1、01 目录 项目定位研究 功能布局与产品建议 整体开发策略 管理策略与营销策略 项目效益及外部性2 片 区 总 体定位：润州民发委区域定位为 镇江 的慧心 发展节 点区 产业支 撑区 科技示 范区 创新先 导区 新型产 业社区 镇江 充满创新活力 的 “慧心” 片区总体 定 位3 片 区 产 业定位：形成“ 以物联网产业为亮点，服务外包业为主体，生产者 服务业为 支 撑 ”的产业架构 智慧 产业 服务外 包产业 生产者 服务业 物联网 产业 产业定位4 我 们 需 要从各个不同的角度去思考项目的 总体 定位 镇江的需求 赶超周边城市 助推宁镇扬都 市圈发展 润州的需求 保持发展优势 增强服务业
2、发 展力度 南徐的需求 进一步 向西拓展 强有力的 产业支撑 自身的需求 自然生态 产业领先 可持续发展 不同层次的 需求 需要实现的 目标5 项 目 定位为 镇江 的“慧 心” ，作为镇江城市现代化演进的示范区，承担诸 多功能 “慧 心” 城市节点 功能 产业支撑 功能 科技示范 功能 创新先导 功能 产业社区 功能6 高速路 网 促使长三角经济区、宁镇扬经济圈的联系将更为紧密，市场、资金 、 人 才 、信息等产业要素的整合空间更为广阔 第3 圈层：南京 大学城、先进 制 造业 中 心、 物 流中 心 第2 圈层：镇江市 造纸、化工、 机 械制 造 、港 口 等 第1 圈层：润州区 （ 润州
3、 民 发委 ） 现有产业升级 需 求 要素整 合 的空间 0.5h 宁 镇 扬区域 南京科教 资 源 南 京 经 济技术开发区 国家级开发区 综 合排 名 列第10 位 全省123家省级开发区列 第5 位 全市第1 位 业务总收入1565亿元 工业总产值1501亿元 地区生产总值206亿元 财政收入40亿元 电子 信息 新 材料 轻工 机械 生物 医药 1195 178 97 26 仙 林大学 城 集聚11所 高校，在 校大学 生将突破15万人 南 京师范 大学（含 中北学 院） 南 京财经 大学、 南 京邮电 大学、 南 京中医 药大学、 南 京理工 大学紫金 学院 南 京工业 职业技术 学
4、院 南 京大学 国际化新 校区 宁 镇 扬区域 南京科教 资 源7 南徐片区、官塘片区、蒋 乔片区与南山风景区，共同构 成了“南山新城”，南徐片区 是城市南移的第一期，官塘片 区是城市南移的第二期，蒋乔 片区是城市南移的第三期。 南徐片 区产业 定位为行 政、 商务城，官塘片区定位为休闲 城，民发委所在的蒋乔片区应 定位智慧城。民发委区域的开 发建设使南徐片区的产业得到 充实，并逐渐带动整个蒋乔片 区的开发，使两个片区无缝对 接，更进一步推动了镇江产业 发展的城市能级。 谷阳片区 55KM 2 官塘 14km 2 南山 13km 2 南徐 13km 2 蒋乔 10km 2 滨水片区 90KM
5、2 丁卯片区 55KM 2 项目核心区 1.24KM 2 大 市 口核心 南 山 新 城是构建以南山为绿核的“一中心四大板块” 大 镇 江 发 展格局的核 心 板 块 ，而本案居于南山新城的核心，将逐步成为南山新城的产业发展极 生 活 城、文 化城 科技城 行政、 商务城 休闲城 智慧城 南山新 城 50KM 28 三 条 干道与即将建成的未来 南徐 新城核 心区 无缝对接，可以为我们项目提 供 更 为 完善的产业配套，为入驻企业解除后顾之忧 项目地 块 现代化 标志性 新城区 中心城市功能 行政办公 商贸金融 文化设施 居住区功能 居住与就业相协调 中高档住宅合理分布 环境优越 休闲浏览功能
6、 市级公园 市民广场 商业中心 园区企业的需求 办公服务 优质居住 商业休闲 五洲山路 南徐大道 凤凰山路9 民 发 委 一直在为创新发展、转型发展和跨越发展积蓄力量，成效显著，获得了 多 项 资 质和荣誉，为做实做大新兴产业奠定了基础 国家“十一五 ” 小企 业 创业 基 地 省级服务外包 示 范区 省级软件园 润 州 高新技 术创业 服务中 心 博 士 后工作 站 省 市 级工程 技术中 心 华 中 科技大 学产学 研基地 江 苏 大学产 学研基 地 省 级 船舶及 配套设 备高新 技术产 业基地10 综 合 分 析后，我们对凤凰智慧产业园的产业定位概括如下： 物联网产业 生产者服 务业
