1、2011.1 ARCHITECTURAL JOURNAL建筑学报114设计研究 RESEARCHES IN DESIGN“奥特莱斯”的设计实践孟清芳作者单位：上海建筑设计研究院有限公司(上海，200041)收稿日期：2010-10-27摘要/ 总结奥特莱斯这一商业业态的特点，并以国内的两个奥特莱斯设计为例，研究营造良好的空间品质，创造人性化新型购物中心模式的方法。关键词/ 现代购物中心 人性化空间品质 上海青浦奥特莱斯 浙江百联奥特莱斯ABSTRACT/ For providing design reference for similar projects, this paper gives
2、Outlets a comprehensive analysis on spatial composition, streamline, architecture style and landscape by two cases study of domestic Outlets design. It expects to seek for a new pattern of humanized shopping center, which will be of fine spatial quality and can be perfectly combined with nature.KEY
3、WORDS/ modern shopping center, humanized space quality, Shanghai Bailian Outlets Plaza, Zhejiang Bailian Outlets Plaza奥特莱斯(Outlets)是国际上较为成熟， 遍布欧美、 日本等发达国家的一种商业零售业态， 是由销售世界名牌过季、 下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为直销购物中心，其所售商品既是国际名牌又价格低廉，对于充分认识品牌价值的消费者有很大的吸引力。其经营场所往往坐落在大城市边缘或近郊，交通便捷，并注重休闲购物一体化。随着我国经济不断发展，民众对品牌消费
4、意识日渐增强，品牌效应日益显著。以销售国际、国内著名品牌折扣服饰和日用品为主，集休闲、餐饮、娱乐等诸多商业业态为一体，充分体现国际化、现代化、时尚化的大型商业购物城 奥特莱斯品牌直销广场应运而生且前景被看好。目前，我国已有200多家，主要分布于北京、上海、南京、无锡、浙江、湖南等地。1 奥特莱斯业态特性1) 开放式的购物环境大型的购物商场一般都建在人员密集的城市中心，基地集中，层数较高，消费人流密集，目前全世界大城市一般均按此商业业态发展。而奥特莱斯品牌直销广场，一般选址离市区有一段距离。由于在郊外基地大，故建筑形式一般采用全天候开放的商业步行街形式，层数 以1null2层为主 ，以完整的单元
5、布置，适当配以绿化、餐饮，创造一种郊外休闲购物环境。2) 明确的功能分区由于世界品牌商品在奥特莱斯直销广场中特别集中，这是任何大型商场都无法比拟的，而国际品牌中又有一线二线之分，运动服饰和时尚服饰之分，故品牌分区必须明确。特别对30家左右的大牌服饰商铺的布局必须特别重视，要设在消费者能直接到达的醒目位置。而运动服饰则应相对集中，二线三线品牌归纳在一个区较为合适，这样可使消费者购物时方向感和目标感明确。3) 清晰的购物流线选址、商品充裕、流线清晰是决定奥特莱斯设计和销售好坏的主要条件。奥特莱斯的购物人流特点是集中，特别在节假日，大部分顾客开车前往，所以须留有足够的机动车位，通常是设计规范规定的商
6、业用车数的3倍以上。停车场位置一般选择在入口广场且集中布置，避免因分散设置导致购物者下车后缺失方向感。流线清晰是奥特莱斯设计成功的关键之一，购物流线既要顺畅不迂回，能方便到达每个商铺，又要做到无死角。步行街的宽度不宜过宽，过宽后消费者购物时横向跨越太长不方便，而且氛围又易被分散，过窄时人流拥挤对购物环境和绿化环境都会造成破坏，也淡化了休闲购物的感觉。根据大型商场的设计经验，以及国际上各类奥特莱斯的成功设计案115ARCHITECTURAL JOURNAL 2011.1 建筑学报例，一般步行街按11m左右的宽度较为适宜，两侧商铺各带有 3m 宽的柱廊，11m 的街宽可布置适当的绿化景 点，3m
