1、地产工程质量缺陷整体解决方案,1,标杆企业工程精细化管理,第一部分、标杆企业工程管理模式分析,第二部分、标杆企业工程质量保证体系与重点,第三部分、标杆企业工程计划保证体系与重点,第四部分、标杆企业工程管理保障的合约配合,第五部分、通过减法学习标杆企业工程质量管理,第一部分、 标杆企业工程管理模式分析,一、标杆企业企业经营模式与工程管理,二、标杆企业工程管理组织架构分析,三、标杆企业工程管理模式分析,标杆企业企业经营模式与工程管理,非忠诚业主,差距 （某个细节上）,品牌期待,符合或超越 （每个细节上）,忠诚业主,品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍,全国性地产知名品牌形成后，其品牌溢价率一般可以
2、达到房价的10%50%。销售成本可以下降60%以上。,标杆企业企业经营模式与工程管理, 标杆企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,自然环境的不同，导致工程管理难度加大,重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标,社会环境的不同，导致工程管理难度加大,地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求,多业态开发导致专业与全面产生矛盾,住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异,标杆企业企业经营模式与工程管理, 标杆企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清,总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员,决策信息增
3、加，沟通效率降低,电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程,依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升,成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查,标杆企业企业经营模式与工程管理, 标杆企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加,标杆企业的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收,内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全,各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现,企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降,工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段,标杆企业工程管理模式分析, 总
4、部、地区公司、项目工程管理职责的划分：,集团工程技术 质量中心,标杆企业工程管理模式分析, 总部工程管理职责设定的常见误区：,一：总部对项目工程管理问题承担直接管理责任,工程质量、进度是根据工程进展逐渐形成，依靠前期预防、过程控制、结果控制等多种管理手段实现项目的工程管理目标。作为异地、多项目管理的房地产企业，集团总部的工程管理受总部任务、人员配备、管理半径等多方面限制，不可能完全监管项目的每个关键进程。依靠总部直接监管项目的工程质量、进度并承担直接管理责任，一方面导致项目工程部权责意识下降，另一方面也没有充分发挥总部专业资源集成的优势,标杆企业工程管理模式分析, 总部工程管理职责设定的常见误
5、区：,二：总部制定大量的工程管理制度、规定或技术标准,地区公司和项目工程部，是项目工程质量的具体组织者、实施者，全面负责项目建造全过程。如果需要整体提高集团工程管理的水平，集团总部的工程管理职能首先是指导、帮助，其次才是监督和管理。传统的工程质量通病防治、施工工艺管理规程要求等并不适用于一线工程管理的实际应用（篇幅越大的标准和制度越没人看，也没人执行），也没有真正解决工程质量管理的系统性偏差。,标杆企业工程管理模式分析, 总部工程管理职责设定的常见误区：,三：总部技术管理标准与专业执行力考核标准脱节,总部制定的工程技术、管理标准等，其目的是通过地区公司和项目工程部的执行，保证工程管理目标的实现
6、。如果没有有效的监管、考核体系，既解决建设过程关键质量控制、总部管理半径引起的检查难度，又解决地区公司和项目工程部执行集团工程技术、管理标准的执行力监督。缺乏监管考核的技术管理标准往往形同虚设。,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业总部工程管理的定位：,1、以工程质量管理研发为主,研究工程质量管理的发展方向，制定集团的工程质量战略，建立地区公司工程质量保证体系框架及标准,2、解决一线工程管理存在的系统性偏差,针对业主投诉重点和工程质量通病的系统性偏差（共性和多发性），为一线公司提供技术支持和管理支持，制定用于一线工程管理的检查工具、表格等,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业总部工程管理的定位
7、：,3、改进工程供方管理的薄弱环节，输出质保体系,完善集团合约、招标文件，固化施工方、监理方质保体系管理要求和工程质量技术标准及工艺规程要求。细化施工方、监理方工序检验批检验管理要求。避免标准不统一产生的不合理最低价中标,4、集团工程合约及招标文件的标准化,降低地区公司及项目工程部招标采购配合工作量，避免因为人为性疏失导致技术指标要求、管理配合要求等出现错漏,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业总部工程管理的定位：,5、研究新技术、新材料及新的质量管理方法应用,产业化住宅、轻钢装配式住宅、低碳住宅、新型节能墙体材料、内墙防开裂砌体材料、架空式种植屋面、通风、隔声、采光、家居智能化应用等,6、建
8、立战略供应商管理体系（分级、后评估）,实行战略供应商分级管理，充分发挥集团规模化集中采购优势，降低采购成本，提高工程质量,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业总部工程管理的定位：,7、实行绩效考核与专业管理考核双重考核体系,对地区公司和项目工程部的实体及工作检查，主要针对集团制定的工程技术、管理标准的执行情况。制定执行力考核工具，对过程质量管理进行执行力监管。集团业务专业管理考核与地区公司绩效考核并行。,8、加强知识管理，工程管理案例库建设和专业培训,总结地区公司工程管理好的经验和好的做法，总结失败的原因和可改进的方法，实行集团内技术知识信息共享。加强内外部专业培训，避免问题重复发生,标杆企业
9、工程管理模式分析,地区总经理,项 目 一,（万科地区公司组织结构示意图）,标杆企业工程管理模式分析,工程管理部：负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，对项目工程部的工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程管理部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少。,成本管理部：负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等。,项目经理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配
