1、当代置业商业地产运营 产业发展报告,二OO四年十二月,目 录,一、商业地产运营产业行业分析 二、国外领先的商业地产运营机构 三、国内七家潜在合作伙伴的比较研究 四、当代置业商业地产运营产业发展战略 五、当代置业商业地产运营产业发展策略 六、当代置业商业地产运营产业发展攻略,一、商业地产运营产业行业分析,（一）商业地产运营简述 （二）商业地产运营行业分析 （三）商业地产运营模式差异比较,（一）商业地产运营简述,商业地产运营产业行业分析,投资大，周期长,商业 地产,经营内容丰富多彩,业态经营方式多种多样,高风险，高回报,依赖专业经营管理,“持有与运营”并重,1、商业地产的特点,具有造血功能,包括特
2、色商业街、体验式购物、SHOPING MALL等,需要工程、招商推广、运营管理的高级人才,开发经营模式不同于住宅；回收期长，面临多种风险，但同时售价高于住宅,可以出租或出售， 或者租售并存,持有物业回报周期长， 要求雄厚的资金实力,2、影响商业地产价值的主要因素,商业地产运营产业行业分析,运营模式,业态规划,养铺旺铺,招商推广,物业管理,品牌价值,商业地产价值,商业地产运营产业行业分析,提供商品,发 展 商,投资,投 资 机 构,开发,商 业 项 目,运营管理公司,运营管理,商 家,终端消费者,招商推广,消费,3、“五位一体”商业地产运营流程图,五方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到共
3、赢目标。,入驻,市场调查 策划定位 业态规划 招商推广 运营管理,实现短期利益和长期利益的平衡 ； 实现自身利益和社会效益的协调； 实现商业运营各参与主体的共赢 ； 成功的商业地产运营是一部“造血机器”。,李嘉诚先生的梅龙镇广场，1997年开业，通过8年的运营，价值由6亿增长为69个亿。,商业地产运营产业行业分析,4、商业地产运营的财富效应,（二）商业地产运营行业分析,1、商业地产供给增长迅速 2003年全国商业地产市场发展迅速，全年完成商业用房开发投资额1277.48亿元，商业用房竣工面积达4540.83万平方米，同比增长40.90%； 2003年北京完成商业地产开发投资额61.35亿元，同
4、比增长6.49%；新开工面积226万平方米，同比增长78.62%；竣工面积117.5万平方米，同比增长41.70%； 2003年上海完成商业地产开发投资额67.82亿元 ，同比增长19.32 %，新开工面积248.4万平方米，同比增长81.68% 。竣工面积163.0万平方米，同比增长27.99%。,商业地产运营产业行业分析,2003年北京商业用房统计指标一览表,亿元,商业地产运营产业行业分析,商业地产运营产业行业分析,上海市历年商服用房市场供应情况,商业地产运营产业行业分析,2、商业地产需求旺盛,目前商业地产已经形成了三大需求群体： 跨国零售企业：2004年底中国的零售业将全面对外开放，早已
5、经瞄准中国零售市场的各国零售业巨头纷纷抢占中国零售业市场，对商业地产形成巨大需求 。北京市已获批准外商投资商业零售企业25家，已投入运营21家，已开店铺50家； 国内大型零售企业：截止2003年年底，北京市共有营业面积1万平方米以上的各类大型零售商业店铺100家，总营业面积约214万平方米，其中大型百货店63家，大型综合超市26家，大型专业超市9家，仓储式商场2家 ； 中小投资者：“一铺养三代”的传统投资理念极大地促进了中小投资者对于商业地产的投资需求。,商业地产运营产业行业分析,从以上两图可以明显的看到北京商业用房的需求情况 ：2000年以前，商业用房需求不足，市场认可度很低，每年的成交量都
6、在10万平方米以下，2000年以后，北京商服用房需求开始迅速上涨，2003年销售额超过了50亿元，销售面积也超过50万平方米，需求旺盛。,商业地产运营产业行业分析,上海市近年商服用房市场需求情况,商业地产运营产业行业分析,3、商铺租金保持持续上涨态势,我们重点研究了北京市王府井、西单、建外三大成熟商圈，对1996年至2003年的商铺价格走势进行了时间序列分析，同时对租金的价格差异进行了比较分析。,商业地产运营产业行业分析,单位：元/平方米/天 （使用面积） 资料来源：北京商业物业网,1996-2003年王府井商铺租赁价格水平表,商业地产运营产业行业分析,由表可以看出，自1996年王府井进行整体
7、改造以来，商铺租赁价格持续上涨。最低价格增长较为平稳，而该区最高租赁价格则持续上扬，1996年该区最高租赁价格只有30，而到2003年已经达到70，增长幅度达到1倍有余。从价格差异来看，从1996年开始，价格差异呈不断上升之势。2001年此后，商铺价差基本维持在此水平。,（1）王府井商铺租赁价格分析,1996-2003年西单商铺租赁价格表,（2）西单商铺租赁价格分析,单位：元/平方米/天 （使用面积） 资料来源：北京商业物业网,1996-2003年，西单商铺价格总体上保持了上升势头。最低价格在1998年、1999年保持了持续增长，此后的几年均维持在20的水平，到2003年下降到15。最高价格则
