1、大邑房地产 发展环境调研报告,前言,通过对大邑地产市场的接触、探访及深入调研，并基于市调补充、重点个案专项研究及滞销、存量物业调研分析等系列市场摸底、分析成果，我司特针对大邑房地产发展环境进行更为细致的信息梳理、更深入的现状分析以及更为合理的咨询整合。旨在为春天国际项目发展提供清晰准确的数据支撑和有证可查的依据，从而挖掘项目发展机会点,报告思路,大邑县情总况,区域概况：大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，其西部为成都平原与龙门山脉隆起的缝合带。全县幅员面积1321平方公里位列全省县级城市之首。 地理位置：大邑位于成都平原西部，距成都市区48公里，已进入成都“半小时经济圈”；距双流国际
2、机场35公里 人口状况：全县户籍人口约52万，09年全年出生人口4933人，城区人口约11万。,经济概况： 2009年全县实现地区生产总值78.0亿元，同比增长13.0%，增速比上年同期提高1.7个百分点，呈逐季加快良好势头，全年GDP增速分别比一季度、二季度、三季度提高1.7、0.7和0.6个百分点。,大邑经济概况,工业经济： 工业生产较快增长。09年全年实现全口径工业增加值22.71亿元，同比增长18.3%，增速同期提高2个百分点，对经济增长的贡献率为41.5%。其中，实现规模以上工业增加值19.83亿元，同比增长20.5%，产销率达98.7%。,第三产业： 第三产业稳步增长。全年第三产业
3、实现增加值29.8亿元,增长12.0%，增幅比上年同期提高0.4个百分点，对全县经济增长的贡献率达36.0%。,大邑发展规划 II 城市拓展方向,新一轮规划范围，面积63k ，新总规将主城区范围拉大了近35平方公里左右。城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展。,大邑发展规划 II 城市功能划分,城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别墅）；城东为工业集中发展区。城南规划为新政居住区（目前城南已有多个项目进驻）。,城北：高档住宅区,城东：工业集中发展区,城南：行政居住区,城西：集 行政、医疗 商贸、文化体 育于一体的城 市新区,城西当前
4、体育馆、妇幼保健院、文化艺术宫在建，即将进驻家乐福、四星级、五星级酒店。,09年大邑房地产运行情况,供应,成交,房价,09年商品房供应量较08年大幅上升，主要集中在大邑大道两侧及城 区小地块。全年批准预售386140.32，与去年233418.35同比增 长65.43。,09商品住房成交3629套，成交面积432092，销售金额9.34亿元， 与去年相比套数、面积、金额分别上升254、250及233。总 成交4040套中按揭购房2782套，占总成交量的68.86。,09年普通商品房房价大幅上升，全年商品房住宅成交均价为2474.38 元/（扣除“新和.芙蓉雅居”定向销售商品房），与去年2273
5、元/同 比上升8.86，下半年部分楼盘均价已达3000元/；商业房成交均 价5451.62元/，与去年同期相比均价3205.58元/上升70.07 。,大邑房地产发展现状,区域地理位置垫定区域中端格局-发展受限 由于大邑县位于成温邛高速末端，并西面没有城市接壤，且目前而言，通往成都的快速通道有且只有成温邛高速一条。故，大邑县房地产发展受限同时也是导致大邑房地产在价格和品质方面不及温江和崇州的重要原因。,发展潜力巨大的 桃源片区,大邑房地产发展格局,资源属性极强的 滨河路沿线,配套属性极强的 主城区片区,景观属性极强的 大邑大道沿线,通过对政府规划走访及资料梳理，佳义认为大邑房地产市场主要由：主
6、城区、桃源片区、大邑大道、滨河路四大板块组成，呈“两线两片区”格局。,大邑房地产发展格局 II 主城区板块,配套属性极强的主城区 作为区域发展行政居住中心区的大邑县主城区，物业新旧交融、基础设施成熟、生活配套完善。,主城区板块 II 案例,项目地址：甲子路东段 开发机构：博友房地产 占地面积：30亩 建筑面积：4.5万 容 积 率：2.32 绿 化 率：35% 总 户 数：500户 已售户数：0户 建筑风格：简欧 建筑形态：多层、小高 面积区间：70-110 主力户型：80（套2） 车位数量：250个 开盘时间：未开盘（5月开）,博友诺蔓邸,主城区板块 II 案例,博友诺蔓邸,社区配套 西班牙
