1、九江庐山云麓项目前期研究报告,致：天翼投资,2010.01.25,绝对保密,2008年，法国南部蔚蓝海岸一座名为Villa Leopolda的豪华别墅，以5亿欧元易手，成为全球最贵的私人宅第。一时间，蔚蓝海岸再度成为全球权贵名流的度假、置业目的地首选。,穿越时间，跨越空间，如同蔚蓝海岸之于Villa Leopolda，经典的山海、文化、高端社会资源成就了世间最经典的别墅项目，反过来，后者亦成就了前者的日益经典。,当我们将目光投向中国中部、长江之滨、鄱阳湖畔,“苍润高逸、秀出东南”的世界庐山，在百年牯岭别墅风华日益老去之时，谁，又将以怎样的产品与开发，成为这座人文圣山的Villa Leopold
2、a？,答案从庐山云麓的价值剖析开始，分六步展开,从庐山云麓谈起,1.占据一种稀有区位庐山云麓，是九江城区位于庐山景区内、唯一的可售地产项目，尽享城市繁华与山水自然,独一无二的区位、产品综合价值,项目占据九江城区与庐山景区复合范围内目前唯一的开发用地(180亩出让土地+270亩租赁土地),具备独一无二的区位既可近距离感受城市繁华，又可以纵情山水之间低容积率(0.48)、低限高（18m）开发,将打造极具特色的复合物业综合，形成高度稀有的区位、产品价值,原规划示意,2.一种稀珍文化依托庐山这一人文圣山，拥有浓郁珍贵的山水文化、地质文化、茶文化,3.呈现一种稀美景观坐享闻名于世的庐山风光，私藏内外山、
3、水美景,不是将自己束缚于风景的视野里面不能动弹，而是可以走入到风景里面，亲身享受到云雾奇境、日出绚烂、山谷开阖、水流如歌,云,日,山,水,地块内保存了大量的原生态树木、水系，具备了后期原生态景观的营造、水系的规划的先天条件坡地地形具有丰富景观层次，增强视觉空间感,4.发现一种稀缺生态坡地、绿树、水系，交相辉映，地形起伏多变，原生态优良环境完好保留,5.定义一种稀贵交通6公里可到市中心，直临105国道，昌九高速在侧，近邻庐山机场、九江火车站，畅达城市内外,项目沿105国道往北六公里可到九江市中心区南接庐山登山古道，规划中的环山路近在咫尺，上东侧相临道路往南可达莲花洞景区昌九高速在侧、近邻庐山机场
4、，京九铁路、合铜铁路、昌久城铁尽在周边，畅达城市内外近可达南昌、景德镇等省内周边区域，远可至武汉、长沙、北京及其它国内重要城市,畅达内外交通,庐山云麓，具备打造高端物业的资源禀赋,5重稀世价值体系、庐山景区内、复合开发,回到市场,14,A.城市宏观经济与区域发展,以打造长江中游沿江副中心为目标，城市西拓、南移，将逐步形成大九江发展格局,a.城市经济环境研究,九江社会经济稳步增长，人均GDP向3000美元迈进，高端消费群体逐步扩大，房地产投资前景良好,a.城市经济环境研究,庐山区，南向庐山，是九江城区的重要组成及城市未来拓展所向,b.区域发展研究,以旅游业为重要支柱产业，区域着力建设文化旅游重地
5、；大型企业集聚、商贸物流业发达，存在并将逐步增加对高端酒店与高端居住需求,资料来源：九江政府官方网站,文化旅游重地 ：庐山区目前已开发三叠泉、碧龙潭、莲花洞等较高知名度的旅游景区，未来将突出“生态”“文化”和“休闲”三大特色，打造观光旅游基地、文化娱乐基地、假日休闲基地。 大型企业集聚：作为九江乃至江西的重要工业基地。区域内集中了金源恒生化纤、清华同方、巨石化建等国家部委、省市大中型企业40余家。近年来，庐山区全力推进打造现代制造业重要基地的核心战略，日本大金、新加坡赛得利、杭州诺贝尔、江苏新华发等知名企业纷纷落户。商贸物流业发达：充分依托沿江港口和立体交通体系，加大物流平台建设，加快专业市场
6、开发，初步形成了以大型购物中心和专业市场为龙头，以各级零售网点为基础的商贸网络，并逐步向建设辐射赣、鄂、皖、湘地区的区域商贸中心推进。,大量的大型会议、高端酒店需求可观的高端居住需求商业配套设施的不断完善,b.区域发展研究,九江城市地位逐步提升经济实力稳步增长，构成对房地产市场的稳定支撑西拓、南移，市政府搬迁，区域规划利好大量的高素质高消费客群支持可观的高端酒店与高端居住需求,九江城市经济已具备发展高端地产的能力，亦存在大量高端别墅与高端酒店的需求,20,B.庐山旅游市场发展研究,庐山，一个飞速成长中的世界级山岳旅游区、国家战略区域鄱阳湖生态经济圈建设的重要组成,世界文化景观世界地质公园国家5
