房地产经营管理教程 - 第三册.docx

1、房 地 产 经 营 管 理 教 程( 三 )房 地 产 经 营 管 理 教 程主 编 寒 天内 蒙 古 人 民 出 版 社 出 版 、 发 行 新 华 书 店 总 经 销 北 京 兆 成 印 刷 厂 印 刷8501168 毫 米 32 开 本 68 .75 印 张 154 万 字2003 年 11 月 第 1 版 2003 年 11 月 第 1 次 印 刷印 数 : 1 - 1000 册ISBN 7 - 204 - 05562 - 4 定 价 : 418 .00 元 1 目 录第 三 章 房 地 产 经 济 活 动 与 分 析 ( 1 )第 一 节 房 地 产 市 场 ( 2 )一 房 地 产

2、 市 场 概 念 及 构 成 要 素 ( 2 )二 房 地 产 市 场 特 征 与 作 用 ( 7 )三 房 地 产 市 场 的 分 类 (19)四 房 地 产 市 场 和 相 关 市 场 的 关 系 (26)第 二 节 房 地 产 业 的 基 本 经 济 活 动 (33)一 城 市 土 地 开 发 (33)三 房 地 产 的 租 赁 与 销 售 (36)四 房 屋 修 缮 管 理 与 城 市 住 宅 管 理 (38)第 三 节 房 地 产 经 营 成 本 分 析 (42)一 成 本 分 析 概 述 (42)二 房 地 产 经 营 成 本 的 构 成 (50)三 房 地 产 经 营 成 本 分

3、 析 (57)第 四 节 房 地 产 经 营 利 润 分 析 (93)一 房 地 产 经 营 利 润 总 额 分 析 (94)二 房 地 产 经 营 目 标 利 润 分 析 (102)三 工 程 结 算 利 润 分 析 (108)四 房 产 销 售 和 租 赁 利 润 分 析 (111)五 利 润 分 配 及 利 润 率 分 析 (122) 2 第 五 节 房 地 产 业 资 金 分 析 (128)一 房 地 产 业 资 金 及 资 金 运 动 过 程 (128)二 资 金 总 额 分 析 与 资 金 筹 措 分 析 (133)三 资 金 占 用 及 资 金 利 用 效 果 分 析 (149)

4、四 企 业 经 营 资 金 安 全 性 分 析 (163)第 六 节 地 产 业 经 济 效 益 综 合 分 析 (168)一 经 济 效 益 及 经 济 效 益 综 合 分 析 (168)二 房 地 产 业 经 济 效 益 评 价 指 标 (173)三 房 地 产 业 经 济 效 益 综 合 评 价 方 法 (188)四 房 地 产 开 发 企 业 经 济 效 益 综 合 分 析 案 例 (203) 1 第 三 章 房 地 产 经 济活 动 与 分 析 2 房 地 产 经 营 管 理 教 程第 一 节 房 地 产 市 场一 房 地 产 市 场 概 念 及 构 成 要 素房 地 产 市 场 是

5、 指 围 绕 房 地 产 进 行 的 全 部 交 易 活 动 的 总第 和 。 房 地 产 本 身 固 有 的 一 系 列 特 点 决 定 了 房 地 产 市 场 的 特 殊内 涵 :三(1) 房 地 产 市 场 是 房 产 交 易 和 地 产 交 易 的 统 一 , 形 成 一章 个 自 成 体 系 的 市 场 整 体 ;(2) 房 地 产 市 场 是 房 地 产 实 体 交 换 和 各 种 权 益 交 易 的 统 一 , 因 此 它 包 括 所 有 权 的 让 渡 , 使 用 权 的 租 赁 等 ;(3) 房 地 产 市 场 是 现 货 交 易 和 期 货 交 易 的 结 合 , 如 预

6、期 订 购 、 “卖 楼 花” 等 ;(4) 房 地 产 市 场 包 括 买 卖 双 方 的 直 接 交 易 行 为 和 间 接 交 易 行 为 , 以 及 二 者 的 结 合 。 这 一 定 义 是 对 房 地 产 市 场 的 一 般 描 述 , 同 样 也 适 用 于 我 国 。 至 于 中 国 房 地 产 市 场 的 特 殊 性 , 将 在 后 面 的 章 节 中 论 述 。就 一 般 的 房 地 产 而 言 , 其 构 成 要 素 可 分 为 三 类 : 3 房 地 产 经 营 管 理 教 程7 房 地 产 市 场 主 体组 成 房 地 产 市 场 的 首 要 因 素 是 市 场 的