7、服务外包 产业 加工制 造业 城市形态与城市功能 物联网产 业 生产者 服务业 服务外 包产业 传统制造业集聚区 都市产业园区 都市产业社区11 产业定位 分 析生产者服务业 SWOT 分析 优 势 劣 势 威 胁 机 会 n 生产者服务业是近十年来 世界经 济中发 展最 快的行业，符合产业发展 导向 n 凤凰智慧产业园可以提供 良好的 产业政 策环 境和配套服务 n 项目周边多为制造型企业 ， 为生产者服务业发展提供 基础 n 目前适合生产者服务业的 办公物 业还比 较 欠缺 n 凤凰智慧产业园短期内的 市内交 通不便 将 限制一些企业的进入 n 周边城市如上海、南京、 苏州等 生产者 服
8、务业相对发达，将对本地 市场形 成冲击 n 镇江市中心未来新增的一 些综合 体项目 将 分流一部分高端客户 n 市政府目前正大力支持生产者 服务业 的发 展 n 镇江的第二产业具备一定 规模， 在产业 转型 期亟需生产者服务业的拉 动 产 业 定位结 论 凤凰智慧产业园应当重点培育提升生产类企业能级的生产者服务业，例如产品 研发与测试、软件开发、 信息服 务与咨 询 等，以形成集聚效应，同时适当 引入银行、保险、会计师事务所等，满足企业发展的多元化需求。12 在 服 务 外包领域重点子类筛选：ITO 与BPO 是 我们的主要方向 A 信 息 技术外包 B 业 务 流程外包 C 知 识 流程外
9、包 代表性行业 管理信息系统服务、软件开发 设计、信息工程及流程设计 人力资源服务、会计服务 、 销售服务 数据研究、业务和市场研 究 行 业 吸 引 力 市场容量 非常大 较大 一般 行业发展速度 较快 非常快 一般 产业价值含量 较高 一般 较高 行业发展空间 较大 非常大 较大 带 动 性 对就业的拉动 一般 非常大 一般 对经济的带动 非常大 较大 不大 对片区形象的提升 较大 较大 较大 敏 感 性 因 素 对资源的需求 一般要求 无特殊要求 无特殊要求 对人才的需求 有较高要求 一般要求 有较高要求 对交通的需求 无特殊要求 无特殊要求 一般要求 对市场的需求 有较高要求 一般要求
10、 一般要求 匹 配 度 符合镇江产业发展 非常符合 非常符合 较符合 符合区域发展目标 非常符合 非常符合 较符合 与本项目条件符合 较符合 较符合 一般符合 综合评价 重点发展 重点发展 积极培育 很好 一般 差 好 很好13 产业定位 分 析服务外包产业 SWOT 分析 优 势 劣 势 威 胁 机 会 n 近年来服务产业发展迅猛 ，未来 将成为 国民 经济的支柱产业 n 园区内有一定的产业基础 ，部分 企业已 经或 即将落户（瑞蚨通、泛亚） n 已成功创建省级服务外包 示范区，享受相关政策优惠 n 整体产业氛围尚未形成 n 凤凰智慧产业园短期内的 市内交 通不便 将 限制一些企业的进入 n
11、 京口区加快建设五大特色 服务外 包园区 ， 着力打造学府路服务外包 产业带 ，并出 台 一系列政策文件，不断完 善各项 配套服 务 机，将成为本项目的主要 竞争者 n 市政府已出台一系列的政策带 动服务 外包 产业的发展 n 镇江服务外包产业处于发 展初期 ，增长 空间 巨大，项目在镇江处于相 对优势 地位， 容易 形成集聚效应 产业定位结论 应重点发展相关的数字内容提供 、软件开发与测试产业（ERP、OA ）以 及 业务流程外包服务；同时，结合物流行业的发展积极培育KPO 能力14 苏州 无锡 常州 镇江 南京站 在 长 三 角地区谁能抓住以物联网为代表的新产业发展先机，谁将占 据 新 一
12、 轮发展的制高点 2010年3 月，上 海正式宣布和中 科院上海微纳所 合作，在嘉定区 成立“上海物联 网”中心。 2010年2 月，中国移 动正式与苏州市政府 签订了“感知中国” 应用中心苏州项目 合作协议，并希望将 苏州打造成物联网的 区域应用中心。 2009年12月，无锡获批 为“国家传感网创新示 范区”（中国传感信息 中心） 空间规划总面积20平方公里，首期总面 积10.8平方公里，主要由传感网创新 园、传感网产业园、传感网信息服务 园 组成。 上海 2009年12月，无锡获批 为“国家传感网创新示 范区”（中国传感信息 中心） 2010年7 月，镇江市首 次提出了“智慧旅游” 的建设
13、构想，积极争取 国家级“感知中国旅游 服务中心”旅游项目在 镇江挂牌。15 无线传感 产 业 集成电路 产 业 数据传输 与处理产 业 网络运营 与服务 行业应用 软 件 与系统集 成 代表性行业 电子识别终端制造 电子标识产品制造 智能芯片与模块的 设计与制造 通信设备制造通 讯设备制造 物联网运营服务 互联网运营服务 智能交通系统 智能社区医疗系统 行业 吸引 力 行业发展速度 极迅速 极迅速 升级需求大 电子商务创新 政府支持 附加价值含量 属于低层加工 行业应用价值高 利润空间大 较高 高 行业发展空间 大，竞争激烈 极大 极大 创新空间大 起步，空间大 行业 带动 对就业的拉动 资金
