1、,肥城市房地产市场调研报告,智光咨询,2013年1月6日,2,报告结构提纲,第一部分,第一部分,第二部分,第三部分,肥城市房地产宏观经济环境分析,肥城市房地产市场总体概况,肥城市房地产市场小结,3,PART1 肥城市房地产宏观经济环境分析,肥城概况肥城经济发展特点肥城城市区域划分和城市规划肥城人民收入水平概况,4,肥城概况,肥城在山东省中的位置,肥城市,肥城市,山 东 省,肥城市位于山东省中部、泰山西麓。东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县、济南市平阴县为邻，南与宁阳县、济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长48公里，东西最宽37.5公里，总面积1277.3平方公里。辖11个
2、镇、3个街道办事处和1个省级高新技术产业开发区，607个村（居）民委员会，户籍人口98.35万人。 城区位于市内北部偏东，地处济（南）微（山）、薛（家岛）馆（陶）两公路交汇点，北有泰（安）肥(城)铁路、南有泰（安）肥（城）一级公路经过。,5,肥城经济发展特点,肥城是全国和山东省重要的能源、建材基地。境内主要资源有煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、优质石灰岩和丰富的地热资源，年产原煤600多万吨、水泥近200万吨、钢材100万吨，石横电厂装机总量126万千瓦。肥城资源特产丰富，肥城桃是独有的宝贵资源，被国家命名为“中国佛桃之乡”，栽培总面积超过10万亩，被列为“大世界吉尼斯之最”。近年来，面对国
3、际金融危机严重冲击，着重从优化区域发展布局、促进产业转型升级等方面，加快推进以绿色、低碳、和谐、可持续发展为主要特征的生态型城市建设，走出一条具有地方特色的生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，全市经济逆势上扬，综合实力大幅提升。2011年，完成生产总值560.95亿元，境内财政收入实现46.26亿元，其中地方财政收入完成27.45亿元；社会消费品零售总额161.8亿元；完成固定资产投资324.2亿元；农民人均纯收入10149元，城镇居民人均可支配收入22586元。在全国县域经济基本竞争力百强中列45位，中小城市科学发展百强第50位、投资潜力百强第24位、最具区域带动力百强山东省第4位。
4、,6,肥城城市区域划分和城市规划,肥城市区为东起康王河支流东岸，西到肥梁路，南为泰临一级汽车专用路，北至老泰临公路，面积77.27平方公里。市区为“一城一镇”布面，由新城（含老城驻地）王瓜店二个团组成，新城组团是全市的商业、金融和行政管理中心，由新城区和老城片区组成，重点发展新城片区，控制老城片区。经过20余年建设发展，新城镇已初具规模，城市规划合理，市干道分为5 横4纵（5横：泰临路、市场路、新城路、龙山路、文化路；4纵：金牛山大街、向阳路、长山街、泰西大街）。行政、商贸、教育等各个功能区之间泾渭分明，如龙山路以肥城市政府、市委、公安局等行政机关为主，文化路以肥城一中、实验小学、体育场、新城
5、中学等文化教育单位为主，作为肥城最繁华商业街的新城路则聚集了百货大楼、人民商厦、世家广场、开元商场、明珠商场等大型商业网点。,肥城市城市总体规划图,7,肥城城市区域划分和城市规划,肥城城市基础设施发展迅速，建筑建设年月不久，整体风貌良好。城市道路、绿化和供气、供热等30多项指标达到或超过了山东省2010年城市现代化目标与指标体系标准，是全国城市环境综合整治先进市和省级卫生城市。 城市重心东、西方向发展趋势明显，城市扩张速度较快自2002年以来，肥城加快向外扩展的步伐。肥城市区中心的单位宿舍已经无法满足日益增长的居民住房需求，商品房项目逐渐开始走进肥城人民的住房消费视线。在市区中心土地匮乏的情况
6、下，一批居民小区、商品房项目在新城区周边逐渐形成气候，更加速了肥城城市扩展的速度和规模。,8,肥城人民收入水平概况,非农业与农业人口均收入差异较为悬殊，社会消费较为活跃。据最新抽样调查资料显示：上半年，我市城镇居民人均可支配收入6256.24元，同比增长14.0%。从收入细项看呈现二升二降态势。肥城人民收入水平具体有以下特点：1、工资性收入继续占据主导地位。随着我市经济的快速发展和招商引资力度的不断加大，单位经济效益明显好转以及机关、事业工资调整使工资性收入稳步增长。上半年居民人均工资性收入5523.13元，同比增长24.3%，占总收入的81.7%，拉动可支配收入增长19.6个百分点。2、经营
