1、世联关于集中式商业项目的观点与经验分享,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,我们常常听到的问题,通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰,我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的
2、要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？,世联对集中式商业项目的理解及观点 Opinion ,商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分,1,商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。,住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。,住
3、宅、写字楼、商业开发比较,商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统,2,一个都不能少！,商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下,3,没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？,时间轴,初级阶段,中级阶段,高级阶段,30%以下,70 %以下,70%以上,城市商业空间 发展特征,城市化率,向心聚集 （向城市几何中 心聚集）,向心分散 （向城市几何中 心发散）,离心聚集 （离开城市中心 向郊区聚集）,城市发展阶段,商业发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求
4、和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。,商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值,4,商业区位价值模型,商业区位选择一般性规律,综合性商业,交通便捷的城市繁华区,大型超市,交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近,仓储商场 购物中心,用地相对丰富、交通便利的城乡结合部,专业市场 批发市场,交通枢纽和物流集散中心,中心区,中间带,边缘带,分散商业,条状商业,组团商业,中央商业区,中心商业街,区级商业中心,专营商业街,市区商店,郊区小店,农贸市场,郊区商业中心,高,高,商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。,
5、服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。,不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。,消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源,5,居民消费、投资动态模型,情景,确认问题,搜寻资讯,评估与选择,商店的选择与购买,购后过程,情景,需求/态度,生活形态的维持与强化,生活形态和消费过程,经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。,把握消费需求，是商业开发动作的起始点。,业态规划是对商业物业的灵魂塑造,6,
6、800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人 均 G D P,城市化率,25%,45%,70%,85%,95%,商业处于与农业经济相匹配的原始状态,人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下,人均GDP位于1500 2000美金；城市化水平在45%以下,商业形
7、态出现第一次升 级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障,人均GDP位于20004000美金；城市化水平在45%以上 70%以下,商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、 专卖店、精品店等,人均GDP位于40008000美金；城市化水平在70%以上 90%以下,超越传统商业范畴的广义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业 地产、物流等综合 型商 业形态出现,人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上,广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的场所出现,+,商业及业态发展演