14、技术密集 资金技术密集 资金技术密集 后台服务需求大 技术密集 对经济的带动 好 ，提升传统产业 提升传统产业 较好 提升、带动 提升传统产业 对片区形象的提升 好，绿色工业 高科技代表 高科技代表 现代服务代表 高科技代表 敏感 性因 素 对环境资源的需求 要求低 要求低 要求低 无要求 无要求 对人才的需求 基本满足 要求较高 需要创新人才 要求较高 对市场的需求 有一定辐射条件 难以满足 有基础需开拓 有辐射条件 匹配 度 符合城市产业发展 比较契合 契合 契合 契合度高 契合度高 符合城市发展目标 较契合 较契合 较契合 高度契合 高度契合 与本区域条件符合 基本满足 基础较弱 基础较
15、弱 有基础 有高校基础 产业综合评价 绿色工业， 重点发展 绿色工业 鼓励发展 绿色工业 鼓励发展 未来方向， 培育发展 扶持发展 很好 一般 差 好 注 ： 外围支 撑类服 务纳入 生产性 服务业 筛选范 畴 重 点 子 类筛选：无线传感产业与我们园区目前的匹配度较高，但园区应该提高 起 点 ， 将发展重点放在系统集成、行业应用和网络运营等高端服务方面16 产业定位 分 析物联网产业 SWOT 分析 优 势 劣 势 威 胁 机 会 n 物联网产业未来应用前景 极其广 阔 n 凤凰智慧产业园靠近江苏 科技大 西校区 ，可 以利用园区资源与其合作 开发一 些科研 项目 n 城市能级低，更容易切入
16、 低端的 无线传 感 产业 n 凤凰智慧产业园短期内的 市内交 通不便 将 限制一些企业的进入 n 南京、无锡等城市的物联 网产业 发展已 走 在全国前列，吸引了大量 资源倾 斜 n 市政府已开始与一些科研机构 与大企 业合 作推进一些物联网项目 n 行业刚起步，未来可以争取一些试 点项目 在园区落地，带动产业发 展 产业定位结论 凤凰智慧产业园可以从 系统集成 、以物 流为主 的行业 应用和 物联网 运 营服务 方面入手， 同 时通过 打造 体验展示项目 带 动产业 集聚发 展。17 云 南 保山泥 石流 长 江 野生鱼 体内检 出有毒 物 大 连 石油泄 漏 近 期 各 种事件说明我们尚未
17、对水体有效监控，镇江可利用自身优势，抢先设立 “感知江海” 项目，占据物联网研究的一个空白点 “感知江海”物联网技术应用示范 项目是 基于物 联网技 术建设 的一套 集防汛 决策、 水文监 测、 工业排污实时监控、航运 监测和 水资源 管理等 诸多科 技于一 体的物 联网应 用管理 系统， 该系统 的 建设将提升现有水文、环 境监测 预警水 平，提 高 防洪保安、水体水质、港口监测、工业排污的 实时监控和应急处置能力 。 居于长江、大运河黄金 十字水道 长江最大的散货港镇江 港 临近长江主枢纽港南京 港 发达的化工、造纸等产业 较发达的船舶工业 全省第二大的高校资源 区位支撑 市场支撑 技术支
18、撑18 生产者服务业、服务外包产业、物联网产业 数字传媒、互联网应用、广告、软件开发、 物联网应用、生产者服务业 会计金融、检测认证、管理 咨 询、 软件 外包、 呼叫中 心、职 能外包 、数据 中心、 无线传感、识别产品、智 能网络 、应用 软件、 智能医 疗、商 务会展 、艺术 沙 龙、同城快递、网上购物 、留学 教育、 职业教 育、商 务培训 、创业 孵化基 地 现代服务业、新兴产业、高新技术产业、信息产业 以 信 息 技术为核心的 镇江慧心 机械制造业、现代装备业 、汽车 制造业 、塑料 化工、 服装加 工 智慧 产业 服务外 包产业 生产者 服务业 物联网 产业 形成“ 以物联网产业
19、为亮点，服务外包业为主体，生产者服务业为支 撑 ” 的 产业架构19 这 需 要 构建一个 智慧 的产业 生态系 统 来推动核心产业的发展，来体现产 业 智 慧 、人群智慧、生活智慧、配套智慧 高收入 高素质 管理人才 创业精英 科研专家 入住工作 1 群 高素质人才 经 2 种 经济形态 4 大 综合效应 精 品 会 展 5 个 产业支持链条 特 色 餐 饮 文 化 活 动 6 种 区域配套体系 总 部 经 济 体 验 济 示范效应 带动效应 3 大 核心产业 经济效应 社会效应 物联网 服务外包 生产者 服务业20 目录 项目定位研究 功能布局与产品建议 整体开发策略 管理策略与营销策略
