房地产经营管理教程 - 第九册.docx

1、房 地 产 经 营 管 理 教 程( 九 )房 地 产 经 营 管 理 教 程主 编 寒 天内 蒙 古 人 民 出 版 社 出 版 、 发 行 新 华 书 店 总 经 销 北 京 兆 成 印 刷 厂 印 刷8501168 毫 米 32 开 本 68 .75 印 张 154 万 字2003 年 11 月 第 1 版 2003 年 11 月 第 1 次 印 刷印 数 : 1 - 1000 册ISBN 7 - 204 - 05562 - 4 定 价 : 418 .00 元 1 目 录第 九 章 房 地 产 财 务 管 理 1第 一 节 总 论 2一 房 地 产 会 计 的 含 义 2二 房 地 产

2、会 计 的 对 象 和 任 务 9三 会 计 准 则 和 会 计 制 度 18第 二 节 会 计 核 算 的 方 法 32一 会 计 平 衡 公 式 32二 会 计 科 目 和 帐 户 36三 复 式 记 帐 41四 会 计 凭 证 和 帐 簿 47五 会 计 报 表 和 记 帐 程 序 62第 三 节 货 币 资 金 66一 现 金 66二 银 行 存 款 70三 其 他 货 币 资 金 81四 外 币 业 务 84第 四 节 应 收 款 项 93一 应 收 票 据 93二 应 收 帐 款 98三 预 付 帐 款 102 2 四 其 他 应 收 款 104第 五 节 存 货 106一 存 货

3、 的 分 类 和 计 价 106二 物 资 的 采 购 和 收 发 113三 开 发 产 品 134四 分 期 收 款 开 发 产 品 138五 出 租 房 和 周 转 房 138六 存 货 的 盈 亏 和 毁 损 143第 六 节 对 外 投 资 146一 对 外 投 资 的 分 类 146二 对 外 投 资 的 入 帐 价 值 148三 短 期 投 资 150四 长 期 投 资 股 票 投 资 154五 长 期 投 资 债 券 投 资 157六 长 期 投 资 其 他 投 资 162第 七 节 固 定 资 产 165一 固 定 资 产 的 分 类 和 计 价 166二 固 定 资 产 的

4、取 得 和 转 出 169三 固 定 资 产 折 旧 174四 固 定 资 产 修 理 181五 固 定 资 产 的 盘 盈 和 盘 亏 183六 固 定 资 产 清 理 184七 固 定 资 产 购 建 支 出 188第 八 节 无 形 资 产 递 延 资 产 和 其 他 资 产 193一 无 形 资 产 193二 递 延 资 产 和 其 他 资 产 203 2 第 九 节 成 本 和 费 用 206一 成 本 费 用 核 算 的 基 本 要 求 207二 成 本 费 用 核 算 的 一 般 程 序 217三 成 本 费 用 的 归 集 和 分 配 221四 开 发 成 本 的 计 算 和

5、结 转 239五 期 间 费 用 255第 十 节 负 债 260一 负 债 的 特 征 及 其 分 类 260二 流 动 负 债 262三 长 期 负 债 275第 十 一 节 损 益 284一 房 地 产 企 业 利 润 总 额 的 组 成 284二 主 营 业 务 利 润 285三 其 他 业 务 利 润 291四 投 资 收 益 294五 营 业 外 收 支 296六 利 润 及 利 润 分 配 298第 十 二 节 所 有 者 权 益 304一 投 入 资 本 和 资 本 公 积 304二 盈 余 公 积 和 公 益 金 310三 未 分 配 利 润 312第 十 三 节 财 务 报

6、 告 314一 会 计 报 表 的 种 类 和 编 制 要 求 314二 资 产 负 债 表 315 4 三 损 益 表 和 利 润 分 配 表 321四 财 务 状 况 变 动 表 327五 财 务 情 况 说 明 书 334第 九 章 房 地 产 财 务 管 理 2 房 地 产 财 务 管 理第 一 节 总 论房 地 产 业 是 从 事 房 地 产 开 发 建 设 、 经 营 管 理 和 维 修 服 务 的 行 业 。 近 年 来 , 随 着 改 革 开 放 的 深 入 发 展 , 住 宅 商 品 化 、 土 地 有 偿 转 让 等 一 些 重 大 政 策 的 实 行 , 我 国 房 地

