1、附表一：项目综合经济指标表序号 项目 单位 指标一 建设规模1 建筑面积（含地下室建筑面积） 13767.261.1 其中:地上建筑面积 10709.281.2 地下建筑面积 3057.982 占地面积 4000.373 总投资 万元 90794 新建项目投资 万元 9079二 资金筹措 万元 90791 项目资本金 万元 55791.1 海口蒙蒂雅服饰有限公司投入资本金 万元 55792 项目筹集贷款再投资 万元 35003 外汇借款 万元 0三 项目总收入（销售房地产，以下同） 万元 13552三 项目总收入（经营，年，以下同） 万元 0四 项目总支出（销售房地产，含税金） 万元 1201
2、9四 项目总支出（经营，含税金） 万元 0五 项目总利润（销售房地产） 万元 1533五 项目总利润（经营） 万元 0六 项目净利润总额（销售房地产） 万元 1013六 项目净利润总额（经营） 万元 01 海口蒙蒂雅服饰有限公司分配的净利润 房地产 万元 10131 海口蒙蒂雅服饰有限公司分配的净利润 经营 万元 0七 项目投资利润率（销售房地产） 税前 16.88%税后 11.16%七 项目投资利润率（经营房地产） 税前 #DIV/0!税后 #DIV/0!八 项目资本金净利润率（销售房地产） 18.16%八 项目资本金净利润率（经营房地产） #DIV/0!九 财务评价指标1 内部收益率 16
3、.52%2 财务净现值 万元 603.324 年投资回收期 静态 年 2.62动态 年 2.795 销售房地产盈亏平衡点 79.28%6 经营盈亏平衡点 #DIV/0!附表二：项目投资测算表项目或费用名称 面积（m2） 单价（元/m2）金额（万元） 备注一、土地综合成本1、土地成本 4000.37 6534.16 2613.91 地价6534.16元/m2 约合436万元/亩土地综合成本 2613.91二、工程成本1、前期工程费1、规划设计费 13767.26 3.10% 153.33 按工程费的3.1%估算计取2、规划报建和施工报建费 13767.26 50 68.84 按建筑面积，50元/
4、m2计取3、地质勘察测绘费 13767.26 1.00% 49.46 按工程费的1%估算计取4、场地平整及护坡 4000.37 80 32.00 挖土机挖土，自卸车运土，三类土，运距10公里内，按占地面积，综合单价80元/M2计算5、审图费 13767.26 5.50% 8.43 按设计费的5.5%估算计取6、其他费 13767.26 5% 247.31 按工程费用的5%估算计取小计 559.38 单位前期工程费406.31元/m22、建筑安装工程费1、土建工程费 13767.26 2174.5 2993.69 结构，建筑工程费，2174.5元/估算(含装饰费用）2、装饰工程费 13767.2
5、6 800 1101.38 装饰、装修工程，800元/3、电气工程 13767.26 150 206.51 供电、配电系统、发电机，按150元/估算4、给排水雨水工程 13767.26 150 206.51 给排水，按150元/估算（含室外小区内给排水）5、消防工程 13767.26 80 110.14 消防、报警、烟感、喷淋。按80元/估算6、通风工程 13767.26 60 82.60 按建筑面积，60元/估算5、绿化工程 1600.15 200 32.00 按占土地，绿地率55%面积，200元/估算6、路灯及园林灯 1600.15 30 4.80 按占土地，绿地率55%面积，30元/估算
6、7、弱电工程 13767.26 40 55.07 按类似工程造价，按建筑面积，15元/估算8、白蚁防治费 13767.26 1.5 2.07 按类似工程造价，建筑面积，1.5元/估算9、防雷等设备 13767.26 10 13.77 按类似工程造价，建筑面积，10元/估算10、电梯设备及安装 13767.26 80 110.14 按建筑面积，80元/估算计取11、其他设施费 13767.26 20 27.53 按类似工程造价，建筑面积，20元/估算小计 4946.21 单位建安工程成本3592.65元/m23、开发期间其他费用1、场地准备及临时设施费 13767.26 1.00% 49.46
7、按工程费的1%估算计取2、工程建设监理费 13767.26 2.20% 108.82 按工程费的2.2%估算计取3、招投标费 13767.26 0.3% 19.60 按估算0.3%计取4、其他税费 13767.26 0.30% 14.84 价格调节基金按工程造价的0.3%估算计取5、基础设施配套费 13767.26 220 302.88 市政建设配套费，按建筑面积，220元/计取5、人防费用 13767.26 2200 121.15 按2200元/m2计取小计 616.75 单位其他费用150元/m2工程成本合计 6122.33 单位工程成本4447.02元/m2三、管理费用 1.0% 62.