7、参 与 者 。 没 有 他 们 的 作 用 , 就 无 法 形 成 房 地 产 市 场 的 供 求 力 量 , 市 场 交 易 行 为 也 会 因 之 而 缺 乏 施 授 者 。 根 据 它 们 对 市 场 形 成 的 作 用 , 房 地 产 市 场 主 体 划 分 为 三 种 类 型 :1 . 购 买 方 房 地 产 市 场 的 购 买 方 对 房 地 产 的 实 质 需 求 形 成 房 地 产 市场 购 买 力 。 它 是 推 动 房 地 产 业 不 断 发 展 , 维 持 房 地 产 市 场 繁 荣 昌 盛 的 最 终 动 力 。 购 买 方 作 为 这 种 最 重 要 的 主 体 参

8、与 几 乎 房 所 有 类 型 的 房 地 产 市 场 交 易 活 动 , 所 以 在 不 同 类 型 的 交 易 活 地 动 中 , 它 也 表 现 出 不 同 的 层 次 : 在 地 产 市 场 中 , 一 级 市 场 的 产经购 买 方 多 为 地 产 开 发 商 , 其 购 买 目 的 是 赚 取 开 发 利 润 ; 二 级 营市 场 的 购 买 方 是 最 终 消 费 者 , 他 们 购 买 土 地 采 取 “ 房 随 地 管走” 的 方 式 , 根 本 目 的 是 将 房 地 产 直 接 用 于 生 产 、 经 营 和 生 理大活 ; 三 级 市 场 的 购 方 参 与 市 场 的

9、 动 机 是 调 剂 房 地 余 缺 , 避 免 典土 地 资 源 的 闲 置 浪 费 。 房 产 市 场 的 购 买 方 同 地 产 市 场 中 二 、 三 级 市 场 购 买 方 类 似 。 所 有 房 地 产 市 场 购 买 方 的 购 买 力 之 和 形 成 房 地 产 市 场 的 总 需 求 。2 . 供 应 方 房 地 产 市 场 的 供 应 方 是 向 房 地 产 市 场 提 供 房 产 和 地 产 的所 有 权 或 使 用 权 的 单 位 和 个 人 。 他 们 通 过 房 地 产 开 发 、 信 息 交 流 等 活 动 使 房 地 产 市 场 的 需 求 总 量 与 结 构

10、得 到 满 足 。 同 购 买 方 一 样 , 房 地 产 市 场 供 应 方 也 具 有 层 次 : 在 地 产 市 场 中 , 国 家 代 表 国 家 行 使 职 权 的 地 方 城 市 政 府 作 为 一 级 市 场 的 供 应 方 以 协 议 、 拍 卖 和 招 标 的 方 式 出 让 土 地 ; 各 类 房 地 产 公 4 房 地 产 经 营 管 理 教 程司 则 通 过 出 售 商 厦 、 写 字 楼 和 住 宅 等 将 土 地 的 使 用 权 转 让 给 消 费 者 , 成 为 二 级 市 场 的 供 应 方 ; 在 三 级 市 场 中 , 各 类 拥 有 闲 置 土 地 的 企

11、 业 和 单 位 是 供 应 方 。 在 房 产 市 场 中 , 房 地 产 开 发 公 司 是 主 要 供 应 方 , 其 他 还 有 一 些 向 职 工 出 售 住 宅 的 单 位 和 出 卖 房 产 的 个 人 等 。 所 有 房 地 产 市 场 供 应 方 待 售 的 房 地 产 之 和 形 成 房 地 产 市 场 的 总 供 给 。3 . 中 介 者在 房 地 产 市 场 中 , 身 兼 购 买 方 与 供 应 方 二 职 的 行 为 主 体 是 市 场 的 中 介 者 。 它 们 通 过 先 买 后 卖 或 先 卖 后 买 , 以 投 资 、 保 值 或 投 机 为 目 的 , 赚

12、 取 房 地 差 价 或 房 地 产 的 时 空 差 价 , 起 着 联 结 供 求 的 作 用 。 在 研 究 市 场 主 体 时 , 应 予 以 单 独 重 视 。第 房 地 产 市 场 中 介 者 以 各 开 发 集 团 为 主 , 目 前 在 其 经 营 过 程 中三 存 在 的 主 要 问 题 是 投 机 行 为 泛 滥 , 导 致 房 地 价 差 过 高 , 房 价 上 涨 过 快 , 与 人 均 年 收 入 之 比 超 过 世 界 平 均 水 平 数 值 , 房 地章 产 经 济 “ 泡 沫 化 ” 现 象 严 重 。 中 介 者 的 职 能 是 “ 繁 荣 市 场 、平 衡 供