7、A级景区联合国优秀生态旅游景区,日益成熟的产品体系之下，依托珠、长、中这一国内最大的消费市场，庐山旅游客源呈现成熟的圈层分布,庐山旅游业日益成熟的营销、产品与合作机制近攻港澳台，国内主打长三角、珠三角的全面营销推广+特色、主题、延伸三大系列旅游产品+与国旅等企业资源合作+区域产业联合,庐山旅游业客源成熟的圈层分布,2009年庐山游客达到历史性的445.68万，遥遥领先泰山、黄山等国内知名山岳景区,2009年国内主要知名山岳景区游客情况,2009年，在全球金融危机和H1N1甲型流感对旅游业带来的不利影响下庐山旅游仍保持了增长趋势全年接待来山游客445.68万人次，同比增长14.5%万人次，其中入
8、境游客9.435万人次，同比增长18%,全山旅游总收入36.7亿元，同比增长28%在国内5A级山岳型景区中名列前茅，在江西旅游发展中起到了龙头作用,2009年1-7月江西省内主要景区游客与门票收入情况,万人次,万元,万人次,资料来源：CRIC根据江西省旅游局网站、安徽省旅游局网站资料等整理,规划价值九江环城高速、九江长江二桥、庐山旅游直升机场等大型项目的规划、建设着力形成大九江旅游圈，继续稳固庐山江西旅游业龙头地位,九江长江二桥项目总投资约45.7亿元，总长5.53公里，双向六车道高速公路标准目前，九江长江二桥前期设计、征迁、招标等工作正在开展，大桥将于2012年底竣工,庐山旅游直升机场项目全
9、国 首创空中旅游线路。届时，九江、长江、鄱阳湖等旅游资源将与庐山融为一体，形成空中俯瞰“大庐山”的旅游圈，这也是江西省九江市实现大旅游战略迈出的重要一步,九江绕城高速起点为福银高速与杭瑞高速的交叉点，经马回岭、庐山山南、星子县城，再从庐山东侧北上至新港接杭瑞高速九江绕城高速项目的建设，将使庐山有望成为九江的城市“盆景”，形成“怀抱庐山、坐拥鄱湖”的“大九江”格局，有力地带动环庐山旅游的发展,庐山旅游股份获国旅增资扩股，目前正积极谋求上市，未来将加速区域旅游由中低端旅游市场到高端旅游市场、观光旅游型向休闲度假型的跨越式发展,由中低端旅游市场转向高端旅游市场转观光旅游型向休闲度假型,庐山旅游启动上
10、市准备.未来,将引入国际化的优良资本与旅游开发模式,庐山旅游的跨越式发展,庐山拥有世界级的旅游资源与上千年珍贵的文化传承已经形成成熟的旅游客源市场面临上市筹划、向高端旅游、休闲度假市场转变的历史机遇,庐山需要契合其资源禀赋、文化气质的高端旅游度假项目,而区域别墅、旅游度假物业市场发展如何?,C.别墅及旅游度假物业市场发展研究,a.九江城区别墅市场,起步阶段的九江城区别墅：可售物业较少，以中档产品为主，无纯别墅项目,b.牯岭别墅市场,风华日益老去的庐山老别墅：多开发为度假酒店/度假村，别墅功能不足，配套设施缺乏，无可售物业,1.近百年历史的庐山老别墅,2.庐山老别墅目前用途,3.年代久远,别墅功
11、能已相对不足,现存的庐山老别墅共636栋,其中1935年以前建造的有324幢324幢别墅中, 多数在1910年-1930年建造,占比近60%,现有庐山老别墅除事业机关用房外,多开发为独家酒店度假村另有美卢别墅等近代保护文物以及部分优秀园林别墅,主要供游客游览参观,庐山老别墅不同于鼓浪屿、青岛等地的租界时期别墅， 后者居住为主，建造坚固；前者度假，坚固程度较低经历了近百年的风雨之后，庐山老别墅多数存在不同程度的破损同时，由于年代久远，当时的别墅功能设计已难以与现代别墅相媲美同时由于庐山上配套设施的相对不足，使得老别墅的使用难以与日常生活完美结合,茁壮成长但仍稚嫩的庐山西海、星子旅游地产市场目前多
12、属中端复合开发，含别墅的中高端项目仅庐山西海国际温泉度假村与庐山天地温泉度假村,c.庐山西海星子旅游地产市场,星子旅游地产市场,西海旅游地产市场,庐山天地温泉度假村概况（4A）,庐山西海国际温泉度假村概况（4A）,主要集中在温泉镇，温泉度假休闲特色鲜明以中端产品为主，现有多个集度假、娱乐、医疗、会议等于一体运行良好的旅游项目庐山天地温泉度假村为典型代表,江西省着力打造的健康旅游新品牌以湖岛风光、佛教胜地、峡谷漂流、富矿温泉闻名旅游地产开发处于萌芽阶段，目前只有一家涵盖五星酒店及精品度假别墅的项目庐山西海国际温泉度假村,中信120亿包装庐山西海、联想集团开发归林寺、普济金融投资观音塘，后续将有较