8、保持了持续的增长，由1996年的40增长到2003年的80。 从商铺间的价格差异来看，从1996年开始，商铺之间的价格差异呈不断上升之势。1996年，商圈内价格差异为30，1999年价格差异继续拉大，达到50，2003年更是达到55。,商业地产运营产业行业分析,1996-2003年建外商铺租赁价格表,（3）建外商铺租赁价格分析,单位：元/平方米/天 （使用面积） 资料来源：北京商业物业网,1996-2003年建外商铺租赁价格来看总体上保持了上升势头，最高价格在2003年以前都维持在40的水平，在2003年则达到50。从价格差异来看，从1996年开始，价格差异总体呈下降之势。1996年价格差异为
9、30，1997年降到28，1999年缩小达到20，2001年更是达到15。尽管在2003年价格差异进一步拉大，但价差较小在建外商圈商铺之间表现得比较明显。原因，在于商铺最低租赁价格不断提高，而最高价格没有明显增长。,商业地产运营产业行业分析,4、商铺销售价格快速增长,2003年，北京市商铺销售均价由2002年的7893元/平方米涨至2003年的10189元/平方米，上涨了29.09% ；最高销售价格由2002年的3.5-4万元/平方米上涨至6万元/平方米以上，增幅达71.43%； 上海市20002003年的平均销售价格分别为5417元/平方米，5359元/平方米、5149元/平方米和6462元
10、/平方米； 03年以前价格连续两年降低 ，但2003年价格迅速上涨，增幅为26%，市场处于高速度增长的态势。,商业地产运营产业行业分析,商业地产运营产业行业分析,5、商业地产市场增长空间巨大,国外发达国家的人均商业面积已经达到1.51.8平方米； 北京市统计局资料显示，目前北京市人均商业面积仅为0.78平方米； 根据商务部对北京商业发展的规划，到2010年人均商业面积达到1.0平方米； 这就意味今后几年，北京市商业面积将以每年平均新增50万平方米的速度增长。,商业地产运营产业行业分析,面积：中国总土地面积 美国总土地面积中国的总零售商业面积 = 美国的2.7%；,人口：美国人均商业面积2.2平
11、米/人；中国人均商业面积0.02平米/人,（二）国内外商业地产运营模式差异比较 1、不同税收制度造成的运营模式差异,国外以租为主：美国税收制度规定，地产商出售物业要交纳高昂的税金，出租物业交纳的税金则非常优惠。因此在国外商业地产升值空间大，除非有强制性规定，地产商是不会出售物业的，而一般交由专业的运营商去开发。因此运营商的目的就是使商业地产的店面出租所收获的租金最高，实现利润最大化。 我国以售为主：我国目前大部分的开发商用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长期投资回报和现金流的获益方式，只顾短期利益，急于收回投资，因此绝大多数以出售为主，产权式商铺问题凸
12、现，即“卖得越快，死的越快”。,商业地产运营产业行业分析,2、不同金融体系造成的融资模式差异,发达国家通常都有着完善的法律制度和信用体系，金融衍生产品众多，金融系统也比较完善，这些因素的存在都使得利用金融平台为商业地产运营服务成为可能。信托基金是购物中心的主要投资来源之一，银行借贷则是很小一部分。例如：加拿大全国有3大购物中心运营企业，背后支撑资金绝大多数是养老基金。另外，国外的商业房产项目因功能不同区分为不同的投资主体，市中心区的项目因为肩负着城市地标性的形象功能，一般是由政府进行投资的；郊区项目以营利为目的，一般由养老基金等资金实力雄厚的财团进行投资。我国房地产资金供给目前局限于银行及少部
13、分信托金融机构，信托产品以固定收益类产品为主，设定期限及预期收益率 ，在这种融资模式中资金的风险管理和运营特点还无法满足商业房地产对长期不同角度的资金需求。,商业地产运营产业行业分析,发达国家商业地产投资机构简介,商业地产运营产业行业分析,3、消费者需求不同造成的商业形态的差异,国外消费者由于购物时花在路途上的时间较长，所以更喜欢一站式购物 ，而且不再把到商店购物看成是购物活动的核心部分，更多是希望享受体验式购物，并在购物中得到家庭式的休闲娱乐，所以购物中心、综合性娱乐商业是主要形态。 中国消费者习惯频繁购物、小规模购物，便利、离家近和物有所值仍是购物者购物的主导因素。我国的商业形态现在大多还