7、性收入增长较快。随着经济体制改革的不断深入，我市出台多种扶持和鼓励个体私营经济发展的政策，人们就业观念逐步转变，城镇居民从事个体经营数量逐年增多，收入进一步提高。上半年居民人均经营性收入399.74元，同比增长21.7%。其中，出租房屋和其它经营收入分别为：19.21元、380.53元，同比增长分别为：54.2%、15.8%。经营性收入占总收入比重由上年的5.6%上升为5.9%。3、转移性收入和财产性收入略有下降。上半年，居民人均转移性收入为551.80元；同比下降16.0个百分点。居民人均财产性收入286.77元，同比下降19.8个百分点。4、政府职能部门、水电煤、金融保险、教育等行业职工收
8、入较高 。5、肥城非农业人口收入远高于农业人口。值得注意的是，与南方沿海城市不同，肥城市民营企业较少，在国民经济主要指标中并无明显数据。而当地小型私营商业发达，一部分私营业主收入较高。,9,PART2 肥城市房地产市场总体概况,肥城市住宅楼盘信息整理与分析肥城市商业业态信息整理与分析肥城市房地产市场客户结构肥城市房地产市场发展预测,10,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城西部城区部分楼盘基本信息整理,11,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城西部城区部分楼盘基本信息分析,肥城西部城区新楼盘较多，大多为总建筑面积大于30万平方米的大盘，开发商大多是肥城市本地开发商。小高层和高层住宅容积率多在4.0
9、以上，但不超过5.0，多层住宅容积率在1.5左右，不超过2.0，绿化率大都在40%以上，舒适度较好。客群来看，矿厂、电厂、机关事业单位的团购较多，周边乡镇的个体户购房者也占一定比例，客群比较倾向于多层住宅，但新楼盘大都是小高层和高层住宅，居民需要时间转变居住观念。多层住宅的实用率较高，基本在90%左右，而小高层的实用率在80-85%之间，高层住宅的实用率在75%-80%之间。大型楼盘的小区配套多有社区商业，幼儿园等，小型楼盘仅为社区商业。由于以上楼盘的地理位置较为接近，周边的配套可以共享，主要有公园、幼儿园、小学、中学、银行、医院、超市等等，各类生活配套都比较齐全。整体上来看，西部城区居住环境
10、好，紧邻几个主要的城市公园，周边配套齐全，是肥城市最为理想的居住区域。,12,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城东部城区部分楼盘基本信息整理,13,肥城东部城区部分楼盘基本信息分析,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城东部城区新楼盘较少，开发商大多为本地开发商。肥城东部城区楼盘的小区内配套以社区商业为主，周边配套目前仅有龙山小学，其他生活配套基本没有。客群来看，周边乡镇个体或者居民购房者较多，小区北边不远就是龙山小学，客户买房主要目的是孩子上学。大户型的客群主要面对县城客户，但由于位置相对偏远，吸引力不足，周边乡镇的居民对小户型最为感兴趣。整体上来看，东部城区居住环境与西部城区相比稍差，并且缺少
11、生活配套，没有公共娱乐休闲场所，居住生活较为不便。但随着市政建设的加快，生活配套的不断完善，东部城区也将是未来肥城市主要居住区域。,14,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城西部城区部分楼盘动态信息整理,15,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城西部城区部分楼盘动态信息分析,肥城西部城区的楼盘销售范围多为小高层和高层住宅，个别销售多层、公寓、写字楼等产品。销售价格最低价在4000元/，最高价在5200元/，平均价格在4300元/。作为肥城市居住最好的区域，住宅的销售价格并不高。从销售完成率来看，多层住宅最受欢迎，销售率100%；小高层和高层住宅整体销售率不高，大约在40-60%。个别楼盘销售率接近