13、多中高端项目面世，拉升环山旅游地产热度,c.庐山西海星子旅游地产市场,城区、牯岭、星子、庐山西海，环顾整个市场，在售及后续中高档别墅与旅游地产项目有限，高端市场近乎空白,结论,高端别墅与度假物业的需求未得到有效满足，市场空间可观,城市经济已具备高端物业支撑能力庐山需要契合其资源禀赋、文化气质的高端物业整个市场中高档别墅与旅游度假项目有限，高端市场近乎空白高端别墅与度假物业的需求的需求未得到有效满足，市场空间可观,拥有十足高端物业特质的庐山云麓，理所当然超越现有竞争项目，直指高端，抢占高端别墅与度假物业市场,2010，云麓为中国庐山顶级山麓庄园正名,We Are The Villa Leopol
14、da of Mountain Lu,项目定位,项目客户定位、文化演绎、总体定位、功能组合,A.顶级人群,谁，将有幸成为庐山顶级山麓庄园的主人,毫无疑问，他们是社会的层峰群体,对于普通住宅而言，一堵墙分出的是内外，但对于豪宅而言，一堵墙分出的是高低。豪宅代表的是一种文化品位和生活方式，一种地位象征与身份标签。与庐山云麓豪宅对应的人群，毫无疑问，他们是这个社会的层峰群体。,庐山云麓的客户必然占据了社会财富金字塔的顶层,塔尖,上层,中上层,中层,中下层,综上，结合本案高端定位，本项目客户以周边为主，主要来自大九江、南昌、省内其他区域、武汉、长沙等城市,辅以珠、长三角地区,本项目客户来源,主要来自大九
15、江、南昌、省内其他区域、及武汉、长沙等周边城市，辅以珠、长三角地区,年龄在31-50岁，旅游度假、奢侈品与物业投资是他们的主要消费支出,具有深刻的“庐山情结”,客户年龄、消费与心理特征,年龄集中在3150岁，处于人生的黄金时期惜时如金，效率为先，悠游自在，感受为重重视服务便捷性及高效性，希望集中资源，优先保证常用增值服务如贵宾厅、私人精品酒店、高尔夫、体检等旅游度假、奢侈品与物业投资是他们的主要消费支出需要提供高规格服务而并非单纯追求性价比受传统文化、政治名人、宗教、电影等的多重影响，对庐山的奇山异水、理学文化、政治文化、宗教文化等有着浓厚的思想情节,年龄特征,消费特征,庐山情结,具有庐山情结
16、的 中国中部 峰层人仕,我们称他们为,B.顶级文化,庐山,中国山水文化的领导者,我们要做的是将其发挥到极致,C.顶级产品,a.高端精品酒店,市场四星级以上酒店扎堆于庐山-星子片区，本项目周边酒店市场竞争激烈,九江四星级及以上酒店市场概况,市场庐山别墅型度假酒店，外围环境优越，入住率较高；但多为整栋出租，且功能简单、使用不便,庐山牯岭镇别墅型酒店价格及入住率情况（以庐山疗养院颐元名人别墅为参考）,a.高端精品酒店,设施齐全的商务中心会议室全天候餐饮服务Spa健身中心游泳池/按摩池儿童娱乐室VIP管家服务私人厨师洗衣服务豪华轿车租赁服务代停车服务24 小时礼宾服务24 小时保安,本项目高端主题精品
17、酒店，完善的产品与功能设计，全方位、高品质服务，契合层峰群体需求,具备差异化市场价值,高端主题精品酒店高品质特色化的产品与服务(参考丽江悦榕庄度假村),a.高端精品酒店,b.高尔夫,高尔夫九江、南昌、乃至江西，高尔夫球场稀少；本项目高尔夫与顶级别墅相得益彰，将赢得大量层峰群体的青睐,江西省目前高尔夫球场稀少，主要分布在省会南昌（2个）及九江（1个）,生态庄园契合九江塔尖阶层的健康生活需求,c.生态庄园,中国富人的健康观念:健康是财富的根本.在拥有过亿资产、半山豪宅与名贵跑车之后，崛起的财富拥有者们清晰地意识到：财富只是表象，健康的身体与生活方式才是根本.本项目的目标客户也是如此,集会员健身中心
18、、户外拓展中心等设施于花溪水岸、鲜花谷地，项目生态庄园高度迎合塔尖阶层对健康设施的多维、品质需求,到此，项目整体定位已跃然而出,项目整体定位概念表现,庐山诗 国际旅游主题度假区,一百种庐山一个世界，每个人都有自己的角度,项目整体定位八大主题的应用形式,顶级山水文化庐山世界名山微缩公园,依托庐山世界名山协会所在地，打造世界名山微缩公园,与国内多所著名医疗机构的强强连手打造出庐山独有的中国山水养生中心,顶级养生文化庐山中国山水养生中心,以庐山的茶道文化为主导博览庐山的精深茶意在盎然的生态园林中尽释茶文化的博大精深,顶级茶文化庐山中国茶艺堂,TOP山麓别墅,THEME高端酒店,1,2,ELITE高尔
