1、某房建工程交付及维保管理的几点问题浅析冯艳龙中交四公局六公司天津开发区项目经理部摘要：本文是作者结合某单一工程的交接及维保工作实际，就一般房建工程交付及维保过程中容易出现的几类问题进行了原因分析，并针对这些问题给出不甚成熟的解决方法和预防措施。关键词：房建、交付、维保、问题、解决本文所依托的工程为西区中北组团蓝白领公寓一期工程，该工程是我项目部成立后的重点工程，建筑面积 45630，为西区火箭基地的员工集体公寓。除公共区域的换热站、高低压配电室、柴油发电机室、给中水泵房、消防泵房、超市、食堂、医疗室外共有宿舍 947 间。我公司承建了除桩基、精装修、厂区市政绿化、弱电系统、消防电系统外的所有施
2、工内容。是一个相对比较全面的房建施工项目，而其集体公寓的特性也使得其在施工验收完成后的交付维保过程中显现出房建工程后期的较多也较具有代表性的问题，相比于其他工程在工程竣工验收后业主正式使用前的交付及正式使用过程中的维保涉及到的内容较为繁琐，出现的问题较多，若不能妥善处理将会产生不良的经济及企业信誉影响。本人是该工程交付及维保期间的项目负责人，结合本工程交付及维保期间遭遇的一些问题编写此文，旨在为公司今后在类似工程的交付及维保阶段的管理工作提供参考。在阐述问题前我认为有必要跟大家一起回顾几个概念。1 关于房建工程的维保的几点相关规定：1.1 何为质量保修责任质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对
3、于在保修期限内出现的质量缺陷，承包人予以修复的责任。1.2 保修范围与期限根据建设工程质量管理条例第 40 条和房屋建筑工程质量保修办法第 7 条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年;(三)供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。1.3 保修期如何计数建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程在保修范围和
4、保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 ”但是承担保修义务并非一定要承担保修费用。房屋建筑工程质量保修办法13 条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担” ，故出现质量缺陷后要根据具体情况认定责任人，由其承担相关费用。通过以上三点的回顾，作为施工方应该明确自己在工程维保阶段的义务及合法权益，在保证履行合同约定及质量保修承诺的同时降低维保成本。2 房建工程的维保中的常见问题及预防解决措施：2.1 管理缺失型问题2.1.1 管理不善导致的钥匙混乱鉴于房建工程涉及到的门窗、配电箱柜、其它专用设备较多，相应的钥匙规格品种较多，加上施工后期现场管理人员需求减少，人员调动相对频繁，这样就很有可
5、能造成工程未交付前内部管理人员之间钥匙的交接，如果不从门窗、箱柜、设备安装初期就制定一个统一的编号标准或方案，则在每次交接过程中都会消耗较多的时间与精力，而且最严重后果就是造成钥匙串位或遗失。另外一种情况就是施工过程中外借钥匙未能及时全部收回，造成遗失。针对施工期间及交接前的钥匙管理问题，应在门窗、箱柜安装伊始提前编制门窗、箱柜编号方案，统一制定编号原则及顺序，无顺序可循的应标注位置备注，并在门窗、箱柜与对应钥匙上做相同标号的标识。此方案将一直执行到与业主交接完成后，并可作为与业主交接的说明和依据。期间编号如做改动，则应及时同步更改编号方案，这样即使中途发生再多次的内部交接，只需交接人与被交接
6、人就编号方案中的编号原则、顺序及个别位置备注进行说明，避免了交接一次，重新编号一次的不便，节省时间和精力，提高工作效率。同时也方便施工过程中对某些门窗开启时快捷地寻找到对应的钥匙。另外还应编制一个钥匙清单，对不同类别的钥匙分类管理，登记造册，详细注明每组钥匙的编号，数量。施工过程中如发生钥匙外界，应在此清单后附钥匙外接记录，记录内容包括：发生时间、钥匙编号、外接数量、外接原因、借物人姓名及联系方式，要求借物人签字确认、并留抵押，钥匙归还后另附已归还备注。2.1.2 施工过程监管不力造成的电表、水表排列无规律由于施工过程中房建工程的工程量较大，监理、业主所做的质量控制基本都停留在随机抽查阶段，很