14、是以百货商场、超市及小店铺为主 。,商业地产运营产业行业分析,4、政府在商业设施规划建设中参与程度不同,美国是实行分权制国家。联邦政府对商业设施规划建设没有专门的法律规定，联邦商务部也不负责这方面的事情，他们的主要职责是提供信息服务。各州、县(郡)、市政府对土地的合理开发利用（包括商业设施的规划建设）则有较严格的管理规定和审批程序，这项工作一般由城市规划部门负责。此外，政府还通过召开公听会的形式，广泛征求市民意见。 在我国商业地产一直是计划经济的产物，受到限制较多。一是政府对于商业用地的开发有严格限制，二是商业设施的管理归属比较复杂，无形中给开发商的管理带来困难。随着奥运会的临近，政府开始意识
15、到开发商业设施的重要性和紧迫性。2005年初，我国将颁布城市商业网点规划管理条例，这一法律要求将对大型商业网点设置实行听证和预审，这将对今后商业地产开发产生深远影响。,商业地产运营产业行业分析,二、国外领先的商业地产运营机构,1、General Growth Properties, Inc 概况,国外领先的商业地产运营机构,项目分布在美国经营管理的MALL超过300个，总面积2亿平方英尺黑色代表GPP自主开发的项目；蓝色代表GPP管理经营的项目；棕色代表GPP的办公地点。,GGP经典项目展示,Stratford Square Mall（Chicago，Illinois） 130万平方英尺，两层
16、室内购物中心,Northridge Fashion Center（Los Angles, California） 20万平方英尺，时尚品牌,在美国自持有并经营管理的MALL,国外领先的商业地产运营机构,项目分布Simon 在美国39个州以及加拿大和波多黎各拥有299座、总面积达2000万平方米的商业地产，同时在欧洲和日本拥有49个购物中心。Shopping mall ：Standford shopping mall、The Court and Plaza at King of Prussia（美国第二大Shopping Mall）、Roosevelt Field (美国第七大Shopping
17、Mall）社区百货店: Village Park Plaza,2、西盟地产集团（Simon Property Group）,概况,国外领先的商业地产运营机构,Standford shopping center mall,项目位置：美国加州斯坦福 项目简介：购物中心在2003开业，总建筑面积12万，主力店主要由Neiman Marcus, Nordstrom, Macys ，Bloomingdales, Macys Mens Store 等国际著名品牌。,项目位置：芝加哥附近 建筑面积：5万 项目简介：该购物中心1990年开业，主力店包括Wal-Mart, Galyans, Franks Nur
18、sery, Kohls, Marsh, Bed, Bath & Beyond, Regal Cinema等国际知名品牌。,Village Park Plaza,Simon经典项目展示,The Court and Plaza at King of Prussia,项目位置：宾夕法尼亚州King of Prussia 项目简介：购物中心在2003年开业，建筑面积28万,主力店主要由Neiman Marcus, Nordstrom, Lord & Taylor, Sears, Macys, JCPenney, Bloomingdales, Strawbridges组成,国外领先的商业地产运营机构,3
19、、加拿大555（ TRIPLE FIVE GROUP ）,项目分布拥有全世界最大的West Edmonton Mall 和第二大的Mall of America ，每年吸引的游客达6000万人；同时开发五星级宾馆，并引入“虚幻宾馆”概念。,概况,国外领先的商业地产运营机构,West Edmonton Mall in Canada 世界上最大的MALL，创吉尼斯世界纪录，员工达15000人，每年的游客超过数百万，每年营业额达28.8亿美元。,Mall of America in the United States 世界上第二大MALL，位于美国布鲁明顿市， 建筑面积39万平方米，每年的游客超过了
20、迪斯尼乐园。,加拿大555经典项目展示,国外领先的商业地产运营机构,三、国内七家潜在合作伙伴的比较研究,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（一）SPACE控股集团1、概况2、主要项目北京建外SOHO、杭州西湖南山路 、北京昌平沙河高教园区 、上海大唐同人街 、浙江台州君悦时尚广场,3、SPACE控股集团经典项目展示,项目位置：北京市CBD中心区 是由16条步行小街，300个沿街店铺组成的综合商业。,建外SOHO,杭州西湖南山路,项目位置：杭州西湖 全长1.9公里，环境容量大，历史积淀深厚，仅历史保护建筑就有十几栋的特色街。,项目位置：浙江台州 建筑面积：100000 君悦大厦是一座集商业、办公、
