1、,PPP项目运作实战与案例分析,毕业于：北京大学 国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者发表过： 外商直接投资企业的外溢效应、 外商在华直接投资的区位因素分析等目前担任： 中关村发展集团股份有限公司 董事 京东方科技集团股份有限公司（000725 SZ）董事 北京经济技术投资开发总公司投融资部 总经理 广东省肇庆市政府顾问 国家开发银行总行专家库专家长期从事投融资工作，有着丰富的融资经验，近些年，在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发建设方面，给全国各地多处政府融资平台、企业以及培训班进行授课。,Tel：137-0117-6633 Email: ,2014年财政部和发改委等积极推动PPP发展以来，
2、财政部和发改委陆续发布了一系列关于PPP的文件，2015年两会之后中央和地方更是推出了成千上万亿的PPP项目，然而两年来PPP项目实际落地项目为数不多，究其原因众说纷纭。,PPP 2016之发展,金融机构以前多注重地方政府背景，而PPP模式要求关注政府和社会资本各方面的权责利分配，综合考虑项目公司的治理结构、实际收益、现金流的特性、政府的财政实力、政府投资平台和社会资本的实力和信用等多方面融资变量，还有宏观因素等长周期变量，这要求金融机构有更高的项目评估能力和风险管理能力。,PPP 2016之融资,PPP项目操作流程的规范 财政承受能力验证 物有所值 多渠道（股、债、贷等）融资保障 开发性基金
3、设立和运用 项目公司运营过程中的涉税管理 预期收益偏差的调整 全生命周期（项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节） 项目后评价（投标过程、设施交付、运营绩效等）,PPP之关注,PPP,决策过程,决策主体,决策问题,政府部门 企业 社会公众 合伙人 金融机构 ,风险识别与分担 融资渠道与融资模式（自有资金比例、股权结构、基金杠杆） 财政承受能力验证及物有所值 收益在合理区间的决策 不完备契约下的项目治理 游戏规则制定与动态调节 提前终止等决策 移交及移交后管理决策 ,策划阶段 谈判阶段 建设阶段 运营阶段 移交阶段,7,PPP项目遇到的问题（一）考核机制和补贴机制如何挂钩？ 社会资本报价中运营
4、成本的考虑 银行实际贷款额度及利率与测算时不一致的后期调节 为什么要交履约保证金？履约保函作用、成本、融资交割保障、项目投资进展程度 合同条款的底线坚持在哪里？可磋商的范围是什么？ 一定是无偿移交吗？ 管廊的前期收费以谁为主最有利于项目？ 重大项目的固定资产折旧年限应该是30年还是100年？ 管廊、收费的桥梁、高速公路的固定资产折旧按照车流量？ 在国家规定的工程合理使用期限内，施工承包商确保地基基础工程和主体结构的质量与运营30年的维护费用承担主体，在期限上不匹配，在维护范围上不重合,8,PPP项目遇到的问题（二）资本金与银行贷款分期到位的考虑，政府监管如何引导和实施 项目在运营期开始前，贷款
5、本息归还以及基金回报等现金流出的平衡问题 可研、立项、规划、实施主体、PPP项目公司成立、施工招标、项目运营，前后顺序及关联 投资人的收益率与项目公司所得税的关系 对于已完工程按照实际发生额进行的资产评估，采用TOT方式进入运营期所带来的问题 金融机构参与实施方案设计过程的必要性 投资人的退出条件（主动及被动）和对投资人的补偿机制 融资平台的运作能力 选择PPP:垄断属性、高度依赖补贴、企业需要被监管、短期收益无法保障,9,PPP项目遇到的问题（三）营改增后，施工企业的砂石费用、拆迁的补偿款带来的影响 现金流量表在建设期以及运营的前几年期间出现的负数，如何解决？ 资产证券化融资的时间点？再融资
6、、减资、以及上市。 移交后，平台公司持有、收益、再融资 中央直属、垂直管理的全资中央企业免征地方教育附加（不含参股、合股的分支机构） 企业提取的盈余公积：弥补亏损、转增资本（股本）、发放现金股利或利润 项目投入部分（包括自有资金、银行贷款）是如何退出的 .,PPP基本运作程序,11,PPP项目实施方案 一、实施方案编制原则及依据 （一）方案编制原则 （二）方案编制依据 二、项目概况 （一）项目背景 （二）项目基本情况 （三）PPP模式的必要性和可行性分析 （四）PPP项目公司组建 三、项目风险分配基本框架 （一）项目风险分配原则 （二）具体风险分担 四、项目运作方式 （一）先建部分的运作方式
7、（二）后建部分的运作方式,12,PPP项目实施方案 五、项目交易结构 （一）项目投融资结构 （二）项目回报机制 （三）项目合作期限 （四）项目收益率 （五）土地使用权和资产所有权 （六）绩效考核机制 （七）项目合作期满的处置 （八）项目退出机制 六、项目合同体系 （一）PPP项目合同 （二）股东协议 （三）项目设施资产转让协议 （四）其他项目协议,13,PPP项目实施方案 七、项目监管架构 （一）项目授权关系 （二）项目监管方式 八、项目投入产出测算 （一）测算说明 （二）测算结果 九、项目采购方式 （一）社会资本的招选方式 （二）社会资本资格条件要求 十、政府配套政策及承诺事项 （一）政府配
8、套政策 （二）政府承诺事项 十一、项目实施工作计划 （一）总体计划 （二）具体工作计划,长沙的梅溪湖项目 位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩（约8平方公里），总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。 方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉，这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。 该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴地产需成立项目公司来负责
