之间，方正实用。并在各户型增加车位附送和多功能房附送的方式加强市场竞争力。 各户型通过露阳台的多处附送，在丰富立面造型空
39、间的同时亦给予业主更大的实惠。 立面设计 为了突出小区的高档品质，通过建筑符号语言的运用，把意式建筑中的特点通过竖向线条、线脚、坡檐、阳台的细部整合简化，结合户型的错落空间，使得完成后的立面具有很好的视觉感官效果。第 6 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告 户型立面的设计在某种程度下是会以牺牲平面功能的前提下去得以完成的，要求设计单位在进行立面设计时，必须平、立面结合修改调整设计，确保项目立面设计的可实施性。 园林设计 总体园林设计风格为欧式特点、意大利风情。 小区南地块主入口在退后城市绿化带位臵设臵铺砌广场，设计小区主题景观，与广场相对的位臵设臵集中的树木绿化景观，并形成曲折的视
40、线通道。小区的主要道路向北延伸设臵人行步道可以直达金鸡湖畔，沿亲水步道可以享受金鸡湖的优美景观。小区东西两侧的绿化，结合联排别墅端户设计，使之成为借景，端头户型的景观优势得以最大化。 小区北区地块结合小区主路两侧景观，进行局部节点景观设计，改善了两侧联排别墅的景观条件，通过中线景观轴的设臵，将中部户型的价值提升，并形成相应的步行区域。 装修设计 会所设计：结合“意大利半岛生活 ”、 “国际化生态顶级豪宅”的策划主题 ,营造高贵典雅的售楼展示空间以及样板房生活形态的表达,重点体现:建筑空间优势、高贵典雅的装饰形态及品质、生态风情的生活方式。结合建筑形态, 塑造古典浪漫的室内装饰形态及愉悦的生活空
41、间，室内强调古典空间的中轴关系；大堂进行挑空空间天花、立柱处理：柱间二层楼板挑出弧形板,设计简化的欧式天花角线、叠级，主要空间及立面在材质上以石材为主(浅啡、深啡、米黄石).次要空间(二层) 以米色地毯平衡柔化,同时以简化的意式花饰、符号、纹样等细节处理及软装的布臵丰富了空间。 样板间设计：半岛华府” 位于金鸡湖畔 ,生态自然的高档环境是为项目的卖点,室内结合建筑主要从”国际化 ”、 ”风情浪漫”作为出发点.如会所“意式新古典风格 ”、 A 户型”意大利地中海风格”、 B1 户型” 欧式新古典风格” 的定位,通过装饰的语言,室内生活场景的营造,户内外关系的衔接,表现典雅高贵、闲适风情的销售空间
42、、生活空间。5、 成本控制 由于本场地总体土质较好，为节约成本，对于无地下室部分的小别墅一层地面不做结构板，而全部采用建筑地坪做法，一方面节约了首层楼板的结构成本，另一方面，降低建筑的荷载，提高了基础和梁的经济性。 选择施工图能力强的设计单位，选择有经验、技术能力强的技术人员，保证了施工图的质量，同时很好的控制了结构建造成本。 在施工图前期，对建模的基本参数和指标进行控制，以保证指标的合理性，保证模第 7 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告型的经济性。 施工图设计过程当中，定期与设计人员交流，给设计人员灌输成本控制意识，同时在设计合同当中规定不同结构体系的含钢量及混凝土用力，同时要
43、求设计院提供各体系建筑的含钢量以及混凝土用量 报告，这些报告应该满足合同规定的要求。 对图纸的变更要明确变更的原因，变更尽量不发生费用； 因设计错误发生的变更，要做好纪录，有利于设计费用结算时的索赔 .6、 单项设计管理 专项设计的问题主要集中在专项深化设计和专项安装两个方面。首先，对于专项设计而言，建筑构件、建筑门窗、总体及单体机电专项等项目发展标准尚需进一步完善，用以指导施工图专项深化、合约分判以及项目施工。其次，对于专项安装而言，在项目发展标准制定后，应建立配套的专项技术要求，由专项深化单位按照要求及国家、地区的相关行业规范提交针对该项目的专项深化图纸，经设计部、项目部两方会审通过后的图
44、纸，作为与专项施工单位签约的合同附件，指导现场施工。 需格外加强施工完成的成品保护，为进一步提升项目整体品质，成品保护工作的标准化、合约化、流程化制度完善迫在眉睫7、 有待改进的方面 加强前期设计标准制定，中期设计审图，后期施工现场及时反馈调整的整体控制。其中，前期设计标准（即项目发展标准建议书）由设计部根据项目定位在施工图设计之前拟定，提交项目部、合约部、营销部以及物业公司进行评审，经与会讨论，最终定稿方案作为施工图设计依据及施工指导。 设计部宜拟定项目施工标准，上报公司讨论确定，定案结果作为施工、招标指导；最终目标是建立各种物业类型的交房标准并反映在施工图纸中。包括弱电标准、布线要求、管道