21、住宅为一体的商住楼，建成后的君悦时尚广场将成为以现代生活时尚为主题的大型商业广场 。,浙江台州君悦时尚广场,项目位置：毗邻松江名胜“方塔公园” 再现了大唐盛世的繁荣街市景象，创造了新时代背景下的多元的商业文化，项目占地3.4万平方米，建筑面积6.6万平方米。,上海大唐同人街,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,经营范围：商业项目经营管理、商业项目策划、商业项目招商、商业项目代理、商业项目管理、商业项目投资管理。 资源平台: SPACE公司从过往的项目经验及高层领导在市场的地位，建立了相对宽广的商户网络，与众多主力店（易初莲花超市、莲卡佛、Esprit、I.T.及众多连锁餐饮店）有长期紧密的关系，拥
22、有丰富的招商网络资源。 核心团队：SPACE拥有来自于新天地项目团队、高级酒店经营管理团队。10月24日10月28日当代胜地对SPACE公司进行了现场调查，并与SPACE公司高层管理人员进行接洽。SPACE集团创办人、主席司徒文聪先生曾任瑞安地产常务副总经理，并全程参与了“上海新天地”一期的开发过程，主要负责项目的总体招商租赁和经营管理。 目前公司的核心业务收入也主要来自于前期的策划费用。另外，董事总经理钟耀光先生则拥有近二十年的国际酒店经营管理经验，曾任新世界酒店国际有限公司业务拓展经理，是具有丰富酒店经营经验的高级经营管理人才，在酒店经营与管理方面SPACE还拥有新世界、万豪酒店这些客户资
23、源。 运营模式：SPACE公司对每个策划或经营管理项目的前期定位及策划，都与市场需求及项目本身紧密结合，在吸收国外成功案例的同时，考虑到国内消费行为及文化差异，策划及定位方案都具有一定的可行性及独创性。为提高企业运营效率，并有效控制成本，公司建立了项目运营标准流程。,4、竞争优势,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,5、服务理念SPACE公司的商业地产策划是根据现代商业规划理念，结合国际化经验和本土化特色，根据具体的建筑特点和风格进行具体的定位，向投资商或开发商推荐最优化的租户群体，通过这种策划赋予项目新的商业价值。,6、收费标准,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（二）旭辉国际地产运营机构 1、概
24、述2、主要项目 SHOPPING MALL：大连城市广场和佛山东方广场 购物中心类：无锡保利广场以及杭州太平洋商业中心 商业街类：无锡“时代新天地”和南宁新朝阳商业广场 专业市场类项目：广州南天国际照明中心、东莞五金机电交易中心,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,3、旭辉国际地产运营机构经典项目展示,大连城市广场,项目位置：大连商业、商务及住宅的交汇处 占地面积：27900 总建筑面积：20万 招商：深圳铜锣湾百货、德国凯宾斯基酒店、动感影院等多个知名品牌,无锡保利广场,项目位置：无锡市中心精华地段 占地面积：50000 建筑面积：8万 定位：Shopping park，10个主题功能社区,“时
25、代新天地”,项目位置：无锡城中主干道五爱路和建业路交汇处，毗邻CBD中心商业圈。 建筑面积：建筑面积16000 定位：为无锡首创“新天地”模式休闲风情商业街。,项目位置：佛山与南海交汇处 占地面积：25万 总建筑面积：80万 招商：好又多、吉之岛、北京新华书店等知名大型连锁品牌的进驻。,佛山“时代广场”,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,4、竞争优势 经营范围：旭辉国际已香港为依托，广州为总部并已在大连、无锡、武汉、深圳创建分公司，以“农村包围城市，从小到大”的战略思路，即先行进入商业环境基础较好的中小城市，逐渐向大城市过渡的思路。旭辉国际的足迹遍及20多个国内城市，各类项目超过100个。 资源
26、平台：国际背景资源、国内关系资源、运营网络资源、业内网络资源。 核心团队：团队的核心成员在房地产、商业经营、城市规划、建筑设计以及销售策划代理等行业有超过10年的工作经历，可以说是经验丰富。2004年11月29日，项目经理丁文强带领旭辉国际总裁冯晖先生参观了样板间并详细介绍了当代集团情况，短暂接触后感觉冯总具有专业的商业策划能力并有多个项目操作的实际经验，他的思想文化理念深刻。 运营模式：旭辉国际自创“房地产系统运营策划”服务模式，其核心价值吸收“战略策划、战术策划、全程策划”三者精华，实现了运营策划、招商统筹、营销推广和经营管理为一体的运营管理模式。 5、服务理念 致力成为中国超一流的运营策