9、筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。 一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。,土地一级开发的PPP 长沙梅溪湖项目背景,的颈。,土地一级开发概述,长沙梅溪湖规划,如何平衡600亿的巨大投入？方兴地产计划在完成一级开发后，将回购一半的土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。 2011年9月，方兴地产还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金
10、茂投资（长沙）有限公司20%股权，出资后注册资本金为37.5亿元。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。 2011年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块，网挂019号、020号、021号、022号、023号，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元，楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限
11、公司以近10亿元的总价拍得。 2012年3月22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介，希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售收入为30亿，占全年销售任务的23%。,土地一级开发的PPP 长沙梅溪湖项目,作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。 2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平均703元/平方米。 先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地价值。2
12、012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平方米），是2008年的5倍。 分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。,土地一级开发的PPP 长沙梅溪湖项目,方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。 与市场化企业操作不同，政府
13、平台公司的优势也是明显的，比如获得融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈，政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。 土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产。,土地一级开发的PPP 长沙梅溪湖项目,土地溢价分成模式 or PPP,海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所
14、得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益,海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富 与政府分成比例为7：3 抬高地价，把其他开发商排除在外 通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了海口市西海新区土地一级开发合作合同，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩。,22,关于规范土地储备和资金管理等相关问
15、题的通知财综20164号 财政部 国土资源部 中国人民银行 银监会 鉴于土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源。 土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。 调整土地储备筹资方式:土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备
16、贷款。地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。,一块150亩的工业用地，在同期成交价格每亩9.6万元的情况下，通过享受政府补贴，以每亩1万元取得。此后，又以土地抵押，取得1500万元贷款。在2009年至今近五年时间，企业在未实际投入生产的情况下，地价已经上升到每亩超过20万元。,2009年，南充市高坪区人民政府通过招商引资，引入十堰车冠商贸有限公司“汽车改装及车身、车桥总成生产”项目。按2009年8月28日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议，此项目为国家工业用地，项目用地面积约180亩
17、，出让价格按9.6万元/亩挂牌结算。 签订投资协议当天，双方还签订了十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身、车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排，里面约定：根据投资协议有关条款，本项目所涉土地出让金按照每亩9.6万元进行结算，但在支付土地出让金后，立即在工业发展专项资金中按照每亩8.6万元进行补助，补助资金主要用于进行场地平整、厂房建设、员工培训、基础设施建设等。 最终，十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元。零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争，都是经私下协商先按规定出让土地，再由地方财政返还，稀释企业买地成本，企业拿到地后，就可以进行抵押贷款了