13、 求 、 加 速 周 转 、 增 进 效 益” , 所 以 在 客 观 调 控 上 应 鼓 励 投 资 行 为 , 控 制 投 机 行 为 在 适 度 的 范 围 内 。 房 地 产 市 场 的 中 介 者 是 房 地 产 市 场 运 行 机 制 最 灵 敏 的 载 体 。7 房 地 产 市 场 客 体房 地 产 市 场 的 交 易 对 象 房 产 和 地 产 构 成 房 地 产 市 场 的 客 体 。 围 绕 房 产 和 地 产 所 进 行 的 开 发 、 转 让 、 融 资 、 服 务 等 行 为 构 造 了 整 个 房 地 产 市 场 , 所 以 它 们 也 是 房 地 产 市 场 的

14、重 要 构 成 要 素 。1 . 地 产 除 去 江 河 、 湖 泊 和 海 洋 之 外 的 土 地 及 其 地 下 附 属 设 施 均 5 房 地 产 经 营 管 理 教 程可 称 为 地 产 。 中 国 的 地 产 主 要 有 城 镇 的 国 有 地 产 和 乡 村 的 集 体 所 有 地 产 。 地 产 是 较 房 产 用 途 更 为 广 泛 的 一 项 资 源 。 地 产 的 开 发 用 途 有 : 工 业 、 农 林 业 、 旅 游 业 、 交 通 运 输 、 住 宅 用 地 、 公 益 设 施 等 。 正 是 由 于 土 地 用 途 的 广 泛 和 土 地 资 源 的 极 度 稀

15、缺 性 , 地 价 才 具 有 不 可 定 度 性 。 马 克 思 认 为 土 地 私 有 制 为 万 恶 之 源 , 我 国 不 允 许 出 让 土 地 所 有 权 , 只 允 许 有 偿 转 让 土 地 使 用 权 。 以 此 为 据 , 地 产 开 发 的 主 要 用 途 是 房 地 产 建 设 , 因 此 房 产 和 地 产 不 可 分 割 。 在 房 地 产 市 场 上 , “ 房 随 地走” , 房 价 包 含 地 价 属 正 常 现 象 。 地 产 市 场 是 整 个 房 地 产 市场 的 基 础 。 地 产 价 格 的 三 要 素 是 蒂 质 特 性 、 地 理 位 置 和 开

16、 发 房时 机 。 地2 . 房 产 产经 房 产 是 指 建 设 在 土 地 上 的 各 种 房 屋 , 包 括 住 宅 、 厂 房 、营 仓 库 、 商 业 、 服 务 、 文 化 、 教 育 、 办 公 医 疗 和 体 育 用 房 等 。 管在 房 地 产 市 场 中 , 房 产 是 最 终 致 用 的 商 品 。 因 此 对 房 屋 的 开 理大发 与 建 设 直 接 影 响 到 对 需 求 的 满 足 程 度 , 是 房 产 进 入 市 场 前 典最 重 要 的 工 作 。 一 般 的 , 房 产 商 也 是 房 产 开 发 者 , 开 发 集 团 从 购 地 开 发 售 房 服 务

17、 进 行 一 条 龙 作 业 。 虽 然 房 产 市 场 的 需 求 总 能 维 持 在 一 定 的 水 平 。 这 样 就 形 成 了 房 产 开 发 商 在 市 场 中 既 居 于 垄 断 地 位 , 又 存 在 激 烈 竞 争 的 局 面 。 房 产 的 数 量 与 质 量 在 这 种 环 境 中 不 断 发 展 , 并 始 终 是 房 地 产 市 场 的 核 心 商 品 。 所 以 我 国 发 展 房 地 产 的 方 针 是 “ 以 房 产 市 场 为 主 导 , 以 地 产 市 场 为 基 础” 。7 房 地 产 市 场 行 为 机 制房 地 产 市 场 除 具 备 主 客 体 之

18、外 , 还 需 要 有 一 定 的 行 为 机 6 房 地 产 经 营 管 理 教 程制 才 能 运 作 。 房 地 产 市 场 的 市 场 行 为 是 其 主 体 与 客 体 以 及 主 体 相 互 间 的 作 用 , 分 为 三 类 :1 . 交 易 行 为 交 易 行 为 是 房 地 产 市 场 首 要 的 基 础 行 为 。 市 场 主 体 中 的购 买 方 和 供 应 方 对 房 地 产 权 利 义 务 的 转 让 最 终 通 过 交 易 行 为 的 结 束 而 完 成 。 房 地 产 市 场 的 其 它 行 为 机 制 都 是 在 交 易 行 为 的 基 础 上 产 生 , 并 围

19、 绕 交 易 行 为 运 行 。 交 易 行 为 的 一 般 原 则 是 公 平 交 易 、 平 等 竞 争 , 以 交 易 合 同 来 明 确 双 方 的 权 利 和 义 务 , 受 法 律 保 障 。 房 地 产 交 易 行 为 种 类 多 样 , 有 直 接 买 卖 、 租 赁 、 信 托 、 代 理 经 租 等 方 式 , 在 交 割 上 又 分 为 现 货 交 易 和 期 货 交 易 。第 2 . 调 控 行 为三 房 地 产 市 场 的 调 控 行 为 是 国 家 对 房 地 产 市 场 的 交 易 行 为 、 税 收 、 价 格 、 信 贷 等 方 面 采 取 一 系 列 调 节

