1、第四章 房地产开发项目决策,4.1 项目投资机会选择4.1.1 投资机会（1）含义：指在房地产投资过程中存在的适合投资的机遇或机会。但机会的来临往往受多种因素影响，充满很多变数。一般，机遇来自于以下几个方面：政策机遇竞争对手带来的机遇楼盘自身带来的机遇营销环境机遇,第四章 房地产开发项目决策,（2）投资机会研究市场投资非常注重先机，在寻求、利用市场机遇时，要重点注意：把握市场入市时机：来得早，不如来得巧。因为市场本身也处在发展演变中（市场周期萌芽、成长、成熟和衰退；房地产市场也有周期）。做好市场定位把握适时的经营理念把握政策背景并加以利用,第四章 房地产开发项目决策,4.1.2 投资机会选择过
2、程（1）外部因素分析（2）内部因素分析（3）财务分析：投资、成本、收益、效益核算。（4）机会评价和决策：根据前述的分析方法，权衡利弊，做出是否进行投资的决策（决策科学的方法）。4.1.3 投资机会报告在我国，新项目相当于项目建议书。,附件：项目建议书的内容项目开发的必要性和意义项目产品或服务的市场预测。项目开发方案、项目规模和用地设想。项目建设必需的条件、已具备和尚不具备的条件分析。投资估算和资金筹措的设想。经济效果和投资效益的估计。,第四章 房地产开发项目决策,4.2 投资项目可行性研究工程经济学中有讲，此处从略。4.2.1 研究内容见下表。,1、总论2、用地状况调查和拆迁安置方案3、市场分
3、析（含竞争项目）和拟建规模4、规划设计方案5、资源供给条件和节水节能措施6、环境影响评价7、项目开发组织和管理8、开发建设计划9、项目社会及经济效益分析10、结论及建议 因地因时，会有调整。,附件：房地产项目可行性研究报告,第四章 房地产开发项目决策,4.2.2 可行性研究步骤（1）接受咨询委托（2）市场与资源调查（3）方案设计与优化（4）财务评价与综合评价（5）撰写可行性研究报告,第四章 房地产开发项目决策,4.2.3 可行性研究中的几个重要方面（1）房地产市场调查含义：房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与
4、预测的行为过程。 分类：市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。,第四章 房地产开发项目决策,广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。,第四章 房地产开发项目决策,房地产市场调查的内容政治法律环境调查经济环境调查 社区环境调查 房地产市场需求和消费行为调查 房地产产品调查房地产价格调查房地产促销调查房地产营销渠道调查房地产市场竞争情况调查,第四章 房地产开发项目决策,主要调查方法 市场调查
5、有许多方法，可分为两大类：第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。,第四章 房地产开发项目决策,市场调查的程序 为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。具体包括：确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。,第四章 房地产开发项目决策,资料获取的主要途径交易双方当事人促成房地产交易行为的中间商房地产公司公开推出的各种销售或出租广告熟悉房地产市场的人士同业间资料的交流准交易资料的收集向房地产租售经办人员讨教各
6、类二手资料,第四章 房地产开发项目决策,（2）房地产投资区位选择区位含义：是指以自然地理位置为基础，复合该地理环境上的社会、经济、文化、交通等多方面的要素，由此形成的能够表明该区域在更大区域中的地位和作用。因此，区位的概念突破了单纯的地理概念，是一个不同区位之间进行比较的结果，更多的是指一个区域位置的影响力和价值。也可以把区位理解为微环境，表明区位的“软实力”。,第四章 房地产开发项目决策,地段！地段！还是地段！区位分析交通：江河、公路、铁路、飞机、管线等。,第四章 房地产开发项目决策,区位特征分析：不同的区位是历史沉淀而成的，不是人们短时间打造出来的。因此，不同的区位也就形成了不同的特征。如
7、工业区、商业区、办公区、住宅区等各具特色；贫民区、富人区界限也很分明（中国还不是十分明显）。发展规划：这是区位分析要重点考虑的，往往在规划中对不同的地区做出了功能界定，从而影响到开发选择。区位环境分析：硬环境和软环境，特别是软环境。,第四章 房地产开发项目决策,投资区位因子：反映不同投资区位的差异，包括：自然因子：自然资源和禀赋运输因子劳动力因子市场因子集聚因子：主要是取得聚集效应 这些因子及组合不断在变化，从而引动区位价值也在不断变化。因此，在分析时要用动态的观点和方法去研究投资区位。,第四章 房地产开发项目决策,住宅区位选择原则最大需要原则：多种住宅需要，择其大者满足之。经济核算环境保健保