7、宽的柱廊为顾客提供了遮风挡雨的空间。步行街的设计应分段，每段中可根据建筑物的灵活退让留出各种形状的休息中庭，庭园内可布置座椅及绿化小品、周边也可设卫生间，这样既可丰富步行街景观，又可减弱步行街的长度感，减轻消费者的疲乏感。每个庭园和下一程步行街的衔接必须明确，可以做到循序前进，不迂回。4) 独特的建筑模式奥特莱斯直销购物中心的流线长，商铺集中，建筑层数以1null2层为主。奥特莱斯商铺的单元和单元的组合在设计中也应予以重视。根据品牌店的店铺要求，一般一线品牌每店铺约为250m2 300m2左右，二线品牌约为 130m2左右，而运动型系列的商铺约在 300m2左右，开间一般约以8m较合适，进深1
8、6m，单元与单元之间可打通合并，组合灵活，个别因设计需要可灵活处理，留有扩展空间或设服饰配件小店后续使用。2 案例介绍2.1 上海奥特莱斯品牌直销广场2004 年由百联投资在上海青浦建造了第一个规模较完整的奥特莱斯直销广场。基地地处青浦赵巷填，离市区约26km路程，交通便利，区内有着许多著名的旅游胜地和景点，如青浦镇、朱家角镇、佘山风景旅游区、淀山湖风景区、东方绿洲青少年活动基地等。不仅符合建设奥特莱斯的基本要求，更为进一步开发旅游与商业的结合创造了良好的条件。项目位于青浦318国道以北，嘉松中路以东，基地东西宽近 250m，南北长560m，总建筑面积106244m2。根据开发商对上海奥特莱斯
9、品牌直销广场的功能要求和市场定位，结合基地的实际情况，将直销广场分为3大功能区，南部的一线品牌服饰区；中部的运动休闲服饰区和二线三线品牌服饰直销区；北部的餐饮娱乐区。基地周边设3个出入口，非机动车停车设于东侧绿带边，西部南区沿嘉淞公路正对停车场处设车行主入口。北部餐饮娱乐区车行次入口主要为部分消费者专程前来就餐所用，西侧服饰区另设人行次入口作为疏散及消防、人流穿越所用，上海奥特莱斯品牌直销广场总平面北上海奥特莱斯品牌直销广场实景北2011.1 ARCHITECTURAL JOURNAL建筑学报116设计研究 RESEARCHES IN DESIGN所有出入口都设有宽阔的广场， 满足大量人流、
10、车流集散要求。基地内道路系统简明便捷。 除在南侧设有大型停车场地外，总体沿商铺周边还设有一条供消防车道环通的7m车道。其他均为人行步道，人行步道贯穿整个运动休闲区和品牌服饰区，直达餐饮娱乐区。同时又串起绿化景观广场，滨河景观以及中央跌水休闲广场，形成方向明确的步道系统。基地内南部有两条由西向东的河道， 根据规划部门的要求，河流及沿河绿地可做一定的调整。但水系调整后的基地内水域面积不得小于原有水系面积。为便于总体布局，在设计中将最南端的河道填埋。在中部区内环中设一水景， 两侧布置绿化、商铺、咖啡茶座、快餐、组成一系列休闲空间，使总体水系布局显得生动而富有情趣。为满足基地的交通要求，在河道上架设了
11、一座圆形透空平板人行桥供消费者步行，使南区和中区在基地中部能方便贯通，人行桥右侧是供儿童游戏的儿童乐园。建筑布局基本上以商业街形式组成，各品牌以商铺的布置形式出现，为便于分隔均以集中布置和灵活分隔相结合的建筑布置形式。商铺以8m 16m 及 8m20m 为基本单元。总体布局上采用了环状连续空间的布局形式，在中部服饰品牌区部分将两组商铺用水系分成两块。在基地的北部设置娱乐、餐饮建筑，一部分与商铺建筑组合在环形区域，另一部分独立沿绿带处设置，环形区域可使消费者在购物后很方便顺道就餐。独立布置的娱乐、餐饮可供发展商根据租售要求按所需的功能独立定位。基地内每个区域，每段距离都分设小型休息广场，布置有绿