7、叠水游泳池 下沉式羽毛球场 儿童游乐场 游憩沙地客群特征 以大邑县本地客户为主，辅以少量外地客户，其中大邑县本地客户占总客户量的90%，客户年龄30-40岁居多，到访客户主要为大邑公务员，事业单位和少量个体户、企业单位，他们90%以上为自住型客户。,主城区板块 II 案例,博友诺蔓邸,该项目在规划上，采用高层和小高层以及多层进行围合式布局，形成内聚式的庭院空间，空间流畅，层次丰富且有效增大了楼间距，同时也保障了每栋建筑都有中心景观共享。项目在大邑率先采用新古典主义建筑风格，线条简洁大方，立面挺拔时尚。把冷冰冰的建筑变为了富有人情的空间。且售楼部装修豪华大气，带有浓厚异域风情韵味。,大邑房地产发
8、展格局 II 滨河路沿线板块,资源属性极强的滨河路沿线 位于大邑城北面的滨河路沿线，拥有得天独厚的自然资依山傍水。故，该板块项目资源属性极强。,滨河路沿线 II 案例,项目地址：滨河路东段 开发机构：蜀旺房地产 占地面积：42亩 建筑面积：5万 容 积 率：1.5 绿 化 率：39% 总 户 数：369户 已售户数：222户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：76-143 主力户型：100（套3） 主力总价：34万元 车位数量：200个 销售均价：3400元 开盘时间：2010年1月,上河名城,滨河路沿线 II 案例,上河名城,社区配套 会所 网球场 儿童乐园 健身广场客群特征
9、以大邑县本地客户为主，辅以部分外地来大邑养老客户，其中大邑县本地客户占总客户量的70%，客户年龄30-40岁居多，到访客户主要为大邑公务员、事业单位、私企老板和少量个体户、企业单位，下单客户90%以上为自住型客户。,滨河路沿线 II 案例,上河名城,作为资源属性极强的滨河路板块的一个资源性项目，在规划上也运用了典型的资源型项目的打造方式，在大围合之中再用组团式布局，有效保障了社区内高端客户的私密性和居住舒适度，且以5+1花园洋房面世，更贴近都市人的意向生活内涵。由于项目地处资源极强的滨河板块，在项目推广上也侧重于大环境和山水资源的推销，依托强势资源吸纳客群,大邑房地产发展格局 II 大邑大道沿
10、线,景观属性极强的大邑大道沿线 大邑大道沿线项目占地规模均在75亩以上（具备品质楼盘打造基础），有充足的景观打造空间，故，该板块项目景观属性极强。,大邑大道沿线 II 案例,翰城国际,项目地址：大邑大道199号 开发机构：东方圣地房地产 占地面积：103亩 建筑面积：12万 容 积 率：1.6 绿 化 率：42% 总 户 数：1079户 已售户数：600户 建筑风格：简欧（没到位） 建筑形态：多层、小高 面积区间：72-144 主力户型：120（套3） 主力总价：45万元 车位数量：545个 销售均价：3400元 开盘时间：08年10月,大邑大道沿线 II 案例,翰城国际,社区配套 该项目为集
11、休闲、娱乐、健身、儿童游乐等功能于一身的现代生活社区。客群特征 以大邑县本地客户为主，辅以少量外地客户，其中大邑县本地客户占总客户量的90%，客户年龄30-40岁居多，到访客户主要为大邑公务员，企事业单位和少量个体户，他们95%以上为自住型客户。,该项目在规划布局方面采用行列式布局，使地块价值最大化，同时依托对景观的鼎力打造，加之项目位置得天独厚，所以不管是社区品质还是销售价格以及发展商利益，该项目都高于其他项目由于该项目地块规模相对较大，占地100余亩（具备品质楼盘的打造基础），在园林打造方面有很充足的施展空间，故，在景观打造上大展拳脚，使其项目品质与价格和销售速度均占市场鳌头,大邑大道沿线
12、 II 案例,翰城国际,大邑房地产发展格局 II 桃源片区,发展潜力巨大的桃源片区 该片区为政府发展的城市新区/区域新的行政居住中心，目前在建有润驰国际广场、体育馆、文化艺术宫、妇幼保健院等，还将入驻家乐福、五星级酒店。,大邑房地产发展态势,百花争艳的大邑-方兴未艾 从纯多层到小高层面世、从本土开发到外来开发商进驻、从开发商自销到营销代理公司出现、从手发式传单到品牌推广公司主刀，都见证了大邑房地产的快速发展，而如今这个城区人口不到11万的三线城市已有大小十余个楼盘在售，且因启动时间不同，在楼盘品质和价格都有所提高，随着中铁金山项目、鑫唐项目、润驰项目的启动-大邑房地产将迈上新高度。,大邑房楼盘