7、产 业 进 入 了第 一 个 前 所 未 有 的 发 展 高 潮 , 从 而 使 房 地 产 业 逐 渐 形 成 一 个 不同 于 建 筑 业 的 国 民 经 济 的 独 立 行 业 , 成 为 我 国 新 兴 的 独 立 的九第 三 产 业 , 其 支 柱 产 业 的 地 位 日 益 显 示 出 来 。 而 房 地 产 业 持章 续 健 康 的 发 展 和 预 期 经 济 目 标 的 实 现 , 则 离 不 开 房 地 产 会 计 。一 房 地 产 会 计 的 含 义众 所 周 知 , 关 于 什 么 是 会 计 , 中 外 会 计 界 人 士 其 说 不 一 。 持 “ 管 理 活 动 论

8、 ” 观 点 者 认 为 , 所 谓 会 计 , 就 是 对 能 够 用 货 币 表 现 的 经 济 活 动 进 行 计 量 、 记 录 、 分 类 、 汇 总 和 分 析 评 价 , 会 计 是 一 项 经 济 管 理 活 动 ; 持“ 管 理 工 具 论 ” 观 点 者 认 为 , 所 谓 会 计 , 是 反 映 和 监 督 生 产 经 营 过 程 的 一 种 方 法 , 是 管 理 经 济 的 工 具 ; 持“ 信 息 系 统 论 ” 观 点 者 认 为 , 所 谓 会 计 , 是 一 个 信 息 系 统 , 是 一 种 处 理 数 据 和 提 供 经 济 信 息 的 技 3 房 地 产

9、 经 营 管 理 教 程术 方 法 。 这 些 观 点 是 从 不 同 的 角 度 考 察 会 计 的 结 果 , 而 将 上 述 不 同 观 点 有 机 地 结 合 起 来 , 才 是 较 为 完 整 的 会 计 含 义 。 这 是 因 为 , 随 着 科 学 技 术 的 发 展 和 经 济 管 理 水 平 的 提 高 , 会 计 的 方 法 和 手 段 在 不 断 发 展 和 更 新 , 会 计 的 内 容 在 不 断 充 实 , 因 而 会 计 的 含 义 也 需 要 不 断 地 完 善 。 现 代 会 计 不 仅 是 管 理 经 济 的 工 具 , 其 本 身 就 是 一 项 经 济

10、管 理 活 动 。 会 计 不 仅 要 处 理 大 量 的 数 据 资 料 , 还 会 为 企 业 管 理 和 国 民 经 济 管 理 提 供 经 济 信 息 。房 地 产 会 计 是 应 用 于 房 地 产 业 的 专 业 会 计 , 要 弄 清 房 地产 会 计 的 含 义 , 必 须 先 认 识 房 地 产 的 概 念 和 房 地 产 业 的 主 要 房经 济 活 动 。 地产 经7 房 地 产 及 其 特 点 营房 地 产 是 房 产 和 地 产 的 总 称 。 房 产 是 指 各 种 房 屋 财 产 , 管包 括 住 宅 、 厂 房 以 及 商 业 、 文 教 、 办 公 、 体 育

11、 用 房 等 ; 地 产 理大是 指 土 地 财 产 , 是 土 地 和 地 下 各 种 基 础 设 施 的 总 称 , 包 括 供 典水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 排 水 排 污 等 地 下 管 线 以 及 地 面 道 路 等 。 房 产 和 地 产 是 紧 密 相 连 不 可 分 割 的 , 房 屋 依 地 而 建 , 地 下 各 种 基 础 设 施 又 为 房 屋 主 体 服 务 , 是 房 屋 主 体 不 可 缺 少 的 组 成 部 分 。 因 此 , 人 们 通 常 把 房 产 和 地 产 统 称 为 房 地 产 。 房 地 产 是 房 地 产 业 的 开 发 经 营

12、对 象 。房 地 产 与 其 他 工 业 产 品 比 较 , 有 如 下 特 点 :1 . 房 地 产 的 单 件 性 。 房 屋 是 建 筑 工 人 按 照 规 划 和 特 定设 计 图 纸 的 要 求 , 通 过 建 筑 安 装 等 施 工 活 动 建 造 完 成 的 。 由 于 城 市 规 划 的 艺 术 性 对 房 屋 层 高 、 外 形 、 结 构 多 姿 多 态 的 要 求 , 由 于 房 屋 的 用 途 各 异 , 由 于 购 房 者 对 房 屋 性 能 、 结 构 和 4 房 地 产 财 务 管 理内 部 装 饰 等 千 差 万 别 的 需 求 , 就 使 得 房 屋 不 可

13、能 像 工 业 产 品 那 样 , 按 照 同 一 设 计 图 纸 大 量 大 批 地 复 制 。 即 使 按 同 一 设 计 图 纸 建 造 的 住 宅 , 也 会 因 建 造 时 间 、 地 点 、 气 候 条 件 等 不 同 而 相 差 甚 远 。 土 地 是 一 种 自 然 资 源 , 每 一 块 土 地 因 其 所 在 地 的 水 文 地 质 条 件 、 工 程 地 质 条 件 不 同 以 及 土 地 用 途 的 不 同 , 其 开 发 过 程 也 有 很 大 差 别 。 由 此 可 见 , 不 会 存 在 完 全 相 同 的 房 地 产 开 发 经 营 过 程 , 房 地 产 必