20、 与 控 制 , 以 维章 持 房 地 产 市 场 的 公 平 与 效 益 的 活 动 。 房 地 产 市 场 的 调 控 行 为可 分 为 : 工 商 行 政 管 理 、 税 收 管 理 、 价 格 管 理 、 利 率 管 理 、 贷 款 规 模 控 制 等 。 调 控 行 为 是 保 证 房 地 产 市 场 稳 定 持 续 发 展 的 有 力 措 施 。 国 家 对 此 要 制 定 统 一 的 政 策 、 采 取 统 一 的 行 动 , 才 能 收 到 理 想 的 效 果 。 国 家 的 调 控 行 为 影 响 的 广 度 和 深 度 都 比 较 大 , 对 所 有 的 市 场 主 体 都

21、 会 有 不 同 程 度 的 冲 击 , 在 采 用 时 要 慎 重 从 事 。3 . 服 务 行 为 房 地 产 市 场 的 晨 分 主 体 对 其 他 主 体 提 供 的 服 务 是 促 进 房地 产 交 易 的 行 为 。 房 地 产 按 揭 贷 款 可 为 开 发 商 提 供 周 转 金 、 住 房 信 贷 可 为 购 房 者 改 善 居 住 条 件 提 供 资 金 援 助 并 解 决 房 地 产 的 销 售 问 题 ; 住 房 维 修 公 司 的 服 务 既 保 障 住 户 的 利 益 , 又 7 房 地 产 经 营 管 理 教 程维 护 了 房 地 产 开 发 商 的 信 誉 ;

22、房 地 产 信 息 服 务 使 市 场 供 求 不 断 地 趋 于 一 致 , 又 不 断 地 向 前 发 展 。 服 务 行 为 支 持 了 交 易 行 为 , 同 时 也 巩 固 和 发 展 了 房 地 产 市 场 , 并 最 终 成 为 房 地 产 市 场 的 必 要 组 成 部 分 。 从 将 来 的 发 展 趋 势 看 , 服 务 行 为 很 有 可 能 取 代 交 易 行 为 , 成 为 房 地 产 市 场 的 主 要 行 为 。二 房 地 产 市 场 特 征 与 作 用由 于 房 地 产 商 品 本 身 所 具 有 的 特 殊 性 , 房 地 产 市 场 的 功能 和 机 制 的

23、 表 现 形 式 以 及 它 的 作 用 范 围 、 程 度 和 一 般 商 品 市 房 场 相 比 , 就 有 明 显 的 差 别 。 所 以 , 研 究 房 地 产 市 场 , 既 要 研 地 究 它 的 共 性 , 更 要 研 究 它 的 特 性 特 殊 的 性 征 与 特 定 的 作 产经用 。 营管 理7 房 地 产 市 场 特 征 大房 地 产 市 场 作 为 统 一 市 场 体 系 的 组 成 部 分 , 与 其 他 市 场 典有 着 许 多 区 别 和 独 特 的 个 性 。 这 种 与 其 他 市 场 相 区 别 的 个 性 就 是 房 地 产 市 场 的 特 征 。1 .

24、特 殊 的 交 易 对 象房地 产 市 场 有 着 与 众 不 同 的 交 易 对 象 房 产 和 地 产 。 房 地 产 的 物 理 特 性 决 定 了 它 和 一 般 商 品 不 同 的 商 业 性 质 。(1) 固 定 性 。 所 有 的 房 地 产 在 位 置 上 都 是 固 定 的 , 如 果 它 们 可 移 动 就 不 能 称 之 为 不 动 产 。 固 定 性 是 房 地 产 区 别 于 其 他 商 品 的 一 个 重 要 性 质 , 人 们 无 法 把 房 地 产 从 需 求 低 的 地 方 移 送 到 另 一 个 需 求 高 的 地 方 。 尽 管 房 地 产 的 位 置 不

25、 可 变 更 , 但 是 它 的 用 途 却 可 以 改 变 , 使 需 求 得 到 满 足 。 所 以 , 房 地 产 8 房 地 产 经 营 管 理 教 程有 独 特 的“ 移 动” 方 式 改 变 用 途 。(2) 二 元 性 。 建 成 的 房 地 产 由 两 项 内 容 组 成 : 土 地 和 建 筑物 。 更 准 确 地 说 , 是 土 地 和 资 本 的 变 形 建 筑 物 、 道 路 、 围 墙 、 下 水 道 等 等 。 不 同 房 地 产 的 二 元 构 成 比 重 是 不 同 的 。 城 市 房 地 产 建 筑 面 积 与 土 地 面 积 的 比 值 较 高 , 而 农