7、难较为全面的了解并掌控工程质量情况，尤其到了水电安装阶段，线路管道较多，以上单位的要求基本上已经仅仅停留在使用功能的保证方面。另外如此多的工程量不可能由一个班组完成，及时由一个班组完成，由于操作工人的不同一些线路的排布明显缺乏统一的规律性，一线施工工人不会考虑到交付使用工程是否顺利，他要保证的只是自己接的水电能够畅通，满足的也是使用功能。造成的直接结构就是，电表、水表、电线、水管随意设置，为后期电表、水表编号造成很大的麻烦。所以作为施工单位，我们在施工过程中对水电施工班组的要求不应该只停留在满足使用功能的阶段，应该对所有的操作工人在施工技术交底时编制统一的水电线路设置方案，使得绝大部分的电表、
8、电线、水表、水管具有相同的规律可循。个别不能实施的再做调解，但也应在通知水电专业负责人后再具体实施。这样在后期的交付使用时就会有统一的规律可循，为电表、水表编号提供便利条件。差别仅仅是是否有人编制这样一个统一的规律去敦促一线工人按规律操作，既不影响施工进度也不增加人员投入，但做出来的成品却有规矩可循。2.1.3 后期管理人员撤场造成的专业空白房建项目施工后期原则上，各专业均应留守专业人员，但考虑实际，常常仅留一到两位某个专业的技术管理人员负责整个项目的后期维保工作，势必会存在对其他专业业务的不熟悉、情况不了解的情况发生，出了问题不知根源在哪，不知找谁、如何处理，或不能对症下药，延误维修所需时间
9、，浪费人力物力。针对此类问题，原则上在工程交付维保期间应将该工程各专业负责人统一留守，但这些专业负责人又几乎全部是公司的骨干，任务较为繁重，不可避免的存在不能悉数留守的情况。所以若不能所有专业均设留守人员，则不能留守的专业负责人应将工作做详细的书面及现场交接，对于本专业遗留问题进行详细说明，包括变更及索赔追缴情况、分包队伍结算情况；施工内容未达到要求部分、整改未完成项、业主新增施工内容等。确定我方施工范围，责任划分，维保人员联系方式等，并制定本专业维保过程常见问题的应急预案。方便现场留守人员依据预案及时解决简单问题。而对于专业性要求极高的设备、系统交接，或者发生重特大事故必须要求专业负责人亲自
10、参加指挥处理工作。2.1.4 动力系统交接缺乏有效记录大中型房建工程多包括以下几个动力系统：给水（自来水和中水）系统、消防系统（消防水和消防电） 、电力系统、供热系统、应急电力供应系统，相应的每个系统在正式交付给业主使用前都应该组织正式交接与培训，不少施工单位只是做了相应的交接，却忽略了交接过程中的有效记录，包括影像资料及签到记录，交接过程及内容也没有规范的文字记录。这就为以后业主在使用过程中，因业主操作不当导致系统运行故障的责任划分不清留下隐患。也会造成在使用方自身操作人员更替的情况下使用方无休止地请施工单位进行设备调试，讲解。极大的浪费人力物力。为降低此类事件发生的可能性，应该在每一个系统
11、交接培训前，制定完善的交接培训方案，上报业主及监理单位签字认可，就交接过程中所需的资料种类及数量达成一致后，资料准备齐全，由各方一起统一进行动力系统的交接、调试。过程中留好影响资料。调试完成各方均无异议的条件下应组织各方签署交接记录表、培训记录表、调试记录表，安排内业人员连同过程影像资料妥善保管。相应的交接、培训、调试资料施工方应自我保留一份，交给内业人员单独标识，妥善保管。2.2 措施缺失型问题2.2.1 门窗保护不到位以蓝白领工程为例，由于外部门窗均采用型钢制作，门窗自重较大，加之门窗安装完成时间与交付使用时间间隔较大，由于过程中对于门窗保护措施不到位，安装完成后由于其他专业仍要继续施工，
12、门窗未得到及时封锁保护，现场也未设专门人员对门窗保护工作负责。大风天气门窗未得到及时关闭，造成相当数量的荷叶变形、移位，造成门窗开启、关解锁困难，甚至出现了两处门扇直接被大风吹落，玻璃破碎、门框变形的情况发生。造成不必要的经济损失也使得在业主接收使用后多次报修门的质量问题，使我们整体的施工质量形象大打折扣。在发现门窗的此类问题后，通知门装作业人员对所有门窗进行一次统一的排查及维修，及时增加了所有门窗包括未交接以及交接完成后的已维修门窗的保护措施，通过口头告诫及张贴标识的方法敦促使用方及时对门窗进行关闭，大风天气对公共区域门窗安排专人进行检查及时关紧锁死。简单的保护措施，使得后期的门窗保修率明显