19、夫,3,LOHAS生态庄园,4,项目出让用地定位利润核心,八百里庐山一私宅,庐山大九江塔尖阶层的城市高尔夫公馆,TOP山麓别墅山水独栋、雅致联排,62,THEME高端酒店主题客房、会议中心、商务中心、SPA馆、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、超市,ELITE 高尔夫高尔夫练习场、网球场、高尔夫会所,LOHAS 生态庄园主题小品、中心广场、花溪水岸、鲜花谷地、自行车探险、攀岩、野战训练场地、户外拓展基地、会员健身中心,庐山云麓国际高尔夫度假庄园（五大功能复合）,项目产品定位与功能组合,居住度假：山水独栋雅致联排,商务会议：会议中心商务中心主题酒店套房,1,2,3,4,5,休闲运动：高尔夫网球场会员健身中
20、心户外活动基地自行车探险,旅游观光：花溪水岸鲜花谷地生态庄园,娱乐美食：酒吧咖啡厅中西餐厅,项目规划与产品设计建议,A.整体规划布局建议,地块开发价值分析营造重点设想,规划布局建议 地块现状资源分析,项目土地性质分析,出让用地高程分析,租赁用地约267亩,出让用地约180亩,第一台阶130m H 140m,第二台阶140m H 160m,外部景观资源出色项目交通设施良好内部地形变化丰富结合低容积率要求,本项目已初步具备营造高端低密度项目条件,6KM,交通属性分析,规划布局建议 地块开发价值分析,A区,B区,C区,整体用地分析,地块开发价值综合评比,景观资源 : 景观视野开阔度，近处可见风景价值
21、，远眺庐山景观等方面进行价值分析 交通资源 : 对本项目各地块的交通通达性进行价值比较 地形地势 : 从各地块的坡度、坡向等方面对是否适宜建筑进行分析 私密性 : 对各地块受周边环境因子对居住私密性的影响进行分析 用地属性 : 本项目地块性质为出让用地结合租赁用地，不同用地属性对项目开发价值有最为直接的影响,规划布局建议 地块开发价值分析,A区,B区,C区,A区(租赁用地)：地势起伏较小，邻近交通干道，交通便利，资源条件较好B区(出让用地)：内部地形丰富，私密性极佳，资源条件最好C 区 (租赁用地)：地势起伏较大,交通不便，私密性较好，资源条件一般,中价值地块,高价值地块,低价值地块,高价值地
22、块：土地属性及资源条件最适宜中价值地块：虽然资源条件较好，但其土地属性极大限制该地块的开发价值低价值地块：土地属性及资源条件不太适宜,整体用地分析,整体开发价值分析,规划布局建议 功能布局建议,中价值地块,高价值地块,低价值地块,布局设想,高尔夫休闲区：以高尔夫等高端休闲运动设施为营造重点别墅区及精品酒店区：以精品酒店结合别墅居住为功能核心生态度假公园区：以保留原生态自然环境为营造重点,整体开发价值分析,高价值地块：土地属性及资源条件最适宜中价值地块：虽然资源条件较好，但其土地属性极大限制该地块的开发价值低价值地块：土地属性及资源条件不太适宜,整体功能布局示意,规划布局建议 营造重点设想,高尔
23、夫休闲区,高尔夫主题,运动主题,高尔夫休闲区思考:高尔夫主题以mini高尔夫、高尔夫挥杆场、高尔夫俱乐部/会馆等为主要功能设施运动主题以运动主题会馆、网球、壁球等为主要功能,105407,规划布局建议 营造重点设想,105407,MINI 高尔夫营造示意,高尔夫休闲区,规划布局建议 营造重点设想,别墅及精品酒店区,精品酒店,高端别墅,别墅及精品酒店区思考:以精品酒店、别墅两种物业为主，综合容积率控制在0.4左右酒店具备复合型功能，满足未来商务、会展、休闲娱乐等多种需求，设置会议中心、室内观景泳池、健身房、桑拿SPA、等多种配套设施.,119971,规划布局建议 营造重点设想,119971,坡度
24、超过50%的区域通常认为是不可开发的区域。关于坡度的开发形式可划分如下： 0-12%-标准开发12-15%-需改变坡度15-18%需要大量挖填18-30%很难开发30-50%极难开发,坡地对建筑物布置的影响,地势较低，坡度变化较小,地势较高，坡度有一定起伏,规划布局建议 营造重点设想,119971,适宜坡地别墅营造,坡地别墅设计形式在朝向不好的位置可以考虑通过道路、下沉庭院等方式使建筑和山体拉开距离，便于改善日照环境。,规划布局建议 营造重点设想,生态公园区,生态公园区思考:作为生态度假区: 原生态公园作为营造整体定位八大主题的主要区域，实现再现庐山历史、人文的使命。根据季节不同,局部改造成大
