1、第2章 资产评估基础理论,2.1 资产评估目的 2.2 资产评估前提假设 2.3 资产评估价值类型 2.4 资产评估价值基础,2.1 资产评估目的,2.1.1 资产评估一般目的,资产评估一般目的或称资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。,2.1.2 资产评估特定目的,通常把资产业务对评估结果用途的具体要求，及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的。在我国资产评估实践中引起资产评估的主要资产业务有:(1)资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。,(2)企业兼并。企业
2、兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。(3)企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。,(4)企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。(5)股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。,(6)中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行
3、为。(7)企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。,(8)抵押。抵押是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。(9)担保。这里的担保是指狭义上的担保行为，即指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。,(10)企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。(11)债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。,2.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用,资产评估特定目的是由引起资产评估的特定
4、经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型，以及具体价值形式等有重要的影响。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。,2.2 资产评估前提假设,2.2.1 交易假设,交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。,2.2.2 公开市场假设,公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易
5、。,2.2.3 持续使用假设,持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。,单项资产持续使用假设具体包括： (1)在用续用 (2)转用续用 (3)移地续用,2.2.4 清算假设,清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,2.2.5 假设在 资产评估中的作用,假设确定了评估的市场条件、评估对象的作用空间和作用方式。,2.2.6
6、 资产的效用与评估及其假设,1)资产效用是资产具有市场价值的基础2)资产的效用与资产的使用方式3)资产的效用与资产的作用空间4)资产的作用方式,作用空间与资产评估的特定目的和资产评估前提假设的关系从上述分析中可以发现,被评估资产的作用方式和作用空间并不可以由评估人员随意设定。它是由资产评估的特定目的和评估范围基本限定的。,2.3 资产评估价值类型,2.3.1 资产评估 价值类型划分(P59),一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算
7、价值等三种。,三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。四是以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使用状态,以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和非市场价值(市场价值以外的价值)。,对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的:第一,为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二,使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲,将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值
8、类型的目的。,2.3.2 关于资产评估中的市场价值与非市场价值(P61) (市场价值以外的价值),在国际评估准则中,市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。”,我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下,资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值,国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的价值,而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场
9、价值以外的价值。,市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式,它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合,例如,在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。,2.3.3 明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,(1)这种分类方法和概念界定有利于评估人员注意资产评估价值基础,任何评估结果及其价值类型都是在一定的条件和基础之上进行的,资产评估价值类型是资产评估条件不同排列组合的结果。(2)这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识,便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。(3)这种分类方法及概念界定便于评估人员
10、划定其评估结果的适用范围和使用范围。,2.4 资产评估价值基础,资产评估的价值基础条件主要由以下三方面基本要素有机组合构成：评估的特定目的；被评估资产自身功能及使用状态；评估时的市场条件。,2.4.1 资产评估 价值基础构成,资产市场价值评估的基础条件主要由以下三方面基本要素有机组合构成：评估的特定目的；被评估资产自身功能及使用状态；评估时的市场条件。,资产的市场价值基础通常产生于公开市场(假设)条件下。资产评估的特定目的、被评估资产自身的功能及使用状态,以及评估时面临的市场条件等共同构成了资产评估价值的基础。,2.4.2 资产评估中的 非市场价值基础,凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合,都构成资产评估非市场价值基础,在此基础上评估出的结果都是资产的非市场价值。需要强调,资产的非市场价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值,或其他什么价值的估计值,它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。,评估对象性质的特殊性通常表现在以下几类资产上：(1)非经营性资产；(2)非竞争性经济资源；(3)特殊空间位置资产；(4)不可辨认的无形资产等。,
