1、1房 地 产 公 司 会 计 核 算 规 定目 的 ： 为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。范 围 ： 本规定适用于房地产开发公司。依 据 ： 本规定系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计制度(2001) 及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。职 责 ： 公 司 财 务 部 负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。本规定具体内容如下：一 、 会 计 科 目 表 及 其 说 明(一 )、 会 计 科 目 表1、
2、 资 产 类级 次 科 目 代 码 科 目 名 称 辅 助 核 算1 1001 现金 1 1002 银行存款 1 1009 其他货币资金 2 100901 外埠存款 2 100902 银行本票 2 100903 银行汇票 2 100904 信用卡 2 100905 信用证保证金 2 100906 存出投资款 2 100907 保证金 1 1101 短期投资 2 110101 股票 2 110102 债券 2 110103 基金 2 110110 其他 1 1102 短期投资跌价准备 1 1111 应收票据 2 111101 银行承兑汇票 2 111102 商业承兑汇票 1 1121 应收股利
3、1 1122 应收利息 21 1131 应收账款 2 113101 房款（工程款） 项目核算2 113102 其他 客户往来1 1132 内部往来 1 1133 其他应收款 2 113301 备用金 2 113302 保证金 2 113303 公司内部往来 2 113304 公司外部往来 2 113309 其他 1 1141 坏账准备 1 1151 预付账款 客户往来、项目核算1 1161 应收补贴款 1 1201 物资采购 1 1211 原材料 1 1221 包装物 1 1231 低值易耗品 2 123101 在库低值易耗品 2 123102 低值易耗品摊销 1 1232 材料成本差异 1
4、1233 周转材料 1 1241 自制半成品 1 1243 开发产品（库存商品） 项目核算（房产企业）1 1244 商品进销差价 1 1245 出租开发产品 项目核算（房产企业）2 124501 出租开发产品原值 项目核算2 124502 出租开发产品摊销 项目核算1 1251 委托加工物资 1 1261 委托代销商品 1 1271 受托代销商品 1 1281 存货跌价准备 1 1291 分期收款发出商品 1 1301 待摊费用 1 1401 长期股权投资 2 140101 股票投资 2 140102 其他股权投资 1 1402 长期债权投资 2 140201 债券投资 2 140202 其他
5、债权投资 1 1421 长期投资减值准备 1 1431 委托贷款 2 143101 本金 2 143102 利息 32 143103 减值准备 1 1501 固定资产 2 150101 运输设备 2 150102 办公设备 2 150103 电器设备 2 150104 生产设备 2 150105 房屋 2 150109 其他 1 1502 累计折旧 2 150201 运输设备 2 150202 办公设备 2 150203 电器设备 2 150204 生产设备 2 150205 房屋 2 150209 其他 1 1505 固定资产减值准备 1 1506 临时设施 1 1507 临时设施摊销 1
6、1601 工程物资 2 160101 专用材料 2 160102 专用设备 2 160103 预付大型设备款 2 160104 为生产准备的工具及器具 1 1603 在建工程 1 1605 在建工程减值准备 1 1701 固定资产清理 1 1702 临时设施摊销清理 1 1801 无形资产 1 1805 无形资产减值准备 1 1815 未确认融资费用 1 1901 长期待摊费用 2 190101 开办费 2 190102 其他 1 1911 待处理财产损溢 2 191101 待处理流动资产损溢 2 191102 待处理固定资产损溢 2、 负 债 类级 次 科 目 代 码 科 目 名 称 辅 助
7、 核 算1 2101 短期借款 1 2111 应付票据 2 211101 银行承兑汇票 2 211102 商业承兑汇票 41 2121 应付账款 客户往来、项目核算2 212101 应付帐款 客户往来、项目核算2 212199 结转 客户往来、项目核算1 2123 工程结算 1 2131 预收账款 2 213101 房款（工程款） 项目核算2 213102 其他 客户往来1 2141 代销商品款 1 2151 应付工资 2 215101 工资 2 215102 奖金 2 215103 个人所得税 2 215109 其他 2 215199 结转 1 2153 应付福利费 2 215301 提取数
8、 2 215302 职工医药费 2 215303 家属医药费 2 215304 医疗保险费 2 215305 困难补助费 2 215306 独生子女费 2 215307 托费 2 215309 其他 1 2161 应付股利 1 2171 应交税金 2 217101 应交增值税 2 217102 未交增值税 2 217103 应交营业税 2 217104 应交消费税 2 217105 应交资源税 2 217106 应交所得税 2 217107 应交土地增值税 2 217108 应交城市维护建设税 2 217109 应交房产税 2 217110 应交土地使用税 2 217111 应交车船使用税 2
9、 217112 应交个人所得税 1 2176 其他应交款 2 217601 应交教育费附加 2 217602 应交河道管理费 2 217609 其他 1 2181 其他应付款 2 218101 保证金 52 218102 应交住房公积金 2 218103 应交工会经费 2 218104 应交职工教育经费 2 218105 公司外部往来 2 218109 其他 1 2191 预提费用 1 2201 待转资产价值 1 2211 预计负债 1 2301 长期借款 1 2311 应付债券 2 231101 债券面值 2 231102 债券溢价 2 231103 债券折价 2 231104 应计利息 1
10、 2321 长期应付款 1 2331 专项应付款 1 2341 递延税款 3、 所 有 者 权 益 类级 次 科 目 代 码 科 目 名 称1 3101 实收资本1 3103 已归还投资1 3111 资本公积2 311101 资本溢价2 311102 接受捐赠非现金资产准备2 311103 接受现金捐赠2 311104 股权投资准备2 311105 拨款转入2 311106 外币资本折算差额2 311107 其他资本公积1 3121 盈余公积2 312101 法定盈余公积2 312102 任意盈余公积2 312103 法定公益金2 312104 储备基金2 312105 企业发展基金2 312
