1、无论是孙宏斌还是顺驰，都是中国地产界的黑马。但这匹黑马也因为跑得太快，痛失前蹄。今年9月初，顺驰中国以128亿人民币买掉了顺驰中国55的股份，从2003年的崛起到2006年的没落，顺驰仅仅风光了三年，但其在这三年中的兴衰，正如中国房地产市场的一个缩影。2004年当顺驰中国以超级“大胃王”到各地拿下12000平方米土地时，不少分析家认为是宏观调控成就了顺驰。如果开发土地不是以招、拍、挂的方式出让的话，顺驰中国不可能那么顺利地完成全国扩张的战略。正是宏观调控，成就了“顺驰王国”。而恰恰是宏观调控，使得顺驰中国的资金难以为继，最终孙宏斌不得不把顺驰中国低价卖掉，让出了控股权。土地、资源、政府关系被称
2、为房地产开发的三要素，土地对顺驰中国来说已经不是问题，但是仅仅有土地还不行，土地只能为后续的扩张提供了可能。有了资金才能使得开发顺利进行下去。按孙宏斌的想法，多少钱拿地并不重要，关键是付款方式，可以通过快速开发，快速销售回款的方式来筹集资金。项目的运作环环相扣，每个项目都带着一条绷得紧紧的资金链，绝不允许有大笔的资金扒在项目上。每个项目的运作环节，都需要上个环节的顺畅运转，需要上个项目的成功。这种没有万一的运作方式，其中所隐藏的风险，稍为懂点房地产开发的人都会明白。因此随着2005年房地产宏观调控的推进，顺驰中国的“地产神话”的结局，便可预知了。当然，孙宏斌至今都还在做假设：如果没有宏观调控，
3、顺驰中国现在会是一番什么景象呢?假如只是设文王珍莲想，现在的顺驰是当年万科的写照，如果没有当年的教训，万科如今的发展也不会如此的稳健。作为一个有12年房地产经营经验的房地产公司，做出如此冒险的快速扩张，让人匪夷所思。当然，如果有地方政府的帮忙，孙宏斌或许可以不用卖掉控股权。如2005年底，苏州市当地政府为了缓解民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担保，让有关机构借了3000万元给顺驰，以归还拖欠民工的工资。但顺驰上海公司就没有这么幸运了，据说：“愤怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后门逃走。”而在90年代时，上海汤臣其实也经历过相同的危机，但在当政府的帮助下，最终度过了难
4、关。顺驰的买家、路劲基建董事局主席单伟豹透露，顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿人民币。一个自有资产不足10亿元的公司，欠着地方政府这么多土地钱，能否度过难关，当然要看当地政府的脸色了，好说的，再拖一、二年，再帮忙弄点贷款，也许难关就过去了。如果当地政府不买账的，那就是另一种结局了。因此越是这样的时期，越体现了房地产开发中，政府关系的重要性。顺驰在天津老巢，政府关系应当没什么问题，但在其它地方就不一定了。顺驰的结局，在业内看来是预料当中的事情，本不足怪，让人奇怪的是：在这两年中竟有不少人一直为顺驰喝彩，把顺驰作为学习榜样。从外界看，都认为房地产是个暴利行业，顺驰的超规模扩张
5、，顺驰所到之处均以超出正常市价几倍的价格拿地，说明房地产业的巨大利润空间。因此从外界的观点，认为当初同行业对顺驰的质疑，只是因为顺驰破坏了房地产行业的高利润。看看下面的事实就清楚了：2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以75亿元收购顺驰20的股权，同时约定，如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议，但是2005年10月19日，摩根士丹利最终还是放弃，原因是无法接受
6、顺驰利润率过低的现实。据一位知情人士透露，顺驰的利润率在3一5左右，在某一阶段利润率比这个数字还低。低利润率甚至还是建立在低质量水平之上的。这并不是中国政府统计部门的统计数据，也不是某某媒体的统计数据，对于广大的老百姓来说，总是个可以相信的数据了BE?对于房地产这样一个高资金投入、高风险的行业来说，难道我们期望所有的房地产企业都在这一利润水平上运转?如果那样，将不会再有开发商给我们盖“好房子”。把顺驰树立为敢于向高利润开刀，改变游戏规则的榜样，看来是树立错了。以石家庄【2003009号地块，出让总价为597亿，出让土地面积为1862637平方米，容积率不高于18，这样算下来，楼面地价(分摊到每
7、平方米建筑面积上的土地成本)就差不多1800元，而当时这一地区的商品房销售价格，最高也就2400元平方米，拿地的楼面地价都接近周围楼盘的销售价格集团经济研究20071月下旬：Pt J(总第21 9期)万方数据了，这能说明别的开发商是暴利吗?不要建筑成本和管理费及其它费用吗?如果顺驰在这块上建的房子能以2400元平方米销售出去，而且还有钱赚，那真的说明别的开发商是暴利，但是那是根本是不可能的事，如果真有这样的事情，那也只能说明了一件事，即孙宏斌不是在做生意，而是在做慈善事业。事实证明，在石家庄2003】009号地块上建起来的顺驰蓝郡，其销售价格不可能是2400元每平方米，据“银河房产”打出的信息
