1、第三章 房地产估价原则,内容,了解房地产估价行为准则。熟悉房地产估价原则的含义和重要性。掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。,一、概述,1、房地产估价原则的概念是人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和运动规律的认识，总结出的房地产估价活动应遵循的法则或标准。目的保证估价结果的同一性。,2、有哪些房地产估价原则,独立客观公正原则合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。,二、房地产估价行为准则,独立客观公正、公平,三、合法原则,应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。 所谓合法是指符合国家的法律、法规和当地的
2、有关规定。,具体内容 1在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：房屋所有权证房屋公有权证房屋他项权证土地权属证书：国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权力证明书房地产权证书：房地产权证房地产共有权证房地产他项权证是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？,2在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,3在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的
3、的估价对象。法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值,4在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。以城市房屋拆迁估价为例：一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行
4、评估对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认,四、最高最佳使用原则,1、概念应以估价对象的最高最佳使用为前提估价最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。,2、产生的原因,1）同一房地产用途不同，其价格也不相同。2）用途相同，收益与效用也有差异。3）房地产的现状与最有效使用可能不统一。4）因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。,3、具体内容,最佳用途；最佳规模；最佳集约度。,筛选步骤：法律上的许可性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大,4、经济学原理,边际报酬递减规律（最佳
5、集约度、最佳规模）均衡原理（最佳集约度、最佳规模）适合原理（最佳用途）,例1：某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2。建筑物的外观、设备已经陈旧，有待拆除重建，拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。计算该宗房地产相对于空地减价额。解：房地产相对于空地减价额 =（30050）*250=62500元例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。计算该建筑物的现值。解：建筑物的现值=（1800*50001500*2000
6、）/5000 =1200（元/m2）,5、对房地产利用现状的估价前提的选择,1）保持现状前提2）装修改造前提3）转换用途前提4）重新利用前提5）上述情形的某种组合。,五、估价时点原则,1、概念： 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值,2、确定的意义,1）有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性2）有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性 3）估价时点明确了估价的责任界限。4）估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。,3、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系,六、替代原则,1、概念： 遵循替代原则，要求估价结果不得
7、明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2、理论依据 根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。 3、作用 比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数的分析和确定，还体现在各类估价资料的综合和分析、试算价格的比较与综合等方面。,例：（ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期例：房地产价格实质上是房地产的（ ）的价格。 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C例：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减
8、价修正额为（ ）元/平方米。 A、50 B、250 C、300 D、350 例：决定某一房地产价格水平高低的，主要是 A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况,例：由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 A、独一无二性 B、不可移动性 C、价值高大性 D、数量有限性例：房地产之所以有价格，其前提条件是（ ） A、房地产的有用性； B、房地产的稀缺性； C、房地产的有效供给； D、房地产的有效需求。例：拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ） A、拍卖价格
9、招标价格协议价格； B、拍卖价格协议价格招标价格； C、招标价格拍卖价格协议价格； D、招标价格协议价格拍卖价格。,例:某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/ m2 A、100 B、300 C、600 D、900 例：房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求例：现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 A、小于 B、大于 C、等于 D、小于或等于,例：某房地产现
10、房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ ）元。 A、3800 B、3300 C、3500 D、3100例：某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。 A、100 B、200 C、300 D、400例：明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用,判断1.估价时点，应根据估价目的来确定。2.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。3.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。4.人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。5.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 6.某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。,