20、项目效益及外部性21 空间布局 一核三带八区 以 产业孵 化 与 服务为核心 ，为各 类企业 提供从 研 发 、 测试、 验证到 交易等 各环节 的产业 服务， 通过商 业 、 休闲旅 游、居 住等配 套设施 的打造 ，促进 区域内 产 业 、商业 、人居 的和谐 发展， 提升整 体价值 。 “ 三 带”： 信 息 产业区 企 业 总部区 商 务 会所区 服 务 外包区 物联网 区 产 业 孵化区 商 务 配套区 产 业 预留区 “八区 ” ： 智慧产业 带 品质生活 带 配套休闲 带 “ 一 核”： 产 业 服务核 智慧产业带 配套休闲带 品质生活带22 智 慧 产 业园区的产品组合与配比情
21、况 艺术区名称 总规模 产业 商业 居住 酒店 其他 纽约苏荷区 占地44 万平 方米 20万平 方米， 占40% 6 万平方米，占 20% 20 万平方米， 占40% 三星级及以上1 公里内3 家，2 公里内6 家 4 家博物馆、美 术馆 上海8 号桥 建面52 万平 方米 15万平 方米， 占30% 12 万平方米， 占20% 25 万平方米， 占50% 0.5 公里内3 家，2 公里 内20 余家 - 徐庄软件园 总建面130万 平方米 78万平 方米， 占60% 26 万平方米， 占20% 26 万平方米， 占20% 园区内规划有一个四星 级酒店，周边有五星级 索菲特钟山高尔夫酒店 创
22、建国家工业旅 游示范点、国家 AAA级风景区 吉山软件园 总建面301万 平方米 120 万平方 米， 占40% 49 万平方米， 占16% 132 万平方 米， 占44% 包括星级酒店在内的3 个酒店和一个酒店式公 寓 - 一 般 科技产 业园区 中产业 占30%-40% ，商业 占20% 左右，居 住占40%-50% 由 于 本案产 业范畴 更为广 泛且有 一定基 础，建 议本案 产业占 比50% 左右 ，商业 配 套 建 议占比5% 左右，居 住占45% 左右23 项 目 实 际可用土地： 约1338.5 亩 容积率：2 产品类型 面积 占比 总占比 备注 商业 旧房改造 约66.9亩
23、（8.9 万平米） 40% 5% 主要包括星级酒店、超 市和餐饮、休闲娱乐、 健身场馆等 定制 60% 产业 定制 （如展示销售中心） 约669.3亩 （89万平米） 25% 50% 旧房改造 35% 商务花园 10% LOFT 办公 30% 居住 洋房 约602.3亩 （80.1万平米） 60% 45% 公寓 40% 合计 约178万平方米 100% 产品建 议1：产品组合与配比建议24 产品建 议2：为彰显园区特色，建议局部地 区做低 密度处 理 独 栋 ，低层 数 中 小 户型为 主 少 量 布置大 户型产 品以提 升档次 感 考 虑 产品组 合与分 割的灵 活性 4 层为主的全 独栋办
24、 公楼 单 体 面积分 为1000 、2000 、3000 平方 米三个 档次 每 层 可分割 出售， 单位最 小面积 约200 平米 一层层 高4 米，2-4 层层高3.3 米， 开间4-6 米 独栋、2栋（2 单元）楼 组合为 主要产 品类型 层数以4 6层为 主 主 力 楼型为1000 2000 平 方米、3000平方 米 左右 产 品 可灵活 组合或 分割 目 标 客户需 求特征 战 略 、市场 、灵活 性原 则 国 内 商务花 园案例25 产品建 议3：通过样板产品打造，营造智慧氛围 商 务花园 4 层 ， 单 体面积 分1000 、2000 、3000 平米三档 庭院式独立办公 空
25、间 占比约40% 面积在1000-2000平方 米左右 主要针对政府及相关企业、院 校实践 基地、 企业培 训基地 等 500平米左右单 元 办公 占比约30% 面积在500平方米左右 主要针对开发区企业的研发 等后台 职能部 门、服 务企业 、文化 创意企 业 200平米左右单 元 办公 占比约30% 面积在200平方米左右 主要针对个人工作室、小型文化 创意企 业 LOFT 办公 3 层 ， 单 体面积 约2000-3000 平米 500平米左右单 元 办公 占比约20% 300平米左右单 元 办公 占比约30% 100平米左右单 元 办公 占比约50% 考 虑 到 大规模办公物业主要在项