45、是否封闭、位臵要求；踏步是否做面层、露台是否做面层等等相关事宜。 设计部宜完成项目发展标准一览表，进行标准化配臵。 施工单位技术人员对施工图纸理解不透，对施工图交底不够重视；未按图施工、未严格按照控制施工质量；没有明晰的施工指导标准及规范；各专业施工没有合理搭界，施工存在“ 真空 ”区域，通知整改的施工单位配合消极、延误施工时间等等问题。建议进一步加强施工前的读图准备，施工组织准备，加强施工中的质量控制，及时发现问题、解决问题。同时，合约部应在施工工程中实时监控，通过经济手段控制施工单位的施工质量及进度。8、 售后使用情况 从售后入伙前及入伙后来看，总体情况较好，但仍有需要改进的地方。 苏州冬
46、天气温较低，对采暖要求较高。有 20 余户业主要求增加地暖设备，我司同意配合修改门及地坪标高改造，费用由业主自理。 对于辅助空间的利用，业主亦以要求我司配合进行改造，我司未同意。提出凡是对小区整体立面效果有影响的改造均不允许施工。对于小区内配套的供电设施，业主提出需加以隐蔽，我司经现场勘察，通过外围种植灌木较好解决上述问题。【项目营销工作评估】1、 项目销售情况分析总结 项目各类型物业销售情况 中海半岛华府累计销售联排别墅 190 套，销售面积 43,705.56 平米；小高层第 8 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告公寓累计销售 53 套，销售面积 8,595.39 平米。 车位
47、累计销售 27 个，销售率 45%。车位滞销是因为车位数量大于公寓数量，且公寓入住率不高。随着小区不断的成熟和入住率的提高，车位将逐步缓慢的去化。 与市场定位时房地产市场情况对比分析 04 年底市场定位时，苏州房地产市场刚刚经历了宏观调控的阶段性影响，区域同类房地产项目售价约 5,500 元/平米。05 年中至 06 年底项目销售时，房地产开发趋于平稳，消费需求趋于理性，市场健康发展，销售价格稳步上升；期间园区房地产开发在苏州市场逐步趋向主导地位，项目面临很强的竞争。 销售时机分析项目各期住宅销售均把握住了良好的销售时机，取得良好业绩： 一期别墅发售时间为 2005 年 9 月 17 日 二期
48、别墅发售时间为 2006 年 4 月 8 日 二期湖景公寓发售时间为 2006 年 9 月 17 日 由于半岛华府项目发展过程中，并没有出现大起大落的市场波动，整体按照我司既定的推广和销售节奏进行。 原定位与实际建设成果的对比分析第 9 页 共 18 页苏州中海半岛华府项目后评估报告 二期考虑到一期 townhouse 在市场上的稀缺性，加大了该类物业的整体比例，取消了原有定位中的叠加复式，在项目北侧只设立一排的 9 层公寓。二期户 半岛华府一期、二期别墅及小高层销售均价略超过计划销售价格，成功完成计划销售任务，并适度提升了半岛华府的整体销售价格，使半岛华府成为这一片区内别墅价格最高，小高层价
49、格高出周边单位 1,5002,000 元/平米。 物业管理费价格确定检讨 项目物业管理费标准：别墅：3.2 元/平米公寓：2.68 元/平米 在制定物业管理收费标准的时候，由于是我司进入苏州第一个项目，没有参考标准。之前苏州整体物业管理服务水平较低，在订制价格的时候，参照了园区已有高档项目及市区部分高端物业，最终得出以上价格。 实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 从实际成交和原有定位的客户群比较来看，有着不少的差距。实际成交的客户来源，园区客户远远大于原有定位的标准，而对外来的客户群及私营业主的比例也相差不少。这和半岛华府作为苏州公司第一个项目，对市场和客户群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的认识有关。 项目销售策略 中海半岛华府是中海地产在苏州第一个项目，整体推广情况较为复杂，前期以中海地产品牌推广为主，随后以项目品牌结合公司品牌进行联合的推广，后期以项目品牌提升公司品牌。 中海半岛总体项目推广时间将近一年半时间，经历了以下几个阶段：初始阶段：地产品牌推广阶段第一阶段：半岛华府项目品牌蓄水第二阶段：半岛华府项目