13、降低。所以，这些看似简单的成品保护措施能否得到落实的意义相当重大，也是一个房建施工管理团队是否成熟的很重要的体现。2.2.2 装修施工进行时对预埋排水管道保护不足由于建筑装修施工过程复杂，步骤较多，而几乎每一个步骤的施工都由专门的班组单独完成，工序交接繁琐，加之多数工程到了装饰装修阶段都到了抢工期的最佳时间，故很多时候都是多班组的交叉作业，每一步的验收很难及时全部的完成。这就造成很多成品保护不到位，成品受损情况的多发。而欲非隐蔽工程不同隐蔽工程引起成品不可见，若成品遭到破坏，很难及时发现，只有到开始使用时才能发现问题，而危害最严重的莫过于给排水、电气预留线管的破坏和堵塞。而排水管道的损坏、堵塞
14、则只有通水使用后方能察觉。此时在进行疏通，则需要将上部部件全部拆除后进行，不考虑疏通管道的工程量，单单拆除和恢复上部部件就需要消耗很高的人力和物力。并影响业主的正常使用。而排水管道堵塞基本存在以下几种类型：（1）排水管道安装完成后封堵不严，导致后期铺地砖等工序施工时有水泥、沙子、石子等进入排水管道，但量不多，后期有水进入，混合物遇水后形成类似混凝土的结构。有些是单纯附着在管壁上，管道可以下水但下水不畅，一旦使用过程中由固体杂物进入很容易造成堵塞。此类堵塞表现方式为下水慢，一般用皮搋子就可以通开。（2）排水管道安装后封堵不严，水泥、沙子、石子进入管道，量较多，整个将管道支管堵死，但厚度不超过 5
15、cm，表现为不下水，用硬质钢管已合适力度旋转、上下倒动，是类似混凝土的结构破坏，在管道内注满水，用皮搋子向外吸水，可以把已经破坏的结构碎片吸出，用水将剩余碎片冲洗至主管道则管道便可畅通。（3）排水管道安装后封堵不严，水泥、沙子、石子进入管道，量很多，整个将管道支管堵死，厚度超过 5cm，表现为不下水，硬质钢管捣击时有明显撞击硬物的感觉，此类堵塞无法疏通，只能更换堵塞部位管道。（4）排水管道安装后封堵不严，或是使用初期由包装纸塑料袋等异物进入排水管道，用皮搋子结合管道疏通机基本可以疏通，但要使用管道疏通剂一般需要拆除上部的马桶或地漏。（5）首层地埋排水管道的下沉，或回填过程中管道破坏，或者管道连
16、接部位破坏导致回填土进入管道，这是最难处理的排水管道堵塞情况，基本上都需要进行破坏性恢复，及将做好的地砖、底板破坏，人工挖沟重新做排水管。再进行恢复。极大的消耗劳动力和材料。（6）杂物堵塞主管道，污水在堵塞管道内积聚水面不断上升，导致堵塞处上部楼层由下向上依次开始反水。这类堵塞一般在各楼层的检查口处均可疏通。但要注意污水在检查口处外溅。（7）地漏常规堵塞，地漏上部杂物如头发、纸屑、瓜子皮导致地漏落水口不下水，只要将地漏取出，将杂物清理干净重新安装即可。马桶常规下水不顺畅，主要是一次冲下污物太多，或卫生纸等其他杂物进入导致的，只要用皮搋子轻轻疏通即可。我们看到下水管道的堵塞多为施工过程中异物进入
17、导致，所以做好排水管道安装完成后的封堵工作极为重要，作为施工单位，给排水专业负责人员应逐个排查，确保所有的成品保护均到位。另外应该做好上下工序之间交接工作，责任人签署交接记录，下一步施工开始前需确保上一步施工无质量问题，如发现可请上一般组及时整改，如未发现，则下一工序班组承担其所在工序前的所有工序的质量负责。并安排给排水专业技术人员在多工种交叉作业时负责检查要隐蔽的管道是否存在封堵不严或遭到破坏的情况，及时处置。对于地埋管线，回填时应做好预埋管线的保护工作，防止其发生不均匀沉降，管壁、接头破坏的情况发生。交付对整个排水系统进行使用，确保完全通畅，在维保期间可以进行维护但要知道施工方虽是维修人，
18、但不是责任人，工程量较多时可以向使用方及责任方追缴费用。2.3 技术缺失型问题2.3.1 大中型房建项目大型设备无有效掌控作为一般的施工单位，在一个房建工程的项目部构成中，虽然在工程部中划分为土建、给排水、强弱电等专业，但这些专业的技术人员基本上都仅仅是对本专业图纸上表示出的施工内容有着比较深入的了解，而对于一些设计图纸只提供主要参数未提供具体图纸需要施工单位进行深化设计的系统设备常常会出现“要么没人管、要么所有人都管的情况” ，而往往对应的监理单位、业主单位对此也只是看一眼参数，参数对了每人细查这些设备。较多的施工单位都会把设计提供的参数直接发给设备厂家、要求厂家完成深化设计，进而由厂家自行