8、46 按财政部财建（2002）394号文估算。四、财务用费 3500.00 8.00% 280.00 预计借用资金3500万元，占用期3年，均匀投入，按1-3年人民币年贷款利率8%估算。项目投资总额 9079 平均造价为6594.46元/m2其中：销售房商场分摊投资 3000.00 9079总销售收入第1层单价41600元/，第2层单价25000元/，第3层单价11800元/，住宅8160元/,价值约为13552万元，估算分摊投资额,详见附表四招商写字楼分摊投资 0.00 0.00附表二.1：项目经济技术指标表序号 项目名称 本项目指标 单位1 总用地面积 4000.37 1.1 约合（亩）
9、6.00 亩2 总建筑面积(地下1层，地上14层） 13767.26 2.1 地上建筑面积 10709.28 2.2 计容建筑面积 10000.00 2.2.1 商场建筑面积（一至三层） 3000.00 2.2.2 住宅楼建筑面积（五至十四层） 7000.00 2.3 不计容其他房屋建筑面积(第四层转换层） 709.28 2.4 不计容建筑面积（地库） 3057.98 2.4.1 地下车库用房面积（地下一层） 3057.98 2.4.2 其他不计容用房面积 0.00 2.5 其他工程建筑面积 0.00 3 建筑占地面积 1000 4 容积率 2.50 %5 广场道路硬化及绿化面积 1600.1
10、5 6 绿化率 40.00%7 建筑密度 25.00%10 停车位 109.00 个10.1 地上停车位 47.00 个10.2 地下停车位（小车位） 62.00 个11 地上停车场面积 1880.00 附表三：项目土地增值税测算表序号 项目 行次 第1年 第2年 第3年 合计一、 销售房地产收入总额1=2+3 1 5058 3680 4814 13552其 中货币收入 2 5058 3680 4814 13552实物收入及其他收入 3二、 扣除项目投资金额 4 5725 3471 2444 11640（1） 项目投资成本（土地、建筑物等，含6至15） 5 4539 2724 1816 907
11、9（2） 房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 6其 中土地征用及拆迁补偿费 7前期工程费 8建筑安装工程费 9附属工程费 10其他费用 12（3） 房地产开发费用13=14+15 13其 中 利息支出 14其他房地产开发费用 15（4） 转让房地产有关税金 16 278 202 265 745其 中营业税（5%） 17 253 184 241 678城建税（7%） 18 18 13 17 47教育费附加（3%） 19 8 6 7 20（5） 财政部规定的其他扣除项目20=(5+6)*20% 20 908 545 363 1816三、 增值额21=1-4-13-16-20 21 -1
12、,853 -538 1,742 -649四、 增值额与扣除项目金额之比22=21/4 22 -32% -16% 71%五、 税率（%） 23 0% 0% 0%六、 速算扣除系数（%） 24七、 应缴土地增值税25=21*23-4*24 25 - - - 0八、 已缴土地增值税 26附表四：项目房地产销售收入测算表单位：万元序号 项 目销售总面积（m2）销售均价（元/m2）第1年销售率第1年销售面积第1年销售收入第2年销售率第2年销售面积第2年销售收入第3年销售率第3年销售面积第3年销售收入 合计均价(元/）本项目房屋 13767.26 5050.00 5058 3450.00 3680 150
13、0.00 4814 13552 135521 地下室 3057.98 0 0% 0.00 0 0% 0.00 0 0% 0.00 0 02 地上第1层 1000.00 41600 10% 100.00 416 10% 100.00 416 80% 800.00 3328 41603 地上第2层 1000.00 25000 25% 250.00 625 25% 250.00 625 50% 500.00 1250 25004 地上第3层 1000.00 11800 50% 500.00 590 30% 300.00 354 20% 200.00 236 11805 地上第4层转换层 709.28
14、 0 0% 0.00 0 0% 0.00 0 0% 0.00 0 06 地上第5至16层 7000.00 8160 60% 4200.00 3427 40% 2800.00 2285 0% 0.00 0 5712合计 13767.26 5058 3680 4814 13552 13552附表五：项目房地产销售成本费用测算表项目名称 行次 第1年 第2年 第3年 合计一、销售面积（） 1 5050 3450 1500 10000二、房地产销售成本（含3至8行） 2 4539 2724 1816 90791、建设前期费用 32、地上建筑安装工程 43、附属工程 55、其他费用 66、土地成本 7三