18、。在实体经济利润低的背景下，企业贷来的款改做金融投资是最常见的。,地方打折卖地成风 底价成交成常态?,成交量,溢价率,话语权,截止2012年8月23日，获得土地出让244亿元，与上年前8月671.95亿元相比，下滑63% 9月北京土地出让金高达257 .37亿元，超过前8个月总和,自2012年6月“负转正”以来，100个重点监测城市住宅均价环比已经连续上涨13个月。2013年6月上海、北京、广州、深圳等10大典型城市的土地出让金收入为592亿元，同比上涨111.5%；土地成交均价同比增长51.4%。,2012年9月20日，北京出让了通州和亦庄四宗地块，合计土地出让金达到38.43亿元。通州一块
19、多功能用地溢价率超过120%，亦庄两块宅地也均达到合理土地价格上限，溢价率接近40%。出让的地块中，北京经济技术开发区河西区X83R1和X86R1两块宅地都是二度入市，2011年底两块地就曾挂牌出让，一直无人问津。包括万科、城建等6家企业参与了两宗地块竞争，报价均达合理土地价格上限。最终，X83R1由北京城建以16.27亿元、配建公租房1.64万平方米的条件摘得，X86R1由万科和北京住总联合体以14.43亿元、配建公租房1万平方米的条件竞得。两地块溢价率都达到了38.6%。考虑到配建的公租房，北京城建拿地楼面价约11100元/平方米，万科拿地楼面价约10700元/平方米。,开发区土地供应总体
20、情况,1：政府支持。城市综合开发运营项目离不开城市政府的支持，没有单方效益最优的可能，必须以互惠互赢为前提，通过共同合作来实现。项目公司应积极依托高层，主动向地方政府汇报工作进展、工作思路、工作安排和重点难点，赢得地方政府的理解、重视、支持，争取城市政府和各部门的协作配合。 2：动态调整开发计划。新城开发不同于城市内部条件相对成熟的区域，具有较大不确定性，包括成本、政策、市场等诸多方面，必须全面深入分析具有决定性风险的各种因素，综合权衡、统筹考虑项目所面临的机遇和风险，动态调整开发计划，尽最大可能避免降低风险，实现最终效益。 3：设计与开发实现有效对接。提前介入市政规划，市政设计、工程设计的理
21、念和水平直接关系到项目的品位、档次、开发价值和投资成本。 4：滚动开发。按合同约定落实“市政工程建设采取滚动开发、不低于约定年度进行土地出让”等重要条款，确保开发企业的核心利益。 5：加强后期合作，使城市化建设得到延伸。开发公司应加强与当地城市的长期战略合作，在项目后期有效延伸企业产业链，推进顶级城市运营商形象建设。一是通过积极展开土地营销工作，主动参与当地城市形象推介、招商宣传、土地出让事宜，提高区域影响、抬升土地出让的规模和出让价格。二是通过主动参与土地市场运作，共同谋划土地出让的策略，适当以一二级联动的方式介入城市建设，开展多元化经营。三是利用土地出让收益和通过项目建立的社会资源，扩大和
22、深化与当地政府的合作，进行经营辐射。,区域（园区）开发建设,黄村镇DX00-0101-0201地块,黄村镇地块基本情况,黄村镇地块挂牌信息,挂牌出让起始价：14.86亿元 竞价阶梯：700万元 竞买人保证金：4.5亿元（30%） 挂牌竞价时间：2014年4月10日9:002014年4月24日15:00 竞买人：北科建、恒大、北京城建、保利首开、雅居乐等11家房地产企业,住宅用地现场竞价,出让起始价 14.86亿元,限价商品房面积 15700平方米,再次竞买土地价 恒大 41.6亿元,12000元/平米,溢价率达180% 楼面价2.9万元/平米,竞买土地价 22.26亿元,12平方公里的一级开发
23、的案例分析,土地一级开发中的PPP,2004-2014年土地出让收入与地方财政收入比较,35,2015年1-2月，全国开发商： 土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%； 土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。,海绵城市开发中的PPP,停车场建设 PPP,城市管廊建设 PPP,PPP模式 中信滨海新城,2009年雅居乐计划以20万元/亩的价格拿地3000亩（政府标价30万元/亩）。中信投60亿做基础设施建设，土地价值的提升，预计2015年，500万元/亩。,1：设立隧道公司，中信滨海新城项目公司控股隧道公司； 2：隧道项目捆绑土地的出让收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资，如有
24、剩余则作为隧道公司 利润； 3：统征地向二级开发商出让后，所得收入优先用于支付统征地土地一级开发成本和支付苏埃湾过海隧道项目建设投资，余额作为苏埃湾隧道项目公司收益。,PPP模式 中信滨海新城,1：土地一级开发整理； 2：海湾隧道、市政道路等基础设施建设； 3：提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等； 4：公共服务设施、协助当地政府招商引资； 5：中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴49%。项目启动后，后续部分通过收益滚动进行开发。 6：达成合作模式后，以这个项目为平台，中信地产与所有房地产公司和资源运营商达成合作，共同挖掘项目所在城市的总体功能。,Pub
25、lic（汕头市政府）,Private（中信地产）,PPP模式 中信滨海新城,1：中信滨海新城规划面积达168平方公里，预计开发周期25年采用分片区滚动开发的模式； 2：汕头市政府授权委托濠江区政府设立隧道公司，并赋予隧道公司负责统征地一级开发和建设苏埃湾隧道工程的权力，中信方以中信滨海新城项目公司控股隧道公司与濠江区政府进行合作。捆绑4580亩统征土地向二级开发商出让的收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资，如有剩余则作为隧道公司利润。 3：隧道的建设部分由银行等金融机构支持；而隧道运营部分的设想是成立隧道运营基金，通过向外地车辆收费、年票、收取隧道运营配套费及政府财政补贴。 4：多个配套设施