19、施工，有的甚至连深化设计这一步都省略掉，直接任凭设备厂家随意施工，缺乏有效地管控。而作为系统的中枢和心脏，设备的运行是否正常是一个系统能否正常工作的关键。而这些设备厂家在设备安装完成后会根据现场条件组织试运行，以保证其安装设备的合格。而试运行并不一定有真正在使用过程中操作这些设备的人参加，这就导致这些设备的安装基本是在无人干涉的情况下完成。试运行也不是在操作人员的监督下完成。及时已经通过验收，真正业主的主管部门人员到位后，还是会提出不同的问题和要求。而这个时候设备安装人员基本上已经不在现场。如果施工单位没有人对这些设备的原理作深入了解，设备安装单位有没将设备深化设计后的原理图，动力图等示意图安
20、要求挂放在设备间内，这就会在设备交付使用，真正试运行时造成很多的不变。对于设备安装问题，应该从工程部及物装部抽调专人成立设备部，设备部成员可以兼职，但设备部必须对所有设备分专业领域安排专业人员进行原理及动力系统的了解，并对相应的安装规范进行了解，对整个设备品牌确定、深化设计、安装、调试、培训负责，使得所有设备深化设计到位，安装过程可控、调试运行合格规范。避免设备安装完每人懂得使用的尴尬情况。2.3.2 其他质量通病的预防不到位对于质量通病防永远都胜于治，而由于整体层面的质量意识淡薄，防水渗漏、门窗密封不严、墙体开裂、瓷砖粘贴不牢等等质量问题几乎在每个房建项目都有所发生，但发生的比例不同，技术措
21、施到位、工序安排合理质量通病虽不能消除但发生频率能无限度降低，相反施工过程质量意识淡薄、抱着侥幸心理，施工过程中不采取任何技术管控措施，质量通病一定在交付使用前等着你，所以从整个项目层面增强质量意识，按规矩做事、部野蛮施工才能有效地减少质量通病的发生。2.4 经验缺失型问题这里我只讲一个例子，就发生在西区中北组团蓝白领公寓一期工程，这个建筑的 1#、2#楼分别由两个分包队伍进行施工，可是同样是户外门一项，1#楼几乎每个门锁都被报修过，可 2#楼门锁却没发生过任何问题，两个栋号无论是门窗供应商还是安装时间都完全相同，门的数量也相差不多，唯独安装人员不同，当我发现这个明显质量差异时，我曾经简单的认
22、为也许是安装技术高低的原因吧，可是一个小细节让我明白搞工程经验的重要性不比技术差，就是 2#楼所有的锁孔都粘着一点灰尘，1#楼却没有，我明白为什么 2#楼的锁芯没发生问题了，仅仅是因为2#楼的安装工在每个门安装完成后在锁芯处点了几滴机油，这便是经验的作用。房建工程因其使用功能的特殊性导致其交接、维保过程在整个项目运行过程中占据重要地位，而且到了这个阶段所有隐蔽的质量问题相继凸显，施工过程中技术跟管理的水平直接影响到维保成本的高低。本文只是作者者根据单一房建工程在后期交付及维保过程中发现问题的简单思考，一个成熟完善房建施工团队应该在整个施工过程中提高质量意识及管理态度，以较高的质量要求和管理水平
23、在打造优质工程的同时，避免维保过程中问题发生的种类与频率，进而节约整个项目的经营成本。作者认为到了交接和维保阶段问题的集中凸显都是再还施工过程中技术与管理欠下的债。而这些问题中九成都是因为管理不力造成的，管理经验的匮乏、执行力度的缺失是导致管理缺失型问题发生的根本原因，所以一定要从根源入手，摒弃以监理、业主签字为目的的质量控制标准，摒弃验收通过便万事大吉的错误理念，充分意识到交付及维保在整个房建工程运行中的重要性。要在施工过程中认真执行局、公司的自查程序，确保自查频数及力度，是公司的管理制度落实到实处，尤其在工程主要施工内容完成后，验收前后一定要选派责任心强的人员负责房建工程的现场管理工作，并尽量减少人员、尤其是主管人员的调动频率。质量为本不是挂在墙上的口号，是一个企业立足的根基，一个项目质量控制的好坏直接影响到本项目的经济及社会效益，所以一定要从提高员工的质量意识和落实公司的管理制度两方面入手，对于房建施工及交付维保期间容易出现的质量通病进行预防，以防代治，事半功倍。参考文献1、 中华人民共和国国务院令第 279 号建设工程质量管理条例中国建筑工业出版社2、 中华人民共和国建设部令第 80 号房屋建筑工程质量保修办法