15、、财务费用（ic=6.15%） 8 280 280 280 840三、管理费用（5%，含3%维修基金） 9 253 184 241 678五、营业费用 10 253 184 241 6781、广告宣传及市场推广费（1.5%） 11 76 55 72 2032、销售代理费（3%） 12 152 110 144 4073、其他销售费用（0.5%） 13 25 18 24 68六、销售税金 14 278 202 265 7451、营业税金及附加（5.50%） 15 278 202 265 7452、土地增值税 16 0 0 0 0七、总计 17 5323 3294 2562 11179其中：固定成本
16、 18 4539 2724 1816 9079变动成本 19 784 570 746 2101八、盈亏平衡点 79.28%.附表六：项目房地产销售利润测算表单位:万元 序号 项目名称 第1年 第2年 第3年 合计1 一、营业收入 5058 3680 4814 135522 减：投资开发成本 4539 2724 1816 90793 销售税金及附加（5.50%） 278 202 265 7454 营业费用（5.0%） 253 184 241 6785 管理费用（5%） 253 184 241 6786 财务费用（8%） 280 280 280 840土地增值税 0 0 0 07 二、营业利润 (
17、545) 106 1972 15338 加：营业外收入9 减：营业外支出10 三、利润总额 (545) 106 1972 153311 减：所得税（25%） 0 26 493 51912 四、净利润 (545) 79 1479 1013五、可用于偿还贷款本息金额 3994 2803 3295 10092附表七：项目年平均招租收入测算表单位：万元序号 项 目 建筑面积（m2）招租均价（元/m2.年）出租率年招租收入小计其他招租收入其他收入 备注本项目房屋 13767.261 地下室 3057.98 0 0% 02 地上第1层 1000.00 0 0% 03 地上第2层 1000.00 0 0%
18、04 地上第3层 1000.00 0 0% 05 地上第5至14层 7000.00 0 95% 07 转换层 709.28 0 95% 08 0.00 0 0% 09 0.00 0 0% 012 合计 13767.26 0% 0附表八：项目年平均经营成本费用测算表项目名称 金额（万元）一、年开发成本摊销（含1至6项，按30年计） 01、建设前期费用2、地上建筑安装工程3、附属工程5、其他费用6、土地成本二、管理费用 0三、财务费用（经营用流动资金，ic=5.94%） 0四、工资及福利（5人，2000/月） 0四、经营销售费用（含1至3项，2.5%） 01、广告宣传及市场推广费（1%）2、销售代
19、理费（1%）3、其他销售费用（0.5%）五、经营税费（5.50%） 01、销售税金及附加 02、房产税（12%） 0六、维修费（1%） 0七、总计 0其中：固定成本 0变动成本 0八、盈亏平衡点 #DIV/0!附表九：项目年平均经营利润测算表单位：万元序号 项目名称 第1年（建设期） 第2至31年（经营期限30年）1 一、营业收入 02 减：年开发成本摊销 03 销售税金 04 经营费用 05 管理费用 06 财务费用 07 工资及福利 08 房产税 0经营成本 0维修费用 09 二、营业利润 010 加：营业外收入11 减：营业外支出12 三、利润总额 013 减：所得税（25%） 014
20、四、净利润 015 五、可用于偿还贷款本息金额 0附表十：项目经济指标测算表序号 项目 第1年 第2年 第3年 第4年1 现金流入 5058 3680 4814 02 销售收入 5058 3680 4814 03 房地产销售收入 5058 3680 48144 经营收入 0 0 05 房屋招租经营收入 0 0 06 其他招租经营收入 0 0 07 其他经营收入 0 0 08 回收固定资产余值9 回收流动资金10 现金流出 9079 184 241 42511 项目投资 907912 流动资金（经营） 013 销售、经营成本 4539 2724 1816 014 房地产销售成本 4539 272
21、4 181615 房屋招租经营变动成本 0 0 016 其他招租经营变动成本 0 0 017 其他经营变动成本 0 0 018 销售、经营税金及附加 278 202 265 019 折旧及摊销（30年计） 0 0 020 维修费用（经营） 0 0 021 财务费用（投资） 280 280 28022 财务费用（经营） 0 0 023 工资及福利（经营） 0 0 024 管理费 253 184 241 025 销售费用 126 92 120 026 土地增值税 0 0 027 房产税（经营） 0 0 028 利润 -419 198 2092 029 所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.
