1、房地产基础知识培训,一、房地产的概念及特性,房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地 、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。包括：a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,房地产业与建筑业区别,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加
2、值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属于第二产业。PS:第一产业、第二产业、第三产业各包含哪些行业？,房产、地产两者间的关系及差异,房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面：a
3、) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。,房地产的特性,、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。、房地产地域的差别性；房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的
4、同一平方米的房屋价值也会有所不同。、房地产的高值耐久性；建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。、房地产的保值增值性：房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可现生性使城市地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。,二、房地产业概念及主要内容,1、概念：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。2、主要内容：土地开发和再开发；房屋开发和建设地
5、产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营、包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。,三、房地产开发经营的阶段,根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上要把划分为七个阶段或运行过程。1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产和租售管理7、房地产的物
6、业管理,四、土地使用权出让的概念,1、概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。a)协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。b)招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。c)拍卖出让土地使用权，是指在指定
7、时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。,3、土地使用权出让年限居住用地70年工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其它用地50年商业、旅游、娱乐用地40年,4、取得建设用地的方式,有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定，我国国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式：A土地使用权出让方式取得国有土地使用权B以土地使用
8、权转移方式取得国有土地使用权C以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拔方式取得土地使用权。,房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请
9、续用，经批准并补清地价后可以继续使用；,五、房地产市场,房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场,六、房地产的类型,（1）按用途来划分的类型居住房地产：普通住宅
10、，高档公寓，别墅等。商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。工业和仓储房地产：工业厂房、仓库农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。,（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地
11、：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。,（3）按是否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。（4）按经营使用方式来划分出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产 ：商店、餐馆等、自用型房地产,七、房屋建筑结构分类标准,1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的
12、，包括悬索结构。2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等,五证、两书,五证：a.国有土
13、地使用权证；b.建设用地规划许可证；c.建设工程规划许可证；d.建筑工程施工许可证;e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书b住宅使用说明书；,商品房、经济适用房,商品房：由房地产开发企业按照市场规律经当地政府及相关部门批准面向海内外以赢利为目的而兴建的商用房、高中档别墅或普通住宅。商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。经济适用房：由国家或当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而兴建的普通住宅，在同地段，同质量的情况下其造价成本低于商品房（销售价格亦是） 集资房、公房、房改房,期房、准现房、现房、毛坯
14、房、按揭,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房：房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。按揭：是英文mortgage（抵押）的粤语音译，是指按揭人将房产的产权抵押给提供贷款的银行作为还款保证，按
15、揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,公积金,住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。,商品房预售条件：,商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。申请商品房预售的条
16、件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；3、投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交付日期；4、向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。（合同签订后30天内）,印花税、契税,印花税：印花税的税收对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当
17、事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。,契税的计算方法：首套房、面积在90（不包含90 ）以下： 契税=总房款1%90以下非首套房、面积在90 144 （不包含144 ）之间：契税=总房款 1.5%面积在144 （包括144 ）以上、非首套房： 契税=总房款 3%,建筑规划,建筑术语名词解释套型：按不同的使用面积、居住空间组成的成套建筑类型。使用面积：房间实际使用的面积，
18、不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。标准层：平面布置相同的住宅楼层。层高：上下两层楼或楼面与地面之间的垂直距离（2.8-3.3米）。净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.,建筑术语名词解释跃层住宅：套内空间跨越两层及其以上的住宅。错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的 平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。技术层：指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次，经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋，架空部分一般为车道、绿化、水域或斜
19、坡等。过道：住宅套内使用权的水平交通空间。,建筑术语名词解释走廊：住宅套外使用权的水平交通空间。地下室：房间地面低于室外地面的高度超过房间净高的1/2者。半地下室：房间地面低于室外地面的高度超过房间净高的1/3，且不超过1/2者。裙房：以高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。骑楼：底层为有柱廊房、廊道上方建为楼房的一部分，一般建于道路、街、巷两侧。,建筑术语名词解释,承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,也起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.框架结构：由梁和柱
20、子为主要构件组成的承受竖向和水平作用的结构。剪力墙结构：由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。框架-剪力墙结构：由框架和剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。板柱剪力墙结构：由无梁楼板和柱组成的板柱框架和剪力墙共同承受和水平作用的结构。筒体结构：由竖向筒体为主组成的承受竖向和水平作用的高层建筑结构（框架核心筒结构、筒中筒结构）。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,房地产住宅的层数划分的规定：,低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 高层住宅为12-30层 30层以上为超高层住宅(100米以上),常用的建筑名词和术语：,玄关-玄关就是登堂入室
21、第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。开间一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。进深一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。建筑物范围广泛，一般多指房屋。构筑物一般指附属的建筑设施，如烟囱、水塔、筒仓等。埋置深度指室外地面到基础底面的距离。地貌地面上自然起伏的情况。,常用的建筑名词和术语：,地形地球表面上地物和地貌的总称。地坪多指室外自然地面。标高建
22、筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都要注标高。轴线画图与地面上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件，如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。中心线对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都用细点划线表示。中线-指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.预置板-指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和防渗性差,厨、卫一定不能用。 现浇板-指在施工现场直接用钢筋混凝土浇铸的楼板。,建筑规划术语,1.红线:规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，产生法律效力。红线图又叫宗地图，
23、是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；2.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；3.道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。4.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面各层建筑面积之和；5.建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；,建筑规划术语,6.建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建设用地面积的比值。7.建筑密度：指建筑物底层占地面积与建设用地面积的比率。（上限值）8.建筑覆盖率（建筑密度
24、）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）9.绿地率：基地内绿地面积与建设用地面积的比值。10.绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率； 绿地率绿化覆盖率,建筑规划术语,11.建筑公摊率：建筑公摊与建筑套内面积的比值。12.得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比。13.商业建筑：指综合百货、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。14.商住综合楼：指商业与居住混合的建筑。15.商办综合楼：指商业和办公混合的建筑,建筑
25、规划术语,建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积,建筑规划术语,套建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之
26、和；公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备用房、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；,建筑规划术语,公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。 容积率（建筑面积密度）=建筑各层建筑面积总和/建筑基地面积一般多层为3，高层为4-5，超高层7；对别墅而言，标准为0.45，对绿化高、独栋别墅而言为0.3。覆盖率（建筑密度）=建筑各层建筑面积/基地面积一般而言，覆盖率越小，建筑物占地面积越小，社区活动面积就越大，绿化，道路的范围就越广，覆盖率越大，地块面积所剩无几。,The end 感谢您的关注,
