1、Victoria Harbour，HongKong,香港维多利亚港,概况 Victoria harbour 位于香港的香港岛和九龙半岛之间，是中国第一、世界第三大港。 交通 建设有海底隧道，地下铁路等现代化设施。实现过海隧道、地下铁路、海上渡轮共同运输，保持维港与外界的交通畅通快捷。 景点 维港海岸线很长，南北两岸景点多不胜数，以太平山、铜锣湾避风塘、尖沙咀海滨长廊、香港星光大道、金紫荆广场最为著名。每年吸引游客众多。,维港商业简介 维多利亚港由于港阔水深，为天然良港，香港亦因而有“东方之珠” 。 1900年代，维港贸易流通，大量外地人口涌入，商业开始逐渐成型。 至今己有超过220间的品牌进驻
2、，包括CHANEL、Dior、GUCCI、PRADA、PENDI、YSL等国际顶级品牌，以及一些流行的二线品牌。,功能设置 商业街：经营范围包括时装、鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋皮包、家庭用品、室内装饰品、礼品精品、儿童玩具等。 配套：餐馆、休闲娱乐区 酒店：香港君悦酒店（5星）、香港喜来登酒店（5星） 、香港朗豪酒店（5星）等 大型商场：海港城、国际金融中心商场、新港中心、朗豪坊购物中心、友邦中心、新宁大厦等 特色服务：新年烟花汇演,经营特点 世界著名或知名品牌：所经营的品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价：每年10-12月的打折季一般以低到1-5折的价格销售，物美价廉； 方便舒适的氛围：维
3、港有得天独厚的景观资源，购物氛围舒适惬意； 交通方便：海底隧道、地下铁路、海上轮渡通达港外。,项目可借鉴之处 开发商可利用项目景观资源优势，进行知名品牌招商； 类型丰富、性价比高的品牌商品，增强项目竞争力； 沿街式商业布局，营造良好的购物环境； 写字楼、酒店、特色服务相配合，增强项目吸引力； 四通八达的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。,Portofino，Italy,意大利 波托菲诺,概况 Portofino是意大利著名的旅游海港小镇，位于意大利北部，隶属于里维埃拉。交通 从海港有三趟轮渡连通其他海港。当地有城际巴士，也可以自驾进入。城市内交通以敞篷小车和小帆船为主。景点 Portofino
4、作为全球闻名的旅游胜地之一，拥有建于中世纪的布朗城堡、圣乔治教堂和灯塔、波托菲诺地区公园。每年来此地旅游的人数超过750万人。,简介 Portofino房子错落有致，且至少有一扇窗户朝向蔚蓝的海湾，房子外立面色彩丰富，充满个性。吸引了世界各地许多著名的政界要人、金融巨子、明星名流。 当地以旅游业为经济支柱。有商业街、星级酒店、大型购物中心等。商业街位于海滩与城市中心交界处，近300家世界知名品牌在此地开设VIP服务店。同时，具有意大利海滩风情的特色小店遍布。,功能设置商业街：经营范围包括：时装、鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋皮包、室内装饰品、礼品精品等。配套：特色餐馆、咖啡厅、宠物寄养中心、艺术
5、馆等酒店：波托菲诺酒店（5星）、圣乔治亚酒店（4星）、伊登酒店（4星）大型商场： Sam Moon Center、 The Woodlands Mall 等特色景点：布朗城堡、波托菲诺地区公园,经营特点 世界知名品牌高端服务店与意大利风情商品，满足不同层次消费群和消费目的； 以旅游业为支撑，酒店业发达，高中低档次酒店兼有，适合各类旅游成本； 波托菲诺海湾绝佳的自然景观，配合城市规划的人造景观，营造舒适的购物氛围； 富有特色的交通工具：当地交通工具以敞篷车和小帆船为主。,项目可借鉴之处 档次丰富、兼容性强的商品，增强项目对不同层次消费群的吸纳能力； 景观商业，将旅游与购物融为一体，营造绝佳休闲消
