1、抵（质）押 登 记,-办理流程及注意事项,抵押登记 抵押登记也叫抵押物登记，是指抵押登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更注销等事项记载于抵押物登记薄上的行为。 抵押登记一般分为设立登记、变更登记、注销登记三种。,抵押人、抵押权人和抵押物：,抵押人是指为担保自己或他人履行债务，而向债权人提供抵押担保的人。 抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。 提供担保的财产为抵押物。,可做抵押物的范围： 国有土地使用权、房屋、机器设备、交通设备、存货、在建造中的房屋或其他建筑物、预售房屋（未对担保公司开放）抵押登记的部门：土地：国土局（核发
2、土地使用权证的部门）房产、在建工程：各级房管所生产设备、原材料、半成品、产品：工商局（财产所在地的工商行政管理部门）交通运输工具：车管所（运输工具登记部门）（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理抵押登记）,抵（质）押权的生效,1、不动产抵押：登记生效 强制性2、动产浮动抵押：合同签订生效 强制性登记否则不能对抗善意第三人3、其他动产抵押：合同签订生效 自愿性登记否则不能对抗善意第三人4、动产质押： 交付生效5、权利质押: （1）汇票、本票、存单、仓单、债券等 交付生效（2）股票、股权、知识产权、应收账款等 登记生效,权利质押的登记机关,1、以非上市股份有限公司和有限责任公司的股权
3、质押的，其登记机关为各级工商行政管理局。 2、以上市公司的股票质押的，其登记机关为证券结算登记机构。3、以商标专用权、专利权中财产权、著作权中的财产权质押的，其登记机关为国家工商局的商标局、中国专利局和国家版权局。 4、以应收账款出质的，其登记机关为中国人民银行征信中心的应收账款质押登记公示系统。,集体用地不能抵押有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。学校医院等公益单位的公益设施这里要做扩展理解：当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行,为第三
4、方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。,权属有纠纷和争议的财产一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。,被查封、扣押、监管的财产海关监管设备和产品比较常见。对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用,土地使用权抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产：实现抵
5、押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。 在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记。,无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人）民法通则规定：未成年人非纯受益行为无效,国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物 国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地 （详见城市房地产管理法22条）。 可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。 但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金行为的实际不可行。,签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产：
6、租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。,拖欠施工方工程款的建设工程 合同法286条直接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。,合理确定抵押物价值,考虑因素：抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现税费 参考抵押价值： 商住房产及土地使用权（出让）80% 商住房产及土地使用权（划拨）50% 厂房及土地使用权（出让）70% 车辆等交通运输工具 50% 以专用机器设备和工具，无形资产和其他财产 50%,房屋抵押登记
7、办理流程,怀化市房产局（受理范围市区）办公地点：市政府政务中心二楼受理人员：城中所（邓忠章13974531596），城东所（蒋博文18507452205），湖天所（刘祥志14760738686），河西所（龙正戎15874521850）,房屋抵押登记所需资料,1、怀化市房屋最高额抵押权登记（询问）申请表2、价格认定书3、借款合同、最高额抵押合同、委托担保合同4、房屋产权两证（如无土地证或土地属划拔性质须双方向房产局出具承诺书）5、抵押人和借款人为公司的，须有股东会决议和公司基本资料（营业执照、组织机构代码证、法人身份证）和工商注册查询资料（城中所不需要）。7、抵押人和借款人为自然人的，须有带上身
8、份证及复印件。8、我公司基本资料，授权委托书。,实际办理时要注意事项：,一、房屋抵押登记按属地原则办理，即在抵押物所在地房产所办理。二、目前怀化市房产局分为四个分所，分别为城中、城东、湖天、河西，由于房产局工作人员没进行系统抵押业务培训，各个分所的工作人员在办理抵押业务是都不的风格各有所不同。在实际办理中可能造成不同的工作人员要求的资料有所不同。三、强制评估问题。物权法第十三条规定“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估。”其它地区对评估的要求：抵押评估坚持自愿的原则。抵押物评估不是办理抵押登记的必要条件，是否评估，由抵押当事人自行决定。抵押物价值可双方协商定价，也可通过评估机构评
9、估价值，具体情况按当地工商登记机关规定执行。目前怀化市区房屋抵押不需要强制评估。,实际办理时要注意事项：,四、预抵押与在建工程抵押问题，目前只能在银行做贷款抵押，未对担保公司开放。 五、超额抵押问题。担保法第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。” 最高人民法院关于适用若干问题的解释第五十一条规定“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”六、在认定的评估价值上再打七折抵押问题。目前只存在于湖天所和城东所，这个问题可以跟房产局相关领导沟通解决。,土地抵押登记所需资料,1、土地登记申请书2、土地证并在地籍科办理查询证明3、借款合同、最高额抵押合同4
10、、抵押人和借款人为公司的，须有股东会决议和公司基本资料（营业执照、组织机构代码证、法人身份证）和工商注册查询资料。5、抵押人和借款人为自然人的，须有带上身份证及复印件。6、我公司基本资料，授权委托书。7、土地评估报告,实际办理时要注意事项：,一、办公地点：市政府政务中心一楼；河西分局在河西经开区管委会东一楼。二、土地抵押登记也是按属地原则办理，即在土地所在地国土局办理。三、强制评估问题。目前怀化市区土地抵押需要进行评估才能抵押。四、土地抵押国土局需到现场拍照。抵押贷款500万元以上国土局会内部会审，时间在每周三。,动产抵押登记所需资料：,1、动产抵押登记书（一式四份）2、抵押物清单3、抵押物认定协议4、法定代表人（负责人）证明书、授权委托书、代理人身份证明5、抵押合同6、双方的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明7、抵押物产权证明（包括原始发票、购物合同等）,其中1至5项资料由工商局指定模板办公地点：怀化市太平桥工商局市场科受理人员：明波 电话13487555300,