8、持交往身份地位享受全面和前瞻不同房屋，选择原则会有差别，略。,第四章 房地产开发项目决策,需要注意的问题要注意区位的经济效益要注意区位的发展变化要把握城市的发展方向要注意区位的合理性注意运用战略眼光注意分析三个方面：升值潜力；超前意识；定性分析与定量分析。,第四章 房地产开发项目决策,4.3.2 房地产决策 房地产开发的全程都会有决策问题，本课所说的决策仅指房地产项目实施之前的决策，是以立项为核心的选择行为。（1）决策概念：简单地说，决策就是做决定，重在优选方案。决策作为现代管理学上的一个术语，是美国首先使用的Decision-making，意思是作出决定，表述得明确一些，决策就是个人或群体为
9、实现其目的，制定各种可供选择的方案并决定采取某种方案的行为过程。,第四章 房地产开发项目决策,（2）决策分类依决策主体的决策方式不同，分为经验决策和科学决策；依决策目标所涉及的规模和影响程度不同，分为战略决策和战术决策；依决策内容和具体情况不同，分为程序性决策和非程序性决策；依决策所具有的条件和可靠程度不同，分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。,第四章 房地产开发项目决策,（3）常用决策方法这里只介绍几种集体型的科学决策方法。确定型决策：损益和状态均是确定的，通过计算就可以作出决策。,第四章 房地产开发项目决策,确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案的结果，就可以作出
10、决策。例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建设一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益作为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。,第四章 房地产开发项目决策,应用确定型决策需具备的条件：1）可供决策的可行方案有多个；2）未发生事件的自然状态是可以确定的，或者有微小的变动，但可以在决策时忽略；3）每个方案的具有唯一的结果，并可量化。 在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以采用确定型决策方法得出优化的房地产投资决策结论。,第四章 房地产开发项目决策,风险决策：损益确定，但面临的状态不定，不过可以估计各自然状态概率，此时的决策即为风险决
11、策。常用决策树、期望值法进行决策。,第四章 房地产开发项目决策,风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。这种房地产投资决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。 风险情况下的决策标准主要有三个：期望值标准、合理性标准和最大可能性标准。,第四章 房地产开发项目决策,1）进行风险型决策应具备以下几个条件：要确定决策者希望达到的明确目标；要有两个或两个以上可供选择的方案；每个方案要存在若干种不以决策者主观意志为转移的自然状态；,第四章 房地产开发项目决策,不同方案
12、在各种自然状态下相应的损益值可以计算；决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。2）风险情况下的决策标准主要有三个：期望值标准、合理性标准和最大可能性标准。,第四章 房地产开发项目决策,状态,损益,方案,期望值标准：,第四章 房地产开发项目决策,方案,损益,状态,合理性标准：各状态自然概率为1/n,第四章 房地产开发项目决策,方案,损益,状态,最大可能性标准：取最大可能的状态结果,第四章 房地产开发项目决策,不确定型决策：损益和状态均不定。这种类型的决策具有极大的不确定性，通过一些方法来降低不确定性，尽可能靠向风险决策。常用方法德尔菲法、蒙特卡洛模拟、等可能性方法等。,
13、第四章 房地产开发项目决策,一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策，它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。常用的决策方法有以下三种：,第四章 房地产开发项目决策,方案,损益,状态,第四章 房地产开发项目决策,1）乐观准则大中取大准则2）保守准则小中取大或大中取小准则3）最小最大后悔值准则：与理想值的差计为后悔值。4）悲观准则,第四章 房地产开发项目决策,另外：对于独立、互斥和混合型方案还有具体的决策方法，参见技术经济或工程经济课程。,第四章 房地产开发项目决策,集体投票方法：这是现代社会常用的民主决策模式，但也受到批评。集体决策的关键问题在于意见的折中，最后得到的结果往往是中庸的选择，真正有创意的方案很难获得高票支持，所谓“曲高和寡”。系统定性定量集成方法：钱学森提出，用于复杂巨系统的决策。 房地产决策一般倾向于董事会的决策，董事长个人意见占有很大的比重，有时甚至是独裁性的。,第四章 房地产开发项目决策,（4）房地产决策过程提出投资项目建议确定房地产投资决策目标构造可行方案测算方案损益方案评估与选择实施方案实施反馈,