25、面积的果园,如春季可作水果花卉节, 秋季可作采摘节 提升项目人气：婚礼基地、中心广场结合项目项目客户群健康生活方式需求，建设有会员健身中心、户外拓展中心等,72870,规划布局建议 营造重点设想,生态庄园营造示意,72870,生态公园区,72870,规划布局建议 营造重点设想,生态度假游乐区,婚礼基地营造示意,72870,生态公园区,72870,B.出让用地设计建议(住宅物业),物业布局示意建筑风格及立面处理建议交通系统建议景观营造建议户型设计建议物管智能建议新建材技术建议,出让用地北侧规划有高尔夫，具有极高的景观价值出让用地南侧为生态绿地，具有较高的景观优势出让用地东侧紧邻交通干道，未来可能
26、存在一定的不利干扰,高尔夫,出让地块,生态公园,高价值地块：享有最佳的景观资源，私密性良好 中价值地块：虽然具有一定的景观资源，受外侧道路干扰，私密性一般,出让用地产品建议物业布局建议,高价值地块,中价值地块,地块周边影响因子分析,地块开发价值分析,高价值地块：适宜开发高端低密度 度假居住及酒店物业,中价值地块：适宜开发中高端度假 居住物业,出让用地产品建议物业布局建议,精品酒店,独栋别墅,联排别墅,地块物业分布示意,高价值地块,中价值地块,地块开发价值分析,出让用地产品建议物业布局建议,地块物业布局示意,独栋别墅 2,联排别墅,酒店,独栋别墅 1,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,上
27、海紫园,上海檀宫,观澜湖高尔夫大宅,北京御园,国内豪宅建筑风格与立面赏析（1）,绿城玫瑰园,世茂佘山庄园,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,国内豪宅建筑风格与立面赏析（2）,建筑立面分析结论： 项目均采用欧式等古典风格的建筑外观 容积率0.45以上均采用单一的欧式建筑风格，建筑立面为米黄色系，整体统一性强。0.3容积率以下采用混合风格社区建筑材料以石材为主，细节处理精致。,国内豪宅建筑风格与立面研究小结,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,地域差距对建筑风格的选择性思考全国城市虽然在高端别墅建筑风格上对古典建筑都有偏好性，但又略有不同,深圳 观谰湖高尔夫别墅 古典别墅风格,北京
28、御园 古典别墅风格,立面整体感觉较细腻“女性化”,立面也有细节，但整体硬朗“男性化”,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,入口进口全石材处理,建筑细节处理精致度,整体外观的石材质感,本项目建议采用欧式建筑立面，注重建筑细节及整体外观质感的营造，材料选用石材贴面或干挂处理，局部可使用砂岩，增加欧式装饰元素,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,建筑造价标准,建筑造价建议：本项目造价控制在900-1000元/平方米,出让用地产品建议 建筑风格及立面处理建议,建议在平地区域采用景观环形路网设计，最大程度的保证社区内的各单元的私密性与居住舒适性,出让用地产品建议交通系统建议,交通系统示意,景
29、观环形路网,对于地势平坦的小区地块，建议采用景观环型路网格局 环形道路有利于提升交通便捷性，经济节约小区主干道建议设计为森林环道，在森林环道两侧种植高大乔木，既可形成一条贯穿与小区的绿色走廊，又起到隔音隔尘的作用,景观环形路网,出让用地产品建议交通系统建议,路网模型,某案例规划示意,对于地势平坦的小区地块，建议采用景观环型路网格局；环形道路有利于提升交通便捷性，经济节约；同时小区主干道建议设计为森林环道，在森林环道两侧种植高大乔木，既可形成一条贯穿与小区的绿色走廊，又起到了隔音隔尘的作用。,出让用地产品建议交通系统建议,景观环道,组团结构,中心景观,景观环道示意,景观环道示意,景观环形路网,某
30、案例规划示意,出让用地产品建议交通系统建议,别墅区停车系统建议,半地下车库优势,不损失容积率，节省空间,坡道相对全地下车库距离短,为业主考虑节省花费，人性化设计,对比,地上,地下,全地下,室外车位,室内车库,降低档次；爱车不易维护,损失容积率，业主需花钱买车库,坡道过长,优势：无需考虑下坡车道,采取措施,地面抬高，做堆坡处理,优势：基本与半地下车库一致,采用曲线下坡车道，并采用地面抬高的方式做半地下车库,澳大利亚某别墅半地下车库,龙湖滟澜山堆坡技术,地下车库入口,出让用地产品建议交通系统建议,联排区停车系统建议,庭院至车库入口,车库至庭院入口,地下车库,出让用地产品建议景观营造建议,园林营建是