12、70%。楼盘的交房时间集中在2012年年底和2013年年初.户型情况：住宅产品户型在80-150之间，90以上户型居多。这也与客群的定位有直接关系：该区域是市里较好的居住区，主要针对的客群就是市里居民，特别是中上层收入群体，大户型比较受欢迎。滞销户型集中在90以下的小户型，主要原因是该区域的住宅平均销售价格每平米比其它区域要高出几百元，而小户型主要针对的是刚需客户，这类客群对价格比较敏感，对地段和配套相对不太看重。整体来看，西部城区的住宅楼盘户型集中在95-130之间的中大户型，针对的客户群也是市里居民和周边乡镇个体营业户，这些群体购房比较看重舒适度，即地段、环境、配套等，对价格不敏感。而小户
13、型房源的销售相对不理想。主要原因是价格相对较高，中低收入客群比较敏感。楼盘的整体销售率不理想，平均仅在50%左右。,16,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城东部城区部分楼盘动态信息整理,17,肥城市住宅楼盘信息整理与分析,肥城东部城区部分楼盘动态信息分析,肥城东部城区的楼盘销售范围多为小高层和高层住宅。销售价格最低价在4100元/，最高价在4600元/，平均价格在4300元/。与西部城区均价较为接近，但有优惠政策，实际价格平均在4000元/。从销售完成率来看，基本在60%。显著特点就是：小户型特别畅销。楼盘的交房时间大多在2012年年底。户型情况：住宅产品户型在85-150之间，110以下户型
14、居多。滞销户型集中在110以上的大户型，主要原因是该区域距离市区较远，生活配套非常缺乏，尽管居住环境相对比较适宜，但仍然不能吸引市区居民前来购房。因此，大户型的购房群体极为有限，出现滞销。整体来看，东部城区的住宅楼盘户型集中在85-110之间的中小户型，针对的客户群也是周边乡镇客户，这些群体购房比较看重的一点就是孩子教育问题。很多客户买房就是为了将来孩子有一个更好的教育环境，更高的起点。比较关注价格，对环境和舒适度的要求相对低一些。,18,肥城市商业业态信息整理与分析,肥城东部城区和南部城区居住人群稀少，故肥城市的商业业态大多在肥城西部和北部，商业业态集中分布如下区域：,19,肥城市商业业态信
15、息整理与分析,肥城市商业业态信息分析,外围区域的主要业态有：五金配件，汽车销售、装饰、维修，餐饮，KTV等娱乐，超市，美容美发，家居生活和其他。外围区的区域性特点比较明显，业态也偏于低层次。辐射区受到核心区的影响较大，业态明显比外围区要丰富，辐射区的业态更贴近于日常生活消费。核心区是肥城市的中心商圈，商业业态最为丰富，特点也比较明显：服饰、金融、电子等高消费业态比重高，奢侈消费品较多，另外一些修身养性的服务也有一定比例。这里是肥城市高消费核心区域。,20,肥城市房地产市场客户结构,目前有能力在肥城城区购房的客户主要有：,肥城市区居民，约占总购房客户的40。包括政府机关人员、事业单位中层以上领导
16、、医生、律师、教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、工薪阶层。乡镇客户，约占总购房客户的20。包括个体工商户、私营企业主以及其他高收入阶层。肥城各大矿区，约占总购房客户的30%。包括矿区领导及工资较高的矿工。,21,肥城市房地产市场发展预测,肥城市目前房地产市场从总量来看处于供略过于求的状况，没有出现明显的楼盘过剩。肥城的房地产市场一直处于平稳的发展时期，受国家宏观调控的影响较小，但肥城房地产的价格受人均收入低的限制，价格上涨空间较小，且发展缓慢。未来三年内，受肥城土地供应现状得限制，东城区将成为肥城主要的发展区域。,肥城市房地产市场发展预测,22,PART3 肥城市房地产市场小结,23,肥城市房地产市场小结,目前肥城房地产市场整体还处于一个上升的阶段，具体表现在产品的规划、设计、推广还处在一个相对较低的层次，产品同质化明显，缺乏个性化的物业及突出的高档物业，但随着市场的发展及人们观念的不断更新，市场开始出现新的契机，各大房地产商纷纷借鉴外来的成功经验，提升产品设计水平，更新服务理念。东城区以其优越的自然环境吸引着年轻的一族及有车族，南城区以其成熟的市政配套尤其是学校资源吸引了大量的望子成龙、望女成凤的家长前来购买，西城区兼有优越的自然环境和成熟的市政配套。因此，能否准确地分析目标客户，把握客户需求的产品特征是项目在前期开发中的重中之重。,24,THE END,
