1、1,中原地产湖南分公司,长沙奥林匹克花园北京西院 解筹开盘报告（07/07/08）,2,一、项目概况,3,1、长沙奥林匹克花园概况,位于长株潭三市融城一体化的核心区域，长沙市中央政务区（CPD），毗邻省政府、天心区政府，为长沙市政治、文化、经济三位一体的中心区域，地域升值潜力巨大。 项目总占地500余亩，总建筑面积近50万平方米，总投资额逾20亿元，规划有近万平方米的运动MALL、近20000平方米的奥林匹克文化广场、中南地区首创社区健康管家中心、近20万平方米的与景观绿化相结合的泛运动设施、儿童撒野趣味公园以及青少年羽毛球学校等。项目还规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购
2、物中心、5A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓等产品。,4,2、北京公馆西院概况,北京公馆沿星光大道两侧布置，建筑密度23.9%，东西向楼栋之间间距72米；两梯两户板式建筑设计，客厅最宽面宽达到7.8米，面积达到35平米；电梯双梯双入户设计；158M长，宽达72M的星光大道，构成整个长沙奥林匹克花园的核心中轴景观大道；近8000平方米的室内运动设施、特设全市首家健康管家中心；,5,3、小区及周边配套,小区内部配套: 运动城，体育公园，趣味公园，奥林匹克博物馆 综合商场: 红星专业大市场 其他: 省政府，天心区政府，红星专业大市场，农博会展中心，地质博物馆，省青少年活动中心，音乐厅，环保工业园,6
3、,二、数据资料,7,1、基础数据资料,8,2、北京西院11、12、13栋户型配比,9,3、北京西院11栋户型,10,3.1、北京西院11栋户型,11,3.2、北京西院12栋户型,12,3.3、北京西院12栋户型,13,3.4、北京西院13栋户型,14,3.5、北京西院13栋户型,15,三、销售数据分析,16,1、销控表,（注：本数据时间段为2007-7-8-09：5013：00）,已预定,已购买,未购买,17,2、各时间段销售进度统计,注：下表以播音员播音为主，期间会有退订情况因此数据与其他统计数据有所出入。,18,2.1、各时间段销售进度统计,19,3、各栋销售情况统计,20,12栋两房-复
4、式15层面积99-298均价5003元/平米,11栋两房-三房16层面积111-157均价4782元/平米,13栋两房-四房13层面积122-190均价5211元/平米,6号,1号,6号,6号,1号,1号,4、北京公馆西院位置分布图,21,5、销售情况分析小结,截至2007年7月8日13：00，项目共推出164套，销控109套，总销售率达66.4% 。 其中以11栋两房两厅走势最快，面积较小的户型，价格较低户型销量较好。 11栋，12栋，13栋01号单位因靠近星光大道走势较好，相较靠近马路06号房销量较差些。 200多平米复式无人购买。,整体销售情况小结,22,6月30日开始办理VIP卡业务,
5、7月8日9：00正式开盘，预推11，12，13栋,当日气温2537度,开盘地点在星光大道；解筹地点在售楼处,分别同时进行,两地相距500-600米,9：30am摇号选房开始,9：30am开盘仪式开始,9：00am排号开始,10：15am开盘仪式结束,23,四、奥园开盘分析,24,楼盘外立面均用绿网包装完好，其中大幅条幅内容为：消防、安全标语。 外立面整体给人以工整，简洁的高品质感，周围环境的整洁使得客户十分满意。,中建集团,25,梅红，香槟两种不同颜色同款车为炎热夏天增添了一道风景线,26,第一项：锣鼓及舞蹈前奏气氛渲染，宾主就位；第二项：主持人介绍嘉宾及楼盘情况第三项：各嘉宾先后致辞第四项：
6、奥运玉玺典授仪式第五项：奥林匹克精神示范社区授匾仪式第六项：奥运冠军手模、脚模揭幕仪式第七项：星光大道揭幕仪式及礼毕,李小双,熊倪,星光大道手、足印,锣鼓前奏,27,开盘仪式举行地点距售楼中心有56分钟步行路程,仪式时间： 9：30am-10：15am,星光大道揭彩,开盘仪式舞台,舞台整体布局,小品特写,开幕时场景,28,整个星光大道以红色为主调，渲染强烈喜庆气氛； 重量级嘉宾：中国奥委会副主席吴寿章、湖南省体育局局长李舜、中建集团副总裁及其他兄弟单位董事长； 主持人方面，邀请湖南经视著名主持人梅冬； 礼炮及彩花筒外形独特，以火箭战炮形式亮相； 媒体报道方面,长沙市主流媒体基本到场，电视广播媒