26、目开发后期建设，因此建议一期开发 时 可 建 两栋样板楼，一栋为商务花园，一栋为LOFT 办公，这样一来可树 立 项 目 形象，二来可检验产品的市场接受度。26 产品建议4 ： 充分利 用现有 厂房资 源，低 成本打 造个性 化产品 按 照 创 意东 八区的 做法， 积极进 行旧厂 房的改 造，将 其改造 为商业 配套用 房和小 型企业 的 研 发 、服务 用房。 案例借鉴 ： 南京世界之窗创意产业园（创意东8 区） 园区占地60多亩，总建筑面积 约6 万平 方米， 产业园 将按照“两厂 区、四 分区、 环形商 业街区 ” 的规划布局，依托两厂区原有厂房， 遵循最 大限度 保留与 再利用 原则
27、。 园区规 划为建 筑装饰 装潢设 计区，广告、工艺、艺术创作区，软 件开发 与咨询 策划区 ，生活 配套服 务区等 四大功 能区域 ，并以 “上场下店”打造创意行为艺术街区 。27 产品建 议5：通过自然与人文元素的运用，营造镇江特色 “ 新 ” 中式商务花园 打造具有深厚 镇江文化底蕴的智慧型办公园区 生态感 文化感 科技感 智慧感28 产品建 议6：打造彰显智慧特色的首发项目凤凰智慧谷 智慧谷占地128 亩 ，容积 率为1 ，建 筑面积 约 8.6 万平方米。 产品类别 面积（平方米 ） 发布展示中心 15000 商业配套 5000 SOHO 办公 66000 合计 8600029 智慧
28、谷的核心 是 展示 中 心 智 能 工 业产品展示 智能管理 中 心 数据中心 智 慧 谷的核 心是展 示中心 ，建筑 面积15000 平 米。 主 要 是向人 们展示 、体验 智慧工 业产品 及智慧 互 联 生 活产品 ，同时 将产业 园区的 管理中 心、数 据 中 心 、服务 中心设 置其中 ，充分 体现园 区的体 验 式 智 慧社区 特色。30 展 示 中 心具有展示交易、示范窗口、品牌推广、科普基地四项功能 功能区 内容 面积 占比 发布展示中心 主要展示各种智能产品给我们的生活 、工 作等方方面面所带来的变化，其中重 点是 工业的智能化应用，即各种工业传感 器及 成套技术解决方案。
29、7000 47% 服务中心 （产业园管委会） 提供专利保护、知识产权交易、投融 资、 项目孵化、公关推广、法律、会计、 人力 资源等方案的服务，以及园区运营管 理。 3000 20% 培训交流中心 设置分别可容纳300人、150人的会议、培 训场所各1 间，70人的2 间，30人的会议、 培训场所4 间 1500 10% 网络运营中心 （智能管理中心） 整个产业园的大脑，包括数据库、通 信服 务、智能化控制管理等等功能 3000 20% 配套服务 提供包括食堂、便利店、银行、邮政 等服 务功能 500 3% 总计 15000 100%31 目录 项目定位研究 功能布局与产品建议 整体开发策略
30、管理策略与营销策略 项目效益及外部性32 在 确 定 开发时序时应考虑的因素 投入成本 税收影响 开发基础 带动作用 持续滚动33 为 了 便 于投入产出测算和逐年分片区开发，项目组对区域地块进行了划分，将 区 域 范 围内的土地分成14 个地块，并对每个地块做细致分析 地块划分原则 ： 由于地块的不规则性，严 格的方 格网划 分会产 生大 量边角及跨越道路的用地 ，不利 于整体 分析， 故实际 划分时作相应调整； 地块划分考虑地块相对方 正，能 反映地 块的实 际资 源现状； 地块划分将以初步的空间 布局设 想作为 参考条 件； 基本分析单元大小由可能 取地范 围面积 及合理 的网 格地块数
31、量决定。 规划范围1891.78 亩，扣 除公园 、水体 、道路 用地 后，可使用面 积 为1338.53 亩， 划定的 大部分 地块 面积在100 亩 以 内，个 别地块 面积稍 大 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 团山路 凤凰山路 润 兴 路 龙脉路 润旺路 润园路 Z1 Z234 1 拆 迁 强 度 小的区域先开发 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 优先 居中 置后 地块 占 地面积 拆 迁总价 亩均成本 A3 47 0 0 B1 122 6125 50 A4 37.7 2450 65 C3 110