27、划与战略咨询机构之一。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,7、收费标准,6、策划方案针对POP Moma项目中两万平米的商业，旭辉国际初步建议项目的经营定位为：北京首席社区Mall项目的功能分布为： 负一层：超市，引进一家具有良好品牌的超市进驻。 首层：社区配套型商业，包括中高档品牌服饰店、药店、茶叶店、中高档美容美发店、家纺布艺店、洗衣店等； 二层：儿童主题商业，其中约一半的营业面积引入具有竞争力的儿童娱乐主力商家进驻，如新加坡欢笑天地、英国天线宝宝等；另一半的营业面积经营儿童类的商品，如儿童服装、儿童玩具、儿童用品、儿童教育专门店等。 三层：特色餐饮，引入几家具有经营特色的餐饮类商家进驻。,
28、第一阶段市场调研和第二阶段项目市场定位的收费标准为：45万元 第三阶段项目招商的收费标准为：完成项目招商面积的1.5月的租金。 第四阶段经营管理的收费标准为：每月收取项目租金总收入的10%作为经营管理费用。,当代公寓裙楼项目操作基本流程主要分为四个阶段，依次为：市场调研、项目市场定位、项目招商和经营管理 。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（三） 同世飞天商业顾问机构1、概况2、主要项目截止2003年12月份，公司成功运作了百货类项目13个、商业地产类项目9个、 单项商业顾问类项目5个。 购物中心类：长春亚泰富苑购物中心、呼和浩特市首府广场 商业街类：大庆香榭丽购物中心 专业市场类项目：吉林省
29、长春时代服饰广场,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,3、同世飞天商业顾问机构经典项目展示,长春亚泰富苑购物中心,项目位置：长春市重庆路 占地面积：3万 总建筑面积：8万 业态组合： 精品百货+品牌折扣+餐饮,呼和浩特市首府广场,项目位置：呼和浩特中山西路与锡林郭勒路的交叉口 占地面积：2.1万 总建筑面积：11万 业态组合： 精品百货+大卖场+出租店铺+餐饮娱乐,大庆香榭丽购物中心,项目位置：大庆市经六街 占地面积：2.4万 总建筑面积：12万 业态组合： 大卖场+精品百货+时尚店铺+餐饮,项目位置：吉林省 工农大路29号 占地面积：1.4 万 建筑面积：3.2万 业态组合： 主题百货店 +精品
30、百货 +次主力店,吉林省长春时代服饰广场,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,专业化是公司的发展战略 核心团队 整个核心团队组建时间长，稳定且实际操作经验丰富当代胜地杨燕霞、李高超曾在11月15日接待该公司常务副总经理吴先金及项目总监侯峰的来访；另在11月26日张总及李高超、杨燕霞拜访该公司，就商业地产运营与该公司执行总裁陈世剑进行会谈。 产品模式 在商业地产领域积累了大量的经验，并形成符合多业态发展的专业管理模式 实操运作 实操经验丰富，对北京市场充分了解 专业品牌 拥有丰富的品牌资源，其中包括83个类别、20000余个国内外品牌厂商资源 公司规模 70个全职员工，2004年约3000万元的营业
31、收入，位于行业第一。在2004年11月10日出版的著名杂志TEAM04-11期中同世飞天荣获中国TOP 10金牌管理咨询公司称号。张璋、陈世剑荣获中国TOP 100金牌管理咨询师称号,4、竞争优势,HL90管理产品（模式）， 集权集约式； CS2000管理产品（模式）， 分权分责式 ； DX2002管理产品（模式）， 房地产经营与商业经营配套 ； T-CRM2002终端客户关系管理产品，“一对一”服务方式为主体的商业终端客户管理体系； T-TR2002商业企业营业员培训产品（课程）。,5、服务理念以忠诚为基础，以双赢为目标，以服务为天职；提升企业的盈利能力为目标，立志成为国内商业管理、商业顾问
32、咨询的行业领跑者。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,6、合作方式,全程经营管理合作方式： 项目商业规划设计阶段：全权委托对方进行顾问咨询，包括市场调查、商业规划设计顾问、商业组织体系设计等。 招商及开业筹备阶段：全权委托对方对项目的品牌招商以及管理体系的导入、人员的招聘与培训等开业筹备工作进行运营管理 。开业后经营管理：全权委托对方进行经营管理。,持股经营管理合作方式：双方合资成立商业股份公司，我方占股75%左右，公司利用该项目打造自己的零售品牌。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,7、收费标准,全权委托方式,持股经营方式,员工培训费收取10万元，所有公司人员工资福利费用均由我司承担；另外各项费
