1、1北京市物业管理办法及配套文件汇编目录1、 北京市物业管理办法 北京市人民政府令第 219 号2、关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知 京建发2010506号3、关于深入学习贯彻北京市物业管理办法的通知 京建发2010516号业主大会4、市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则的通知 京建发2010739 号5、关于印发业主委员会备案单 、 印章刻制证明 、 物业管理区域变更申请书及确认单的通知 京建发2010761 号6、关于印发北京市住宅区管理规约 、 北京市住宅区业主大会议事规则 、北京市住宅区首次业主大会会议召开方案和北京市住宅区首次业主
2、大会会议筹备组工作报告制定规范和示范文本的通知 京建发2010762号7、关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知 京建发2010545 号8、关于发布北京市住宅区临时管理规约制定规范和北京市住宅区临时管理规约 （示范文本）的通知 京建发2010636 号物业服务市场监管9、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业服务企业信用信息管理办法的通知 京建发2010658 号10、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业服务合同备案程序的通知 京建发2010721 号11、关于开展物业服务合同备案工作的通知 京建发2010736 号12、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物
3、业项目交接管理办法2的通知 京建发2010603 号13、关于发布北京市地方标准住宅物业服务标准的通知 京建发2010613号14、关于修订北京市前期物业服务合同等示范文本的通知 京建发2010622 号15、北京市住房和城乡建设委员会关于印发物业服务项目收支情况报告撰写规范和物业服务项目收支情况报告示范文本的通知 京建发2010758号16、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业管理示范项目考评管理办法及北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则的通知 京建发2010507 号第三方评估监理17、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业服务第三方评估监理管理办法的通知 京建发2010
4、383 号18、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业项目承接查验规范（试行） 北京市物业服务费用评估规范（试行） 北京市物业服务质量评估规范（试行） 的通知 京建发2010391 号19、关于发布北京市物业服务评估监理机构备案程序的通知 京建发2010573号20、关于印发北京市物业管理行业专家管理办法的通知 京建发2010340号附录建设单位实施北京市物业管理办法相关业务的指引关于开发企业在预售方案中明示新旧物业项目及物业服务费用测算摘要的说明3北京市人民政府令第 219 号北京市物业管理办法已经 2010 年 4 月 6 日市人民政府第 64 次常务会议审议通过，现予公布，自 20
5、10 年 10 月 1 日起施行。市长 郭金龙 二一年四月二十日 北京市物业管理办法目录第一章 总则第二章 前期物业管理第三章 业主、业主大会与业主委员会第四章 物业服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法和物业管理条例 ，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督
6、管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。4第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第二章 前期物业管理第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一
7、个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号） 。物业服务用房建筑面积不得低于 150 平方米，其中地上房屋不得低于 100 平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面
8、积 30 至 60 平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务
9、，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。5第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件
10、和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申
11、请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五） 、(六) 项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。6第十三条 业主可以成
12、立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积 50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数 5%以上或者专有部分占建筑物总面积 5%以上的
13、业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积 5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起 60 日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面
14、积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后 7 日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二） 、 （三） 、 （四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十八条 业主委员
15、会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由7业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：（一）任职期限届满的；（二）不再具备业主身份的；（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（六）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。第四章 物业服务第十九条 业主选聘
16、的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起 15 日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但
17、不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。8第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况
18、、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同
19、的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在 60 日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：（一）移交物业共用部分；（二
