1、于洪胤 租赁时代的公寓淘金路 张杰 2008年大学毕业后于洪胤就开始了他的创业旅程。于洪胤先后创立面说山城连 锁品牌、逸家公寓、寓见 home、乐乎城市青年社区等企业, 对公寓产品、工程 管理、门店运营有独到见解和丰富的实操经验。 9月19 日, 乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤参加安家融媒举办的共享汇第 十季“租赁的时代, 王者的公寓长租公寓 CEO峰会”, 就租赁时代的公寓 淘金路发表主题演讲。 Part1:让公寓飞一会 “风来了, 猪也能飞上天”。如今, 长租公寓站在风口上, 也会“飞”一会。为 什么长租公寓是风口?于洪胤表示, 从国家政策调研, 到各地租赁政策的集中出 台, 它不仅是风
2、口, 可以说是龙卷风。 在这种情况下, 整个公寓行业的格局会发 生非常大的变化。 此外, 公寓从前端的开发, 到后端的生产, 再到运营, 再到服务, 在整个链条 当中是存在缺陷。例如, 资金缺陷、资源缺陷、专业缺陷、平台缺陷。 Part2:少年公寓之烦恼 对于每家企业来讲, 长租公寓的痛点很多, 例如, 资金需求多、融资难度高、盈 利水平低, 回本周期长。那资产证券化, 是不是唯一出路?于洪胤表示, 资产证 券化核心解决的是资金问题, 是让资金端享受它资金端应该有的收益, 它只是 解决整个行业当中的一个问题。 对于公寓到底如何盈利, 于洪胤认为, 有四个方面。 第一, 二房东例子。例如, 一千
3、元拿项目, 然后做产品提升, 可以卖到一千八。 第二, 结构化例子。 投资人投资项目, 可以通过结构化的设计, 让投资回收期一 样, 但后期享受收益不同。 第三, 社群例子。 比如, 乐乎北京有一万五千间房, 假如, 每人每月消费一千元, 这是品牌商挖掘的利润点。 第四, 集中式公寓。 集中式公寓优点在于住在社区的人, 他们确实在社区的物理 空间点。 而乐乎认为公寓的核心竞争力在于运营能力, 就像从最早的招待所经济 型酒店, 到星级酒店, 酒店转型升级的启示, 其实是运营能力的提升。 运营能力 不是租房子能力, 是大体系的打造的能力, 从前端的产品到运营到后期资源的 一个整合能力。 Part3
4、:我们不持有一间房 于洪胤表示, 2015 年9月乐乎调整战略, 定位轻资产, 拿到天使轮。乐乎做的 更多的是进行资源整合, 从资产到资金, 到运营, 再到客户的长链条产业链。 到 2016年, 仅一年的时间乐乎拿了一万间房。 为什么乐乎很快可以拿到一万间房?“比如, 你有房子可以找我, 我提供资源; 你有资金我可以找房子。 其实, 北京很多房屋资源在二房东手里, 那二房东怎么 把房屋价值变的更高?他需要一个提供服务的机构, 乐乎正是抓住了这点可以很 快拿到一万间房, ”于洪胤如是说。乐乎2016 年年底时, 已有18个加盟商。 Pary4:上帝归上帝凯撒归凯撒 整个长租公寓是一个很庞大的行业
5、。 从乐乎来讲, 更愿意呼吁大家, 专业的人做 专业的项目, 有资产企业的, 就把资产最大化;做运营的企业, 做好运营。 此外, 金融机构已经完全渗透到公寓行业, 比如, 租金变现、供应链金融。于洪胤表示 这个行业一定不会差钱, 只是资金需要找到优质资产。 于洪胤称, “运营商其实就是当好管家, 做最专业的运营企业, 精修每一个环 节, 这个环节当中有很多人是淘不到金的。例如, 资金、物业是固有的, 但运营 能力是无法复制的。” 对于未来乐乎公寓的发展目标。于洪胤表示, 三年内, 除北京外, 增设天津、上 海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、成都、重庆、武汉等10个战略城市, 合 计11个战略城市, 辐射周边区域, 300000+房源, 实现全国的布局, 500000+用 户, 成为行业领跑者。