11、106 利润归还投资1 3131 本年利润2 313101 主营业务收入转入2 313102 主营业务成本转入2 313103 主营业务税金及附加转入2 313104 营业费用转入2 313105 管理费用转入62 313106 财务费用转入2 313107 其他业务收入转入2 313108 其他业务支出转入2 313109 投资收益转入2 313110 补贴收入转入2 313111 营业外收入转入2 313112 营业外支出转入2 313113 所得税转入2 313114 以前年度损益调整2 313115 其他2 313199 结转1 3141 利润分配2 314101 其他转入2 3141
12、02 提取法定盈余公积2 314103 提取法定公益金2 314104 提取储备基金2 314105 提取企业发展基金2 314106 提取职工奖励及福利基金2 314107 利润归还投资2 314108 应付优先股股利2 314109 提取任意盈余公积2 314110 应付股利2 314111 转作资本的股利2 314115 未分配利润4、 成 本 类 （ 房 产 开 发 企 业 ）级 次 科 目 代 码 科 目 名 称 辅 助 核 算1 4101 开发成本 项目核算2 410101 土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 项目核算3 41010101 政府地价 项目核算3 41010102
13、 土地有关的税费 项目核算3 41010103 拆迁补偿费 项目核算2 410102 前 期 工 程 费 项目核算3 41010201 勘察丈量费 项目核算3 41010202 规划设计费 项目核算3 41010203 报批报建费 项目核算3 41010204 招标及失标费 项目核算3 41010205 三通一平费 项目核算3 41010206 建设方临时设施费 项目核算2 410103 建 筑 安 装 工 程 费 项目核算73 41010301 土建工程费 项目核算4 4101030101 基础工程 项目核算4 4101030102 地下室工程 项目核算4 4101030103 主体结构工程
14、 项目核算4 4101030104 门工程 项目核算4 4101030105 窗工程 项目核算4 4101030106 幕墙 项目核算4 4101030107 户内精装修 项目核算4 4101030108 公共部位精装修 项目核算4 4101030109 钢结构工程 项目核算4 4101030110 施工用水 项目核算4 4101030111 施工用电 项目核算3 41010302 安装工程费 项目核算4 4101030201 室内水暖气电管线设备费 项目核算4 4101030202 室内设备及其安装费 项目核算4 4101030203 外立面泛光照明工程 项目核算2 410104 基 础 设
15、 施 费 项目核算3 41010401 市政配套费 项目核算3 41010402 给水系统费 项目核算3 41010403 雨污水系统费 项目核算3 41010404 供电系统费 项目核算3 41010405 燃气系统费 项目核算3 41010406 有线电视工程费 项目核算3 41010407 电话通讯工程费 项目核算3 41010408 宽带工程费 项目核算3 41010409 智能化系统费 项目核算3 41010410 采暖系统费 项目核算3 41010411 园林环境工程费 项目核算2 410105 公 共 配 套 设 施 费 项目核算3 41010501 会所 项目核算3 41010
16、502 幼儿园 项目核算3 41010503 学校 项目核算3 41010504 游泳池 项目核算3 41010505 球场 项目核算3 41010506 车站 项目核算2 410106 开 发 间 接 费 项目核算3 41010601 转入 项目核算2 410198 成本预提 项目核算2 410199 结转 项目核算1 4106 开发间接费 项目核算2 410601 工程管理费 项目核算3 41060101 监理费 项目核算3 41060102 预结算编审费 项目核算83 41060103 工程质量监督费 项目核算3 41060104 安全监督费 项目核算3 41060105 工程保险费 项
17、目核算3 41060106 其他 项目核算2 410602 资本化借款费用 项目核算2 410603 营销设施建造费 项目核算3 41060301 广告设施费 项目核算3 41060302 销售环境改造费 项目核算3 41060303 售楼处装修装饰费 项目核算3 41060304 样板间费用 项目核算3 41060305 其他 项目核算2 410604 物业管理完善费 项目核算2 410605 行政管理费 项目核算3 41060501 工资 项目核算3 41060502 职工福利费 项目核算3 41060503 职工社会保险 项目核算3 41060504 住房公积金及房贴 项目核算3 410
18、60505 工会经费 项目核算3 41060506 职工教育经费 项目核算3 41060507 劳动保护费 项目核算3 41060508 办公费 项目核算3 41060509 业务招待费 项目核算3 41060510 差旅费 项目核算3 41060511 出国费用 项目核算3 41060512 租赁费 项目核算3 41060513 运输费 项目核算3 41060514 折旧费 项目核算3 41060515 修理费 项目核算3 41060516 低值易耗品摊销 项目核算3 41060517 无形资产摊销 项目核算3 41060518 咨询费 项目核算3 41060519 劳务费 项目核算3 41
19、060520 手续费 项目核算3 41060521 其他 项目核算2 410699 结转 项目核算7、 损 益 类级 次 科 目 代 码 科 目 名 称1 5101 主营业务收入1 5102 其他业务收入1 5201 投资收益1 5203 补贴收入1 5301 营业外收入91 5401 主营业务成本1 5402 主营业务税金及附加1 5405 其他业务支出1 5501 营业费用2 550101 工资2 550102 职工福利费2 550103 职工社会保险2 550104 住房公积金及房贴2 550105 工会经费2 550106 职工教育经费2 550107 劳动保护费2 550108 办公
20、费2 550109 业务招待费2 550110 差旅费2 550111 出国费用2 550112 广告费2 550113 宣传费2 550114 展览费2 550115 租赁费2 550116 运输费2 550117 折旧费2 550118 修理费2 550119 保险费2 550120 低值易耗品摊销2 550121 长期待摊费用摊销2 550122 无形资产摊销2 550123 聘请中介机构费用2 550124 劳务费2 550125 手续费2 550126 费用分摊2 550127 其他2 550199 结转1 5502 管理费用2 550201 工资2 550202 职工福利费2 55