26、村 房 地 产 ( 包 括 农 田 与 房 屋 ) 的 建 筑 面 积 与 土 地 面 积 的 比 值 就 低 得 多 。 因 此 , 城 市 房 地 产 的 建 筑 土 地 价 值 比 高 于 农 村 房 地 产 。 由 于 土 地 和 建 筑 物 的 经 济 特 性 不 同 , 使 得 它 们 的 组 合 物房 地 产 的 市 场 复 杂 化 。(3) 永 久 性 。 土 地 的 寿 命 与 地 球 相 等 。 建 筑 物 与 其 他 商 品 相 比 也 具 有 永 久 性 。 这 种 永 久 性 使 得 房 地 产 的 使 用 权 和 所第 有 权 能 够 分 离 , 使 同 一 房 地

27、 产 可 在 同 时 产 生 不 同 的 权 益 。 土三 地 的 价 值 总 是 呈 增 长 势 头 , 而 建 筑 物 终 会 老 化 , 产 投 资 者 必 须 预 计 建 筑 物 的 维 修 费 用 。所 以 , 房 地章 (4) 唯 一 性 。 同 一 品 牌 、 款 式 , 同 时 生 产 的 某 种 商 品 ,在 同 一 柜 台 上 出 售 时 , 消 费 者 认 为 其 价 值 相 同 。 建 筑 物 则 不 然 。 既 便 是 外 型 尺 寸 、 年 代 、 风 格 、 建 筑 标 准 以 及 所 有 特 征 都 相 同 的 数 幢 建 筑 , 建 在 不 同 的 位 置 ,

28、 其 价 值 也 不 会 相 同 。 建 在 城 市 中 心 的 建 筑 物 一 般 高 于 城 市 边 缘 的 同 类 建 筑 物 。 甚 至 在 同 一 住 宅 区 的 相 同 住 宅 , 由 于 楼 层 、 朝 向 和 消 费 者 偏 好 的 不 同 , 同 样 会 产 生 不 同 的 价 格 等 等 。 因 此 从 理 论 上 讲 , 市 场 上 每 平 方 米 建 筑 面 积 都 可 以 不 等 价 。2 . 交 易 方 式 的 复 杂 性 和 多 样 性 房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 , 房 地 产 市 场 在 产 品 市场 和 要 素 市 场 两 大 类

29、 中 都 占 有 举 足 轻 重 的 地 位 , 所 以 房 地 产 业 与 其 他 产 业 、 房 地 产 市 场 必 然 出 现 相 互 渗 透 、 相 互 兼 容 的 9 房 地 产 经 营 管 理 教 程现 象 。 而 且 这 种 渗 透 和 兼 容 现 象 在 若 干 密 切 相 关 的 行 业 和 市 场 中 尤 为 明 显 。 例 如 : 金 融 业 向 房 地 产 业 投 资 或 兼 营 房 地 产 业 ; 房 地 产 业 采 取 以 房 入 股 、 以 地 入 股 、 以 资 金 入 股 等 方 式 向 建 筑 业 、 建 材 业 以 及 商 业 、 服 务 业 等 渗 透

30、。 在 这 里 , 金 融 市 场 、 建 材 市 场 、 劳 务 市 场 、 生 活 资 料 市 场 和 房 地 产 市 场 构 成 了 紧 密 的 联 系 。这 种 渗 透 与 兼 容 现 象 带 来 了 房 地 产 市 场 交 易 方 式 的 复 杂 性 与 多 样 性 。 房 地 产 商 品 的 交 易 , 除 了 直 接 面 向 消 费 者 的 出 售 或 出 租 外 , 还 有 代 理 经 租 、 代 办 维 修 等 信 托 方 式 以 及 拍卖 、 抵 押 等 方 式 。 新 的 交 易 方 式 在 交 易 程 序 与 管 理 上 都 较 直 房 接 出 售 或 出 租 复 杂

31、, 如 房 屋 的 融 资 租 赁 , 交 易 双 方 的 权 利 和 地 义 务 以 及 费 用 的 发 生 都 随 期 限 的 不 同 而 发 生 变 化 。 交 换 方 式 产经的 多 样 性 和 复 杂 性 , 为 房 地 产 经 纪 人 的 产 生 和 活 动 创 造 了 有 营利 的 条 件 。 在 今 后 中 国 房 地 产 市 场 的 发 展 过 程 中 , 专 职 的 房 管地 产 经 纪 人 必 然 会 成 为 活 跃 房 地 产 市 场 的 中 坚 力 量 。 理大3 . 市 场 结 构 的 层 次 性 与 连 续 性 典房 地 产 市 场 从 土 地 征 购 开 发 到