26、的运营，如启动片区内的潮汕历史文化博览中心以用众筹的方式设立全球潮汕人文化基金运营收益方式；,Partnering（合作合伙契约）,Partnering（合作合伙契约）,伙伴关系的核心问题在于：在某个具体的项目上，以最少的资源，实现最多的产品或服务。,社会资金以此目标实现自身利益的追求，而公共部门则是以此目标实现公共福利和利益的追求。形成伙伴关系要落实到项目目标一致之上，但这还是不够的，为了能够保持这种伙伴关系的长久与发展，还需要伙伴之间相互为对方考虑问题，具备另外两个特征：利益共享和风险共担。 利益共享不是分享利润，而是不允许在项目执行的过程中形成超额利润。,污水处理厂的案例分析,社会基础设
27、施的PPP,46,国务院关于加强地方政府性债务管理的意见 国发201443号 2014.9.21修明渠、堵暗道，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。 牢牢守住不发生区域性和系统性风险的底线 经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。 地方政府举债采取政府债券方式。没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还。有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。 推广使用政
28、府与社会资本合作模式。 剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。 严格限定地方政府举债程序和资金用途。地方政府举借的债务，只能用于公益性资本支出和适度归还存量债务，不得用于经常性支出。 财政部根据各地区一般债务、专项债务、或有债务等情况，测算债务率、新增债务率、偿债率、逾期债务率等指标，评估各地区债务风险状况，对债务高风险地区进行风险预警。 地方政府出现偿债困难时，要通过控制项目规模、压缩公用经费、处置存量资产等方式，多渠道筹集资金偿还债务。 妥善处理存量债务和在建项目后续融资:抓紧将存量债务纳入预算管理;积极降低存量债务利息负担;妥善偿还存量债务;确保在建项目后续融资。,
29、47,新型城镇化建设的资金哪里来？政府工作报告指出：2016年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例；完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存；开工建设城市地下综合管廊2000公里以上等。,一方面从法律和制度层面，理顺了存量债务的偿债责任，规范了增量债务的举借方式；另一方面也严格限制了依托融资平台推动地方建设的传统融资模式。,难以吸收社会资本参与、确需政府举债的公益性项目，未来融资将只能由政府发行债券解决。,吸收社会资本参与的公益性项目，按照推广使用PPP模式，债务由项目公司按照市场化原则举借和偿还，政府按照事先约定承担财政补贴责任，
30、财政补贴等支出按性质纳入相应预算管理。,地方政府投资业务,43,50,国发201443号 会带来什么影响？1：银行与平台的大额统贷业务、保障房、公路、水利、土储、轨道交通、市政基础设施建设受限？量力而行。 2：地方政府投资依靠政府信用获得资金的方式将逐步进入以市场化方式融资为主的理性发展阶段。 3：平台公司在下阶段的债务甄别中，有一些可能为非政府债务，但是的确是在完成政府任务，如代建标准厂房等，还款来源？下一步再融资怎么解决？ 4：在PPP、政府采购模式的推进中，如何发挥项目主体、金融机构、政府的作用？ 5：债务甄别，归属政府还是平台公司？金融机构、上级政府地方债、区域再融资如何应对？ 6：平
31、台公司在过渡期内，是收缩战线还是做大做强？,51,地方债,日前，财政部下发通知，批准10省市试点地方政府债券自发自还。据悉，2014年自发自还债券总规模为1092亿元，其中，上海126亿元、浙江137亿元、广东148亿元、深圳42亿元、江苏174亿元、山东137亿元、北京105亿元、青岛25亿元、江西143亿元、宁夏55亿元。,53,地方债（续）,地方债分为三类：A：政府负有偿还责任的债务；B：政府负有担保责任的或有负债；C：政府负有一定救助责任的相关债务；具体操作的模式：银行用理财资金投资资管计划，资管计划则受让理财资金收益权。同时，资管计划购买信托设立的单一资金计划，信托单一资金计划对应平
32、台公司的应收政府款项收益权。融资平台收到资金后，将其用来偿还此前对银行的二类债务，偿还债务后融资平台形成对信托机构的新债务。,54,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第一条 根据国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）、国务院关于深化预算管理制度改革的决定（国发201445号）和财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476号）等法律、法规、规章和规范性文件，制定本指南。第二条 本指南所称社会资本是指已建立现代企业制度的境内外企业法人，但不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。第三条 本指南适用于规范政府、社会资本和其他参与方开