13、分布,滨河景绣,上河名城,翰城国际,中铁龙郡,君悦华庭,邑都上城,锦绣一方,林曦美郡,半城理想,诺蔓邸,杜松雅韵,大邑大道板块 II 中铁龙郡,占地面积：85亩 建筑面积：9.6万 容 积 率：1.67 绿 化 率：40% 总 户 数：735户 已售户数：515户 建筑风格：中式 建筑形态：纯多层 面积区间：80-211 主力户型：120（套3） 主力总价：40万元 车位数量：26个 销售均价：3100元 开盘时间：08年5月 滞销产品：顶楼跃层,占地面积：103亩 建筑面积：12万 容 积 率：1.6 绿 化 率：42% 总 户 数：1079户 已售户数：600户 建筑风格：简欧（没到位）
14、建筑形态：多层、小高 面积区间：72-144 主力户型：120（套3） 主力总价：45万元 车位数量：545个 销售均价：3400元 开盘时间：08年10月 滞销产品：5层、6层,大邑大道板块 II 翰城国际,大邑大道板块 II 展瑞君悦华庭,占地面积：75亩 建筑面积：9万 容 积 率：1.6 绿 化 率：50% 总 户 数：696户 已售户数：668户 建筑风格：南亚 建筑形态：纯多层 面积区间：84-280 主力户型：128（套3） 主力总价：40万元 车位数量：500个 销售均价：2500元（余房） 开盘时间：08年4月 滞销产品：顶楼跃层,大邑大道板块 II 锦绣一方,占地面积：28
15、8亩 建筑面积：45万 容 积 率：2.84 绿 化 率：36% 总 户 数：3500户 已售户数：520户 建筑风格：闽海川结合 建筑形态：多层、小高 面积区间：80-240 主力户型：80-120（套2套3） 主力总价：25-40万元 车位数量：2450个 销售均价：3000元 开盘时间：09年上半年 滞销产品：多层顶楼,占地面积：165亩 建筑面积：11万 容 积 率：1.48 绿 化 率：46% 总 户 数：1000户 已售户数：900户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：90-200 主力户型：142（套3） 主力总价：35万元 车位数量：740个 销售均价：3100元
16、 开盘时间：06年 滞销产品：5层、6层,大邑大道板块 II 邑都上城,滨河路板块 II 上河名城,占地面积：42亩 建筑面积：5万 容 积 率：1.5 绿 化 率：39% 总 户 数：369户 已售户数：222户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：76-143 主力户型：100（套3） 主力总价：34万元 车位数量：200个 销售均价：3400元 开盘时间：2010年1月 滞销产品：滞销产品无规律,滨河路板块 II 滨河景绣,占地面积：39亩 建筑面积：8万 容 积 率：2.0 绿 化 率：30% 总 户 数：700户 已售户数：0户 建筑风格：现代、英伦 建筑形态：多层、小高
17、 面积区间：50-170 主力户型：97（套3） 车位数量：500个 开盘时间：目前未开盘,占地面积：26亩 建筑面积：3万 容 积 率：1.88 绿 化 率：30% 总 户 数：320户 已售户数：296户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：70-120 主力户型：90（2变3） 主力总价：26万元 车位数量：160个 销售均价：2800元 开盘时间：09年1月 滞销产品：围合式内角处,主城区板块 II 林曦美郡,占地面积：30亩 建筑面积：4.5万 容 积 率：2.32 绿 化 率：35% 总 户 数：500户 已售户数：0户 建筑风格：简欧 建筑形态：多层、小高 面积区间：
18、70-110 主力户型：80（套2） 车位数量：250个 开盘时间：未开盘（5月开）,主城区板块 II 博友诺蔓邸,主城区板块 II 杜松雅韵,占地面积：32亩 建筑面积：4万 容 积 率：2.0 绿 化 率：30% 总 户 数：360户 已售户数：0户 建筑风格：英式 建筑形态：多层、小高 面积区间：78-161 主力户型：110（套3） 车位数量：300个 开盘时间：未开盘（6月开）,主城区板块 II 半城理想,占地面积：15亩 建筑面积：3.6万 容 积 率：3.0 绿 化 率：35% 总 户 数：300户 已售户数：0户 建筑风格：现代简约 建筑形态：11层、18层 面积区间：49-2