7、体包括经视、新闻频道、经贸频道、生活频道以及教育频道；报纸媒体包括长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报等。,奥委会副主席吴寿章,主持人梅冬,主流媒体的全部到场与重量级嘉宾的参与提升了整个楼盘档次,29,第一感觉：工整，通畅，豪华，干净，品质感卓越。 公共部分：现部分装修将做为未来真实公共部分装修标准,客户对于公共部分装修满意程度极高,公共部分灯饰,大厅全景,公共部分入口,转角处特写,通往样板房通道,墙壁特写,30,开盘流程总结,开幕仪式整个过程体育气氛和体育精神的宣传浓郁，符合奥林匹克花园“科学运动、健康人生”的理念； 仪式以中国传统的锣鼓乐器演奏拉开帷幕，将祖国传统文化很好地融入到了现代奥运精神当
8、中，创造出亲切而又不失激情洋溢的氛围； 中国奥委会副主席的到来是整个活动最大亮点，点燃整个开幕现场气氛高潮； 由于开幕现场与销售中心有5到6分钟的步行距离，并且两活动有时间冲突，因此造成了客户分流，绝大部分购房者都未亲临开幕现场，效果大打折扣； 活动效率高，各部分衔接顺畅。,31,五、奥园北京公馆西院解筹流程,2007年07月08日奥林匹克花园2期正式开盘,32,选房方式: 仅限VIP客户采取抽签方式选房 散户当日不可以选房选房时间: 早上9:00am选房总原则: 1）、本着公平公开的原则，当天所有到场诚意客户必须参加抽签选房； 2）、实名制选房：认购书必须与抽签券上的姓名、身份证号码一致，只
9、可加名，不可改名。样板房参观: 当日样板房不对外开放,33,开盘前诚意客户可以2万抵3万 ；3万抵5万的方式获得VIP卡,快节奏的3分钟选房流程减少了客户的等待时间,6月30日通知登记客户选房时间为2007年7月8日上午9:00开始 选房当天所有客户需在2007年07月08日8：30前到现场 选房客户到接待台，将VIP号码相对应的乒乓球放入抽签箱，到抽签等候区落座 选房开始后，每次抽取8位客户为一批选房 交定金（50000元），开具收据 客户在签约区签署认购书 选房完毕，领取礼品,促销安排:当天所有成交客户可享受97折优惠,34,湘府中路,喷泉,停车区,车辆入口,停车区,会所,草坪,人流方向,
10、星光大道方向,销售中心区,南,后花园,售楼中心,35,摇奖选号3分钟思考时间,交钱签约,新客户登记处,奥运物品展示台,销控板,交易区与休闲区,2保安在入口维持秩序,思考区,4保安维持秩序,出入口,2次思考时间,11：45 VIP诚意客户高达348号,等候区,选房区,流程图与户型介绍,VIP客户换卡、填写资料处,2保安维持出入治安,主持人与摇奖机,奥园天使标志,模型,人员配置: 工作人员15-20人 保安:8-10人 清洁人员:2-3人,36,售楼中心外景一角：装饰小品,售楼中心大门,售楼中心大门,风水球,37,销控牌,流程图和户型图,交易、休息区,等候区,选房区与销控区,交易、休息区远景,交易
11、、休息区,38,充满激情的叠水,39,解筹总结,解筹过程整体上取得了较好效果，功能分区明显，作用清晰，工作人员配合娴熟，流转顺畅； 等待区面积过于狭小，现场拥挤、嘈杂，较为混乱，部分工作人员未明确分工； 活动流程清晰，资料展示及分发及时； 选房过程未能严格按照公开的指定程序运作，如设定的思考时间和每组选房人数； 解筹时间和星光大道举行的开盘仪式冲突，弱化了后者的宣传作用，也造成了部分客户分流。,40,六、驾车客户车辆调查和分析,41,由于车辆太多，10：00am奥园四周的马路已经停满,售楼中心旁的停车场,入口通往雅典区的马路,雅典区前的马路,北京公馆。西院前的马路,42,43,车牌统计,中高档