14、须 按 每 栋 房 屋 和 每 宗 土 地 单 件 地 组 织 开 发 和 经 营 。2 . 房 地 产 位 置 的 固 定 性 。 房 地 产 属 于 不 动 产 , 这 是 因 为 土 地 是 无 法 移 动 的 , 房 屋 又 依 地 而 建 , 固 定 在 一 定 的 土 地 上 , 也 很 难 移 动 其 位 置 。 房 地 产 位 置 的 固 定 性 就 使 得 房 地 产第 开 发 经 营 必 须 进 行 充 分 的 可 行 性 研 究 , 慎 重 确 定 人 类 对 土 地九 和 房 屋 的 需 求 比 例 , 最 大 限 度 地 提 高 土 地 利 用 率 , 以 保 证 农

15、 业 、 林 业 和 绿 化 用 地 , 维 护 生 态 平 衡 ; 同 时 , 还 必 须 慎 重 预章 测 地 区 对 房 屋 的 需 求 , 如 过 高 地 估 计 了 房 屋 需 求 , 必 然 带 来经 济 损 失 ; 房 地 产 位 置 的 固 定 性 , 也 要 求 重 视 各 地 区 的 文 化 传 统 、 民 族 风 俗 , 历 史 上 的 水 、 旱 及 地 震 灾 害 , 地 方 病 等 因 素 , 以 保 证 房 地 产 的 开 发 经 营 做 到 百 年 大 计 , 万 无 一 失 。3 . 房 地 产 使 用 寿 命 的 长 期 性 。 房 产 和 地 产 是 相

16、当 耐 久的 资 产 , 土 地 是 不 可 毁 灭 的 自 然 资 源 , 具 有 永 恒 的 使 用 价 值 ; 房 屋 建 成 后 , 若 无 重 大 自 然 灾 害 , 其 使 用 期 限 可 达 几 十 年 以 至 上 百 年 。 房 地 产 使 用 寿 命 的 长 期 性 , 要 求 房 地 产 开 发 建 设 必 须 重 视 工 程 质 量 , 做 到 百 年 大 计 , 质 量 第 一 。4 . 房 地 产 开 发 建 设 周 期 长 、 耗 资 巨 大 。 房 地 产 开 发 建 设 , 要 经 过 可 行 性 研 究 、 勘 察 设 计 、 工 程 施 工 、 竣 工 验

17、收 等 若 干 阶 段 ; 由 房 地 产 企 业 、 建 筑 安 装 施 工 企 业 、 物 资 供 应 部 5 房 地 产 经 营 管 理 教 程门 、 市 政 和 勘 察 设 计 等 单 位 共 同 协 作 完 成 。 其 开 发 建 设 周 期 比 一 般 工 业 产 品 生 产 周 期 要 长 得 多 。 土 地 价 格 , 尤 其 是 城 市 土 地 价 格 逐 年 增 长 , 每 亩 地 上 万 元 乃 至 数 十 万 元 , 每 平 方 米 房 屋 造 价 数 百 元 乃 至 千 元 。 因 此 , 房 地 产 开 发 建 设 需 要 巨 额 的 资 金 , 且 周 转 率 极

18、 低 , 一 般 均 需 向 金 融 机 构 取 得 长 期 贷 款 。5 . 房 地 产 具 有 保 值 、 增 值 的 功 能 。 随 着 人 口 的 增 加 和 人 们 物 质 文 化 生 活 水 平 的 提 高 , 对 房 地 产 的 需 求 会 日 益 增 长 。 但 是 , 土 地 资 源 是 有 限 的 , 可 供 载 房 的 土 地 更 是 有 限的 , 因 此 , 房 地 产 的 价 格 呈 不 断 上 涨 的 趋 势 , 加 之 其 寿 命 极 房 长 , 故 比 起 其 他 物 品 更 具 有 保 值 、 增 值 的 功 能 。 地 产经7 房 地 产 业 的 主 要 经

19、 济 活 动 营房 地 产 业 的 经 济 活 动 是 在 生 产 、 流 通 和 消 费 三 个 环 节 进 管行 的 。 理大在 生 产 环 节 , 房 地 产 开 发 企 业 在 取 得 土 地 使 用 权 以 后 对 典土 地 和 房 屋 进 行 开 发 建 设 。 土 地 开 发 是 指 对 土 地 进 行 地 面 平 整 、 建 筑 物 拆 除 、 地 下管 线 铺 设 和 道 路 、 基 础 设 施 的 建 设 , 以 便 扩 大 对 土 地 的 有 效 使 用 范 围 , 提 高 土 地 的 利 用 程 度 , 满 足 不 断 发 展 的 社 会 生 产 和 人 民 生 活 的