8、变,市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。,消费者需求的不断发展变化，是促使零售业态与经营方式发展演变外在的、关键的客观因素。,为了不断适应市场需求和竞争环境，零售企业对业态与经营方式的研究与创新，是促使零售业态与经营方式发展演变的内在因素,科学技术发展是促进零售业态与经营方式发展演变的第四个因素。,商业业态发展规律KPI,住宅开发提供的不仅仅是居住空间，更是一种生活方式。 商业开发提供的不仅仅是商业空间，更是一种消费方式。,业态规划要遵循其发展规律，超前同落后一样会受到市场的拒绝。,良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台,7,购物
9、中心兴奋程度的因素与消费者再惠顾意愿的模型,集中商业的规划设计体现的是建筑美学和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求。,商店的多样性,实体环境,购物涉入程度,在购物中心的兴奋程度,停留意愿,到他处购物,再惠顾此购物中心的意愿,目标设定,外部条件调查,内部条件调查,空间构想,技术构想,报告拟定,商业用途、目标、规模、性质,社会商业环境与人文环境、自然环境、规划设计条件,经营人员与消费者功能要求,空间内容与形式，平立剖构想，动线空间划分，感官环境，,材料、结构形式、构造、设备,设计要求，功能分配，任务书,生活预测,商业空间评价,空间改良,商业建筑策划流程,商业建筑规
10、划最大的目标是营造商业氛围，留住消费者。,商业建筑规划涉及多个方面，需要建筑师、城市规划师、市场研究、商业管理等众多专业人才共同完成。,适合的销售模式为商业成功打下基础,8,商业地产开发的发展阶段,商业地产核心价值链,销售是商业地产核心价值链在开发过程中实现的时间起点，销售模式的选择决定了核心价值链的内涵,销售模式的选择决定了未来商业运营的特点，某种意义上会左右商业项目成败的轨迹。,招商先行为商业成功提供保障,9,招商是将商业地产的开发从营建方案阶段转变成商业营运阶段的中间步骤。,集中商业通过“统一招商管理”与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽、和谐统一的关系，这种关系是集中型商业项目长期
11、成功的保证。 统一招商管理的成败是商业物业统一运营成功与否的前提因素。,招商管理十原则： 招商先行原则 维护项目的产业经营黄金比例原则 维护项目统一主题形象、统一品牌形象 原则 功能和形式上实现同业差异、异业互补原则 集中商业经营方式的选择原则 核心主力店先行，辅助店随后原则 核心主力店布局优化原则 特殊商户招商优惠原则 放水养鱼，先做人气，再做生意原则 承租户的选择确保租金来源原则,运营管理是商业持续成功的关键,10,统一管理 分散经营,运营管理是商业地产开发过程中的最后一环，也是关系项目成败的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。,集中商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消
12、费形态，统一到一个经营主题和信息平台之上。,世联集中式商业开发顾问的工作方法 method ,世联认为对商业问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究,城市经济和产业发展规律,区域价值和发展前景,城市或 区域发展机会,项目发展模式和核心价值定位,项目经济 测算,物业组合方案,物业布局方案,项目开发时序,客户对项目发展愿景,项目财务目标,用地 限制,兼顾长短期利益的盈利模式,市场可实现价值研究,深度市场研究,市场竞争研究,客户行为研究,市场潜力研究,世联顾问服务内容,项目定位顾问服务,商业地产市场及城市零售业发展前景预测 可行性研究报告 市场定位案例专题研究 项目发展战略定位,项目物
13、业发展 建议顾问服务,消费市场顾问 项目物业发展建议 规划方案的市场评价 租售价值策略及项目财务评估,营销战略与策略 顾问服务,招商服务 招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制 销售服务 营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议 ,前期顾问工作阶段划分与服务内容,专案团队架构及岗位职责,世联知识平台+内部|外部专家,世联顾问服务内容大纲,市场深度研究,市场竞争分析,项目分析,项目诊断,案例研究,我们的解决之道,区域商业及商业地产市场研究,商业经营环境研究,研究结论,商业地产市场角度竞争分析,商业经营环境角度竞争分析,竞争分析结
14、论,地块价值解析,基于商业地产开发的角度分析地块价值,基于商业经营环境的角度分析地块价值,项目分析结论,项目整体定位诊断,功能分区与指标确定诊断,建筑设计与产品诊断,项目营销诊断,项目诊断结论,具体内容详见“世联提交的关于本项目的顾问工作建议书”,针对商业销售的营销顾问服务工作方式,营销阶段,销售经理|招商经理 项目经理|策划经理,销售经理|招商经理 项目经理|策划经理,前期策略专案团队 工商部总监负责,人力配备,宣传方案效果评估 修正推广方案 集中解决重要问题,参加专业联席会议 监督方案执行 集中解决重要问题,制订宣传推广方案 制订开盘策略 制订价格方案 开盘前筹备工作 招商/销售培训,主要
