1、青岛交通商务区核心区现代服务业与商业规划报告,深圳市新摩尔商业管理有限公司,2011年8月日,目录一、市场调查分析和结论 二、招商摸底及其访谈总结 三、服务业规划与空间布局 四、总部经济的具体方向 五、李沧区商贸发展战略六、站前区商业网点规划方案七、商业规划与空间布局的结合研究八、地下商业的研究与分析,市场调查分析和结论,2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先向本报介绍了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓2014青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对
2、标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。,市场调查分析和结论,关于李沧区的商贸发展,李沧区万达广场 李村河以北 黑龙江路以东 中崂路以南，青银路以西，占地779亩，建筑面积119万平方米，商业和公共建筑面积47.6万平方米，计划投资87亿元，2012年一期开业。李沧区商贸重点项目建设加快，其中伟东乐客城项目起点较高，其他项
3、目起点不够，设计和施工周期短，短期内对周边辐射力不够。 目前李沧交通不畅，缺乏会展中心等重点公共设施，在和市南区和市北区的竞争中处于被动地位。 今后建议李沧区专题研究商贸发展战略项目，特别是城市综合体方面需要借鉴世界一流项目，结合李沧区文化特色，重点提升起跑线，给出充足的项目设计和施工周期，鼓励打造亚洲一流水平的特色商业综合体，鼓励精雕细琢，反对粗制滥造，控制商贸项目数量和速度，提升发展质量，增强李沧区商圈对胶东半岛的辐射能力，形成有效的消费目的地。 借鉴无锡等地政策，李沧打造精品综合体政策建议：第一 允许分两期交纳地价 第二 相关报建费用减半 第三允许设计和建设工期延长，土地拿到后允许两年后
4、开发,李沧区重点第三产业大项目表,市场调查分析和结论,关于李沧区旅游业的发展,一、要统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路，建议以火车北站旅游客运中心为龙头，组织面向青岛全市和胶东半岛的旅游活动，将青岛世界园艺博览会和崂山组成精品青岛东北部旅游线路，将胶州湾环岛旅游作为新开辟的特色线路，以李村民俗特色和周边旅游差异化，突出李沧区旅游特点。,市场调查分析和结论,二、要加大重点景区和五星级酒店群的建设力度 加快建设连接李沧和崂山区的东西向世园大道，
5、组织青岛世界园艺博览会和石老人海滨国家旅游度假区形成精品旅游线路。围绕胶州湾旅游码头、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。以火车北站为龙头建设五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店（火车北站五星酒店两家，超五星一家，今后李沧中心区必须建设两家五星酒店以上），利用金水路和世园大道将今后石老人的游客能够居住在李沧区，形成有效的居住和购物消费，李沧区旅游景点和石老人海滨游乐形成完整的旅游体验环节。将李沧区旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合，青岛交通商务区今后建设的游客集散中心将有效展示青岛各个旅游线路，形成旅游超市。 三、要丰富游览内容
6、。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街；发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄；整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街，利用青岛交通商务区旅游码头和超五星酒店建设机会，打造高品味的滨海餐饮酒吧街区；发挥李村中心商圈的作用，构筑精品购物街。 四、要树立李沧旅游业的新形象。加快建设园艺博览会的力度，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。 建议将园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。 万科李沧新城 宾川路以东、规划四号线以
