1、1,武汉极地海洋世界项目 物业综合发展策划案,谨呈：武汉极地海洋世界投资有限公司,2,本案旨要研究的重点,项目住宅板块的分区、开发步骤、物业形态配比、户型配比、产品优化等建议 项目商业板块的分区、开发步骤、物业形态配比、业态、经营模式等建议 项目整体的开发顺序与周期,3,总体策划思路,4,本报告目录,本项目主题地产物业发展建议 本项目整体开发战略 附件. 参考性典型项目发展综合研究与借鉴,5,第一部分、本项目主题地产物业发展建议,6,总体策划思路,7,1.1 本项目发展总体定位,8,本项目发展定位形象演绎,9,本项目发展定位功能演绎,10,总体策划思路,11,1.2 本项目发展战略总纲,12,
2、总体策划思路,13,1.3 住宅部分物业发展定位,14,总体策划思路,15,1.4 住宅部分物业发展建议,16,地块开发顺序分期方案一,17,1.3 住宅部分物业发展建议,18,地块开发顺序分期方案二,19,总体策划思路,20,住宅物业形态组合,21,住宅物业布局一,22,住宅物业布局二,23,总体策划思路,24,我们建议项目启动期主力户型及配比为： 二房面积85平米左右 三房面积110平米左右,30,5%,25%,25%,15%,比例,42,32,32,21/22,11,户型,135150,115125,100110,7590,3065,面积,补充产品,主力产品,主力产品,补充产品,产品,注
3、：同样作为项目一期补充产品的一房户型比例大大高于四房户型的比例，是综合考虑了国家宏观调控对中小户型比例指标的硬性要求，在必要情况下90平米以下的比例还可适当提高。,项目启动期主力户型建议,25,住宅地块交通动线建议,26,住宅物业建筑风格建议,27,28,29,30,31,住宅物业公建配套建议,32,总体策划思路,33,1.5 商业部分物业发展定位,34,商业地块图示特征狭长之型,35,地块规划指标,36,我们现在面临的问题是：,37,商业价值如何最大化,留住客户是商业成功的关键，如何在项目多入口的前提下，使得客户能够长期停留。 从经过对江汉路步行街头的考察，直线式步行街易形成单向人流，对人流
4、的留驻并无益处。 经合富实操经验检验：网式商业街是留住人流的最佳方式。,38,街铺价值综合体商业价值围合式社区底商商业价值。,因此，全街铺商业面积的规划才能实现项目商业利润的最大化，同时最大可能的降低了风险开放式的布局是全街铺商业成功与否的关键。,结合本项目，发展方向是开放式、全街铺的托斯卡纳式商业体验开发与运营。,“托斯卡纳式”商业价值,39,地理概况：托斯卡纳区位于意大利中西部，面积近两万三千平方公里。行政区首府为艺术文化古城佛罗伦萨。 历史概况：托斯卡纳(意大利语为Toscana)的名称由伊特鲁里亚(Etruscan)演变而来，伊特鲁里亚文明在公元前500年罗马人入侵之前，统治着托斯卡纳
5、地区。中世纪的托斯卡纳地区，各个城市都是独立的。在不断的征战中，梅迪奇家族统治下的佛罗伦萨逐渐成为众多城市中最强大的一个。这里被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达“芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。 气候：春季平均气温15摄氏度，夏季平均气温可达27摄氏度，秋季温和干燥，平均气温16摄氏度，年降水量914毫米，冬季山区有降雪。 主要工业：橄榄油，大理石，珠宝，纺织，葡萄酒。 人口：接近四百万。,从“托斯卡纳”的神秘寻找价值,40,“托斯卡纳型”秘境,41,“托斯卡纳型”产品布局示意,42,多首层商业开发提升价值,图片资料一,43,内街商业建筑图片资料,图片资料二,
6、44,内街商业建筑图片资料,图片资料三,45,武汉海昌项目的整体定位,武汉海昌项目的发展战略总纲,地块开发顺序,物业形态布局,物业产品建议,主题地产开发思考,住宅部分物业发展定位,商业部分物业发展建议,商业部分物业发展定位,住宅部分物业发展建议,总体策划思路,46,1.6 商业发展方案一“两心六块”,47,方案一商业板块路网示意图,48,两个中心广场六大主题分区,49,方案一主题商业建筑面积分配,50,方案一商业主题板块业态及规模,51,方案一商业开发分期,52,地块整体开发顺序方案一,53,地块开发顺序分期方案一,54,方案一地块开发顺序时间排布表,55,方案一3D效果示意图,注：酒店公寓为