20、 需 要 。 城 市 土 地 开 发 , 从 狭 义 上 讲 是 变 农 用 地 为 城 市 工 商 、 交 通 和 生 活 用 地 ; 从 广 义 上 讲 , 是 指 城 市 土 地 的 综 合 利 用 , 包 括 新 城 区 的 土 地 开 发 和 旧 城 区 的 土 地 再 开 发 。新 城 区 的 土 地 开 发 是 为 城 市 的 新 建 、 扩 建 和 改 建 提 供 新 的 建 设 场 地 , 它 是 通 过 征 用 土 地 、 受 让 土 地 和 城 市 基 础 设 施 6 房 地 产 财 务 管 理建 设 来 实 现 的 。 征 用 土 地 是 指 将 农 村 集 体 所 有

21、 制 的 土 地 通 过征 用 、 拆 迁 补 偿 等 转 变 为 国 家 所 有 的 城 市 土 地 ; 受 让 土 地 是指 将 国 有 土 地 通 过 有 偿 出 让 方 式 把 其 使 用 权 转 让 给 房 地 产 企 业 , 由 其 进 行 开 发 经 营 。 城 市 基 础 设 施 建 设 是 指 城 市 各 项 建 设 的 前 期 工 程 , 包 括 道 路 、 上 下 水 、 电 力 、 煤 气 、 热 力 、 通 讯 设 施 等 的 建 设 和 垃 圾 处 理 。 新 城 区 的 土 地 开 发 必 须 按 城 市 总 体 规 划 进 行 , 通 过 开 发 , 使 “ 生

22、 地 ” 变 为 “熟 地 ”, 提 供 良 好 的 投 资 环 境 。旧 城 区 的 土 地 再 开 发 是 为 了 改 变 旧 城 区 人 口 稠 密 , 交 通 、 住 宅 拥 挤 , 房 屋 陈 旧 、 设 施 落 后 的 状 况 , 它 是 通 过 拆 迁 和 改 造 来 实 现 的 。 旧 城 区 的 土 地 本 来 属 于 国 家 所 有 , 因 此 不第 需 通 过 征 用 土 地 这 个 环 节 , 而 是 首 先 组 织 居 民 和 单 位 拆 迁 ,九 待 开 发 地 区 房 屋 竣 工 后 , 再 予 以 原 地 或 异 地 安 置 ; 旧 城 区 的 改 造 包 括

23、房 屋 、 道 路 和 基 础 设 施 等 按 城 市 规 划 的 要 求 进 行 改章 造 , 以 便 提 高 土 地 利 用 程 度 , 改 善 生 产 和 生 活 条 件 , 改 善 投 资 环 境 。房 屋 开 发 是 指 对 城 市 各 种 房 屋 , 包 括 住 宅 、 厂 房 和 其 他 用 房 的 开 发 建 设 。 它 包 括 可 行 性 研 究 、 规 划 设 计 、 工 程 施 工 、 竣 工 验 收 、 交 付 使 用 等 工 作 内 容 。 房 屋 开 发 是 涉 及 面 广 、 耗 资 大 、 工 作 繁 杂 的 过 程 , 必 须 严 格 遵 守 基 本 建 设

24、程 序 , 使 各 项 工 作 有 计 划 、 有 组 织 、 有 步 骤 地 进 行 。由 于 房 屋 和 土 地 的 不 可 分 割 性 , 土 地 开 发 和 房 屋 开 发 紧 密 相 关 , 统 称 为 房 地 产 综 合 开 发 。 在 生 产 环 节 中 , 房 地 产 综 合 开 发 的 任 务 是 由 实 行 独 立 核 算 、 自 负 盈 亏 的 房 地 产 开 发 企 业 承 担 的 。在 流 通 环 节 , 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 经 营 公 司 和 房 地 7 房 地 产 经 营 管 理 教 程产 交 易 所 对 于 已 开 发 建 设 完 成 的

25、 房 地 产 进 行 市 场 经 营 活 动 。 房 地 产 市 场 经 营 活 动 有 房 地 产 转 让 、 出 售 和 房 地 产 租 赁 两 种 基 本 形 式 。 房 地 产 转 让 、 出 售 是 指 将 土 地 的 使 用 权 一 次 性 有 偿 转 让 给 使 用 单 位 , 将 房 屋 的 所 有 权 一 次 性 出 售 给 购 买单 位 ; 房 地 产 租 赁 是 指 房 地 产 使 用 权 的 分 期 出 售 。 出 租 方 以租 金 方 式 分 期 收 回 成 本 和 利 润 , 承 租 方 分 期 支 付 租 金 获 得 房 地 产 的 使 用 权 , 其 实 质 仍

