1、唐山市房地产开发基本流程及对应部门分解 一、项目立 项阶段 投资 机会研 究 申领 项 目 选址意 见书 及 项目 立项 批 文 申请 定点 申 请购置 土地 、 办理 土地 产权手 续 申领规划红线图、规划设计 条 件通知 等文 件 申 领建 设用 地 规划 许可证 房地产开发流程四阶段： 一、 项目立项阶段 二、 项目前期准备阶段 三、 项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区 和 投资 环境进行研究、分析，根据 对自然 资源的了解和市场情 况的调 查以及对国家的经济 政策和 政治环境等情况进行 综合分 析预测，找到 最有利 的投资 机会，为投资 机会的 选择提供依据 选
2、址意见书 是项目进行设 计、开发和管理的重要依据； 申领 项目选址意见书 时需 向主管部门提交地址申请报告、 有效的项目建议书等； 项目立项批文 是有计划管 理部门颁发，确认开发项目通过 审核，是可以进行开发建设的文 件； 申领 项目立项批文 的时候 需向主管部门提交 可行性报告 、 立项申请书 、 资金 来源说明 、 房 地产 开 发 物业类 型 说明等； 到 城市规划管理部门 申 请定点； 需向规划部门提交有效 的项目立项批文 、 选址意见 书 、 申请定点报告 、 申请用 地报告 ；企业 的资质证明 、 营业执照 、法人代表委托书 等文件或证书； 到 土地管理部门办理土 地出让 或转让手
3、续， 签订 土 地使用权出让或转让合同 ， 并缴纳土地使用权出让金； 被申请建设用地现 状地形图，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围，外部 限制条件；提出规划设 计要点， 包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 提交建设用地规划 设计总图，供规划管理 部门审核，然后由规划 管理部门核定用地面 积，报经政府批准，发 给开发商建设用地规 划 许可证二、项目前 期准备阶段 选择 勘 探队 伍和设 计单位 申领 工程 规划许 可证 和 施工 许可证 申领 房屋 拆迁许 可证 做好 “七通 一 平”工作 选择 承包单 位 选择 监理单 位 通过招标选择勘察 队伍进行地质勘察和
4、设 计单位进行建筑设计 建 设工程 许可 证 是由 规 划 管理部门 审批颁发的； 施 工许可 证 是由 建设单 位 （即开发商） 而不是有施工 单位负责申领； 在开工前办理。 未经许可， 不得擅自开工； 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后，为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的 有关 证书。 拆 迁程序为： 拆迁调查 制定拆迁安置计划 申领房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 与被拆迁人签订协议 动迁验收 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 使 土地(生地 )在通过一级 开发后， 能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件，使二级开发商可 以进
5、场后迅速开发建设。 主要包括：通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。 通过招标选择承包商 招标一般流程： 拟定招标方式，准备文件 编制标底 向招标主管部门申请招标 发布招标通告 对承包企业的资格进行预审 发送招标文件 招标工程交底与解答 开标、评标、决标发出中标 通知及签订合同 通过招 标方式选择 监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作）三、项目建 设阶段 组 织承包 商进 场 加 强开发 项目 工 程管 理 与监控 申领 商品 房 预售 许可证 项 目的竣 工验 收 1 、 组织监理单位进行监 理 2 、 组织业主负责供应的 材料、设备订货 1 、
6、 配合承包商做好各 项工作 2 、按时提供施工现 场，完成场地的“七 通一平” 3 、 及时提供以约定数 量的图纸，组织以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4 、 协助承包商做好接 受验查工作 5 、 对项目的投资、 进 度和施工质量进行监 控。 6 、进行合同管理 7 、 有效地协调参与项 目单位的关系。 到房地产市场管理部门 申请； 应具备条件： 1 、 建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期； 2 、 已完成建设项目投资 的25% 或已完成单体项 目的主体结构（即结构 封顶） 3 、 已确定预售的监管机 构和监管方案 4 、 已制定房屋使用维修 公约 应提
7、交的材料： 1 、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。 2 、工程施工进度计划。 3 、 投入开发建设的资金 已达工程建设总投资的 25% 以上的证明材料。 4 、商品房的预售方案， 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容；应附有商品房 预售总平面图。 建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档 案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、 设计、 施 工、
8、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 5 . 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上 述条件的工程，建设单位 不得组织工程的竣工验 收。 应提交材料： 项目 开工 报告 、竣 工报 告、 分部 分 项工程 技术人员名单、图纸会审 及交底 记录、 设计变更通知、 技术变更核定单、 工程质 量事故调查处 理资料、测 量放线 资料、 材料构件设备 合格证明、 试验检 验报告、 隐蔽工程验收记录、 施工日志、 竣工图 、质量检验评 定资料、竣 工验收 资料等四、项目销售及售后服务阶段 办理 竣工后 的 产权 登记手续 申领 商品 房 销售 许可证 与物 业 公司 签订物 业委托 管 理合同 提交
9、相关材 料 与用 户 签订 商品房 销售合 同 或租赁 合同 做好 物业管 理 工作 新房竣工后 3 个月 内 申请办理所有权登 记； 登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件； 向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料（如： 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等。 包括管理和服务 两方面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养； 服务：以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求， 及时提供各类服务， 以方便用户； 物业管理范围： 1 、治