7、西、世园大道以南、习水路以北，占地面积3900亩，建筑面积240万平方米，商业和公共建筑27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。,关于李沧区旅游业的发展,市场调查分析和结论,关于李沧区物流业发展,一、要利用好青银高速公路、重庆中路、308国道以及铁路、航空等交通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地；依托青岛火车北站交通枢纽中心建议重点发展快递邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。,市场调查分析和结论,关于李沧区物流业的发展,二、要引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服
8、务品牌，降低青岛整体物流成本，围绕电子商务企业的配送形成一流的物流服务公司，满足飞速发展的电子商务需求。 三、物流与大市场结合 充分提高李沧物业聚集区土地利用效率 根据成都等地成熟的大市场建设经验，未来青岛城市三环以内的汽车市场和建材市场等都要迁移到郊区，李沧区可以及早规划作为市区大市场的转移基地，主动对接大项目落户。 例如，城市物流配送基地项目， 计划投资亿元 ， 占地1100亩 建筑面积6.7万平方米,2012年月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。 汽车城项目占地300亩 2011年月出让土地2013年竣工。,招商摸底及其访谈总结,城市综合体类投资企业：大连万达集团、厦门建发集
9、团、深圳中航集团、华润集团、中国银泰集团、山东鲁能集团等，上海绿地集团会展综合类投资公司：北京金融街集团、广州保利集团住宅类投资企业：上海世贸集团、杭州绿城集团、广州越秀集团、万科集团、中海地产、金地地产公司商贸类企业：山东银座集团、青岛海信广场、太平洋百货、远东百货、王府井百货等地下商业投资公司：哈尔滨人和集团、深圳时尚集团、南京莱迪集团,服务业规划与空间布局,填海区绿轴线两侧集中设置企业总部,第一 金融和企业总部重点布局在青岛火车北站商务区 第二 旅游重大项目重点布局在世界园艺博览会 年青岛世界园艺博览会建成后，李沧将形成重点旅游景点，和石老人滨海旅游景区形成组合的旅游线路。李沧区吸引游客
10、的能力将明显增强，改变旅游完全集中在前海和崂山风景区为主的传统旅游格局。游客中心设置在青岛火车北站长途汽车站，胶州湾游船码头设置在填海区。,服务业规划与空间布局,李沧区生态商都示意图,胶州湾游船码头效果图,李沧区发展总部经济方向,积极培育发展金融服务业。一要通过政策支持、优化环境、创造条件等手段，构建金融市场发展平台，使金融企业落得下、留得住、长得好。二要积极引导、培育现代金融市场。引进一批经营方式灵活（对一些发展潜力较大，还贷能力较强的中小企业贷款门坎设置不要太高）的金融企业（如：民生银行、商业银行，金融担保公司等）落户，不断提高资本运营效益。三要进一步完善证券市场，培育壮大证券服务企业，不
11、断扩展民间资金投资渠道。四是要积极引进保险企业来我区设立营业机构，大力开展个人理财服务。 （1）鼓励金融企业进驻青岛火车北站，以高层写字楼和营业厅为主，形成金融总部聚集区。 （2）抓住山东打造蓝色经济区的机遇，利用青岛火车北站填海区优美的环境，建设好超五星酒店和胶州湾游船码头，鼓励半岛周边海洋和文化创意产业相关的上市企业来站前区以及填海区设立企业总部或研发中心以及营销中心，利用青岛平台整合更多金融、海洋和文化创意产业相关人才资源。 （）提前谋划沧口机场搬迁后的发展方向，利用机场的优美绿化环境和靠近交通枢纽的区位优势，以拥有自主知识产权的文化创意和高新技术企业作为重点招商对象，同时发展高品质居住
12、，初步建议建筑面积作为居住，作为商务办公，作为商业公共建驻。,李沧商圈的分析与规划建议,李沧区新的区域发展定位为“拥湾枢纽、生态商都”，战略布局为“一极两轴三区四带”战略布局。李沧区现有的核心商圈是以李村向阳路综合商业街为核心，李村河以北、青峰路以东、308国道以西、果园路以南，面积约1.5平方公里范围。,1、李沧的整体规划与商圈,基于振兴李沧中心商圈的整体战略思路，李沧中心商圈第一步按照青岛第二商圈打造，今后要向胶东半岛第一商圈发展。在李沧中心商圈总体规划上，要考虑未来五十年发展的实际需要。 首先做好功能分区，尔后根据功能分区要求做好总体交通规划，以公路和地铁等合理布局，积极和青岛地铁公司对
13、接合作，打造特色鲜明的李沧中心商圈，以城市综合体作为商贸区的项目龙头，以特色街区作为今后城市规划和改造的重要方向，重点要规划好书院路金融街区，李沧滨河餐饮休闲娱乐区和品牌街区，突出李沧商圈的特色。,2、李沧商圈的规划建议：,李沧商圈的分析与规划建议,李沧商圈街区业态的定位思路：城市综合体以伟东乐客城和银座广场和苏宁广场、万达广场、宝龙广场等形成强势综合体群落为核心，要求对周边即墨和城阳等周边消费者具有强大辐射力，鼓励引进儿童职业体验中心和国际名品等填补李沧商圈空白的业态和品牌。,3、李沧商圈街区业态建议：,李沧商圈的分析与规划建议,1、滨河路不适合作为金融街区的理由： 第一、顾客来此街区并不方