32、.9 9100 82 B2 57.27 5950 104 A5 88.9 9730 109 A2 59.3 6580 111 B3 128.71 16181 126 C2 79.29 11550 146 B4 16.5 2800 170 C1 107.11 19740 184 A1 34.21 12606 368 35 2 税 收 贡 献 小的区域先开发 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 优先 居中 置后 地块 占 地面积 两 税合计 亩均两税 A3 47 0 0.00 A1 34.21 28 0.82 B1 122 216.76 1.78 A
33、4 37.7 70 1.86 B4 16.5 40.23 2.44 A2 59.3 231.35 3.90 C2 79.29 333 4.20 B3 128.71 657.32 5.11 C1 107.11 553 5.16 B2 57.27 355.28 6.20 A5 88.9 1083.3 12.19 C3 110.9 2019 18.21 36 3 有 一 定 基 础的区域先开发 地块 占地面积 描述 A3 47 焦煤集团已率先实现转型， 苏润大厦 除部分 楼层自用 外， 其余物业的填充还需要通过 政府与企业共同招商来实现 B1 122 三顺实业 也已提 出转型方 案， 亿兆软件 园的
34、规 划已经出 炉， 可根据产业定位要求与三顺 实业共同引进相关企业 B4 16.5 高创中心作为民发委孵化中 小企业的主要载体已运作多 年，可以继续强化其平台作 用，并适时操作中瑞的转型 工作，统一地块形象 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 优先37 4 展 示 性 好 、辐射性强的区域先开发 地块 占地面积 描述 A1 34.21 紧邻城市主干道团山路与片 区内的主干道润兴路，距离 市区最近，交通便利 A2 59.3 A3 47 B3 128.71 位于片区内的中心位置，在 润兴路与分黄山路交界处， 可以起到很好的辐射作用 B4 16.5 A
35、4 37.7 位于润兴路两侧，周边有凤 凰山与大型居住区，展示性 较好 A5 88.9 B1 122 B2 57.27 C1 107.11 位于区域南侧，与老城区及 南徐片区 核心区 都相对较 远， 区位相对较差 C2 79.29 C3 110.9 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 优先 居中 置后38 5 能 带 来 现 金流的区域先开发 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 地块 占地面积 描述 A2 59.3 规划中的青年公寓，与主城 和南徐核心区距离最近，配 套相对较好，现实价值较高 A4
36、37.7 Z1 140 位于凤凰山南侧，规划中的 文化创意区，有一定景观资 源，适合打造企业会所等高 端项目 Z2 261 规划中的品质住宅区，拆迁 密度较低，是区域开发收入 的主要来源39 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 整 个 片 区开发运作共分6 年(2010 年启动, 十二五期间完成) 大体开发时序如下: 先期启动 区 域中心 的B3地块，Z2 带 来现金流 打造智慧产业 体 验 中心，树立 智慧产 业园品牌形象 启动期 区域土地价值 有 所 提升 由大量的产业 类 项 目带动区域发 展 ， 彰显区域智慧 产 业 特色 发展期 开发区
37、域南北 两 侧 地块 根据产业发展 情 况 与企业需求情 况 新 建合适的物业 与 配 套 成熟期 2010-2012 年 2012-2014 年 2014-2016 年 启 动期 发 展期 成 熟期40 与 地 块 划分相统一，我们将凤凰智慧产业园分为十四个 单独核算的单元 A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 Z1 Z2 凤 凰家园 386 亩 凤 凰家园二 期 311 亩 收 储地块 268 亩 凤 凰山 245 亩 地块 可出让 面 积（亩 ） 地块 可出让 面 积（亩 ） A1 34.21 A2 59.3 A3 0 A4 37.7 A5 88.9 B