12、20万以上的车居多 注：省政府直属机关单位湘S牌，公安厅湘0牌,44,车辆来源地分析,客户档次与楼盘档次相吻合,45,七、客户分析,46,胡女士； 年龄：50左右 原住宅：五一路 购买需求：驾驶27万日产天籁，已购180平米4室 购房原因： 品牌发展商开发，受上海奥园业主朋友介绍 迈入老年期，期望安静，便利，环境好的居住地，特别希望儿女在附近，有意为为25岁在北京读研的女儿另购一套3室房间 一家人居住要求,47,A 先生 年龄：54岁 购买需求：已购140平米3室 总结：据A先生介绍，物业管理是A先生最自豪的事，卫生条件优越，有专人每日不间断清洁。据业主透露，曾经他邻居遇到水表故障不能做午餐，
13、致电保安，10分钟后保安提2桶水上来并表示：先请业主安心用2桶水准备午餐，2小时后必然会请专人来进行修理。 为了避免于安置房小学学生，奥园小学由东面迁向西面,对楼盘认知程度极高，对户型，物业，配套有一定见解，是长沙地区为数不多的专业人士,48,B夫妻 年龄：35岁左右 家庭住址：仰天湖 购买需求：有购买140平米13栋04单元户型 购房原因： 奥园品牌号召力 投资潜力大，B女士透露看好价格能上8000元,49,胡玉峰先生 年龄：34岁 工作：现湖南省省机关单位就职 置业经验：2次 已购住房：奥园11栋404房 购房目的：为一家三口居住要求， 价格：交款按5068元/平米， 按揭20年购买。 经
14、济能力：有车一族,50,李杜小姐： 年龄：35岁 藉贯：武汉湘籍人士 置业经验：第一次 价格：5168元/平米， 奥园11栋505房 购房目的：为了夫妻自住 经济能力：有车一族,51,刘先生： 年龄：38岁 购房目的：一家三口自住，本区域客户，距离工作地点近 置业经验：首次置业 现居住地：附近单位分房 奥园选房：12栋708室 经济能力：有车一族,52,客户总结,53,客户分析,所调查访谈对象均为驾车客户，经济承受能力高于长沙市民平均水平； 就调查客户而言，首次置业和再次置业比例各占一半，以中青年为主，大多数选房者是一人前往； 购房者中，相当部分客户继续选择在奥园二次置业，可说明已入住业主对奥
15、园的物业、环境等方面认同度高，对产品投资潜力持积极乐观态度； 绝大多数购房者充分认可奥林匹克品牌及实力，对其提倡的”科学运动、健康生活“理念较为欣赏； 客户普遍认为奥园的居住和投资价值高于市区某些较高档次楼盘，比如：他城等； 奥园推出的均为110平米以上的大型户型，凭借省府板块优势，强调“大户人家”的奥园品牌推动可谓深入人心。客户响应度高，口碑好。,54,八、附件：价格表,55,价格表一,来源：长沙市房屋产权管理政务网,56,价格表二,来源：长沙市房屋产权管理政务网,57,价格表三,来源：长沙市房屋产权管理政务网,58,价格表四,来源：长沙市房屋产权管理政务网,59,价格表五,来源：长沙市房屋
16、产权管理政务网,60,价格表六,来源：长沙市房屋产权管理政务网,61,九、项目本体分析,62,1、 卖点分析,项目位于长株潭三市融城一体化的核心区域； 项目规划文化广场，社区健康管家中心，儿童撒野趣味公园，羽毛球学校。商务港； 大面宽小进深两梯两户板式建筑设计； 可调整大横厅，三阳台，入户花园、工作阳台、主人阳台； 主人景观电梯、生活电梯双梯双入户设计； 158M长、72M宽的星光大道； 8000平方米的室内运动设施。,63,2、不利因素分析,周边配套不齐全 公共交通不方便 省府片区周边楼盘品质混乱,64,3、产品户型分析,户型亮点： 主佣双电梯 户型方正，南北通透 多功能用途 7.8米超大横厅设计 主卧阳台 户型不足： 面积偏大 部分主卧没有阳台 两房功能不齐全,65,4、户型分析,两房两厅一卫81.06-109.99,户型特点： 双入户，双通道 宽面采光住卫生间 南北双阳台 入户花园与主卧融为一体,66,户型特点： 主卧主人阳台，更衣室 南北双景大阳台 工作间，储藏室多功能用途,三房两厅两卫132.37-141.85,67,四房两厅两卫160.97-200.92,户型特点： 主佣双梯入户，双通道设计 7.8米超大横厅设计 工人房，生活阳台，独立家务体系，独立主佣生活区,