6、费环境； 星级酒店与特色酒店相结合，通力增强项目吸引力； 独具特色的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。,达令港,Darling Harbor Australia,达令港（Darling Harbor）又叫情人港，但原意中并没有“情人”的含义，是1826年以当时的行政长官Ralph Darling的名字命名的。上世纪70年代，达令港到处都是空置的仓库，还堆积着成千上万吨几乎不再使用的铁轨。至于她的码头，也只有一些老式的小船还在使用;但她的滨海区非常美丽，又靠近城市，已经到了符合再开发的阶段。1984 年，新南威尔士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工业用途后把她还给悉尼人民”
7、。1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。如今，达令港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地。自1988年开放以来，有一亿五千万人次访问过达令港。根据2002 年的统计，港区第三产业的雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888间，酒店式公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店，2001 年就达到76.6%（911 事件后有所下降，目前已超过80%）。2002年到访达令港的游客人数为1,300万，2003年到访者的人数则突破了1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收益。,项目基本情况,情人港借用滨海区的水资源景观将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、
8、外展为一体的城市综合体，不仅推动区域第三产业发展，同时带动悉尼的旅游业、外展业。,悉尼情人港位于雪梨市中心对面，达令港是雪梨主要的娱乐中心。有为数可观的餐厅、咖啡厅及酒店，逢星期假日和文化节庆更以户外活动及表演节目为号召，吸引本地及外来的旅客。另外达令港还有雪梨水族馆海豹馆.浅水馆和深水馆。,项目区位/交通,交通：往來達令港的交通也十分便捷。旅客從市中心步行前往達令港只需五分鐘，您亦可選擇坐船、水上計程車、高架觀光火車或輕軌觀光火車前往。擁有大量講究安全的停車場及完善的公共設施。,项目开发背景 达令港位于悉尼市中心西北部，距中央火车站2公里并和唐人街相连。这一带历史上原来是悉尼铁路站场和港埠所
9、在地，后一度废弃衰落。1984年，澳大利亚新南威尔士政府决定予以改建，迎接1988 年建国200 周年。悉尼达令港改造就是当时一项由旅游部门负责的、带有国际意义的城市设计开发项目，最初占地50公顷。2000年奥运会期间，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。,展示中心,动力博物馆,皮尔蒙特湾公园,稻谷市场,柯克湾码头,悉尼游客中心,棕榈树丛,操场,柯克湾,情人港,国家海事博物馆,滨港,会议中心,情人公园,中国城,中国花园,停车场,情人栈道,星城,鱼市方向,停车场,公园,第7码头,娱乐中心,市政厅站方向,马丁广场方向,客运大楼方向,国王街码头,水族馆,市中心,皮尔蒙特,乌尔塔莫,开发思路
10、及定位 达令港东临悉尼CBD，规划为悉尼展览、会议、娱乐、休闲、旅游中心。按Keys Young城市设计获奖方案，首先建成中心绿地、展览中心，商市、工艺博物馆、水族馆、航海博物馆等，初见规模开放后，又续建会议中心、两座旅游旅馆、一座由我国广东省赠建的中国园林、一个信息中心和联系铁路客站、CBD的单轨环线，以及悉尼赌场。,主要数据指标 累计已投资30余亿澳元; 年接待游客量已超过1,500万人次。,项目区位/交通,誼園(Chinese Garden of Friendship)位於雪梨市心臟地帶的文化綠洲,澳洲海洋博物館(Australian National Maritime Museum)免