26、 是 商 品 买 卖 行 为 。 在 流 通 环 节 中 , 从 事 房 地 产 市 场 经 营 的 组 织 , 除 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 经 营 公 司 和 房 地 产 交 易 所 外 , 具 有 房 产 所 有 权 的 企 事 业 单 位 也从 事 公 房 出 售 和 租 赁 活 动 。 房在 消 费 环 节 , 房 地 产 通 过 转 让 、 出 售 和 租 赁 , 投 入 使 用 地阶 段 。 由 于 房 地 产 具 有 使 用 期 限 长 、 价 值 高 昂 等 特 点 , 因 产经 此 , 在 这 个 环 节 中 房 地 产 的 维 修 、 服 务 和 管 理

27、 活 动 是 不 可 缺 营 少 的 。 管房 地 产 维 修 服 务 范 围 广 泛 , 包 括 房 地 产 售 后 的 维 修 保 理大养 、 设 备 设 施 维 修 保 养 、 住 宅 小 区 的 清 洁 绿 化 、 治 安 保 卫 、 典装 修 服 务 、 电 话 电 报 服 务 、 商 业 服 务 等 。 房 地 产 管 理 包 括 房 地 产 产 权 产 籍 管 理 和 房 地 产 产 业 管 理 。 房 地 产 产 权 产 籍 管 理 是 房 地 产 管 理 部 门 对 房 屋 产 权 和 土 地 使 用 权 归 属 的 审 查 确 认 和 产 籍 资 料 的 登 记 及 管 理

28、 ; 房 地 产 产 业 管 理 是 指 从 事 房 地 产 经 营 的 房 地 产 企 业 对 其 经 营 的 房 屋 、 土 地 及 附 属 设 施 进 行 登 记 与 管 理 。由 上 可 见 , 在 房 地 产 再 生 产 过 程 中 , 房 地 产 业 的 主 要 经 济 活 动 包 括 土 地 开 发 、 房 屋 开 发 、 房 地 产 市 场 经 营 、 房 地 产 售 后 维 修 服 务 和 房 地 产 管 理 等 。 这 些 经 济 活 动 是 由 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 经 营 公 司 、 房 地 产 交 易 所 等 组 织 机 构 完 成 8 房 地

29、产 财 务 管 理的 。7 房 地 产 会 计 的 定 义房 地 产 会 计 是 用 来 管 理 房 地 产 业 经 济 活 动 的 一 种 专 业 会 计 。 它 和 工 业 企 业 会 计 、 流 通 企 业 会 计 等 应 用 于 特 定 行 业 的 会 计 一 样 , 都 是 运 用 会 计 学 的 基 本 理 论 和 基 本 方 法 , 来 研 究 特 定 行 业 会 计 的 具 体 理 论 和 方 法 的 。 其 特 殊 性 在 于 , 房 地 产 会 计 是 结 合 房 地 产 业 开 发 经 营 的 特 点 , 来 研 究 房 地 产 业 开 发 经 营 及 管 理 服 务 活

30、 动 中 所 涉 及 的 会 计 理 论 和 方 法 。 而 会 计 方 法 同 统 计 等 业 务 方 法 相 比 较 , 有 两 个 明 显 的 特 点 : 一 是 会 计以 货 币 作 为 主 要 计 量 单 位 ; 二 是 会 计 对 经 济 活 动 的 反 映 和 监第督 是 综 合 的 、 全 面 的 、 连 续 的 、 系 统 的 。 因 此 ,我 们 对 房 地九 产 会 计 的 定 义 可 作 如 下 表 述 : 房 地 产 会 计 是 应 用 于 房 地 产 业 的 一 种 专 业 会 计 , 它 运 用 会 计 学 的 基 本 理 论 和 方 法 , 以 货 币章 作 为

31、 主 要 计 量 单 位 , 对 房 地 产 业 的 经 济 活 动 进 行 综 合 的 、 全 面 的 、 连 续 的 和 系 统 的 反 映 和 监 督 。反 映 和 监 督 是 会 计 的 基 本 职 能 。 反 映 是 指 通 过 计 量 、 记 录 、 归 类 、 计 算 、 会 计 报 告 等 方 法 , 对 经 济 活 动 过 程 及 其 结 果 进 行 核 算 , 提 供 有 价 值 的 会 计 信 息 ; 监 督 是 指 对 经 济 活 动 按 照 有 关 法 规 的 要 求 和 预 定 的 计 划 、 目 标 进 行 检 查 和 控 制 , 以 便 使 经 济 活 动 达