22、2530 所得税 0 49 523 031 净利润 -419 148 1569 032 净现金流量 -4958 2872 3385 033 累计净现金流量 -4958 -2086 1299 129934 折现率Ic 8% 8% 8% 8%34 折现系数 93% 86% 79%35 净现金流量净现值 -4958 2659 2902 036 累计净现金流量净现值 -4958 -2299 603 60337 财务内部收益率 17.20% 17.20% 17.20% 17.20%38 净现金流量净现值 -4958 2450 2464 039 累计净现金流量净现值 -4958 -2508 -43 -43
23、计算指标：财务内部收益率： 16.52%财务净现值（万元， Ic=8%）： 603.32静态投资回收期（年）： 2.62动态投资回收期（年， Ic=8%）： 2.79附表十一：项目资金筹措表单位：万元序号 项目 投资比例 投资额划（万元） 第1至2年1 项目总投资 100% 9079 90792 资金筹措2.1 自筹资金 100% 1000 10002.1.1 海口蒙蒂雅服饰有限公司项目资本金 100% 1000 10002.1.2 土地投入 26142.1.3 自筹资金 54652.2 银行贷款 100% 3500 35003 资金筹措合计 100% 4500 45003.1 海口蒙蒂雅服饰
24、有限公司 22% 1000 10003.2 项目筹集 78% 3500 3500附表十二：项目投资借款还本付息估算表单位：万元序号 项目 指标 第1年（建设、销售期） 第2年 第3年 第4至31年1 年初借款本息累计 0 3500 35001.1 年初借款本金累计 3500 3500 01.2 年初借款利息累计1.3 本年借款 3500 01.4 本年借款利息(含相关财务费用） 8.00% 280 280 2801.5 本年付息 280 280 2801.6 本年还本 0 0 35001.7 年末借款余额 3500 3500 02 项目年可用于偿还贷款本息额合计 3994 2803 3295
25、02.1 销售所得还款资金额（含2.1至2.4项） 3994 2803 32952.2 经营所得还款资金额（含2.1至2.4项） 0 0 03 项目可用于偿还贷款本息累计额 3994 6517 9532 95323 期末累计短期贷款4 偿还短期贷款5 应计利息短期贷款6 税后偿债备付率 22.28 2.457 税后利息备付率 14.26 22.28 33.048 现金流量比率9 借款偿还期（年）附表十三：项目敏感性分析表项目名称 收入价格变化全部投资 基准方案 -7.00% -4.00% 4.00% 7.00%财务净现值 603.32 2.25 281.75 1027.1 1306.61财务内
26、部收益率 16.52% 8.03% 11.86% 22.84% 27.29%投资回收期（静态，年） 2.62 2.79 2.71 2.51 2.44投资回收期（动态，年） 2.79 2.99 2.90 2.66 2.58项目名称 投资额变化全部投资 基准方案 -7.00% -4.00% 4.00% 7.00%财务净现值 603.32 1289.96 1017.59 291.26 18.89财务内部收益率 16.52% 28.47% 23.30% 11.85% 8.24%投资回收期（静态，年） 2.62 2.42 2.50 2.71 2.79投资回收期（动态，年） 2.79 2.56 2.66 2.90 2.99