7、高层、商业中心为45多层、街铺为13多层,街铺,商业中心,酒店及公寓,56,方案一商业物业形态组合及配比,57,1.6 商业发展方案二“三心六块”,58,方案二商业板块路网示意图,59,方案二主题商业建筑面积分配,60,方案二商业主题板块业态及规模,61,方案二商业开发分期,62,地块整体开发顺序方案二,63,地块开发顺序分期方案二,64,方案二地块开发顺序时间排布表,65,方案二3D效果示意图,66,方案二商业物业形态组合及配比,67,1.6 商业发展方案三“三心两街”,68,地块开发顺序分期方案三,69,方案三地块开发顺序时间排布表,70,方案三3D效果示意图,71,1.6 商业部分产品建
8、议建筑风格,72,加勒比建筑风格资料图片,73,现代时尚商业建筑风格资料图片,74,现代时尚商业建筑风格资料图片,75,室内滑冰场,小型商业场地参考参数：总面积约1600平方米，冰面面积近900平方米。它并不是采取环形跑道，而是一个椭圆形的冰面，这样就可以在宽敞的冰面上，天马行空,1.6 商业部分产品建议特色场馆,76,室内滑雪场,大型专业场地参考参数：初级道长200米，宽40米，坡度8%，中高级道长300米，宽40米，坡度17%,77,新兴的动漫产业互动坊,78,第二部分、本项目整体开发战略,79,2.1 项目整体发展战略,项目总战略,依托项目的资源条件，发挥泛商业项目各功能物业相互助益的优
9、势，在产品的概念和设计上创新，整合形成项目的价值体系，使项目自身“中心化”并“全方位”超越竞争者、脱离竞争层面而取胜，并以物业功能的弹性来规避未来可能的风险。,80,1、可以整合的：发展商资源和区域资源2、可以借力的：市场的空白和对概念的全新诠释3、可以打破目前市场现状的：最新的设计，最新的理念（主题化、国际化的体现现代异域商务休闲风情。,项目条件分析：我们属于都市商务核心圈,如何强化位置优势，打造一个超级竞争者？须在发展模式上有所突破！综合区域和地块的特点，我们要融入一些新的元素，以突出区域的主题。这样的元素，必须能融入后湖与盘龙城新兴商务圈，而又能带来新的血液。,本项目必须打造自己 “城市
10、中心”地位,2.2 项目中心化策略,81,“中心化”的建筑：引人注目的建筑形态、立面,82,“中心化”的建筑：引人注目的建筑形态、立面,83,“中心化”的建筑：功能多益的楼宇外挂观光电梯,84,“中心化”的高尚会所：功能简单，但不简约,特色休闲娱乐,特色餐饮,85,2.3 项目全方位发展策略汇总,分战略之三产品策略,分战略之二商居策略,分战略之一资源策略,超越竞争 脱离竞争层面,超级 竞争者,发展策略,项目定义,分战略之六差异策略,分战略之五捆挷策略,分战略之四造势策略,86,2.3 项目整体发展策略分解,分战略之一资源策略确立独有的资源优势为本项目的核心竞争力，降低可替代性,资源,商业步行街
11、 大商业 物色旅游 盘龙城开发区 新兴居住城,产业 地缘 文脉,87,分战略之二商居综合体策略对各类型物业和业态进行合理的定位、功能划分及配比，发挥泛商业资源共享、各功能相互助益的优势 ；,商居综合体的优势,设施共享,客户共享,功能互动,88,分战略之三产品策略在产品的概念和设计上进行创新，对功能重新定义，并在规划上突出其景观资源的核心优势，建立不可替代的竞争优势；,规划设计 产品创新 功能定义,产品战略,89,产品开发面积增值（阳台、阁楼、空中花园等处理） 工程管理强化施工现场组织与细节品质 物业管理服务式公寓管理模式 商业开发商铺先招商后销售 营销推广项目形象铺垫与挖掘,2.4 项目价值提
12、升策略,90,高层底层的情景房,送地下室，退台式的露台，将情景洋房的产品特点引入高层底层产品，增加高层产品的附加值 地下室层高在2.2米内，不计算户内的建筑面积 首层住户带私家花园，可从本户进入私家地下室 地下室可设置作影视厅、娱乐室、存酒室等 为提高地下室的舒适性，可结合室外楼梯设置采光天井,户型亮点：高层底层的情景洋房+LOFT,项目产品开发创新方面,91,首层大堂上方引入创库HOUSE特殊住宅单元；作为空间的活跃元素，提升附加值,创库HOUSE,户型亮点：高层底层的情景洋房+LOFT,92,户型亮点：内凹阳台围蔽为阳光房,户内作大面积空中花园，该花园可根据住户需要，围合一定的面积作多功能