14、便，人流量不如书院路。 第二、缺乏金融网点基础，全部重建周期长，难以得到金融机构的认同。 第三、滨河路地处李村河岸边，距离中心商圈偏远，没有明显的区域优势，不能形成金融中心的辐射功能。 区域金融中心的一个必备条件就是进出畅通。交通的便利性主要体现在：该地址交通网络是否通达，各种金融业务的办理是否方便。金融中心的另一个必备条件就是适用性。金融中心要与周围的环境相融合，能够有效服务中心商圈和周边企业以及居民。书院路在原来的李村中心商圈中定位是老字号一条街。 2、重点街区的特色的打造与规划建议： (1)、院路在李沧区的城市体系中综合优势最为明显,是连接未来青岛北站、四方区和李村中心商圈的纽带，交通非
15、常便利。 (2)、书院路现有多家银行网点，例如，农业银行、光大银行等网点，今后适合利用旧城改造机会建设部分金融写字楼，节省资金和土地资源。今后规划适合若干银行支行办公总部，同时争取吸收金融保险证券公司区域总部进驻，鼓励书院路沿线改造兴建为金融服务的优质写字楼，给予减免一半报建费用等措施。 (3)、书院路和中心商圈紧密衔接，形成合围是区域经济的有效组合。 因此，书院路是建设李沧区域金融中心的最佳选择。滨河路作为餐饮休闲和娱乐一条街更为合适，将滨河景观建设和休闲餐饮酒吧娱乐结合更恰当。,4、李沧特色街区规划建议：,李沧商圈的分析与规划建议,1、重点城市节点新建建筑规划控制意向建议维客广场是今后控制
16、的重要城市节点，在地下空间改造完成后，地面景观和天桥设计结合，形成统一的城市中心广场休闲景观。书院路需要和谐的景观天际线，从周边到维客广场的高度，从西到东采取逐步升高的天际线。字楼的色彩要具体考虑青岛滨海城市特点，色调要明快。李村河今后的治理要以恢复湿地功能为主，抓好植被建设，既让河流通畅，又要建设具有净化功能的本地植物。对李村河北侧滨河建筑要控制高度，滨河100米距离范围高度不得超过50米，滨河200米距离不要超过100米。 2、重点街区景观规划设计建议关于滨河餐饮酒吧街区和李村大集河床景观设计的构思第一 每80米有景观节点，重点反映滨河景观特点和李沧地域文化特色。第二 与李村大集河床的主要
17、景观明清李村大集群雕景观结合。第三 设置组合式表演舞台，丰富群众文化生活，鼓励地方文化发展。,5、李沧商圈的规划建议：,李沧商圈的分析与规划建议,6、李沧商圈地下空间的开发利用与规划设计建议,李沧中心商圈的地下空间利用指导原则是，结合人防工程，有效利用地下空间作为地下道路、停车、商业休闲使用，减轻地面交通和停车压力为主，形成合理的地下连续空间，地下-1层今后统一层高，实现互联互通。,日本交通规划公司提出的数据和方案,李沧商圈的分析与规划建议,6、李沧商圈地下空间的开发利用与规划设计建议,地铁的出口一半设置多个，在设置地铁人流导出地面出口的同时，鼓励伟东乐客城和银座广场和苏宁广场等人流主要动线与
18、地铁出口在-2层对接(负-层大部分属于管网，只能和地铁在-2层衔接)，形成最佳的人流循环路线，方便顾客进入购物中心和综合体，减轻地面交通压力。,李沧商圈的分析与规划建议,李沧区商贸发展战略,1、李沧区商贸发展的SWOT分析,李沧区商贸发展战略,2、李沧区商贸发展战略,以城市综合体和购物中心以及地下空间综合开发，作为李沧中心商圈建设的主要思路。以青岛火车北站枢纽建设作为高附加值批发市场建设的机遇，以会展中心建设带动李沧商圈的对外辐射，增强青岛李沧区在胶东半岛的辐射力，以青岛最高品质的购物中心、五星酒店和写字楼和公寓综合体作为李沧的商贸旗舰。,李沧区商贸发展战略,3、李沧区在半岛城市群的作用研究,
19、青岛国际蓝色硅谷区域范围,整合东部鳌山卫、温泉、王村、丰城、田横、金口、田横岛旅游度假区等六镇一区,打造国际蓝色硅谷。,李沧区商贸发展战略,3、李沧区在半岛城市群的作用研究,胶东半岛蓝色经济区域产业结构调整的试点，积极发展现代服务业，争取成为蓝色经济区现代服务业的龙头，以旅游和文化创意产业引领滨海和世博园经济高质量发展，以自主知识产权打造李沧的龙头工业产品品牌，以技术改造和循环经济思路改造传统的石化产业，扮演青岛城市客厅，辐射胶东半岛的商贸旗舰，国际园艺博览会和崂山休闲旅游相结合的龙头。青岛今后发展将逐步以蓝色经济发展为主，青岛主要领导设想国际蓝色硅谷用地规模456平方公里，研究范围镇一个区。
20、以蓝色硅谷的开发作为今后青岛发展重点，以青岛火车北站为枢纽，将城市铁路特别是地铁延伸到嶅山湾一线是青岛城市形成完整轮廓的关键一步。蓝色硅谷的发展需要交通和金融、旅游等多种支持条件，李沧是发展蓝色经济的重要支持区域和关键节点。,站前区商业网点规划方案,1、李沧区商业网点布局总体思路,鉴于李沧在青岛的区位特点，李沧中心商圈和青岛北站交通枢纽优势结合，以城市商业综合体为建设为龙头，以填补青岛空白街区为特色， 要努力辐射周边区县和周边城市，形成胶东半岛第一商圈的气势和实力。 按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂
21、搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心,李沧商业网点规划方案建议,按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心。,李沧区商业网点规划方案,以李沧区中心商圈为主，地下空间统一规划，形成业态齐全的中心商圈，以青岛北站为依托形成高附加值商品的批发与零售经营中心，以世博园旅游为龙头打造休闲商业中心，以各个大型社区建设为机遇按照人均0.6平方米的数据发展社区商业中心。 经过现场观察和分析，我们认为主要金融街区适合布局在书
22、院路，聚集营业性金融网点为主，部分金融总部适合布局在青岛火车北站站前区。,站前区商业网点规划方案,2、 整个3平方公里的商业规划和业态布局,以时装和皮革皮具和数码等高附加值产品为主，依托青岛产地优势，做好高铁站点批发市场，充分发挥地铁和公交站点综合交通优势，兼营零售。以棉纺历史文化博物馆等为主，打造体验式休闲商业，将纺织工艺展示和服饰产品展示中心结合，形成服饰产品展销和批发功能，有效利用好国棉六厂的老厂房沿着中轴线北侧，建设一流城市商业综合体，以历史保留四合院和四流中路为主，建设餐饮酒吧街区，形成啤酒展示和文化体验等特色餐饮休闲街区以长途汽车客运站为主，建成青岛游客集散中心，主动规划滨海胶州湾
23、游船码头，建设五星酒店和滨海休闲商业街区，积极发展文化旅游支柱产业，和崂山以及石老人等组成精品旅游线路。,站前区商业网点规划方案,2、 整个3平方公里的商业规划和业态布局,中轴线附近的重点城市商业综合体项目，物业组合为,站前区商业网点规划方案,2、 整个3平方公里的商业规划和业态布局,初步业态组合建议为,商业规划与空间布局结合,1、商业、商务办公、文化创意等产业规划的龙头项目及其空间布局,商务办公等重点分布在站前区东广场绿轴线两侧，此外，填海地绿轴线适合集中布局企业总部办公楼。以游客集散中心和长途汽车站以及胶州湾游船码头为主重点服务青岛旅游行业。 以西广场会展综合体为主，重点服务胶东半岛的会展
24、业，举办在东北亚有特色的会展活动，带动李沧区整个商贸产业的发展。,2、商业网点布局图和不同档次酒店布局图,商业规划与空间布局结合长途汽车站和服装批发市场,长途汽车站和东侧地块可以组成旅游客运中心，不仅具有客运长途汽车站功能，而且具有旅游服务功能，配套服饰批发商业与酒店及公寓综合体，其中长途汽车站地块占地面积万平方米，60亩土地，6万平方米建筑面积，其中2万平方米用于长途汽车站，万平方米地上商业，地下计入容积率商业万平方米，万办公，地下两层用于停车。 地块占地为平方米，容积率4.24，建筑面积13.9万平方米。 物业定位：经济型酒店和写字楼及时装批发市场 商业建筑面积6万m2 写字楼和酒店7.9
25、万m2 （三星商务酒店）,长途汽车站点和服装批发市场,商业规划与空间布局结合,商业规划方案二,商业规划与空间布局结合,站前地下商业规划与布局研究,1、相关火车站的地下商业的研究,大连火车站地下商业：,大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。大连胜利广场目前共有近2000多
26、名业户在现场经营，国际性连锁店 +本土化知名绩优连锁店 +上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。大连胜利广场物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。,站前地下商业规划与布局研究,站前地下商业规划与布局研究,上海火车南站地下商业：,基本概况： 商业面积：6万 商业业态：南商场是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。北商场经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。 布局特点：南商场以品牌折扣为主。北商场以高档品牌和餐饮为主。 运营模式：品牌输出的管理模式，项目开始