32、 房 屋 售 出 使 用 , 可 划 分 一 系 列 的 层 次 。 这 是 由 于 在 开 发 转 让 活 动 中 , 存 在 着 不 同 层 次 的 连 续 交 易 行 为 。(1) 地 产 市 场以 资 金 作 为 资 本 投 入 房 地 产 的 是 土 地 承 租 人 和 发 展 商 。 土 地 所 有 者 与 一 般 投 资 者 不 同 , 他 不 是 以 资 金 作 为 投 资 资 本 , 而 是 以 土 地 作 为 投 资 资 本 。由 于 土 地 交 易 所 涉 金 额 较 高 , 一 般 土 地 承 租 人 都 由 金 融 商 承 担 或 参 与 。 金 融 商 与 发 展

33、商 作 为 合 伙 的 投 资 者 , 有 着 许 多 合 作 方 式 。 我 国 的 金 融 商 主 要 是 银 行 和 投 资 公 司 , 发 展 商 10 房 地 产 经 营 管 理 教 程主 要 是 房 地 产 开 发 公 司 。 在 这 一 市 场 上 , 交 易 的 商 品 是 土 地 开 发 资 金 。(2) 物 业 开 发 市 场发 展 商 在 房 地 产 市 场 中 起 着 关 键 性 的 作 用 , 他 们 是 把 土地 承 租 人 、 建 筑 商 、 租 户 用 户 联 系 在 一 起 的 中 心 枢 纽 。 发 展 商 在 房 地 产 业 中 服 务 于 物 业 开 发

34、 的 筹 划 、 建 造 、 使 用 直 至 拆 毁 的 全 过 程 。 一 个 发 展 商 可 以 拥 有 土 地 , 自 己 管 理 建 筑 施 工 过程 , 甚 至 居 住 自 己 所 建 的 房 屋 。 但 是 发 展 商 与 土 地 承 租 人 、 建 筑 商 和 租 户 用 户 的 作 用 是 不 可 替 代 的 。 与 其 他 行 业 相 比 , 发 展 商 的 存 在 与 作 用 是 独 一 无 二 的 。 其 他 行 业 的 商 人 在 商 品 出 售 后 , 就 完 成 了 他 的 任 务 , 而 发 展 商 则 不 同 , 他 之 所第 以 要 服 务 于 物 业 的 筹

35、 划 、 建 造 、 使 用 、 拆 毁 全 过 程 , 是 由 于三 房 地 产 的 不 可 移 动 性 及 其 所 带 来 的 法 律 问 题 造 成 的 。 这 些 法 律 问 题 和 房 产 建 成 后 的 管 理 问 题 , 是 建 筑 商 难 以 承 担 的 。 为章 适 应 房 地 产 交 易 对 象 的 特 殊 性 , 发 展 商 应 运 而 生 。 由 发 展 商 在 房 地 产 业 中 的 作 用 可 知 , 物 业 开 发 市 场 上 交易 的 商 品 是 一 种 专 业 服 务 , 确 切 地 讲 是 以 处 理 法 律 文 件 、 帐 单 、 标 书 等 为 主 的

36、办 公 服 务 。 房 地 产 开 发 公 司 一 不 出 钱 买 地 , 二 不 出 钱 建 楼 , 三 不 出 钱 用 楼 , 却 经 营 着 巨 额 的 生 意 。 它 们 的 相 互 竞 争 , 形 成 了 丰 富 多 彩 的 物 业 开 发 市 场 。(3) 建 筑 市 场建 筑 市 场 的 商 品 不 是 建 筑 物 , 而 是 为 建 造 楼 宇 等 付 出 的 劳 务 。 建 筑 商 从 发 展 商 那 里 获 得 施 工 委 托 合 同 和 施 工 费 , 按 合 同 建 造 楼 宇 后 将 其 交 付 给 发 展 商 。 建 筑 商 并 不 与 楼 宇 的 租 户 用 户

37、直 接 发 生 关 系 , 但 是 建 筑 商 的 劳 动 力 素 质 、 技 术 水 平 却 直 接 关 系 到 房 产 的 质 量 、 成 本 和 开 发 商 的 收 益 以 及 定 价 。 11 房 地 产 经 营 管 理 教 程(4) 房 产 市 场 房 产 市 场 上 的 商 品 是 建 筑 物 和 这 些 建 筑 物 的 所 有 权 或 使用 权 。 这 个 市 场 是 房 地 产 市 场 中 最 重 要 的 市 场 。 房 地 产 市 场 的 最 终 供 给 与 需 求 在 这 一 市 场 上 汇 合 , 交 易 的 成 败 与 起 伏 决 定 了 其 他 三 个 市 场 的 变