32、到 预 期 的 目 的 。 随 着 经 济 发 展 和 管 理 的 需 要 , 会 计 的 职 能 也 在 扩 展 , 现 代 会 计 还 具 有 预 测 、 决 策 等 职 能 , 即 利 用 各 种 信 息 资 料 预 测 经 营 前 景 , 参 与 经 营 决 策 , 为 企 业 领 导 出 谋 划 策 。 9 房 地 产 经 营 管 理 教 程二 房 地 产 会 计 的 对 象 和 任 务7 房 地 产 会 计 的 对 象房 地 产 会 计 的 对 象 , 就 是 指 房 地 产 会 计 反 映 和 监 督 的 内 容 。 房 地 产 会 计 的 对 象 取 决 于 房 地 产 业 的

33、 经 济 活 动 及 其 特 点 , 并 受 会 计 职 能 的 制 约 。 如 前 所 述 , 房 地 产 业 主 要 经 济 活 动 是 从 事 房 地 产 开 发 、 经 营 、 售 后 服 务 和 管 理 , 会 计 的 基 本 职 能 是 反 映 和 监 督 , 那 么 , 房 地 产 会 计 的 对 象 则 是 反 映 和 监督 房 地 产 业 中 能 够 用 货 币 表 现 的 开 发 经 营 等 经 济 活 动 。 由 于 房 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 经 营 公 司 和 房 地 产 交 易 所 等 机 构 经 地 济 活 动 的 内 容 又 各 有 侧 重

34、, 不 尽 相 同 , 而 房 地 产 开 发 企 业 经 产经济 活 动 内 容 和 经 营 范 围 较 为 广 泛 , 既 进 行 房 地 产 开 发 建 设 , 营又 从 事 房 地 产 出 售 、 出 租 和 售 后 服 务 与 管 理 等 工 作 , 囊 括 了 管理房 地 产 业 全 部 经 济 活 动 , 因 此 , 本 书 就 以 房 地 产 开 发 企 业 为 大例 , 说 明 房 地 产 会 计 的 对 象 和 方 法 。 典1 . 房 地 产 业 的 资 产 构 成 。 房 地 产 业 从 事 开 发 经 营 活 动 , 必 须 拥 有 一 定 数 量 的 资 产 , 按

35、 其 流 动 性 质 分 为 流 动 资 产 、 长 期 投 资 、 固 定 资 产 、 无 形 资 产 、 递 延 资 产 和 其 他 资 产 。 流 动 资 产 是 指 在 一 年 内 或 者 超 过 一 年 的 一 个 营 业 周 期 内 变 现 或 耗 用 的 资 产 , 包 括 现 金 及 各 种 存 款 、 短 期 投 资 、 应 收 及 预 付 款 、 存 货 等 。 其 中 应 收 及 预 付 款 包 括 应 收 票 据 、 应 收 帐 款 、 预 付 备 料 款 、 预 付 工 程 款 和 其 他 应 收 款 等 。 存 货 是 指 企 业 在 开 发 经 营 过 程 中 为

36、 销 售 或 者 耗 用 而 储 存 的 各 种 资 产 , 包 括 主 要 材 料 、 其 他 材 料 、 设 备 、 低 值 易 耗 品 、 机 械 配 件 、 在 建 工 程 、 临 时 出 租 房 和 周 转 房 等 ; 长 期 投 资 是 指 不 可 能 或 不 准 备 10 房 地 产 财 务 管 理在 一 年 内 变 现 的 投 资 , 包 括 股 票 投 资 、 债 券 投 资 和 其 他 投 资 ; 固 定 资 产 是 指 使 用 期 限 较 长 , 单 位 价 值 较 高 , 并 且 在 使 用 过 程 中 保 持 原 有 实 物 形 态 的 资 产 , 包 括 房 屋 及

37、 建 筑 物 、 机 器 设 备 、 运 输 设 备 、 工 器 具 等 ; 无 形 资 产 是 指 企 业 长 期 使 用 而 没 有 实 物 形 态 的 资 产 , 包 括 专 利 权 、 商 标 权 、 土 地 使 用 权 、 商 誉 等 ; 递 延 资 产 是 指 不 能 全 部 计 入 当 期 损 益 , 应 在 以 后 年 度 内 分 期 摊 销 的 费 用 , 包 括 开 办 费 、 租 入 固 定 资 产 的 改 良 支 出 和 大 修 理 支 出 等 ; 其 他 资 产 是 指 除 以 上 各 项 目 以 外 的 长 期 资 产 。 房 地 产 业 的 资 产 构 成 见 图