31、我们打造高档社区的重要环节，需要有鲜明的性格特征：,我公司建议景观主题：,纯正欧式风情园林,选择欧式风情园林作为项目的园林风格，主要原因有：符合项目打造精致景观，提升项目品质的要求根据目标客户年龄层和收入来看，符合目标客户的审美需求项目周边暂无同类风情园林社区国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险,出让用地产品建议景观营造建议,主题欧式景观营造示意,与古典建筑风格统一的水景处理,矩形喷水池与绿化环境的融合,入口水景雕塑处理与建筑统一,出让用地产品建议景观营造建议,重点 1：社区内部景观营造建议,四季异景，社区的颜色也是心情的颜色。由此，景观营造倾向于选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种
32、黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春、夏、秋、冬将呈现截然不同的异色景观，真正实现人与自然和谐共生,平面运用多色彩搭配，融合景观小品，营造浪漫氛围的景致。立面运用多种乔灌木以及花卉、草皮，利用不同的高度差，丰富景观层次感。,出让用地产品建议景观营造建议,重点 2：水渠营造建议,“立体” 水岸景观对原有河渠两侧进行整体景观改造，同时设置人工蓄水渠，增强项目自身景观的可亲、可感性,出让用地产品建议景观营造建议,重点 3：道路景观建议,采取先抑后扬的处理手法：主入口私密（视线阻隔）林荫大道集中水景景观（豁然开朗）；以古榕树并排成私家大道，犹如迎宾仪仗，在林荫大道端头设置跌水景观，使得空间上豁然
33、开朗。道路两侧用高大树木隔离，增加别墅私密性，合理控制间距和植物隔离，增强别墅独栋感,林荫大道营造示意,集中水景营造示意,古榕树示意,步行及组团绿化系统示意,出让用地产品建议景观营造建议,重点 4：高尔夫景观利用建议,临近高尔夫建筑利用地势，形成前后花园及左右侧庭；前后花园利用对称的花坛，艺术的雕塑，华丽的喷泉，豪华的泳池，营造出豪华的情趣；左右侧庭，点缀坡亭、山石、小桥、流水等,主要营造部分：小品、大小水景、室外游泳池、雕塑、花架等,景观造价建议：项目示范区景观造价建议1200元/平米，项目后期整体景观投入建议700-800元/平米之间,出让用地产品建议景观营造建议,景观造价标准建议,出让用
34、地产品建议户型设计建议,独栋别墅：市场独栋别墅较少,以350-500平米为主.建议本项目突出物业的奢华品质感,将面积段放大至400-500平米,并辅以少量800平米以上的楼王产品.联排别墅分面积段市场分析：300平米以下的产品接受度较高，其中200-250平米为市场的主流供求产品，价格走势也最为平稳，300平米以上的产品受宏观经济及市场面的影响相对明显。市场接受的主流产品为300平方米以下的产品，其价格保持平稳增加，本项目建议240-280平米左右，以控制总价。,户型面积段及配比建议,目前的九江别墅项目的户型基本只能满足居住，会客等功能，休闲娱乐功能无法体现，功能上强调居住概念。在整体空间上，
35、仍然有公寓的特点，不成熟，体现不出奢华的空间感。因此在户型功能上本项目可以通过借鉴一线城市的领先的户型设计理念，全面提升本项目的户型功能与空间舒适度。,户型设计形式变化，采用目前比较符合目标客户接受度较高的全南向房间设计，如“工”字型，“”型功能的户型布局形式，保证主要的居住空间全部南向。,出让用地产品建议户型设计建议,户型功能全面提升性：,居住舒适度提升性：,户型形式分析全套房、多厅设计是800平方米以上别墅类豪宅的基本功能共性，其中过度厅已经大量在项目中应用；在别墅停车位的选择上，34车位是普遍的选择，至少保证3车位，（集中地下停车除外）；户内大堂、中西厨分离等设计手法已被广泛应用；功能上
36、都开始设有商务功能，社交需求空间等；室内游泳池也是项目中比较常见的高档休闲娱乐设施；在佣人房的设计上，全部都采用了2佣人房，以保证功能需要。,空间尺度分析 面宽：主卧面宽集中在812m之间，次卧面宽集中在69m之间，客厅由于不同的空间功能设计，面宽跨度较大，一般集中在820m左右，餐厅面宽集中在610m之间； 面积：厨房面积一般在1822m2左右（包括中西厨的面积总和），主卫面积集中在2030m2之间。,一线城市顶级产品分析总结800以上户型设计分析,出让用地产品建议户型设计建议,出让用地产品建议户型设计建议,800平米左右户型特色建议之一,地上一层空间,户内景观区设置，增加户内与户外景观的延