11、費參觀當地最受歡迎的海洋博物館,IMAX電影院(IMAX Theatre)您可在樓高八層的電影院內，透過超大螢幕欣賞動感電影,雪梨水族館(Sydney Aquarium)全球最大的水族館之一，共有一萬一千種澳洲的海洋生物,业态组成,發電廠博物館(Powerhouse Museum)匯萃了澳洲文化與歷史,雪梨會議暨展覽中心(Sydney Convention and Exhibition Centre)澳洲舉行重要盛事或會議的主要場地,寇卡灣美食港(Cockle Bay Wharf)及英皇街碼頭(King Street Wharf)是雪梨外出用膳及娛樂購物的兩個好去處,港濱購物中心(Harbou
12、rside Shopping Centre)提供一個與別不同的購物、用膳和消閒的好地方,业态组成,儿童游乐园,水上舞台和露天表演场,写字楼,酒店/公寓,业态组成,开发模式 达令港的开发主要是通过对传统产业类城市用地和建筑的改造再生而获得社会经济和环境改善的“双赢”。在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注;同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。,一次规划,以旧有工业区为核心开发思路，主要构建商业中心、旅游中心，由于地段横跨了5条公路，拟开发地段被多条高速公路分隔，项目规划难度较大：这些公路连接悉尼港大桥，是贯穿悉尼东西的交通动脉；
13、该设计方案未考虑住宅项目和商务项目，无法形成消费联动，仅仅只能形成单一的购物旅游中心。,二次规划,二次规划为办公楼、一个中心花园和一个码头餐厅/娱乐区、会议中心、展览大厅、娱乐场、国家海洋博物馆等混合开发，通过混合开发，情人港获得了巨大商业成功，每天吸引大量外来游客和当地人到此消费或观光。情人港以前那种工业港口生活已经踪迹全无，只留下一些历史纪念标志。而设计师通过巧妙设计，比如在公路下面建停车场、在上面建花园，不仅解决了公路阻隔问题，而且还在市区和港口之间建立了有效的连接，虽然花园建在一条高速公路上面，但看不出一丝痕迹。既能够从连接CBD的苏塞克斯大街进出，又能够充分享受中心花园。为了满足不同
14、需要，花园设计分不同层次和空间，既有开放的，也有封闭的。,项目优势,1.丰富的水景观资源 2.临近CBD，拥有大量商务人群 3.完善的业态业种 4.较强户外展览优势 5.城市配套齐全，商圈功能完善 6.拥有部分文化历史标志，工业历史印记 7.地块的形态特殊，天然划分区域。,1.被多条高速公路分隔，人流组织困难； 2.项目初期，没有考虑到商务、住宅的规划，使得整个港口无法融入市区生活； 3.原先的工业区痕迹较重，规划及重新开发的难度较大； 4.项目前期规划缺乏一定前瞻性，忽略了日常商业和旅游商业的关系，缺乏住宅和商业的联动性。,项目劣势,可借鉴点,1.充分利用水景资源，大力发展休闲娱乐等亲水业态
15、，刺激集中消费； 2.结合水景，大力发展延伸性业态（水族馆、水幕电影、海洋博物馆等），利用水景资源形成多层面消费； 3.多产品、多业态的混合开发，形成巨大的多层次、多需求的消费市场，促使项目成功； 4.通过历史文化印记，巧妙设置成历史文化展品，增添旅游景点，吸纳旅游群体消费； 5.巧妙改建工业区的旧有设施，形成独特景观，吸引消费群体； 6.通过丰富的水景观资源、独特建筑群、多业态业种的综合开发，为城市会展中心提供了发展的温床；,项目经验点,1.项目一次规划并未考虑到项目未来发展，没有充分考虑住宅、商务、商业的互动关系，致使项目一次开发缺乏住宅、商业的互动，没有考虑到商业的日常消费活动的关联性； 2.项目二次规划，将商务、住宅同商业、旅游联系起来，全盘考虑，形成整体的消费联动； 3.通过地面花园、广场、公路下的停车场、与悉尼大桥的联通等巧妙的设计手段，对住宅、商业、商务之间人流进行有效组织，在规避地块特殊性的同时，以地块天然的水景区分形成不同的消费区域； 4. 通过会展中心、水族馆、博物馆、娱乐中心、购物中心等的混合开发，形成消费循环，使情人港获得了巨大商业成功。,