33、展政府和社会资本合作项目的识别、准备、采购、执行和移交等活动。第四条 部门应积极设立政府和社会资本合作中心或指定专门机构，履行规划指导、融资支持、识别评估、咨询服务、宣传培训、绩效评价、信息统计、专家库和项目库建设等职责。第五条 各参与方应按照公平、公正、公开和诚实信用的原则，依法、规范、高效实施政府和社会资本合作项目。,55,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第八条 定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。定量评价主要通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较
34、值进行比较，计算项目的物有所值量值，判断政府和社会资本合作模式是否降低项目全生命周期成本。第九条 开展财政承受能力论证，每年政府付费或政府补贴等财政支出不得超出当年财政收入的一定比例。第十一条 项目实施机构应组织编制项目实施方案（二）风险分配基本框架：项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策和最低需求等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。（三）项目运作方式主要包括：委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需
35、求和期满处置等因素决定。（五）合同体系：项目合同期限、项目回报机制、收费定价调整机制、应急处置、临时接管和提前终止、合同变更、合同展期、项目新增改扩建需求等应对措施。,56,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第十七条 项目采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式开展采购的，按照政府采购法律法规及有关规定执行。第二十条 与候选社会资本及与其合作的金融机构就合同中可变的细节问题进行合同签署前的确认谈判，率先达成一致的即为中选者。第二十七条 政府可指定合格机构实施临时接管。第二十九条 项目实施机构应每3-5年对项目进行中期评估，重点分析项目运行状况和项目合同的合规性、适应性和合
36、理性；第三十一条 政府、社会资本或项目公司应依法公开披露项目产出的数量和质量、项目经营状况相关信息，保障公众知情权，接受社会监督。第三十二条 项目合同中应明确约定移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。移交形式包括期满终止移交和提前终止移交；补偿方式包括无偿移交和有偿移交；移交内容包括项目资产、人员、文档和知识产权等；移交标准包括设备完好率和最短可使用年限等指标。,57,国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式 扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知 发改办财金20141047号,一、支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标; 二、适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区
37、改造; 三、推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券；（项目收益债券不占用地方政府所属投融资平台公司年度发债指标。） 四、与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围； 五、优化棚户区改造债券品种方案设计，科学合理设置债券期限和还本付息方式；（凡实施棚户区改造的地方城投类企业发债可不再实行分摊还本的强制性债券方案设计）国家发展改革委办公厅2014年5月13日,PPP模式？,58,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预2012463号,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级
38、城市中心支行，各银监局：国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号）下发后，地方各级政府加强融资平台公司管理，取得了阶段性成效。地方政府性债务规模迅速膨胀的势头得到有效遏制，大部分融资平台公司正在按照市场化原则规范运行，银行业金融机构对融资平台公司的信贷管理更加规范。但是，最近有些地方政府违法违规融资有抬头之势，如违规采用集资、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规举借政府性债务等。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：一、严禁直接或间接吸收公众资金
39、违规集资地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知（国办发明电200734号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建
40、制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。三、加强对融资平台公司注资行为管理地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行土地管理法等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土
41、地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。,59,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预2012463号,四、进一步规范融资平台公司融资行为地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金