33、用协议解决。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（四） 北京东方赛睿投资顾问有限公司1、概况2、主要项目郑州新天地项目、天津老城厢商业项目、黑河华富商城项目、北京亦庄商城项目、中远集团大红门项目、新燕莎集团项目（金源时代购物中心18.2万平米商业）、合肥光大新天地项目、呼和浩特东欣商业区项目、华远尚都国际项目,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,华远尚都国际中心是一个面向商务中坚阶层和投资型客户，集写字楼、产权式商务酒店、特色商业街及齐全的商务、娱乐配套为一体的国际化商务群落-CBD西区30万平方米的地标性建筑,金源时代购物中心东西横跨564米，南北跨度是120米，地上5层，地下2层，规模宏伟，功能
34、齐全，配套完善。金源Shopping Mall提倡“一站式”购物方式，它提供了包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，主体空间由主力店、主题游乐园、环球美食中心、大型商店、专卖店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成。,3、北京东方赛睿经典项目展示,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,4、竞争优势 经营范围：从商业房地产项目市场环境分析、项目可行性分析、项目定位、项目市场策略、规划设计、营销策略、财务评价和项目资金运用等多方位出发，对项目作出切实可行的整体发展策划，辅助发展商做出各项决策 。 资源平台：与全球知名零售商，如沃尔玛、家乐福、麦德隆、百安安居等及娱乐商IMAX、玩具反斗城等建立了畅
35、通的沟通渠道。另外，赛睿顾问与欧美知名商业地产投资机构、发展商等建立了高端联系，并创建“易铺网”，搭建了赛睿顾问国际化金融服务平台。 核心团队：总经理：陈建明 ，1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位。曾任北京首家郊区SHOPPING MALL北京MALL的项目经理。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产，尤其是商业房地产的理论和运做 。11月4日杨燕霞接待陈建明总经理，并介绍集团情况，11月22号当代胜地陈虹百和杨燕霞拜访该公司，就商业地产项目进行深入磋商，认为该公司对北京市场有一定了解，但是不能算是最好的商业运营机构。 研究优势：对商业房地产进行了
36、深入研究,推出赛睿顾问丛书，提出赛睿顾问理论，打造了企业在商业地产策划咨询方面的核心竞争力。,5、服务理念以“创造中国商业地产新价值”为经营理念，并努力做到：客户提供全方位专业商业房地产策划、咨询服务，谋求项目最大增值；进行商业房地产专业培训，充分实现赛睿顾问的社会价值 。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,6、策划方案,MOMA二期可考虑定位“顶级高端”（以世界顶级奢卖品零售业态为主），同时附以与寓所配套的高级休闲业态，如SPA/私人会所/高档西餐/静吧等。目标客户为寓所、周边使馆高消费人群。,7、收费标准,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,1、概况2、主要项目2004年在法国举办的全球最大的商
37、业地产节国际房地产零售交易会是由旺德行公司在中国总代理。国内经典项目：北京凤蓝购物中心和北京中关村中心商业街。,（五 ）旺德行商业投资咨询公司,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,3、旺德行商业投资咨询公司经典项目展示,凤蓝商业中心 项目位置：北京海淀区 商业建筑面积：60000 项目模式：四层的商业中心 其他配套：36000 公寓、96000的写字楼。,中关村家乐福商业街 项目位置：北京中关村硅谷 商业建筑面积：约20万平米 项目模式：商业街,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,4、竞争优势 经营范围：旺德行是一家欧洲公司，法国巴黎、英国伦敦都有公司，由于近两年中国商业地产的兴起，欧洲公司于2004