21、0203 职工社会保险2 550204 住房公积金及房贴2 550205 工会经费2 550206 职工教育经费2 550207 劳动保护费2 550208 办公费2 550209 业务招待费2 550210 差旅费102 550211 出国费用2 550212 会务费2 550213 公司经费2 550214 广告费2 550215 宣传费2 550216 租赁费2 550217 折旧费2 550218 修理费2 550219 保险费2 550220 税金2 550221 低值易耗品摊销2 550222 长期待摊费用摊销2 550223 无形资产摊销2 550224 咨询费2 550225
22、诉讼费2 550226 聘请中介机构费用2 550227 劳务费2 550228 坏帐准备2 550229 存货盘亏2 550230 费用分摊2 550231 存货跌价准备2 550232 其他2 550299 结转1 5503 财务费用2 550301 利息收入2 550302 利息支出2 550303 手续费2 550304 汇兑损益2 550399 结转1 5601 营业外支出1 5701 所得税1 5801 以前年度损益调整(二 )、 会 计 科 目 表 说 明1、各公司的会计科目设置以以上会计科目表为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。2
23、、“1131 应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101 应收帐款房款”和“113102 应收帐款其他”；相应的，“2131 预收账款”科目，房产企业要求下设“213101 预收帐款房款”和“213102 预收帐款其他”； “应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。113、“1132 内部往来”核算各公司的内部往来。对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101 预付账款预付账款”；若该付款有对应发票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199 预付账款结转”。“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。5、“1243 开发产品（库存商品）
24、”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。6、“150101 固定资产运输设备”以及“150201 累计折旧运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104 固定资产生产设备”以及“150204 累计折旧 生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一房产开发企业成本类会计科目说明。二 、 会 计 政 策(一 )、 八 项 资 产 核 算 规 定1、 应 收 及 预 付 款 项(1)、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能
25、发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。(2)、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。公司内部往来款不得全额计提坏帐准备。账 龄 计 提 比 例1 年以下（含 1 年） 11 年3 年（含 3 年） 53 年以上 30(3)、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。(4)、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的
26、坏帐准备。2、 固 定 资 产12(1)、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：固 定 资 产 种 类 折 旧 年 限 残 值 率非营业汽车 4 年 5%助动车 4 年 5%运输设备营业汽车 4 年 5%办公设备 5 年 5%电子设备 4 年 5%生产设备 10 年 5%房屋、建筑物及构筑物 20 年 5%其他 5 年 5%(2)、与固定资产有关的后续支出，如果使可能
27、流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。b、固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。c、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出
28、，分别计入固定资产价值或计入当期费用。d、固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。e、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。f、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1901 长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内摊销。133、 存 货(1)、存货在取得时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定
29、其实际成本。(2)、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。(3)、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货的可变现净值低于存货成本时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。(4)、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。4、 短 期 投 资(1)、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应
30、收项目的现金股利或利息除外。(2)、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。(3)、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。5、 长 期 投 资(1)、长期投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于长期投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认