38、 化 。 这 在 以 后 还 要 述 及 。4 . 准 市 场 特 征由 于 房 地 产 市 场 与 完 全 竞 争 市 场 的 四 个 条 件 : 信 息 充 分 ; 商 品 同 质 ; 买 卖 双 方 自 由 出 入 ; 交 易 双 方 数 量 众 多 , 任 何 一 方 不 可 能 出 现 垄 断 局 面 存 在 着 很 大 的 差 距 , 所 以 房地 产 市 场 只 是 一 个 准 市 场 。 首 先 , 缺 乏 信 息 是 房 地 产 市 场 的 房 特 征 。 房 地 产 市 场 没 有 像 证 券 市 场 那 样 的 正 式 市 场 。 许 多 房 地 地 产 交 易 和 定

39、价 是 悄 悄 进 行 的 , 很 大 程 度 上 取 决 于 交 易 参 与 产经者 之 间 的 交 情 关 系 。 因 此 , 这 种 成 交 价 往 往 不 能 反 映 成 交 物 营业 的 真 实 价 值 。 房 地 产 市 场 上 的 许 多 买 主 并 不 懂 交 易 所 涉 及 管的 法 律 规 定 、 城 市 规 划 条 例 、 赋 税 要 求 等 。 这 并 非 说 他 们 不 理大清 楚 交 易 的 一 般 方 式 , 他 们 对 物 业 的 类 型 、 位 置 、 规 格 、 年 典代 等 情 况 是 了 解 的 , 但 是 对 一 些 重 要 的 细 节 却 经 常 缺

40、 乏 知 识 。 一 座 低 价 出 售 的 超 高 层 豪 华 宾 馆 , 从 构 造 型 式 、 平 面 布 局 、 室 内 装 潢 各 方 面 来 说 精 美 绝 伦 , 但 它 很 可 能 不 符 合 城 市 规 划 条 例 中 的 防 火 规 范 。 其 次 , 房 地 产 市 场 的 商 品 具 有 很 大 的 不 同 质 性 , 我 们 在 前 面 已 经 谈 到 , 不 再 赘 述 。 再 者 , 由 于 房 地 产 业 投 资 金 额 巨 大 , 资 本 回 收 周 期 长 , 风 险 性 较 高 , 所 以 并 非 每 个 投 资 者 都 能 进 入 这 一 市 场 。 如

41、 前 所 述 , 房 地 产 交 易 是 通 过 法 定 的 契 约 来 完 成 的 。 由 于 物 业 的 永 久 性 , 交 易 各 方 所 签 定 的 合 同 一 般 给 各 方 规 定 了 较 长 期 限 的 权 利 与 义 务 。 土 地 使 用 权 的 租 约 一 般 为 期 50 年 , 建 筑 物 租 约 期 限 多 超 过 12 房 地 产 经 营 管 理 教 程10 年 。 虽 然 合 同 中 一 般 有 转 租 和 中 止 合 约 的 条 款 , 但 是 签 约 各 方 并 不 愿 意 实 行 。 房 地 产 市 场 对 短 期 的 供 求 变 化 不 很 敏 感 。 特

42、 别 是 当 整 个 社 会 的 总 需 求 下 降 时 , 物 业 的 所 有 人 、 承 租 人 宁 愿 长 期 占 有 , 也 不 愿 削 价 出 售 、 低 价 转 租 或 放 弃 它 们 。 所 以 , 房 地 产 市 场 交 易 各 方 是 难 以 自 由 出 入 这 一 市 场 的 。 最 后 , 物 业 的 固 定 性 与 唯 一 性 使 得 出 售 者 和 出 租 人 占 据 垄 断 地 位 。 例 如 , 一 个 城 市 的 深 水 港 区 是 其 附 近 的 其 他 物 业 所 莫 能 替 代 的 , 因 此 港 区 所 有 者 可 以 把 港 区 的 售 价 抬 高 到

43、 远 远 高 于 其 实 际 价 值 的 水 平 , 而 对 港 区 的 需 求 不 会 因 此 而 减 少 。 其 垄 断 地 位 正 是 由 港 区 地 理 位 置 的 固 定 性 和 它 同 周 围 物 业 相 区 分 的 唯 一 性 决 定 的 。第 5 . 风 险 、 流 动 性 、 交 易 成 本 与 管 理 费 用三 房 地 产 市 场 近 年 来 的 “ 热 ” 劲 有 点 类 似 于 股 票 证 券 市 场 。 人 们 往 往 把 房 地 产 市 场 与 股 市 等 同 起 来 , 作 为 投 资 的 并章 列 选 择 对 象 。 的 确 , 房 地 产 市 场 和 股 票