12、化、休息座椅、小品和饮料供应站。中区水系的餐饮建筑布置 成2null3层逐渐递升。水流通过2层平台后以小瀑布流出， 沿台阶顺势流下。这样不但增加了层次感和动感，同时也丰富了建筑的韵律感和节奏感。在平面布局上南区以销售一线品牌服饰为主，要求有较大面积的商铺，因此该区域的商铺以8m 16m 及 8m20m 为基本单元。南区的商铺和中区的商铺在人行桥两侧遥相呼应，桥边沿河道两侧除布置大片集中绿化场地外还布置了快餐，休息走廊和儿童游乐场所。中区的销售商铺为两列，外列为连续性的步行街式购物，内列采用和休闲水系结合一起的方式。该区商铺以8m 16m为主，商铺相连，可分可合，每隔数米有玻璃的欧式拱廊和步道上
13、的坡顶玻璃雨篷相连，使购物者能避雨遮阳，每隔数十米处设一个小型休息广场。北端的餐饮平面呈现环形和商铺相连，平面以大空间为主，2层和中部水系相连处设有大平台。3层靠中部水系处也设有平台，大平台在节日或喜庆需要时可作娱乐使用，届时结合水景、喷泉、玻璃咖啡廊、曲桥、水榭及地中海风情的棕榈树，配以两边丰富的商铺灯光夜景，构成独特绚丽的旅游美景。浙江奥特莱斯品牌直销广场总平面商铺的立面造型借鉴了地中海地区的建筑风格，用形似和简练的手法加以简化，并增加一些新材料如玻璃和金属材料，使传统的形式具有新意。整个商区采用橙红色坡顶和白色粉墙，浅绿色斜坡雨篷和玻璃遮阳板，金属支撑柱。为了将购物环境与自然环境相结合，
14、 充分利用基地的资源，在除布置一些沿河餐饮建筑、小品外，设计中布置了大面积的集中绿地，使沿河两岸形成自然的视觉景观。商铺中部的水系绿化景观则是设计上重点处理部分，此区的水系从上部拾级而下，水面上铺砌青石板桥和曲廊，玻璃坡顶的咖啡亭和富有地中海风情的植物，构成一副独特风景线。商业街中北117ARCHITECTURAL JOURNAL 2011.1 建筑学报主要设计人员：上海青浦奥特莱斯：孟清芳、李健、刘涛、谷建、唐强、何凤仙浙江百联奥特莱斯：孟清芳、赵晨、苑志勇、汤志明、唐强、于鹏浙江奥特莱斯品牌直销广场实景分布的大大小小绿化广场更是把整个购物广场的绿化景观相互贯通。2.2 浙江奥特莱斯品牌直销
15、广场2009 年百联集团在浙江海宁建造第2个奥特莱斯连锁店，总建筑面积比上海青浦略小，但实际铺位相当。浙江奥特莱斯的总体布局特点与上海青浦店在格局上最大的差异是青浦是从1层逐步按基地的纵深方向提升至4层，而浙江奥特莱斯是全部铺位按2层回廊形式组合成双环形布局，由一条景观大道将一线品牌逐步引伸至双环中心，改变了青浦店一线品牌完全与其他品牌脱离的不足。采用这样的布局主要是考虑到基地的地形和提高建筑容积率，浙江奥特莱斯的基地呈矩形 200m400m ，这样的地块对设计奥特莱斯不太有利，奥特莱斯的商业街面较长，不宜仅有几个商铺就转弯，环形步行道与商铺的组合单元约 90m，为了使商铺的街面能充分展开延长
16、，设计中利用基地的对角线作为长向的景观购物道，将两个三角形错位相对应布置，利用三角形的长短边构成自然、多变的休息庭园，以达到最大化利用基地的目的。其次为了使商铺更集中，购物流线更便捷、紧凑。构思中借鉴设计城市购物广场的中庭理念，在环内以中庭的设计手法组合各种空间， 空间内布置绿化、 景观，使商铺与绿化环境能更自然结合，从而达到一种生态、休闲的人性化的商业空间。封闭的环形，复廊通道，紧凑的中部商铺组合，不但充分利用了基地，也使购物的路线更加清晰，室外连廊和楼梯的合理安排，既能满足购物者上下购物的欲望，也使购物空间更丰富。在建筑风格上，因是百联业态的连锁店，在外部造型上延续了上海店的风格。在色彩和用料上也更丰富，特别是在前区空间设计上，建筑更重视如何使前广场与景观道以及两侧建筑完整的结合在一起，在广场的两侧，一侧采用重复的柱廊曲折后退，商铺通过廊道的玻璃天棚过渡，使此处的曲折空间增加层次感，在外部和另一侧的曲墙形成回合空间。曲墙是由四个一线大牌的商铺组成，曲墙和柱廊在外部空间上具有吸引人群驻留和引导人群前行的作用，也使穿越入口广场进入景观道变得自然，消费者在多变的空间内充分感受着和谐、融洽。景观道中部的玻璃天桥柔和地将两个分区组合在一起，通过天桥，购物者可自由地穿越，桥下精致的铺装及景观旱喷、绿化相互交融。夜晚灯光与色彩的变换配以晶莹通透的天桥，成为购物广场丰富多彩的动态景观。