31、的投资损失的数额内转回。(2)、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额 20%或 20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%或 20%以上，或虽投资不足 20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。(3)、长期债券投资的债券溢价或折价，在债券存续期间内，于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。(4)、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金
32、额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。146、 在 建 工 程期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，(1)、长期停建并且预计未来 3 年内不会重新开工的在建工程；(2)、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；(3)、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。7、 无 形 资 产(1)、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转
33、入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。(2)、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。(3)、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。8、 委 托 贷 款期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按可收回金额低于其账面贷款本金的部分计算确定计提的减值准备。9、 八 项 资 产 减 值 准 备 对 应 会 计 科 目资 产 减 值 项 目 对 应 会 计 科 目坏账准备
34、存货跌价准备 管理费用短期投资跌价准备长期投资减值准备委托贷款减值准备投资收益固定资产减值准备在建工程减值准备无形资产减值准备营业外支出发生以上各项减值准备时，分别借记“管理费用”、“投资收益”、“营业外支出”；对应贷记“坏账准备”等八项各类减值准备。各类资产在价值恢复时，在不超过原减值准备范围之内，作相反分录。15(二 )、 借 款 费 用 核 算 规 定1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本
35、；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房产和存货等资产。3、为房产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。(三 )、 销 售 收 入 确 认 原 则销售收入应当在下列条件均能满足时予
36、以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠地计量。其中，公司房产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许可证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。三 、 房 产 开 发 企 业 成 本 及 存 货 核 算见附件 四 、 附 则1、本规定自 2011 年 1 月 1 日开始执行，未尽
37、事宜参阅企业会计制度(2001)、财政部各项具体会计准则及关于执行和相关会计准则有关问题解答等。2、各公司应做好会计核算的台帐工作。16附 件 一 ：房 产 开 发 企 业 成 本 类 会 计 科 目 说 明各房产开发企业的成本类会计科目核算内容如下：一 、 土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等；2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等；3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净
38、支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；二 、 前 期 工 程 费 ：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设计费：(1)、规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。(2)、设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环
39、境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。(3)、其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。3、报批报建费：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金( 或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。4、招标
40、及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。5、“三通一平”费：17(1)、临时道路 ：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)、临时用电 ：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3)、临时用水 ：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4)、场地平整 ：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。6、建设方临时设施费指建设方承担的临时设施费，包括：(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)、临时场地占用