15、 服务内容,前四个月,开盘日,后三个月,后六个月,依托深圳总部资源优势 重要问题由执委会讨论解决,重要问题由执委会讨论解决 降低发展商试错成本,强大的策划知识平台数百成功案例的积累 严格的方案评审制度,服务优势,营 销 顾 问 ： 工 作 阶 段,顾问服务品质管理 质量稳定性的来源,累积数百成功策划代理案例、上千专业策划报告、模块化工具与模型,第一层品质支撑：三级四点评审制度,三级：专案团队自评、顾问部执委会评审、集团评审委员会评审 四点：即四个层次判断（四点），项目定位、推广方案、价格方案、开盘方案,第二层品质支撑：强大的知识平台,世联集中式商业项目顾问成功案例简介 Case ,案例1,成都
16、市东北部三环路内侧 项目位置 城市建成区边缘大规模商业项目 项目界定 集中商业+街铺 物业类型 54000平方米 建筑面积 商业定位及物业发展建议 研究方向,成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议,客户的主要困惑与我们的研究方向,Focus 1,如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险？,如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值？,Focus 2,成都商业地产市场发展趋势研判从成都商脉延续和现有商圈关系切入分析，并根据统计数据判断目前的商业地产市场总量相对过剩，成都商业地产已经进入“替代型商
17、业”的发展阶段。,A,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,如：太平洋百货&百盛、亿家天下&富森.美家居、骡马市&春熙路,1.传统形态,2.市场细分,3.替代型商业,形成条件,形成过程,项目举例,如：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈,如：西南生产资料市场、荷花池服装市场、亿家天下建汇中心,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替
18、代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次或价格的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,商业形态,商业形态第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生活提供基本保障,多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店
19、、商业街、开放市场、集中商业等,商业形态更加广义化、集合化，如SHOPPINGMALL、物流型商业，且主题购物公园等个性消费场所出现,成都商业地产区域发展状况的研判基于对主城区商业市场历年供需对比、商业项目分区域和分环线供应状况，及在售商业项目销售情况的市场数据的统计、整理与分析，寻找细分市场机会,B,成都市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比,2004年商业项目价格段销售率统计,主城区在售商业楼盘分区域均价,2004年商业项目分区域销售率统计,2004年商业项目分环线销售率统计,商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升，进入替代型发展阶段,05年6月后商业地产整体市
20、场仍保持正常销售速度，但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈,一环与二环之间仍保持最大份额的供应量，而城北二环三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域，价格增长最快,民间财团撤出，小投资者为商业地产市场主力，但目前信心受挫，持币待购，已有本地开发商持有经营培育市场,成都商业市场南北分区明显：城南以生活服务型区域商业中心为主， 城北以辐射中国西南的专业市场为主,成都北部专业市场的研判基于对项目所在成都北部各专业市场的比对研究，探讨专业市场的成功关键因素，挖掘商业市场规律、把握竞争态势、寻找市场机会,C,强势商圈总价控制项目销售状况相对好，新进商业在市场培育阶段无法实现高于成熟市场的租售
21、价格,不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落 定位重复、不具有成本优势的专业市场面临较大市场风险,租售方式由传统的无租约销售转变成目前较为通用的返租和带租约销售，并已出现开发商持有经营,目前商业总体消费量跟不上商业面积增长，成都市场已由市场细分阶段步入替代型商业的发展阶段,各商圈由一定专业分工各类专业市场及临街散铺组成,项目发展策略基于市场结论，结合北京建材市场商圈经营与竞争关系案例研究，确立“借势市场领袖，促进商圈共同繁荣”的整体竞和、对内差异化的总体开发策略,D,结论：本项目中的生活型商业仅以服务于社区内居民的街铺形式出现,本区域非传统生活服务商业中心， 不具有生活服务中心的传统认知；,