38、年年初在北京成了旺德行中国公司，他们的经营业务也逐渐转向中国。 资源平台：旺德行是一家具有国际背景的外资企业，他们在法国、英国的招商资源丰富。法国嘎纳2004年第十届国际商业房地产展览会就是由旺德行中国公司协办。旺德行中国公司本土化的操作，国际化的视野，2000家国际优秀品牌的代理及服务，300家欧洲大型商业设施的投资、开发、运营及管理顾问是他们的核心竞争力。 核心团队：团队的核心成员均在国际背景的商业开发商、商业经营机构、政府、商会、物业管理机构等从事要职，平均商业经营资历超过20年。2004年11月26日，通过与旺德行王峰的接触，直观印象这是一家拥有国际资源背景的公司，但由于他们没有一个完
39、整的实操案例，因此很难判断其专业能力及水平。 运营模式：旺德行认为商业地产不是一个快速交易过程，而是长期持有运营的过程。他们通过对商业地产开发流程及商业物业资产独特属性的深度了解，建立完善的专业知识体系和管理系统，整合开发过程中所需的各项专业资源，为客户提供针对不同阶段、针对不同需求的全面解决方案。 5、服务理念 中国首家专业商业地产综合服务商；欧洲最优秀的专业资源及技能整合平台。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（六） 世邦魏理仕国际物业管理公司 1、概况2、主要项目英国：Bluewater、Regent Street、杭州萧山阳光购物中心；中国：香港港湾豪庭、上海淮海路、上海新天地二期、上
40、海世贸国际广场、北京西单 文化广场、北京金融街； 其他国家：新加坡City Link、曼谷Siam Paragon、耶加达Grand Indonesia。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,3、世邦魏理仕国际物业管理公司经典项目展示,北京金融街之酒吧街,项目位置：北京西单金融街 建筑面积：21367 项目简介：酒吧街及文化广场规划顾问和独家租赁代理，其中酒吧占地为12000 ，文化广场占地约9000 ,项目位置：英国regent street 建筑面积：65000 项目简介：世邦魏理仕获 The Crown Estate 委任为Regent Street 之零售商店组合重组规划顾问。经招商，包括
41、 Nike Town，Zara，Mango，Levis and Talbots等国际知名品牌入住,上海世贸国际广场,项目位置：上海南京东路 建筑面积：48000 项目简介：写字楼、购物中心为一体的商业，世邦魏理仕作为市场推广顾问为广场寻找合适租户。,上海新天地,项目位置：上海淮海路 项目简介： 世邦魏理仕获瑞安地产委任该项目第二期之独家市场及租赁代理. 项目组合：由石库门改造而成之酒吧，餐厅及大型购物商场等。,英国regent street,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,国际化是该公司的主要特点 跨国公司 英美资质的跨国公司，全球性知名度。 核心团队 商业运营人才众多，但工作范围限于美欧等发
42、达国家，在中国缺乏专业本土化的商业运营人才。当代胜地杨燕霞、李高超曾于11月20日拜访该公司并同物业经理王晓洁、张笑蓉会谈过一次。 管理先进 先进的管理理念，具有本土公司无法比拟的管理模式 运营模式 全球性网路及广大的覆盖面，丰富的招商资源。目前该公司是全国管理综合性物业最多的外资物业管理公司。,4、竞争优势,5、服务理念：服务第一，顾客至上；专业管理，国际标准；树立形象，创造品牌。世邦魏理仕目前已成为世界上最大及历史最悠久的国际物业管理公司，目标是不断的拓展自己的业务范围。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,步骤1：订立发展模式 步骤2：市场研究 步骤4：初步概念规划 步骤6：初步商户组合规划
43、步骤8：租金水平评估 步骤9：市场定位 步骤10：主力店租赁活动步骤12：建筑设计检讨步骤15：全面招商步骤17：试业准备/推广计划步骤19：开业/商场运作管理,6、策划方案,商业中心发展计划,建筑设计大纲 步骤3 建筑概念设计 步骤5 初步建筑设计规划 步骤7开发及施工计划 步骤11 建筑施工设计图 步骤13 申请建筑执照/工程承包 步骤14 项目管理及施工 步骤16竣工及交付使用 步骤18,项目管理及施工管理,正式开业,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,7、收费标准,第一阶段前期调研及准确的市场定位，此阶段咨询费用为35万元。另外，每月收取服务费3万元，共约54万元，直至开业结束（约18个月