8、，顺驰蓝郡的销售价格是均价4000元平方米。所以王石说，顺驰是扰乱市场秩序的害群之马。真不知道那些为地价拍卖拍出天价而呐喊助威的消费者是怎么想的，地价高了房地产行业的利润就能降下来?答案当然是否定的。一个区域的土地拍卖价格上去以后，受益的首先是政府，其次偷着乐的是已经在这一区域范围已经拿了地的开发商。因为他们已经以比较低的价格拿了地，楼房的卖价却可以参考新出让地块的售价来确定，这叫“随行就市定价法”。如顺驰蓝郡的销售价格是均价4000元平方米，它的楼面地价是其它楼盘的10倍，其它楼盘也跟着卖到4000元平方米这一幅度范围内，土地差价就是稳赚的。这才是房地产开发商的超额利润真正所在。顺驰中国的结
9、局也证明了：没有完善的公司治理结构、健全的管理制度，企业的发展肯定会出问题。在快速扩张时期，为了追求拿地效率，顺驰中国采取充分授权的方式。各项目公司的经理权力非常大，几乎拥有完全的决策权。但是公司高层管理者所拥有的股份只占5，孙宏斌占有95的股份。这种充分授权的管理制度，缺少制衡机制，仍然停留在道德的层面，与过去旧的企业制度没有什么区别，企业的最高管理者既不是产权所有者，也不是单纯的职业经理人，集团经济研究20071月下旬刊(总第219期)比产权所有者位置要低，但比职业经理人位置要高。对于这样的公司结构，有专家认为，孙宏斌的授权方式其实不是一种产权制度层面的管理革新，恰恰相反，这种表面的授权带
10、有强烈道德色彩和人治色彩，只是一种模糊的、缺少制衡机制的原始管理方式，与真正的现代企业制度相去甚远。孙宏斌却自认为这是顺驰在快速发展时期最好的管理制度，被认为是旧管理制度的颠覆者。由于放权，导致项目公司的总经理权力过大，结果滋生了许多腐败现象。“一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但顺驰却可能需要花60万元，当运营部提出质疑时，老总就说，这个地段很重要，一定要拿下来。”越到后期，腐败现象越严重。“在顺驰有一个普遍的现象是，各地的项目经理通常在交房前离开。因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。”这是原南京顺驰某高层管理人员的话。“信任和尊
11、重每一个人”这是顺驰的企业文化。工作可是放手让员工去做，有利于发挥主观能动性，最大限度地挖掘企业员工的潜能，但是要有相应的制约，权力没了约束，不可能不出问题。孙宏斌为什么这么信任自己的手下，用孙宏斌自己的话说，是由于他们人品都不错；万一他们贪污了，随时撤换他们就行了。可是这样一来，需要付出的代价是多大呢?北京顺驰分公司的一把手就曾经几易其人，人员大出大进，尤其是区域战场上的一把手反复换人，是兵家大忌。为了应对高的人员流动，顺驰必须靠人才堆积来保障必要时有人干活。说明顺驰是一个执行力弱，管理成本非常高的公司。人品属于道德的范畴，在利益面前，道德永远都是苍白无力的，可悲的是不少国人至今还陷在道德的
12、泥潭里不能自拔。因为要实现快速扩张，尽快回笼资金进行再生产。因此需要在拿地后以最快的速度进行开发，以尽快拿到预售许可证，实现销售。顺驰项目进度的“高速度”、“高效率”令业界惊叹，北京领海开盘时间为6个月零10天，苏州开盘时间为7个月零20天。而建设速度过快肯定会影响到住房的质量，加上快速扩张后项目管理跟不上，顺驰很多地方的项目都出了问题。房地产产品关系到业主的终身安全和幸福，因而客户对房子的要求是精工细作。顺驰为了促销，前期的设计策划工作做得非常超前、精致，但后期跟进却往往以牺牲实体的质为代价。质量出了问题会影响销售，而销售受阻，资金就没法按时到位，也就没有办法如期交房，诸多问题一起涌现。加上
13、顺驰所提倡的地产“地产一戴尔模式”：尽量占用客户和供应商、合作伙伴的资金，推迟交房。这种损害客户利益的行为，最后只能以品牌价值的消耗为代价。顺驰曾经的口号是：“永远值得你信赖”，而现在它的形象已经在很多业主心中彻底毁了，面临的是严重的信誉危机，顺驰的做法与它“中国地产界第一”的梦想是背道而驰的。中国的房地产企业要做品牌，也闹腾了好一阵了。顺驰中国至今仍然出现于各房地产知名品牌的前列，如果都像顺驰这样去做地产品牌，那么中国房地产企业可以说没救了。顺驰公司在各项目上出现的问题，也说明了房地产公司要跨地域快速发展，没有一支高水平的专业管理团队，是难以实现的。但愿以后不要再出现类似的房地产黑马，只要规模，不要效益的事情，中国的企业已经做得够了，没有必要再重复了。古人云：前事不忘，后事之师。只有这样才能走上正确的快速发展之路(作者单位：广匿财经学院)_ 万方数据中国房地产之“顺驰现象“的反思作者： 王珍莲作者单位： 广西财经学院刊名： 集团经济研究英文刊名： GROUP ECONOMICS RESEARCH年，卷(期)： 2007(3)本文链接：http:/