38、1 92 B2 57.27 B3 128.71 B4 0 C1 107.11 C2 79.29 C3 110.9 Z1 130.6 Z2 261 合计 1186.99亩41 一 级 土 地开发的总投资 成本项目 总价 （万元） 比例 拆迁费用 151069.2 63.91% 前期费用 3134.3 1.33% 市政建设及配套费 38437.4 16.26% 间接费 41820.5 17.69% 期间费用 1921.9 0.81% 费用总额 236383.3 在不考虑其他合作方式，独立开发的情况下， 一级土地开发投资估算总额为23.64 亿元 ，详细如下： 63.91% 1.33% 16.26%
39、 17.69% 0.81% 拆迁费用 前期费用 市政建设及配套费 间接费 期间费用42 一 级 开 发各地块最大投资费用及平均成本测算( 以全部拆迁情况测算) 1. 测算未考虑期间维护费用 以及政 府负责 的重点 建设项 目相关 费用； 2. 拆迁面积按规划面积测算, 未考虑已报未建的情况 3. 投资费用主要为土地一级 开发费 用，不 包括为 实现土 地增值 而进行 的项目 投资； 4. 由于管辖范围问题，Z1地块拆 迁数据 暂无法 提供， 其拆迁 面积为 平均容 积率乘 以区域 面积求 得。 区域 编号 区域面积 （亩） 拆迁面积 （平方米 ） 拆迁费用 ( 万元） 前期准备 费 ( 万元）
40、 市 政 建 设及配套 费 ( 万元） 间接费 ( 万元） 期间费用 ( 万元） 总费用 ( 万元） 亩均成本 ( 万元） A1 34.21 10850.37 3797.6 90.3 1107.8 1205.3 55.4 6256.4 182.9 A2 59.3 20900.11 7315.0 156.6 1920.3 2089.3 96.0 11577.2 195.2 A4 37.7 7000.00 2450.0 99.5 1220.8 1328.3 61.0 5159.7 136.9 A5 88.9 27800.00 9730.0 234.7 2878.8 3132.2 143.9 161
41、19.6 181.3 B1 92 15000.00 5250.0 242.9 2979.2 3241.4 149.0 11862.4 128.9 B2 57.27 20600.18 7210.1 151.2 1854.5 2017.8 92.7 11326.3 197.8 B3 128.71 46230.00 16180.5 339.9 4167.9 4534.8 208.4 25431.4 197.6 C1 107.11 56400.00 19740.0 282.8 3468.5 3773.7 173.4 27438.5 256.2 C2 79.29 33000.00 11550.0 209
42、.4 2567.6 2793.6 128.4 17248.9 217.5 C3 110.9 26000.00 9100.0 292.8 3591.2 3907.3 179.6 17070.9 153.9 Z1 130.6 39181.96 13713.7 344.9 4229.1 4601.3 211.5 23100.5 176.9 Z2 261 78303.92 45032.3 689.2 8451.8 9195.6 422.6 63791.5 244.4 总计 1186.99 381266.53 151069.2 3134.3 38437.4 41820.5 1921.9 236383.3
43、 199.1 说明43 一 级 开 发各地块盈亏 均衡点及土地收入预测 区域 编号 占总用 地比例 占总费用 比例 均衡价格 （万元/ 亩） 单价 （万元/ 亩） 地块收益 （万元） 占总收 益比例 出让金返 还 （比例60% ） A1 2.88% 2.65% 304.8 43 1471.0 2.88% 882.6 A2 5.00% 4.90% 325.4 43 2549.9 5.00% 1529.9 A4 3.18% 2.18% 228.1 43 1621.1 3.18% 972.7 A5 7.49% 6.82% 302.2 43 3822.7 7.49% 2293.6 B1 7.75% 5