41、费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。三 、 建 筑 安 装 工 程 费1、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：(1)、基础工程 ，包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2)、地下室工程 ：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；(3)、主体结构工程 ，主要包括砼框架（含独立柱基和条基等基础）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料
42、、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；(4)、门工程：包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；(5)、窗工程：包括窗及阳台门工程；(6)、幕墙；(7)、户内精装修 ：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；(8)、公共部位精装修 ：公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；(9)、钢结构工程 ：整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；(10)、施工用水 ；(11)、施工用电 。2、安装工程费(1)、室内水暖气电管线设备费，包括：室内给排水系统费：包括自
43、来水、排水、直饮水、热水；室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；室内燃气系统费；室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；宽带网：主体内外布线及终端插座费用；有线电视费用：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：主体内外布线及终端插座费用。18(2)、室内设备及其安装费，包括：通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：水消防、电消防、气
44、体灭火、防排烟工程费；锅炉系统及其安装费；厨房设备及其安装费等； (3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程；四 、 基 础 设 施 费1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；2、给水系统费：(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用水增容3、雨污水系统费(1)、管道系统(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等4、供电系统费：(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压
45、柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容5、燃气系统费：(1)、室外管道系统；(2)、调压站；(3)、煤气增容费6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；7、电话通讯工程费：室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；9、智能化系统费：(1)、停车管理系统费用 ：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;(3)、周界红
46、外防越系统费用；(4)、小区门禁系统费用 ；19(5)、电子巡更系统费用 ；(6)、电子公告屏费用 ；(7)、居家防盗系统费用 ：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(8)、三表远传系统费用 ：水、电、气远程抄表系统费用；(9)、对讲系统费用 ：可视及非可视对讲系统费用。10、采暖系统费：(1)、管道系统；(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等11、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：(1)、绿化建设费 ：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；(2)、建筑小品 ：雕塑、水景、环廊、假山
47、等；(3)、道路、广场建造费 ：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；(4)、围墙建造费 ：包括永久性围墙、围栏及大门；(5)、室外照明 ：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；(6)、室外零星设施 ：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；(7)、集中灭蚊、喷雾系统。五 、 公 共 配 套 设 施 费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区
48、内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：(1)、会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；(2
49、)、幼儿园：建造成本及配套资产购置；(3)、学校：建造成本及配套资产购置；(4)、游泳池：土建、设备、设施；(5)、球场；(6)、车站：土建、设备、各项设施。20六 、 开 发 间 接 费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。1、工程管理费(1)、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；(2)、预结算编审费 ：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3)、工程质量监督费 ：建设主管部门的质监费；(4)、安全监督费 ：建设主管部门的安监费；(5)、工程保险费 ：(6)、其他：门牌号费、印花税等其他费用。2、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。3、营销设施建造费(1)、广告设施费 ；(2)、销售环境改造费 ：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)、样板间费用 ：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外