19、56 主力户型：70-80（套2） 车位数量：173个 开盘时间：未开盘（6月开）,大邑楼盘供应现状,当前区域市场多层产品成主流，多为纯住宅项目，有部分项目兼有少量底商。,供应现状分析 II 规模,大邑大 道板块,大邑大 道板块,当前区域市场，滨河路板块、主城区板块占地规模几乎都在40亩以下，建面8万以下，而大邑大道板块占地均在75亩以上（具备品质楼盘打造基础），此现象不但显示了大邑大道板块一枝独大，同时也昭示了区域房地产发展重心向大邑大道板块偏移。,供应现状分析 II 容积率,由于区域市场多层产品成主流，故大部分项目容积率在2.0以下，而当前市场已经有少量高容积项目出现，可见区域市场正处于多
20、层向高层的过度时期，随着城市化进程的加快，区域高层城市化产品将日趋增多。,供应现状分析 II 总户数,通过对资料梳理，当前区域市场供给楼盘均在300户以上，其中大邑大道板块绝大部分项目在700户以上，甚至出现两个1000户以上和一个3500户的大盘，不难看出，大邑大道板块人气将逐渐旺盛，且整个区域市场供应量偏大。,供应现状分析 II 建筑风格,区域市场建筑风格混沌无序，虽然现代简约风格数量居首，但作为一个三线城市却出现了如此之多的异域风情建筑，这无疑标志着异域风情建筑在区域市场颇受欢迎。,供应现状分析 II 绿化率,区域市场供给楼盘绿化率均在30%以上，而大邑大道板块项目绿化率绝大部分集中在4
21、0%以上，可见，区域市场社区环境趋于舒适，大邑大道板块项目表现尤为明显。,供应现状分析 II 主力户型,区域主力户型多集中在80左右（总价约26万）和120-140（总价约35-40万），不难看出区域主流产品为居家型套二和舒适型套三，且注重总价控制。,供应现状分析 II 销售均价,区域销售均价28003400元/，其中主城区板块以2800-3300元/的均价略低于滨河板块和大邑大道板块3000-3400元/的均价。,供应现状分析 II 滞销产品,通过对置业顾问深访和资料梳理由于楼层偏高、户型偏大、总价偏高等多方原因，故，区域市场滞销产品普遍为多层产品的5楼和顶楼跃层。,供应现状分析 II 小结
22、,概览大邑市场，除面世的十余个项目外，在二环路两侧、内蒙古大道两侧、桃源片区等有多块土地待开发，故，大邑房地产市场供应量较大。,客群分析,发展环境总结 II 县情总况、发展规划,经济概况,工业经济较快增长，第三产业稳步增长， 2009年全县 实现地区生产总值78.0亿元，同比增长13.0%。,县情总况,大邑县位于成都平原以西，距成都48公里，全县约 52万人，城区约11万人,幅员面积居全省县级城市之首,发展规划,城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐 飞发展。,发展环境总结 II 区域房地产发展态势,发展格局,发展现状,发展态势,区域市场呈两线两片区发展格局,区域地理位置垫定区域中端格
23、局-发展受限,百花争艳的大邑-方兴未艾,09年运行情况,09年供应量较08年大幅上升，全年批准预售386140.32,09商品住房成交面积432092，销售金额9.34亿元,09全年商品房住宅成交均价为2474.38元/,发展环境总结 II 供应现状分析,规模,容积率,总户数,大邑大道板块一枝独大，区域发展重心向大邑大道板块偏移,区域正处于过度期，随着城市化进程，城市化产品将日趋增多,大邑大道板块人气将逐渐旺盛，且整个区域市场供应量偏大,建筑风格,异域风情建筑在区域市场颇受欢迎,绿化率,区域市场社区环境趋于舒适，大邑大道板块项目表现尤为明显,主力户型,区域主流产品为居家型套二和舒适型套三，且注重总价控制,销售均价,区域销售均价28003400元/，主城区略低于滨河和大邑大道,滞销产品,区域市场滞销产品普遍为多层产品的5楼和顶楼跃层,发展环境总结 II 客群分析,客群来源,客群档次,置业目的,区域市场85%以上客户为本地客户，辅以少量因工作 在大邑和来大邑养老的外地客户。,区域客户档次也多为收入稳定的中端客户,自住、刚需型客户占总客户量的90%以上,Report is completed, thank you!,