44、.02% 214.9 43 3956.0 7.75% 2373.6 B2 4.82% 4.79% 329.6 43 2462.6 4.82% 1477.6 B3 10.84% 10.76% 329.3 43 5534.5 10.84% 3320.7 C1 9.02% 11.61% 427.0 43 4605.7 9.02% 2763.4 C2 6.68% 7.30% 362.6 43 3409.5 6.68% 2045.7 C3 9.34% 7.22% 256.6 43 4768.7 9.34% 2861.2 Z1 11.00% 9.77% 294.8 43 5615.8 11.00% 336
45、9.5 Z2 21.99% 26.99% 407.4 43 11223.0 21.99% 6733.8 合计 100.00% 100.00% 331.9 51040.6 100.00% 44915.7 说明： 土地出让价格采用 43万元/ 亩 ，本数 据是根据产业用地22万 元/ 亩，居住用地130万 元/ 亩加权平均测算得 来， 地块收益没有考虑到 后开发的土地可能会发 生的溢价。44 一 级 土 地现金流量 结论： 从左图年度 现金净流量可 以看到，仅进 行土地一级开 不能实现资金 平衡，每年都 会有巨大的资 金缺口。 单位：万元 2011 2012 2013 2014 2015 现金流入
46、 12467.1 3369.5 7117.4 3227.8 4442.5 现金流出 86079.4 28999.3 41749.3 43917.9 35637.3 浄流量 -73612.4 -25629.9 -34631.8 -40690.1 -31194.8 12467.1 3369.5 7117.4 3227.8 4442.5 86079.4 28999.3 41749.3 43917.9 35637.3 -73612.4 -25629.9 -34631.8 -40690.1 -31194.8 -120000.0 -80000.0 -40000.0 0.0 40000.0 80000.0
47、120000.045 总体开发策略 整体规 划 分片开 发 自我平 衡 开放合 作 智慧产业园应作为 一个整体进行统一 的规划，从而有效 地控制区域发展方 向和目标。 由于区域内产权复 杂，统一开发的可 操作性差，因此智 慧产业园应分片、 滚动开发。 通过政策扶持，在政 府少掏钱甚至不掏钱 的前提下，利用房地 产项目的开发来获取 产业园建设资金，来 实现区域内甚至地块 内自身的资金平衡。 由于产权利益复杂、 项目多样，产业园的 开发建设应坚持“政 府掌舵，企业划桨” 的原则，搭建多种项 目合作平台，邀请专 业团队参与开发。46 方 案 一：住 宅 + 首发项目 地块 面积（亩） 优化 转型 退
48、出 A2 59.3 溱东/ 恒顺调味/ 锻压/ 大鹏 A4 37.7 豪威/ 盛裕 B3 128.71 佳峰 宏业 恒华/ 金华/ 长江/ 金海/ 华翔/ 康鑫 Z2 261 合计 486.71 （ 住宅358 亩 ，产业 和商业128.71 亩） A1 A3 A2 A5 A4 B1 B2 B3 B4 C1 C3 C2 团山路 凤凰山路 润 兴 路 龙脉路 润旺路 润园路 Z1 Z2 A2 、A4 、Z2 均 是住宅开 发，其 主要目 标就是 获取开发区建设资金，以 投入区 域市政 配 套、景观工程及智慧谷项 目的建 设。 启动区面积约487亩，主要建设目标 为建设标 杆项目和平衡市政基建投资
49、47 建设标杆 项 目 智慧 谷, 提升区域知名度 智慧谷占地128 亩 ，设容 积率为1 ， 建筑面 积约 8.6 万平方米。 产品类别 面积（平方米 ） 展示中心 15000 管委会 5000 商业配套 5000 SOHO 办公 61000 合计 8600048 名称 工程量（ 亩 ） 单价（万/ 亩） 总价（万 元） 河道整治 30 20 600.00 公园建设 176.25 30 5287.50 路网建设 137.45 67.87 9328.73 配套工程 1548.08 15 23221.20 合计 1891.78 38437.43 由 于 拆 迁费用可由土地款返还部分平衡，因此政府前期实际投入约为7.7 亿元 拆 迁 费用： 市 政 配套及 景观工 程费用 ： 土地成本（楼面价）1500元/ 平方米（地价100万/ 亩） 建安成本：2100元/ 平方米 前期工程费：168元/ 平方米（建安费8% ） 管理费：63元/ 平方米（建安费3% ） 不可预见费：186元/ 平方米（按前期建安管理费8% ） 其它费用：233元/ 平方米（按前期建安