44、证 券 市 场 在 风 险 、 流动 性 、 交 易 成 本 与 管 理 费 用 方 面 与 一 般 商 品 市 场 存 在 很 大 的 差 别 。 但 是 , 仔 细 地 分 析 房 地 产 市 场 , 会 发 现 它 在 这 些 地 方 与 股 票 证 券 市 场 相 去 甚 远 , 具 有 独 到 的 特 征 。(1) 风 险投 资 房 地 产 所 得 的 租 金 收 入 如 同 购 买 股 票 所 获 得 的 股 息 , 但 是 房 地 产 投 资 的 风 险 小 于 股 票 投 资 。 原 因 在 于 : 股 票 价 值 受 公 司 经 营 水 平 的 影 响 。 公 司 经 营 管

45、 理 水 平 高 , 它 的 股 票 价 值 就 会 上 升 , 所 以 股 票 受 人 为 因 素 的 影 响 较 大 。 而 物 业 是 一 项 稳 定 、 相 对 永 久 的 财 产 , 其 价 值 极 少 依 赖 于 管 理 的 好 坏 , 人 为 因 素 较 小 。 由 于 房 租 通 常 是 预 付 的 , 所 以 一 旦 租 户 没 有 支 付 能 力 , 出 租 人 可 及 时 收 回 房 屋 。 在 股 票 13 房 地 产 经 营 管 理 教 程市 场 上 , 某 公 司 的 破 产 意 味 着 这 家 公 司 股 票 的 投 资 者 丧 失 了 财 产 。 而 且 公 司

46、 破 产 时 , 首 先 赔 偿 的 是 其 中 止 物 业 承 租 合 同 给 有 关 物 业 投 资 人 带 来 的 损 失 , 所 以 有 关 物 业 投 资 人 的 损 失 比 这 家 公 司 股 票 持 有 者 的 损 失 要 小 。 公 司 破 产 后 , 其 股 票 投 资 人 用 赔 偿 金 购 买 其 他 股 票 所 获 的 股 息 将 远 远 少 于 从 前 ; 而 物 业 投 资 者 可 以 将 物 业 转 租 给 其 他 承 租 人 , 租 金 并 无 减 少 。 实 际 上 , 公 司 在 经 营 状 况 不 佳 时 , 就 会 停 止 支 付 股 息 给 股 票 持

47、 有 人 , 而 不 会 等 到 破 产 时 。 停 止 支 付 股 息 总 是 在 停 止 支 付 房 租 之 前 。 一 家 公 司 破 产 对 其 股 票 投 资 者 来 说 是 毁 灭 性 的 ,但 对 物 业 投 资 者 来 说 , 只 是 变 换 了 纳 租 人 。 房 许 多 物 业 是 租 给 政 府 机 关 或 公 共 团 体 的 , 它 们 的 房 屋 租 地 期 一 般 比 较 长 , 并 且 不 会 欠 缴 房 租 。 这 些 因 素 也 减 少 了 房 地 产经产 投 资 的 风 险 。 对 公 益 房 产 的 投 资 风 险 极 小 , 如 果 此 类 物 业 营交

48、 易 未 能 达 成 , 原 因 多 在 于 要 价 过 高 。 管 房 地 产 是 固 定 的 , 使 用 者 却 是 流 动 的 。 商 场 、 写 字 理大楼 、 厂 房 可 以 被 各 类 公 司 租 用 。 某 个 公 司 或 某 一 行 业 的 不 景 典气 不 会 对 房 地 产 业 造 成 猛 烈 的 冲 击 , 因 为 其 他 的 公 司 、 行 业 会 代 替 它 们 租 用 这 些 房 地 产 。 投 资 于 特 殊 用 途 的 房 地 产 不 同 于 普 通 房 地 产 投 资 , 因 为 它 们 适 用 性 低 , 替 代 性 差 , 一 旦 专 门 使 用 这 类

49、建 筑 的 行 业 不 景 气 , 房 地 产 投 资 者 将 难 以 实 现 转 租 。 房 地 产 业 对 局 部 地 区 整 体 经 济 趋 势 十 分 敏 感 。 由 于 房 地 产 的 固 定 性 , 当 某 一 地 区 的 整 体 经 济 迈 向 波 谷 时 , 一 项 物 业 合 同 的 中 止 , 会 使 房 地 产 投 资 者 难 以 找 到 它 的 替 代 者 , 从 而 该 地 区 的 房 地 产 业 将 不 断 下 滑 。 相 比 之 下 , 某 些 高 技 术 产 业 可 以 较 容 易 地 将 资 产 从 经 济 衰 退 地 区 转 移 到 经 济 发 达 地 14 房 地 产 经 营 管 理 教 程区 , 以 规 避 风 险 。 所 以 一 个 地 区 经 济 发 展 势 头 良 好 , 会 吸 引 众 多 的 投 资 者 , 而 众 多 投 资 者 的 到 来 又 会 大 力 促 进 该 地 区 的 经 济 发