37、续性,等候区,全景观餐厅,三面采光与通风的景观会客厅,出让用地产品建议户型设计建议,地上一层户型特点：建筑内部设置景观空间，水景，保证客厅内部也有景观，水景处理采用玻璃底，同时能为地下空间增加自然采光户型功能上：设置挑高入户门厅，等候厅，多厅处理空间。满足商务接待与会客用餐功能，户外设置景观泳池,二层居住空间,二层居住空间,次主卧套房空间设置，满足大面积套房式空间，书房， 卧室，更衣室，全套式卫浴空间另设置了2套仅次于次主卧的套房式卧室设置独立的家庭厅 和吧台区及展示空间,三层主卧空间,吧台区,家庭厅,休息厅,次主卧套房,除常规的奢华主卧功能外，另单独为主人设置私房厨房空间和酒吧区,800平米
38、左右户型特色建议之一,出让用地产品建议户型设计建议,二居住空间,地下空间,主要功能：养生/健康恒温室内游泳池，SPA馆，健身房休闲娱乐/聚会影视厅 红酒/雪茄吧/桌球室及收藏区,800平米左右户型特色建议之一,出让用地产品建议户型设计建议,突出奢华概念,挑高中厅,三面采光超大会客大厅（多功能厅）可用于会客或聚会,入口廊道,中西厨房早餐厅正餐厅,会议室,一层主要功能满足：会客，商务接待，聚会，餐厅厨房功能，内部营造整体突出奢华感,800平米左右户型特色建议之二,出让用地产品建议户型设计建议,佣人区,休闲厅,桑拿房,影视厅,超过4车位,室内游泳池,次卧套房,主卧套房,二层主要空间：全南向套房式居住
39、为主,地下主要空间：休闲，娱乐，养生，佣人服务区为主,户型设计总结：1000平米以上户型在功能上基本一致，主要强调奢华感和舒适度上，还强调社交与休闲养生的功能，户型设计更细致化和人性化,800平米左右户型特色建议之二,出让用地产品建议户型设计建议,户型形式分析从目前别墅豪宅看，300平米左右较少，多以400平米起在400500平方米别墅类豪宅中，仍然完全采用了全套房、多厅设计2车位基本能够保证使用需要，由于度假项目的特殊性，可能考虑多增加1个停车位，（集中地下停车除外）；场地条件允许的情况下，可采用270度观景等设计手法，增加观景面；在佣人房的设计上，大多采用了佣人房，度假型项目考虑到佣人不会
40、常驻，因此不设计佣人房。,空间尺度分析 面宽：主卧面宽集中在69m之间，以观景作为卖点的项目，主卧面宽通常更大一些，次卧面宽集中在46m之间，客厅面宽一般在69m以内，餐厅面宽集中在56m之间，大部分尺度与400500m2项目相类似 面积：厨房面积一般在1020m2（包括中西厨的面积总和），主卫面积集中在722m2之间,一线城市顶级产品分析总结400-500房型户型设计分析,出让用地产品建议户型设计建议,500-800平米户型比起1000平米以上在功能上弱化社交空间功能，居住功能性基本不变，另外在休闲娱乐空间的配套上，根据面积大小，逐步减弱。,出让用地产品建议户型设计建议,独栋别墅特色户型 全
41、南向房间 “工”字型布局,一层：双客厅，双餐厅设计，户内停车,二层：纯居住空间,内庭院,出让用地产品建议户型设计建议,独栋别墅特色户型 全南向房间 “F”字型布局,出让用地产品建议户型设计建议,一层平面,二层平面,三层平面,中庭空间设计,可满足所有房间采光通风,入口门厅设计,可避免开门冲厅.,北向大露台，提高附加值,景观餐厅,出让用地产品建议户型设计建议,联排别墅户型建议：中庭引入，丰富景观，满足采光;南北露台提高附加值;合适的面宽，节约用地;错落式露台，方便家人交流使用，同时丰富了建筑立面,联排别墅创造独栋空间居住感，提升居住品质,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,出让用地产品建议户型设计
42、建议,联排别墅户型建议：首层局部连接，营造独栋空间感受，提高产品品质感与稀缺性,一层,地下室,地下室竖向采光天窗,1、地下室竖向天窗采光,联排别墅的地下室可运用竖向天窗采光，经过竖向采光处理之后的地下空间可作为书房、影音等主要功能用房,2、交通空间屋顶采光,内部餐厅或者交通空间通过屋顶采光提高 内部空间采光质量,出让用地产品建议户型设计建议,联排别墅户型建议：交通核心竖向采光井解决联排别墅采光不足问题,地下室,首层,夹层,空间示意，我们建议在三层的基础上赠送阁楼,出让用地产品建议户型设计建议,联排别墅户型建议：赠送阁楼,三层,三级物业管理，动静分离，微距式配套服务,创新三级物管增加了组团入口一