22、百货类大型商业需要吸引大量外区域人流消费，而其它区域已有相对固定消费区；,项目所在区域成熟有待时间，周边回迁区有自身商业配套，并且区域规划存在变动风险；,辐射中国西南的城北专业市场板块，商业地产整体走势良好，是商业投资者的首选；,结论：专业市场是本项目最有价值的商业机会,项目紧邻城市快速干道，交通便利，区位条件适宜交通驱动型专业市场选址条件；,专业市场进入市场操作难度较小,富森.美家居以规模为优势，批零兼营，区域新商圈概念即将形成；,发展策略：补充与提升富森.美上下游及关联产品，形成经营产品的业态互补,商业定价模式针对客户关心的商业定价问题，从回避市场风险的谨慎原则出发，采用市场参照定价、住宅
23、价格定价、投资空间定价三种商业定价模式联合定价，客观评估项目在可比区域具备良好投资空间的市场销售价格，作为有把握实现的收益预测基础。,E,第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍,第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别,第一模式：市场参照定价区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,根据模式一，对比可比区域商户承租租金与商业销售实际实现价格/租金换算价格，取低线,根据模式二，根据经验值、并分环线分区域对比商业价格与住宅价格进行验证，保守取值比价,根据模式三，参照已有市场数据项目作为商圈新进商业相对于成熟商业进行折价保证投资空间,
24、根据三种模式计算出的结果，取最低值4000元/平米，是本项目比较保守、有把握实现的销售价格。,集中商业建筑形态演化从商业价值角度提出集中商业街铺化，规划形式参照了日本多摩商业街和北京苹果街两个典型商业街规划案例，对两种由传统型态升级后的现代商业形态可参照度对比。,F,多摩商业街,折叠街道与规则几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价： 规划形式较为前卫未经市场验证，建筑密度低，设计和商业匹配难度较大,曲折街道与不规则几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价： 土地利用性较好，街区空间富于变化，而交通流线简洁明了,苹果商业街,我们提供的成果,案例2,北京石景山鲁谷路南侧 项目位置 快速发展区
25、域，以大型住区为区域主导属性的商业项目 项目界定 写字楼+ 商业 物业类型 80000 平方米 建筑面积 项目定位及物业发展建议 研究方向,北京瑞达世纪鲁谷路项目整体发展战略定位及物业发展建议,客户的主要困惑与我们的研究方向,实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题；在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？ 选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？,Focus 1 商业的业态与规模,基于区域现状，写字楼物业有把握实现3元/平米/天的租赁价格。本项目是否遵从区域
26、现有商务氛围，以适当的档次和规模满足区域办公客户需求？,两者 关系,Focus 2 办公的档次与规模,商业业态研究项目面对怎样的市场与怎样的消费者？基于对区域市场和区域消费人口的分析，确定本项目业态可能的业态内容,A,从城市规划角度,传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机,从功能分布角度,项目所在片区是一个集住宅、商务、办公为一体的综合性较强的区域,从未来商业服务业发展角度,本项目是区域四大商服中心之一的银河文化娱乐区的重要组成部分,从现状供应角度,现状供应主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少,从未来供应角度,供应量主要集中在大型住区的底商
27、，对餐饮类业态发展受到较大制约,区域内居住人口,主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决,商务办公人口,主要在区域内解决工作餐饮需求及部分宴请型餐饮需求，其他消费会跨区域解决,政务办公人口,主要在区域内进行宴请型餐饮及娱乐消费且档次较高,本区域餐饮、娱乐类业态存在较大的市场机会,区域市场商业状况,区域消费人口状况,商业业态研究本项目能吸引怎样的商业经营者？通过对比各业态商家选址KPI与项目本体条件，进一步确定本项目商业业态。,B,百货商场类商家选址的KPI分析,商家选址KPI,大型超市类商家选址的KPI分析,中型超市类商家选址的KPI分析,购物中心类商家选址的KPI分析,专业