13、房间，但建筑面积只算一半 客厅、餐厅、卧室都可以享受到空中花园,93,户型亮点：送阳光室,附送空间（阳光室）,2.2m,通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，无须计算建筑面积 为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间,94,项目工程施工管理方面,优质的工程施工管理将对 预售起到良好的促进作用,95,24小时住客管理紧急热线； 搬家服务； 上门煮食、送饭； 家政、保姆、钟点工服务； 代缴水电费服务； 宠物寄养或急救服务； 衣物洗熨服务； 提供家居保安咨询、私人保安服务； 业主健美、健身服务； 托儿，写字社(四点半学校)； 病人看护服务；,叫醒服务，留言服务； 预定及
14、的士叫车服务； 家居清洁、保养； 维修水、电器； 代订牛奶、饮水、报刊杂志； 上门收取干洗衣物； 订花开办生日庆祝酒会喜宴等； 家居装修设计顾问； 儿童才艺培训服务； 业主文体、联谊活动； 房屋租赁服务；,家居服务,商务秘书服务(代定客房，票务服务，打印、传真及复印等)； 礼宾服务； 代办邮件收发； 私人助理； 专车接送服务； 会议服务； 送餐服务。,商务服务,项目物业管理服务方面,96,贴心服务克化项目前期偏远抗性,学习万科边郊大盘（万科城市花园、万科西半岛）生活环境精心打造（客服中心、运动场、商业街）交通障碍克化（引入公交、开通社区巴士）多方汇聚人气（旅游、特色餐饮、主题活动）,97,项目
15、旅游前景的机遇与地位,武汉市政府2007年2月中旬确定了武汉都市农业发展规划（2006年2020年），提出重点建设五大郊区旅游休闲区。五大郊区旅游休闲区为：东西湖都市生态旅游区；黄陂木兰生态文化综合旅游区；新洲人文山水综合旅游区；江夏龙（龙泉山）汤（汤逊湖）休闲娱乐旅游区；蔡甸知音湖旅游度假区。武汉力争到2010年，全市乡村休闲游景点从现在的600余家发展到1000家。武汉海昌极地必须成为新一轮旅游业发展的领头羊！,98,特色餐饮经营图片资料,合肥“绿水雅客” 生态大酒店,99,商业开发商业开发案例,项目招商运营方面,商铺先招商后销售模式,100,附件、参考性典型项目发展综合研究与借鉴,101
16、,本节目录,“世界城”项目分析 “常青花园”商业中心 “金地梅陇镇”项目分析 “新世界中心”项目分析 “光谷商业中心”项目分析 “金色华府”项目分析,102,1、“世界城”项目分析,产品组合模式,大型商业,写字楼,高层住宅,商业街,高档酒店,商住公寓,6万方 （占5）,9万方 （占8）,5万方 （占4）,20万方 （占17）,10万方 （占8）,70万方 （占58）,120万方（100）,资料来源：有关项目各种分开信息,103,104,“世界城”项目图片资料,棕榈泉广场,米兰春天广场,毕家索广场,杜塞尔多洒廊,加州海岸,多莫大教堂,罗马凯撒广场,莱茵广场,奥斯曼大街,105,“世界城”的街区业
17、态说明,经过两年的实地勘察和研究讨论，探访世界各地优秀的商业建筑后，世界城最终确定了建造一条融合商业、旅游和休闲气质为一体的经典欧美风情建筑长廊。世界城设立五大主题商业街区，十大广场分布其中。 自西向东依次是：阳光激情的南加州海岸美国主题街区、感性美丽的西班牙主题街区、晴朗明媚的意大利主题街区、华丽雄伟的德国主题街区以及高雅浪漫的法国主题街区。五大风情、十大广场，互为映衬、不仅烘托街道商业气氛，更起到重新组织客流目的。 美国主题街区设置棕榈泉广场、加州海岸广场，西班牙街区设置毕加索广场，两大主题区以展示、发布，表演为主要功能，成为促销时尚、制造商业氛围的场所；中部意大利主题街区设有米兰春天广场