43、道屏障，不仅提高社区安全感，便于有效的物业管理，更强化了组团居民的归属感和邻里感，营造居住高雅品质,传统二级物管只有小区大门和住宅门厅两级门禁，存在安全隐患，也容易造成认同感缺失，“老死不相往来”的邻里关系,出让用地产品建议物管智能建议,资料来源：上海绿城,三级物业管理实例分析,典型三级物管示意图,出让用地产品建议物管智能建议,由于智能化产生的卖点“保质期”不长的特性，并不足以影响购买决定，建议项目的智能化系统的选择和安防系统有关的设备，作为项目后期辅助卖点,出让用地产品建议物管智能建议,坡地景观营造,建筑技术和设备的基本建议（方向A）：突出居住舒适度的技术和设备建议,注：同层排水、新风等应用
44、比较广泛的技术，不标明参考案例。,建筑技术和设备的升级建议（方向B）：按照申报一极生态小区概念标准的技术和设备建议。这里所建议的内容是在基本建议基础上进行增加。,易居建议：在后期销售中，以高端生态社区为整体卖点进行打造，突出整体技术的使用。具体采用技术（A+B的组合）以万科朗润园技术为基础，进行适当更新换代。,出让用地产品建议新建材技术建议,新建材技术建议,123,C.出让用地设计建议(酒店物业),案例借鉴建筑设计与功能建议功能面积配比建议,作为全球顶尖的酒店营运商，悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，但凡到访过丽江悦榕庄的人，几乎无一不乐而忘返，更会
45、情不自禁地回味悦榕庄之旅，希望能永远享受这里的生活方式,酒店营造建议案例借鉴,丽江-悦榕庄,丽江-悦榕庄在规划设计中将主体与单体建筑有效区隔，保证了两大功能区间既分隔又不分裂，最大限度的保证各功能组团间的私密性；在建筑及装潢设计上悦榕庄充分融合当地的特殊风格, 以反映当地的风土民情,丽江-悦榕庄,酒店营造建议案例借鉴,九寨天堂是集会议、度假、民俗文化观赏等多功能于一体的大型综合性生态度假圣地,九寨天堂,酒店营造建议案例借鉴,后现代主义的建筑风格与浓郁的藏羌特色自然结合,九寨天堂,酒店营造建议案例借鉴,Ocean Tower（住宿）,Lagoon Tower（精品购物+养生）,Palace To
46、wer（住宿）,特色一：泛酒店概念，酒店主体与配套功能拆分布局酒店主体分布在三个建筑独特的水塔。包含1240间豪华客房和套房。酒店区域还设置了精品购物店（Lagoon Tower内），SPA养生会所（Lagoon Tower 内）和会议中心（独立设置）等设施。特色二：合理控制滨海建筑的高度与退界，还原一个完整海岸天际线Lagoon Tower高四层，其余建筑主体高度也均不超过6层，保证了滨海天际线的完整。,会议中心,停车场,餐馆,餐馆,餐馆,夏威夷-希尔顿唯客乐酒店,酒店营造建议案例借鉴,夏威夷-希尔顿唯客乐酒店,会议设施的完善是夏威夷-希尔顿唯客乐酒店是的另一个特色，Grand Ballro
47、om、Kohala Ballroom等大型宴会厅可作为大型会议和专业论坛的场地，另配有多个小型封闭会议室，可满足各类商务会议需求,会议中心,大型会议,小型会议,小型会议,会后宴席,大型论坛,酒店营造建议案例借鉴,成功酒店案例启示,规划布局将主体与别墅有效区隔，最大限度的保证各功能组团间的私密性,功能设置具备复合型功能，满足未来商务、会议、休闲娱乐等多种需求,建筑形态以低密度的建筑形态打造区域标志名片，充分融合本地风土民情,酒店案例分析小结,酒店营造建议案例借鉴,酒店主体建筑设计示意,酒店功能设计方向示意,酒店大堂示意,酒店室外泳池,SPA理疗,多功能会议中心,精品客房,酒店营造建议建筑设计与功能建议,酒店面积配比方向建议,酒店营造建议面积配比建议,项目开发分期建议与财务测算,134,A.项目开发分期建议,开发引擎选择：THEME高端酒店（4星级标准）+高尔夫,高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象同时以高端主题精品酒店和高尔夫会所概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式类似的成功案例有千岛湖随园、观澜湖度假村等、上海世茂佘山庄园等,