20、）移交本办法第十条规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（四）结清预收、代收的有关费用；（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办9理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政
21、主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业
22、服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。第五章 物业的使用与维护第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝
23、阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域10业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。第三十三条 物业管理区域内，供水
24、、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危
25、及人身财产安全的；（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时, 相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的, 责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失
26、等法律责任。第三十八条 业主转让或者出租物业时 ,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起 15 日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。11第六章 法律责任第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处 3 万元罚款。第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处 3 万元罚款。第四
27、十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处 1 万元罚款。第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处 1 万元以上 10 万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处 3 万元罚款。违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处 10 万元罚款；不能维持正常物
28、业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处 1 万元以上 10 万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会
29、、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七章 附则第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主12依法共同作出的决定。本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务
30、中提供物业服务的建设单位。第四十六条 本办法自 2010 年 10 月 1 日起施行。1995 年 7 月 7 日市人民政府第21 号令发布，1997 年 12 月 31 日市人民政府第 12 号令修改的 北京市居住小区物业管理办法同时废止。关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知京建发2010506 号各区县建委、房管局、各有关单位：为贯彻实施北京市物业管理办法（以下简称办法），进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就办法实施中的有关问题通知如下：一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。二、办法实施后申请办
31、理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。四、办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业
32、服务合同的约定缴纳物业服务费：1筹备组成立满 3 个月未召开首次业主大会会议的；2首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起 30 日内未开始查验的；4物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起 30日内未完成交接的。筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。13五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房
33、屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过 12 个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。六、办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专
34、业性服务企业。受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。七、办法实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。八、办法实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在房屋土地测绘技术报告书中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及办法第七条规定的标准。二一年九月四日14关于深入学习贯彻北京市物业管理办法的通知京建发2010516 号各
35、区（县）建委（房管局）、社会办、民政局、司法局：北京市物业管理办法（北京市人民政府令第 219 号，以下简称办法）已于 2010年 4 月 20 日颁布，自 2010 年 10 月 1 日起施行。做好办法的学习、宣传工作，对全面、准确地贯彻办法，促进我市物业管理行业的健康发展，促进人居环境和和谐社区建设，具有重要的现实意义。为认真学习、宣传、贯彻、实施办法，现将有关事项通知如下：一、充分认识办法颁布实施的重要意义办法是在系统梳理我市物业管理市场 15 年发展脉络、认识物业管理基本规律、理清解决深层次矛盾思路的基础上，以改革管理机制为抓手，以创新管理模式为突破口，广泛征求了社会各方的意见，深入研
36、究、反复修改制订而成的。办法在贯彻落实物权法和物业管理条例内容的基础上，重点结合我市物业管理行业的发展现状，创新性地确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会的主体地位、前期物业管理制度、物业的使用和维护等方面作了明确的规定，并明确了相应的法律责任。办法的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障，对于促进物业管理行业的健康发展，促进人居环境与和谐社区建设，具有十分重要的现实意义。各区（县）建委（房管局）、社会办、民政局、司法局，要在区（县）人民政府的统一领导下，把学习、宣传、贯彻办法工作，列入重要的议事日程，认真研究，周密安排，真正