18、和多莫大教堂，以婚庆为主题，提供更多的休闲、水景、餐饮等功能；东部德国主题街区有著名的杜塞尔多夫酒吧一条街，法国街区则设置莱因广场、奥斯曼大街和凯旋门，这两个街区以休闲为主题，结合酒吧文化和餐饮文化设置浪漫的空间，曲径、连廊、昏暖的灯光、温和的叠水，可藏、可绕、可亲近，可抒情。,106,世界城风情街的效果展示,107,“世界城”一期开发组合,产品组合模式,大型商业,高层住宅,7万方（占29）,24万方（100）,14万方（占58）,公寓 小户型,3万方（占13）,资料来源：有关项目各种分开媒体信息,108,“世界城”项目一期分析 主力店-1F,109,主力店1F,110,主力店2F,111,主
19、力店3F,112,主力店4F,113,主力店5F,114,在世界城光谷步行街一期开发中，开发商特意为钟爱世界城的业主开发了2栋公寓式的小户型尚都。尚都与光谷书城毗邻，分别为24层和32层，处于世界城一期开发地块的黄金位置。 尚都小户型建筑面积为50平方米，层高2.8米，客厅、卧室、厨房、卫生间各个功能区间一应俱全，通风采光条件良好。 综合考察市场小户型的素质，尚都具备无可比拟的优势：一、尚都是少有的位于地铁起始站的项目。规划中的地铁2号线于2010年建成，江南入口处即为世界城地下500强超市的入口，尚都距地铁2号线入口处数百米，交通极为便利。二、尚都独一无二的大配套。楼上生活、办公，楼下即是1
20、350米的步行街，50亿巨资打造的商业步行街，都是尚都主人值得骄傲的资本。购物、娱乐、休闲、餐饮、健身，不出世界城，即可轻松解决，生活在尚都，享受的是一站式服务的大配套。三、深具潜力的投资价值。最具发展潜力的光谷、地下铁、商业步行街，这些都是尚都升值的筹码。,“世界城”项目一期分析尚都,115,“世界城”项目一期分析 康桥小区,116,“世界城”项目一期开发分析总结,选择多物业类型组合开发，采取“产品互补与资金链保障”开发策略 开发主力店，迅速树立项目的光谷商业中心形象与地位，保证整个项目的影响力与辐射力 开发公寓小户型，展现项目中心价值与市场引爆力度，将投资人群有效引入项目 开发住宅产品，确
21、保商业人口品质与资源，为商业产品提供资金支持，住宅开发面积比重占一期总开发面积的60，户型以中小为主，确保产品消化速度 此种开发模式将同样会出现在二、三和四期的开发中,117,花园中路,生活配套,餐饮休闲,生活配套,生活配套,中 环 路,2、“常青花园”商业中心分析,118,常青花园商业中心业态分析,街道规模：十字路口四向延长50200米商铺数量：230家以上商铺面积：27700平米不等4个区级平均开间进深：4米11米租金水平：2050元/平米.月,119,业态商家统计,120,业态商家统计,121,“常青花园”商业中心图片资料,122,3、“金地梅陇镇”项目研究,123,有关金地梅陇镇项目初
22、判,住宅(96.9%),底商(3.1%),2、产品组合模式,城市发展区域,城市快速线侧,1、项目区位特点,两镇连接部,124,商铺二层连廊的设计与应用,125,4、“新世界中心”项目分析,产品组合模式,大型商业,写字楼,高层住宅,商业街,高档酒店,6万方 （占21）,4.5万方 （占16）,8万方 （占29）,0.5万方 （占2）,9万方 （占32）,28万方（100）,资料来源：有关项目各种分开媒体信息,126,新世界中心建筑布局图,酒店,百货,写字楼,住宅,商业街,中心花园,127,“新世界中心”项目图片资料,128,5、“金色华府”项目分析,产品组合模式,住宅底商,高层住宅,3万方（占2
23、1）,14万方（100）,11万方（占79）,资料来源：有关项目各种分开媒体信息,129,“金色华府”项目图片资料,130,6、“光谷商业中心”项目分析,产品组合模式,大型商业,写字楼,高层住宅,8万方（占20）,40万方（100）,28万方（占70）,4万方（占10）,资料来源：有关项目各种分开媒体信息,131,武汉光谷商业中心由东星集团投资6亿元兴建，面积达8万平方米。其店面构成与销品茂一 致，设有超市、百货店、电影院，以及500家小型店铺等，集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体，是一个“五脏俱全”的浓缩型销品茂。东星集团和家乐福超市签订协议，家乐福进驻武汉光谷商业中心，并成为其主体店之一。,132,133,2007-01-19,合富辉煌房地产（湖北）,感谢聆听！,