38、 9 - 1 所 示 。第九章 11 房 地 产 经 营 管 理 教 程现 金货 币 资 金 银 行 存 款短 期 投 资应 收 票 据应 收 账 款其 他 应 收 款库 存 材 料库 存 设 备房 地 产 经 营 管 理 大 典存 货 房低 值 易 耗 品在 建 工 程临 时 出 租 房 和 周 转 房地长 期 投 资产业资产 固 定 资 产 构成无 形 资 产递 延 资 产股 票 投 资债 券 投 资其 他 投 资房 屋 及 建 筑 物机 器 设 备运 输 设 备工 具 及 器 具专 利 权商 标 权土 地 使 用 权商 誉开 办 费租 入 固 定 资 产其 他 资 产 改 良 支 出 1

39、2 房 地 产 财 务 管 理图 9 - 12 . 房 地 产 业 资 产 的 取 得 渠 道 。 房 地 产 业 分 布 在 开 发 经营 各 阶 段 的 资 产 , 其 资 金 筹 集 渠 道 主 要 有 两 条 : 其 一 是 投 资者 投 入 企 业 的 资 本 金 , 即 企 业 的 注 册 资 本 , 具 体 包 括 国 家 资 本 金 、 法 人 资 本 金 、 个 人 资 本 金 和 外 商 资 本 金 。 国 家 资 本 金 是 指 有 权 代 表 国 家 投 资 的 政 府 部 门 或 机 构 以 国 有 资 产 投 入 企 业 形 成 的 资 本 金 。 法 人 资 本

40、金 是 指 其 他 法 人 单 位 以 其 依 法 可 以 支 配 的 资 产 投 入 企 业 形 成 的 资 本 金 。 个 人 资 本 金 是 指 社 会 个 人 或 者 本 企 业 职 工 以 个 人 合 法 财 产 投 入 企 业 形 成 的 资 本 金 。 外 商 资 本 金 是 指 国 外 投 资 者 以 及 我 国 港 、 澳 、 台 地 区 投第 资 者 投 入 企 业 形 成 的 资 本 金 。 其 二 是 企 业 对 金 融 机 构 及 其 他九 单 位 的 负 债 , 包 括 流 动 负 债 和 长 期 负 债 。 流 动 负 债 是 指 在 一年 或 者 超 过 一 年

41、 的 一 个 营 业 周 期 内 偿 还 的 债 务 , 主 要 有 短 期章 借 款 、 应 付 短 期 债 券 、 应 付 票 据 、 应 交 税 金 、 应 付 购 货 款 、应 付 工 程 款 、 应 付 投 资 者 利 润 、 预 收 购 房 定 金 、 预 收 代 建 工 程 款 、 应 付 福 利 费 和 其 他 应 付 款 等 。 长 期 负 债 是 指 偿 还 期 在 一 年 或 者 超 过 一 年 的 一 个 营 业 周 期 以 上 的 债 务 , 主 要 有 长 期 借 款 、 长 期 应 付 款 、 应 付 长 期 债 券 等 。 此 外 , 在 开 发 经 营 过 程

42、 中 , 还 会 从 外 部 取 得 资 本 公 积 , 在 内 部 形 成 盈 余 公 积 和 未 分 配 利 润 。 资 本 公 积 同 投 入 资 本 一 样 也 是 企 业 外 部 对 企 业 的 资 本 投 入 , 但 这 种 投 入 不 是 在 核 定 的 投 入 资 本 之 内 。 盈 余 公 积 是 从 企 业 利 润 中 提 取 的 公 积 金 。 未 分 配 利 润 是 企 业 留 待 以 后 年 度 分 配 的 利 润 。 上 述 资 本 公 积 、 盈 余 公 积 、 未 分 配 利 润 和 投 入 资 本 构 成 企 业 投 资 者 对 企 业 净 资 产 的 所 有

43、 权 , 统 称 为 所 有 者 权 益 。 13 房 地 产 经 营 管 理 教 程3 . 房 地 产 业 资 金 的 循 环 和 周 转 。 如 前 所 述 , 房 地 产 的 再 生 产 过 程 包 括 生 产 、 流 通 和 消 费 三 个 环 节 。 房 地 产 开 发 企 业 在 房 地 产 再 生 产 过 程 中 起 着 主 导 作 用 , 它 既 进 行 房 地 产 的 开 发 建 设 , 又 从 事 房 地 产 的 市 场 经 营 和 售 后 服 务 与 管 理 。 其 开发 经 营 活 动 包 括 供 应 、 生 产 、 销 售 三 个 环 节 。 随 着 供 、 产 、

