1、,城市地图,城市选择与评估 1.1 城市发展模式研究 1.2 城市评价 1.3城市地图,1.1 城市发展模式,城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式,线性模式：交通导向，线形突破阶段,蔓延模式：城市自发蔓延阶段,卫星模式: 资源独立，“卫星城”形成,“摊大饼”发展，核心资源局限在传统区域，城市以通勤时间为半径围绕在核心区的外围扩展 代表城市：合肥,核心区土地价值大幅上升，且区内交通拥挤，通勤时间大大增加 新的交通通路建成，相等通勤时间的区域可达性提高 价值低洼区在新兴地区形成并承载核心区流出人口 代表城市：北京,新兴地区的经济人口成规模商
2、务、商业、教育、医疗等资源不再依赖于核心区而独立存在卫星城区形成，撇除核心区的其他功能干扰使卫星城区变得更宜居 代表城市：上海,驱动力：经济发展、配套资源、宜居环境,驱动力：配套资源,驱动力：交通资源及地价上升,A,B,C,1.1 城市发展模式,城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式,城市核A,城市核B,+,城市核C(C=A+B）,=,城市核A,城市核B,+,=,城市核A+城市核B,政策导向融合各个核心建立更强有力的城市中心 代表城市：武汉、重庆,政策导向建立更加强有力的分核心 代表城市：天津,多核融合模式: 多核融合，建设“大中心”,D
3、,多核分离模式: 多核独立共生，建设“多中心”,E,与城市同步发展的考虑,城市发展的趋势,对房地产企业的启示,中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化的速度有所放缓,1,不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在上述差异下，未来5年，中国有五类典型的城市发展模式： 蔓延模式 线性模式 卫星城模式 多核融合模式 多核分离模式,2,未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙印，政府之手，市场之手、地产商之手不和谐的区域，将存在着城市发展的泡沫,3,住宅总量增长可能放缓 品类可能会发生演变 过去赖以为生的业务模式是否需要改变,资源的配置要考虑城市的特点 产品供应要符合城市发展的主流 要抓住不同类型城市存在的土
4、地窗口期,对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、精益的城市发展模式 对于政府的政策及规划，要做到不盲从，遵从客观规律和发展的可能性,与城市同步发展的考虑,城市发展的趋势,对房地产企业的启示,城市发展的社会大环境（人口等）造就了客户需求的差异性特点，具体包括： 居住条件的总体改善 家庭小型化 二线城市的人口回流 人口老龄化 资产配置型购买需求 城市综合体 绿色产品,4,城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻差异 国富民强 国弱民弱 国强民弱,5,房地产是类金融行业，要根据社会发展做好战略布局及应对 关注和研究创新业务的开发和运营模式，寻找新的生意机会 进一步开展客户、产品分类细化工作,国富民强类城
5、市要精耕细作，赚足利润 国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流产品 国强民弱城市要以高端带动低端，提升产品力,1.2 城市评价,社会经济基本面指标 房地产市场表现 政策与城市发展规划研究 土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交） 主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点） ,1.3 城市地图为什么需要城市地图,新的形势： 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个； 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足； 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机会 等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机
6、会； 项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率,东进,南拓,西联,北优,花都副城区,南沙副城区,萝岗-新塘副城区,十大重点发展区域,(20012010),城市地图范例,地铁线路规划,一号线,二号线,三号线,四号线,五号线,六号线,七号线,八号线,九号线,二号线：09年南段通车；2010年北段通车,三号线：05年末中段已通车；07年南段及 支线通车；2010年北段通车,四号线：05年末中段已通车；08年南段通 车；2011年北段通车,五号线：09年全段通车,六号线：2011年全段通车,七号线：2014年全段通车（未审批）,八号线：2009年左段通车,九号线：2014年左段
7、通车（未审批）,城市地图范例,城市地图范例,广州楼市分布图,黄埔区,白云板块,均价10000以上,均价800010000,均价50008000,均价5000以下,市区道路网,城市地图范例,广州市中心城区教育资源分布图,教育资源,城市地图范例,琶洲,金沙洲,员村,白云新城,员村：100万 琶洲：600万 金沙洲：825万 白云新城：210万 广氮新村：300万下一步储备热点 大学城及周边 新机场及周边 新客站及周边 科学城及周边,广氮新村,政府大型储备项目,储备地块短期内还无法推出,城市地图范例,X1番禺Y1南沙,X3花 Y2增 Y3从城区,J旧城西 I旧城中心 Z 海珠西 F海珠发展,D东部新城,C城西发展,B白云山南湖,W花地湾 H黄埔,T天河 P东圃 G中心景观,K从化非街口,L增城非荔城,S花都非新华及南部,R萝岗白云北部,城市地图范例,象限：有大量土地存量，市场成熟，适宜进行储备及规模开发，是重点战略区域,象限：市场成熟但土地资源稀缺，适宜城区内布点开发，是机会布点区域,象限：市场不成熟但拥有大量土地资源，适宜关注性地适度开发，是潜力发展区域,象限：可开发资源有限且市场发展缓慢，暂不适宜进驻，是一般关注区域,