27、启动时，到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年的时间 投资运营：上海银泰百货公司,站前地下商业规划与布局研究,上海火车南站地下商业：,主要的业态组合：百利时尚中心：,北商场：有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLntL、绣庄等潮流大牌。还招募了棒约翰、星巴克、KF C、麦当劳、味千拉面、Cold Stone 等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休闲小吃广场入驻。南商场：一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike 、adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno
28、、Columbia、The NorthFace、Tony Wear 等品牌入驻，售价全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。,站前地下商业规划与布局研究,法国巴黎地下商业：,通过下沉广场突出地下空间的可达性,可以借鉴国外著名的下沉广场设计,也可以借鉴具有民族文化特色的下沉空间处理手法。普通的下沉方式给顾客视觉感觉不一定好,采用退台式的下沉模式,视觉感受最佳。法国的les halles地下综合体位于巴黎的心脏部位，西南侧有罗浮宫，东南方的城岛上有巴黎圣母院，南临赛纳河，沿河有一条城市干道，是一个历史文化古迹集中的地区。法国巴黎中心区列
29、阿莱地区(Les Halles)在保持了历史传统的同时，利用地下空间的开发，成功扩大了中心区的容量，实现了现代化改造。该地区新规划方案的特点是实行立体化再开发，把地面上单一的的贸易中心改造成多功能的公共活动广场，在强调保留传统建筑艺术特色的同时，开辟一个以绿地为主的步行广场，为城市中心区增添一处宜人的开敞空间。同时，把交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中，形成一个大型的地下城市综合体。,站前地下商业规划与布局研究,法国巴黎地下商业：,在广场周围，新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围
30、环绕着玻璃走廊，把商场部分的地下空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感。列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道，并且设有3700个停车位等各种设施。,站前地下商业规划与布局研究,火车站地下商业运营管理策略：,地下商业在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客可以获得优质的延伸服务，同时便于火车站商铺管理，降低租赁经营的风险使地下商业管理公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。火车站或地铁公司在对地下商
31、业物业的经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高火车站商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑火车站“大品牌”，对打算进驻火车站商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻火车站。,站前地下商业规划与布局研究,本项目地下商业街区的业态和体量：,地下商业物业与业态规划表格,地下（火车站东侧）分为三个地块
32、：1、公交车站地下商业建筑3.7万。2、东广场地下1.1万（含地铁站点）和2.5万商场，中间配备通道。,站前地下商业规划与布局研究,本项目地下商业的规划与设计：,1、地下空间的整体布局：青岛北站交通商务区地下空间建筑我们可以划分为两类，第一类需要海创公司投资和建设的部分，第二类是需要出让土地后，由开发商建设的项目。 借鉴加拿大蒙特利尔和广州珠江新城CBD的经验，建议今后地下空间统一标高为5米，同时留好不同地块之间的通道，形成互联互通的大格局，高效率利用好地下空间。,站前地下商业规划与布局研究,、服装市场和皮鞋皮具等市场要求层高在 5米，株距在8.4米左右，满足批发和兼营零售的商业环境要求。长途
33、汽车站层地下空间万平方米和地面建筑以及c21-A1地块地面建筑作为服饰批发市场物业定位。 、数码产品市场的地上建筑，建议作为透明的导示物，项目的艺术性和实际引导功能结合，同时也是重要的人流出入口。 、出租车站点位置不仅影响地下商业价值，而且本身选址进出也不方便，建议将出租车向南侧移动，调整到公交车站地下位置。,本项目地下商业的规划与设计：,站前地下商业规划与布局研究,关于船头透明建筑的比例研究：,根据商业经营的需要一般米直径的中庭就可以满足不同商铺之间的可见性问题，如果直接达到米 ，可以通过在米直径外设置商铺的方式，从视觉上缩小空间距离，达到商铺经营内容可见性强的目标，例如，米直径周边设置最新