37、把学习宣传作为全面贯彻办法的前期准备，为办法10 月 1日后的正式施行奠定坚实的基础。二、广泛开展办法的宣传活动各区（县）要抓住办法颁布实施的有利时机，采取多种形式，利用多种渠道，大张旗鼓地开展对办法的宣传活动。各区（县）街道办事处、乡（镇）人民政府、房屋行政等部门要认真组织干部职工带头学习办法、大力宣传办法，还要组织社区工作者、物业服务企业、房地产开发企业、专业经营单位的人员认真学习、深刻理解和把握法规内容，提高依法管理、依法经营水平。同时强化措施，深入社区，积极向广大业主进行宣传，让办法深入人心。各区（县）要集中时间、集中力量，充分利用互联网和电15视、广播、报纸等新闻媒体，以及板报、墙报
38、、橱窗、宣传手册等形式，宣传办法的内容和重要意义；各区（县）房屋行政主管部门，各街道办事处、乡镇人民政府要组织辖区内的物业服务企业集中开展一次办法进社区主题宣传周活动，采取张贴海报、悬挂横幅、发放宣传品、现场咨询等多种方式广泛宣传解读办法；司法行政部门要把办法列入今年普法的重要内容，集中宣传办法及相关配套政策，扩大办法宣传的覆盖面，通过上下联动，在全社会形成学办法、用办法的浓厚氛围。三、扎实搞好办法的学习培训工作各区（县）、各相关单位，要按照“统一组织、周密部署、分类指导、逐层落实”的总体思路，认真组织学习培训工作。学习培训期间，房屋行政主管部门的物业管理工作人员要全面掌握办法的精神实质和主要
39、内容；各相关部门、各街道办事处，乡镇人民政府等单位的相关工作人员要熟练掌握协助、指导和监督业主大会成立和活动、规范物业服务交接等内容；开发建设单位相关人员要侧重掌握前期物业管理责任等内容；物业服务企业负责人、项目负责人和相关岗位员工要认真掌握物业项目管理、物业交接管理、物业服务技术标准和住宅专项维修资金应急使用等内容。学习培训工作要按照四个阶段进行组织：（一）学习法规文件阶段。各区（县）要组织房屋行政、社会建设、民政部门，街道办事处、乡镇人民政府等单位的相关工作人员和社区工作者；开发建设单位、物业服务企业负责人、项目负责人和相关岗位员工物业服务相关人员，原原本本学习办法和配套文件，了解基本精神
40、、掌握基本方法。（二）实操专题培训阶段。各区（县）要结合工作实际，突出实践需要，采取多种形式，有计划、分层次的开展办法的实际操作培训工作。一是要组织好物业管理行政执法人员和街道办事处、乡镇人民政府从事物业行政管理人员的学习培训。要突出应知、应会，突出实际操作能力的提高，全面领会、掌握办法和配套政策的精神实质，准确把握要点，增强法制观念，切实提高依法行政水平。二是要组织好物业管理企业和业主委员会的学习培训。各区（县）要对辖区内物业管理企业负责人和业主委员会主任分期、分片集中办班培训，通过培训，使物业管理企业、业主深刻了解领会办法精神和条文基本含义，自觉遵守办法，依法保护自身的合法权益。各区（县）
41、在组织培训过程中，要针对不同对象，围绕实践需要，突出重点内容，分类设置培训课题，增强学习培训的针对性和有效性。在各区（县）组织培训阶段，市住房城乡建设委将组织 3 个政策宣讲小组深入区县对办法及相关配套政策进行宣讲。（三）整改提高阶段。各区（县）房屋行政主管部门要以学习、宣传和贯彻办法为契机，采取边学习、边培训、边整改的办法，紧紧围绕认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，进一步强化对物业服务行业的监督管理力度，特别是加强对法律、法规和标准执行情况的监督检查，规范各方主体的市场行为，为办法的全面实施创造好的市场环境。（四）总结考试阶段。各区（县）要及时总结学习培训过程中好的做法经验，把学习培
42、训和研究解决实践中遇到的具体问题结合起来，增强学习培训效果。市住房城乡建设委将在全市范围组织办法及相关配套政策内容的考试，考试对象为各区（县）房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的物业管理相关工作人员，考试成绩将在全市通报。四、切实加强对学习贯彻办法工作的组织领导16各区（县）房屋行政主管部门要在区（县）人民政府的统一领导下，认真制定学习、宣传和培训的具体方案，认真谋划、精心组织，保证人员、时间、内容和效果的落实。各区（县）社会建设、民政、规划、公安、司法等行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府要加强工作的协调配合，要把学习贯彻办法与社会服务管理创新工作结合起来，把学习贯彻办法列入当前和
43、今后一段时期普法工作的重要内容。房屋行政主管部门要主动加强与物业管理相关单位和部门的协调，形成工作合力。各区（县）及相关单位的主要领导要发挥好表率作用，带头组织干部职工学习办法，带头参加办法的学习宣传活动，通过一级抓一级，层层抓落实，把办法的学习宣传和贯彻落实工作不断引向深入。附件：学习贯彻北京市物业管理办法宣传用语北京市住房和城乡建设委员会 北京市社会建设工作办公室北京市民政局 北京市司法局学习贯彻北京市物业管理办法的宣传用语（供参考）1、深入学习贯彻北京市物业管理办法，推动和谐社区建设2、自觉遵守北京市物业管理办法，维护业主和物业服务企业双方的合法权益3、规范业主大会活动，维护业主合法权益
44、4、规范物业服务行为，提高物业服务品质5、学习北京市物业管理办法我认真，落实北京市物业管理办法我参与6、人人关注物业服务，家家参与物业管理7、学好北京市物业管理办法，干好物业有办法8、严禁违法装饰装修，确保房屋使用安全9、提高业主自治意识，依法开展物业管理活动10、物业管理无小事，和谐安全靠大家1718市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则的通知京建发2010739 号各区县建委、房管局，各区县民政局、社会办，各有关单位：为贯彻实施北京市物业管理办法（北京市人民政府令第 219 号），进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动，市住房城乡建设
45、委、市民政局、市社会办等部门研究制订了北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。附件：北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则第一章 总则第一条 为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、北京市物业管理办法（北京市人民政府令第 219 号）及有关规定，制定本规则。第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。第三条 业主大会由物业管理区域内的全
46、体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行
47、政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第六条 业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。第二章 业主大会成立第七条 本规则所称业主，包括：19（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人
48、。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。第八条 业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；（二）对共同管理的有关事项提出建议；（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；（六）监督业主大会和业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（八）监督专项维修资金的管理和使用；（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权；（十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。第九条 业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；（四）履行物业服务合同约定的义务；（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。第十条 物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建