44、销 活 动 的 进 行 , 房 地 产 开 发 企 业 的 资 金 不 断 地 改 变 形 态 , 从 货 币 资 金 开 始 , 顺 序 变 换 为 储 备 资 金 、 结 算 资 金 、 在 建 资 金 、 建 成 资 金 , 最 后 又 回 到 货 币 资 金 。 资 金 的 这 种 运 动过 程 , 称 为 资 金 的 循 环 。 随 着 再 生 产 活 动 的 不 断 进 行 , 企 业的 资 金 就 会 周 而 复 始 地 不 断 循 环 , 称 为 资 金 的 周 转 。 这 种 资 房 金 的 循 环 和 周 转 , 是 房 地 产 开 发 企 业 再 生 产 过 程 的 货

45、币 表 地 现 。 产经在 供 应 过 程 中 , 房 地 产 开 发 企 业 要 用 现 金 和 银 行 存 款 购 营买 各 种 材 料 物 资 , 形 成 物 资 储 备 。 对 于 采 用 出 包 方 式 施 工 的 管建 筑 安 装 工 程 , 则 还 需 要 按 照 合 同 的 规 定 预 付 承 包 单 位 工 程 理大款 和 备 料 款 。 从 而 使 企 业 的 资 金 由 货 币 资 金 转 化 为 储 备 资 典金 、 结 算 资 金 。在 生 产 过 程 中 , 房 地 产 开 发 企 业 采 用 自 营 方 式 或 出 包 方 式 进 行 工 程 建 设 。 自 营

46、工 程 要 发 生 物 化 劳 动 和 活 劳 动 耗 费 , 从 而 引 起 固 定 资 产 的 磨 损 , 并 以 折 旧 形 式 将 其 损 耗 的 价 值 转 入 工 程 成 本 。 引 起 材 料 物 资 的 耗 费 而 构 成 工 程 实 体 , 使 其 价 值 一 次 全 部 地 转 入 工 程 成 本 。 还 会 引 起 工 资 的 支 付 , 并 以 人 工 费 形 式 计 入 工 程 成 本 。 通 过 自 营 方 式 施 工 , 储 备 资 金 、 货 币 资 金 等 转 化 为 在 建 资 金 , 待 工 程 竣 工 验 收 , 在 建 资 金 又 转 化 为 建 成

47、资 金 ; 出 包 工 程 要 按 承 发 包 合 同 规 定 的 结 算 办 法 结 算 工 程 价 款 , 从 而 使 结 算 资 金 、 货 币 资 金 转 化 为 在 建 资 金 , 14 房 地 产 财 务 管 理随 工 程 竣 工 验 收 又 转 化 为 建 成 资 金 。在 销 售 过 程 中 , 企 业 将 开 发 建 设 完 成 的 土 地 和 房 屋 转 让 和 出 售 , 实 现 其 价 值 并 收 回 货 币 资 金 。 企 业 收 回 的 货 币 资 金 , 一 部 分 用 于 补 偿 生 产 过 程 中 的 耗 费 , 以 保 证 简 单 再 生 产 的 进 行 ;

48、 其 价 值 增 值 部 分 , 就 是 企 业 实 现 的 利 润 , 要 按 规 定 的 利 润 分 配 程 序 上 交 所 得 税 和 财 政 特 种 基 金 、 弥 补 以 前 年 度 亏 损 、 提 取 盈 余 公 积 、 向 投 资 者 分 配 利 润 , 其 中 盈 余 公 积 可 用 于 转 增 资 本 金 , 实 现 扩 大 再 生 产 的 目 标 。企 业 的 资 金 在 不 断 增 值 情 况 下 的 循 环 和 周 转 , 是 企 业 生 产 经 营 活 动 良 性 循 环 的 显 示 器 。 若 企 业 资 不 抵 债 , 资 本 金 不 能 实 现 保 值 增 值

49、, 则 势 必 出 现 生 产 经 营 萎 缩 , 以 至 面 临 破 产第 的 危 险 。 为 了 保 证 房 地 产 业 开 发 经 营 活 动 的 顺 利 进 行 , 企 业九 会 计 部 门 必 须 对 企 业 的 资 产 、 负 债 和 所 有 者 权 益 分 类 逐 项 予 以 反 映 和 监 督 。 反 映 和 监 督 的 具 体 内 容 包 括 以 下 几 个 方 面 :章 (1) 企 业 资 产 的 构 成 及 其 在 开 发 经 营 过 程 中 的 增 减 变 动情 况 。(2) 企 业 负 债 的 形 成 及 偿 还 情 况 。(3) 企 业 所 有 者 权 益 的 构 成 及 其 增 减 变 动 情 况 。(4) 开 发 经 营 费 用 的 支 出 和 开 发 成 本 的 形 成 情 况 。 (5) 营 业 收 入 的 取 得 、 利 润