10、安消防服务 2 、环境卫生服务 3 、维修保养服务 4 、绿化养护服务 5 、家居服务 物业管理服务 是 物 业管理企业 受 物业产权 人 、 使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。 开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时，应提交以下 资料：房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图，地下管道网图 及其他必要资料 购买人应当自销售合同 签订日起 90 天内 ， 办理土地 使用权和房屋所有权登记手 续。第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关 审批之前， 房地产开发公司 应办理好土地出让手续， 委托有资质的勘察设计
11、院 对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计 参数和效果图，并落实足够的开 发资金。 第二部分，行政审批 部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目 的行政许可程序一般共分六个阶段：1 ） 选址定点；2 ）规划总图 审查及确定规划设计条件；3 ）初步设计 及施工图审查；4 ）规划报 建图审查；5 ）施工报建 ；6 ）建设工程竣工综合验收 备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1 、计委审查可行性研究报告 和进行项目立项。 2 、国土资源局 进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3 、建委办理投资开发项目建设 条件意见书。 4 、环保局 办理生产性项目环
12、保意见书（表） 。 5 、文化局 、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6 、规划部门办理项目选址意见书 。 二、规划总图 审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1 、人防办进行人防工程 建设布局审查。 2 、国土资源局 办理土地预审。 3 、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局 、城管局、环保局、园林局、文化局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4 、规划部门对规划总图 进行评审，核发建设用地规划许可证 。 5 、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计 和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1 、规划部门对初步设计 的规划
13、要求进行审查。 2 、公安消防支队对初步设计的消防设计 进行审查。 3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5 、国土资源局 进行用地预审。 6 、市政部门、环保局 、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7 、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8 、建委对施工图设计 文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知 单。 9 、 建委根据施工图设计 文件审查机构发出的 建 设 工程施工 图设计文件审查报告 ， 发放 建 设工程施工 图设计文件审查批准书 。 四、规划报建 图
14、审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1 、公安消防支队进行消防设计 审查。 2 、人防办进行人防设施审查。 3 、 建委、 市政部门、 园林局、 环保局、 卫生局 按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4 、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位 缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证 （副本） 。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1 、建设单位 办理施工报建登记。 2 、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类 工程直接发包 。 3 、建委组织职能部门 对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证 。 六、商品房预售
15、 许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产 管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 。 开发企业申请办理商品房预售许可证 应当提交下列证件（复印件）及资料： 1 、以下证明材料： （1 ）已交付全部土地使用权出让金 ，取得土地使用权证书； （2 ）持有建设工程规划许可证 和施工许可证； （3 ） 按提供预售的商品房 计算， 投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的25 以上， 并 已经确定施工进度和竣工交付日期。 2 、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3 、工程施工合同 ； 4 、商品房预售 方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总 面积、交付使用后的物业
16、管理 等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收 备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1 、建筑工程质量 监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2 、财政部门对建设项目 应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3 、规划部门、市政部门、水利局 、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需要参加验收的部门， 按照法律、 法规、 规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验 收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证 （正本） 。 4 、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目 竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产 项目权属初始登记阶段 1 、由房管局核准新建商品房 所有权初始（大产权证）登记。 2 、开发商应提交材料： （1 ）申请书； （2 ）企业营业执照 ； （3 ）用地证明文件或者土地使用权证 ； （4 ）建设用地规划许可证 ； （5 ）建设工程规划许可证 ； （6 ）施工许可证； （7 ）房屋竣工验收 资料 （8 ）房屋测绘成果； （9 ）根据有关规定应当提交的其他文件。