28、市场（家居、建材）类商家选址的KPI分析,专业市场（家电）类商家选址的KPI分析,批发市场类商家选址的KPI分析,餐饮类商家选址的KPI分析,娱乐类商家选址的KPI分析,地块昭示性较好，但进入性相对较差；,不是传统的商业区，而且被大型住区与公建绿地包围，商业氛围目前较差。,项目基底面积较小，临街面较短；,物业建筑形式：集中商业裙楼,项目本体条件,本项目较适合发展的三种主要业态为：餐饮 娱乐 中型超市,办公物业的档次和规模对影响办公物业的五大因素与本项目进行对照分析，确立本项目办公物业的定位：形象较好的中高档纯写字楼,C,影响办公物业定位的五大关键因素,本项目所处地段不符合高端写字楼所需条件,我
29、们提供的成果,世联服务其他集中式商业案例概览 （2005-2006）,深圳CBD怡景中心城项目,青岛百通李沧商业项目,沈阳东方俪城项目,锦州宝地城项目,合肥东舜假日广场项目,THE END,海口综合体二线城市、核心地段、超高层地标型项目,城市海口 区位城市新CBD核心地段 本体条件超高层，公建，综合体续建项目,项目概况,1,开发商目标,2,滨海大道,金贸中路,世贸东路,金融贸易开发区,世联案例前期定位,本项目为92年未完工物业；经协调后总占地34亩。 项目限高186米；容积率不小于4.5；建筑密度不小于40%；绿化率不小于35%。 已有建筑地下3层，地面15层框架，包括5层裙楼。 裙楼大堂挑空
30、约20米。 广场可规划部分商业体。,企业战略,3,多元化战略通过本项目成功运作，让海南控股正式涉入房地产行业 持续开发建立政府信心，为后续拿地提供条件,地标型物业与政府的共识，必做 实现大部分销售回款物业可以持有一段时间 最少平衡开发成本不能亏,海口市场条件机会与风险并存：高品质办公楼存在市场空间,从地理位置上讲，本项目具备发展办公物业的先决条件在售项目实现销售价格低，价值略被低估市场在租写字楼项目租赁状况良好商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格市场现有写字楼品质存在较大提升空间,办公楼缺乏升值潜力，没有投资价值：中小面积自用型客户 价格策略 产品品质差，无法吸引客户：大面积需求，成熟型客户：
31、中远沥青，金融机构等 产品策略 投资不足，缺乏购买与租赁之间的桥梁：华为、晶光纸业、艾默森等 经营策略,市场在租办公楼租赁状况好酒店办公实现价租赁格高,市场销售缓慢办公楼价格被低估,矛盾,市场现状,我们对项目的判断以市场为依据,客户目标企业战略,本体条件,市场实现,结构化 分析,项目核心问题,企业目标、本体条件、市场状况之间的关系,我们结合企业战略、客户目标、项目本体条件、市场条件，判断项目问题,综合考虑更方面因素提出核心问题,8万平方米的写字楼能否被市场接受,市场容量的风险,价格风险,竞争风险,面对竞争，本项目核心竞争力是什么,6000元/平方米的售价具备一定的可实现性，但风险较高,寻找市场
32、机会、借鉴成功案例、合理经济测算解决项目问题,我们的研究方向,项目解决方案及物业发展建议,世联提供的成果,面对市场容量风险的解决途径,1、市场容量风险,降低主体楼高度，减少写字楼总量 依靠广场其他物业实现高售价,多物业组合，减少写字楼市场压力,租售并用的经营方式，部分短期持有,酒店,酒店式公寓,1、市场容量风险,降低主体楼高度， 依靠广场其他物业实现高售价,多物业组合，减少写字楼市场压力,租售并用的经营方式，部分短期持有,酒店,公寓,X,面对市场容量风险的解决途径,1、市场容量风险,降低主体楼高度， 依靠广场其他物业实现高售价,多物业组合，减少写字楼市场压力,租售并用的经营方式，部分短期持有,
33、面对市场容量风险的解决途径,1、市场容量风险,降低主体楼高度， 依靠广场其他物业实现高售价,多物业组合，减少写字楼市场压力,租售并用的经营方式，部分短期持有,面对市场容量风险的解决途径,1、市场容量风险,降低主体楼高度， 依靠广场其他物业实现高售价,多物业组合，减少写字楼市场压力,租售并用的经营方式，部分短期持有,酒店,公寓,X,面对市场容量风险的解决途径,2、价格风险,成本控制,产品力突破，实现高议价,市场竞争 + 客户需求,2、价格风险,成本控制,产品力突破，实现高议价,本项目竞争策略,城市商务极、城市标签 脱离综合体与单纯办公楼的概念,项目定位,市场定位,顶级的 标志的 形象 + 气质
34、+ 空间,NO. 1 城市商务极,城市商务极,酒店,写字楼,商业,广场,商务区商务配套补充 海口商务休闲中心 个体差异、部分活力核心,定义整体档次 为办公楼提供配套,本身就是一种标志 为商业和酒店带来潜在客户,商业的业态和档次要求不影响办公、酒店,连接纽带 活动空间 标志性场所,形象定位,写字楼,酒店,商业,广场,顶级的、商务的、国际化的,标志性的、商务的、身份感的,开阔的、品质感强的、标志的,特色的、商务休闲的、高档的,功能互相补充，而且能够互相支撑,物业发展建议城市商务极价值体系,商务极,3.9米层高,超高挑空大堂,大规模架空广场,可复制性强,特色block商业体,电梯及其他配置,广场景观规划,主体建筑高度,群楼精品/配套商业,物业管理,五星级商务酒店配套,大规模广场和主体楼高度将是本项目的主要竞争优势,广 场 价 值,本题建筑价值,