44、）。第二阶段招商阶段收取佣金，收费金额大约为租户1.5-1.75个月的租金。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,（七） 超群管理顾问有限公司1、概述2、主要项目中国：南宁购物中心、武汉新民众乐园（文物改造）、北京凯威大厦、杭州萧山阳光购物中心；上海松江“地中海式”开元广场以及天津中心购物中心。马来西亚：大吉隆坡购物中心台湾：台北购物中心,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,3、超群管理顾问有限公司经典项目展示,滨海广场 (新加坡) ,45万平方米，10万平方米的零售面积、3家五星级酒店、写字楼，以及3000停车位,项目位置：武汉 项目简介：娱乐及购物中心，文物保护目标，于1996年竣工，主力租户为迷
45、你电影院及饮食广场,武汉新民众乐园,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,4、竞争优势 经营范围：超群是一家新加坡背景的公司，该公司是亚洲目前最大的独立零售及混合楼盘发展顾问管理公司。 资源平台：在过去的二十余载曾在亚太地区先后与全球具主导地位的开发商在房地产开发、销售推广、招商和经营管理等方面通力合作，从而协助开发商创建卓越企业的必要条件。超群熟知亚太市场，拥有国际招商资源，尤其是在酒店管理方面的资源极为丰富。 核心团队：团队的核心成员黄亮生先生身兼国际购物中心协会亚洲讲师，为协会培养了许多亚洲购物中心总经理，而他的董事顾问团队在中国有超过10年的专业经验，并曾为许多中国、台湾省和东南亚的顶级开发
46、商提供开发咨询、市场分析、前期管理以及管理等方面的服务。2004年12月3日，与超群顾问的黄亮生总裁的交流中可以深刻体会到黄先生是经营SHOPPING MALL、Hotel的专家，在美国、亚太地区有着广阔的国际资源，与他的沟通交流非常容易。 运营模式：超群秉承“由外而内”的战略思考模式，即充分掌握客户现在和将来经营上的轻重缓急，从而在战略上洞察先机。从零售策划、前期管理、营运政策以及物业审核到配置团队制定培训计划同时跟进营销计划，并引进商家代表，最终通过专业信息技术提供增值服务。,5、服务理念 协助开发商创建卓越企业。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,7、收费标准,6、策划方案：针对POP M
47、oma项目中两万平米的商业，超群建议做一个与国际接轨的超市，服务于使馆区以及万国城居民服务。,国内七家潜在合作伙伴的比较研究,四、当代置业商业运营产业发展战略,（一）领导行业研究 （二）锁定国际联盟 （三）实行订单生产,（一）领导行业研究1、组建商业地产运营行业研发团队 合作伙伴：已与中国商业地产联盟达成一致与共识，于2004年12月15日前后组建共同的研发团队，预计2005年2月共同完成2004年中国商业地产行业白皮书； 研发团队：由当代胜地项目经理丁文强带领清华学生刘晓晨、潘泽生、曲延军、杨柏龄、钱昊萌与中国商业地产联盟策划部主任李晓红共同负责2004年中国商业地产行业白皮书的撰写工作，由
48、八名专业人士组成的研发团队协作完成。,当代置业商业运营产业发展战略,2、中国商业地产联盟基本情况中国商业地产联盟(CCEA)是国内首家全国性地产与商业互动组织。该联盟的宗旨是为房地产发展商、零售商及其他餐饮等服务企业、规划设计机构、商业管理部门以及国内外的行业咨询组织提供一个资源共享的平台。联盟通过帮助商业企业与商业地产开发商及时了解国家关于商业网点规划的相关政策，减少商业地产开发的盲目性，使企业制定的商铺发展计划更具可行性。 荀培路理事长：长期在中央商业主管部门从事行政管理工作，曾任内贸部司局长，参与制订了一些全国性的重要商业政策，是我国商业地产行业主要推动者之一。 王永平秘书长：现任中国城
49、市商业网点建设管理联合会副会长、商务部特聘市场运行专家。国家商业核心期刊商业时代杂志社总编辑。 商业专家黄国雄：现任中国人民大学教授、博士生导师，兼任中国商业经济学会副会长、商务部特聘专家。长期从事商业教学研究与管理工作，参与起草零售业态国家标准，提出了流通基础产业论等重要论述。 市场研究专家袁岳：北京大学社会学博士、哈佛大学 MPA 。现任中国市场研究协会副会长，北京科技咨询协会副理事长，清华和南开等多所高校兼职教授、 MBA 和 MPA 导师。 ,当代置业商业运营产业发展战略,（二）锁定国际联盟 引进来：2005年3月当代集团拟与中国商业地产联盟邀请国际购物中心协会总裁协同GGP、SIMON、555等国际著名商业运营机构来华，共同策划和组织召开国际商业地产会议； 走出去：每年11月份在法国戛纳召开的国际商业房地产展览会（MAPIC），每年7月在美国拉斯维加斯召开国际商业地产展览会，当代集团将与中国商业地产联盟一同参会并组建国际战略联盟，与全世界最好的商业地产运营机构合作。,