42、公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照担保法等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体
43、、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。财政部 发展改革委 人民银行 银监会2012年12月24日,中铁二局 “铁半城“ 旧城改造项目（千亩）,中信深圳（集团）公司 中信蜀都项目（新中心）,成都市干道指挥部城东 旧城改造项目,城市 运营商,ppp模式下的城市运营商,突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。 是一个从土地的整理开始，到之后的配套建设的区域性的运营项目 旧城改造涵盖了土地一级市场的开发和土地二级市场的开发（房地产开发）两个层次,苏州中心广场因其罕
44、见的体量规模而创下了国内建筑的六个“第一”： 苏州中心广场项目总面积达182万平方米，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体; 项目地下空间总面积约52万平方米，是目前国内规模最大的整体开发地下空间; 在苏州中心广场内，设有苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米; 项目将建5万平方米的屋顶花园，是国内规模最大的空中生态花园; 苏州中心广场设置集中供冷供热系统，是目前国内规模最大的城市综合体集中供冷供热系统; 此外，项目整体地下三层、部分地下四层，基坑占地面积达14万平方米，开挖深度17至22米，开挖土方
45、约220万立方米，是目前国内规模最大的城市建筑基坑工程。,用PPP运营城市综合体？,城市综合体,2015年1月，以12.86亿元将51%股权转让给金鹰商贸。第四次违约交房。,一边是严厉地产宏观调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是四处开花的超大城市综合体，这种状况让人困惑。 萎缩的公共绿地由于大规模建设用地需要，原先绿茵环绕，号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。 综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。 未来一年商业地产会出现大量烂尾楼？ 苏州中心广场项目18块土地皆由当地政府背景的企业通过招拍挂程序获得。苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公
46、司为了获得金鸡湖旁的商业用地，单位面积(每平方米)价格达1.5万元左右。这相当于园区政府在用自己的公司造城市综合体。优点是，充分运用了园区政企合一的身份，以财政作为担保和背书，运用政府融资平台进行融资建设。但缺点也是显而易见的，这个模式必须在上升通道时才能运转，万一地产的整体大势不好，容易造成园区背上沉重的债务。城市综合体的未来前景以及城市综合体的大规模资金投入等都随时考验着这些国企。,城市综合体 危机,“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用
47、地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。 在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万，面积为11.1万平方米，共341套。另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权开发成90240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万 ，面积为5.85万平方米，共264套。 截至2012年9月6日，酒店公寓可售套数为164
48、，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”。截至2013年8月25日，东方之门酒店式公寓销售状况相对较好，目前可售房源为103套，去化近半;而住宅产品的销售状况尤其惨淡，目前的可售房源为326套，而总共409套房源仅售出83套，去化仅两成。,城市综合体 危机 -东方之门,项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。,项目在融资过程中的作用,1、项目导向 2、有限追索或无追索 3、项目需要具有很好的经济效益和稳定的现金流,4、筹资额度大 5、风险分担
49、 6、融资成本高 7、表外融资,项目融资的特点,快速公交系统是一种高品质、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根据客流变更运力，适应性强，充分体现了以人为本，构建和谐社会的发展理念。快速公交系统采用先进的公共交通车辆和高品质的服务设施，通过专用道路空间来实现快捷、准时、舒适和安全的服务。,项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。 项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。 金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。 专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。 项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。,项目融资的参与者,项目融资的主要结构,单一项目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合资结构 合伙制或者有限合伙制结构 非公司型合资结构等。,