34、的数码产品体验店铺。透明建筑圆圈面积1100平方米，船头形状建筑面积包含中庭，3层 4600平方米 ，-2层4600,-1层3350平方米，层3550,总计建筑面积10600平方米，去掉中庭面积为7300平方米。,站前地下商业规划与布局研究,关于船头透明建筑的比例研究：,方案1：能够较大实现地下空间商业价值，其中快餐面积2000平方米，其余作为零售面积，因此，作为优先选择方案并继续按照给定的数据深化。,站前地下商业规划与布局研究,关于青岛火车北站地下空间和地上购物中心卸货区的规划,汽车站的人流要求能够方便进入市场的主要入口。服装市场和皮具市场都需要考虑卸货区，一般面积为300平方米左右，卸货平
35、台高度为1.3米,卸货区域，详细要求如下：能够停泊一辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台，按乙方提供的设备要求预留平衡器的机坑及埋件。设保温提升门。卸货平台高1.3m。同时停泊五辆普通卡车的卸货平台，卸货平台外边阳角处预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。卸货平台高度为1.0m。甲方设置不大于10%坡度的混凝土坡道连接乙方普通卡车的卸货平台至室外地坪，宽2m。坡道临空侧加1.0m高的防护栏杆。,站前地下商业规划与布局研究,为保证结构安全，40英尺货柜车卸货口必须设置构造柱，且在卸货车辆停靠区域需考虑防撞措施(如防撞柱、防撞栏杆等)。该区域照度应达到40Lux。普通卡车的卸货平台进深为5.5m，平台外门上
36、方设雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平台外不小于2m 。北方地区卸货平台为封闭式，设双道保温提升门。卸货平台的保温提升门应同时设置手动和电动开关并满足经常开启和关闭的要求。所有开关应设置带锁的不锈钢开关盒。不锈钢开关盒安装在商场的内侧。卸货平台外及平台上按乙方要求的位置设置排水沟。40英尺货柜车卸货平台外门上方设1.0m深的钢筋混凝土雨篷。 卸货外围须采取隔音措施并满足环保要求。,站前地下商业规划与布局研究,透明圆形建筑所在数码市场进货从安顺路进出，保证万多平方米商业空间的可靠。建议德国公司对绿色轴线下的餐饮空间等简化设计，降低成本，采用专用货梯作为卸货用途，同时负责运出垃圾。,站前地下商业规划与布
37、局研究,二期地下商业规划，以上地块以A6和9为例，今后需要出让，建议层高在米，柱距在8.4 米左右。 7地块未来建议层高同上，柱距在11米左右，能够满足大卖场的要求，卸货平台需要达到400平方米，高度1.2米左右。 大卖场建筑净高：所有管线标高应尽量抬高，并对包括乙方管线在内的各专业管线进行有效综合布置，保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线 (含支架、风口)的底标高不应低于4.0m。乙方商场无吊顶区域采用日光灯带(乙方完成)，风口须避让灯带。 为突出绿色中轴的商业价值，提高通透性，建议层高为5 米，柱距11米左右。,二期地下商业规划,站前地下商业规划与布局研究,关于下沉广场和
38、采光点的建议：,建议本项目在C21-6地块的南侧中央位置，设置下沉广场，面积建议在1500平方米左右，可升降表演舞台在200平方米左右，需要较强大的排水系统设计。建议在绿化带空间设置个 以上的通道和通风以及阳光照射口，其中餐饮部分需要通风采光点，让地下空间能够开敞和通透，提高地下空间的舒适感。,站前地下商业规划与布局研究,本项目地下商业的财务分析：,1、地下商业物业面积统计：,站前地下商业规划与布局研究,2、产出分析：火车站前长途汽车站点万平方米地下商业定价为3.5万元/平方米 商业物业用途为时装批发市场，预计未来销售价格为3.5亿元。 火车站前公交汽车站地下商业定价为2.5万元/平方米 ,
39、商业物业用途为小商品批发市场 韩国时装城地下商业未来售价为万元/平方米，今后和地面统一出让给开发商。 数码地下商业空间因为出租车站局限，动线较窄，售价为2.4万元/平方米 盈亏平衡，今后计算时候我们按照均价万平方米出售。,本项目地下商业的财务分析：,站前地下商业规划与布局研究,本项目地下商业的财务分析：,项目1.9平方公里区域地下商业项目投入和产出估算： 地下商业街区项目投入预计,站前地下商业规划与布局研究,地下商业项目投入和产出估算： 销售预测：,单价万元/的依据，现有中心商圈和第二商圈的商铺均价已经达到平均3.5万/,我们的地下商业空间拥有三条地铁和长途汽车站点和火车北站，按照保守销售物业价格计算。,地下商业项目实际收益：30亿元-8.01亿元=21.09亿元,谢谢聆听，汇报完毕,