10、合销售。,标杆企业工程管理模式分析,地区总经理,（中海地区公司组织结构示意图）,标杆企业工程管理模式分析,质量管理部：工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审。,物资部：物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约部对建安成本进行动态监控和报警；,标杆企业工程管理模式分析,合约管理部：工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监
11、控和后评估；,地盘：项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系。,标杆企业工程管理模式分析, 差异分析：,在多项目开发模式下，地区公司工程管理部的技术管理、质量监督职能是项目工程质量保证体系的重要组成部分；在万科工程系统中，地区公司工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱，许多信息和资源得不到共享，一些低级错误在不同的项目重复发生。,标杆企业工程管理模式分析, 差异分析：,万科目前的组织管理模式在项目部层面类似于弱矩阵式，而中海更接近于直线管理模式。矩阵式的管理模式对管理人员综合素质的要求高于直线
12、式管理。,万科矩阵式的管理形式，在一定程度上会导致质量责任划分不清晰，容易出现质量、进度问题的相互推诿、以所谓为企业负责的“专业管理”角度导致项目总体管理失衡，却无人承担责任。,标杆企业工程管理模式分析, 差异分析：,万科目前的组织管理模式通过对招标采购权、技术评价权、成本审核权实行三权分立。在全国性异地扩张的背景下，更加注重强调避免权力过于集中产生项目经营风险,万科矩阵式的管理形式，通过其内部完善的业务流程管理、专业的计划运营管理及大量的万科内部企业技术标准、管理标准等保障项目业务体系顺畅。,标杆企业工程管理模式分析, 项目工程部管理权责划分容易出现的误区：,一：项目工程部配合招标采购的具体
13、工作应明确：,多项目管理模式下，项目工程部配合招标采购，应仅限于提出进场时间，进场条件、工期要求、项目特有的技术、管理要求等内容。工程量提量及审核应由成本管理部门负责，招标文件编制（技术、质量要求、管理、配合要求等）应由地区公司工程管理部负责。避免项目工程部因配合产生大量内业工作，进而影响到施工现场的质量、进度管理。集团招标文件、合约标准化可以有效地提高招标采购的管理效率和水平。,标杆企业工程管理模式分析, 项目工程部管理权责划分容易出现的误区：,二：项目工程部配合报批报建的具体工作应明确：,多项目管理模式下，项目工程部不宜负责项目的报批报建工作。配合报批报建应仅限于需求内容、需求时间、报建所
14、需技术参数指标要求、进场条件及工期要求（包含施工的市政工程等）等。地区公司集中报批报建管理可以利用自身资源优势，加快审批速度。同时也保障了项目工程部对现场施工的质量进度管理,标杆企业工程管理模式分析, 项目工程部管理权责划分容易出现的误区：,三：项目工程部配合成本控制的具体工作应明确：,项目工程部不宜负责设计变更洽商、现场变更洽商的工程量认量审核工作。项目工程部应负责核对变更原因、变更的合理性、变更责任方认定、已批洽商是否按审批要求完成等工作。驻场成本管理人员负责洽商的工程量认量审核,标杆企业工程管理模式分析,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工
15、程管理检查的常见形式：,总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要求进行评分,缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效控制。工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病”很容易,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分,缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等方式实现的，单纯的结果
16、检验，一旦出现问题，不是造成工程返工，就是造成默认质量缺陷总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每个项目的关键验收,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执行力落实情况总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性,总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检查进行对照，按检查分项要求进行评分,标杆企业工程管理模式分析, 总部对
17、地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用,总部设定项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量控制的质量责任记录，委托第三方检查项目工程管理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工具进行评分,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系考核检查的重点：,基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力
18、。,实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质保体系实际管理效果,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,工序质量控制点、停止点交底,施工样板交底,施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表（非标）,项目工程部关键工序检验批复检责任记录表（非标）,工序交接检、关键验收责任记录表（非标）,
19、标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：,工程防渗漏质量控制,工程防开裂质量控制,精装修观感质量控制,园林景观工程细部质量控制,空间尺寸偏差质量控制,门窗、设备成品保护质量控制,标杆企业工程管理模式分析, 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,标杆企业工程质保体系检查表：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节,工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段,标杆
20、企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,市场主体（外部客户）与工程管理：,房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨询,协作部门（内部客户）与工程管理：,房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部（销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,施工前的项目工程管理指引审查：,项目工程管理指引是项目施工前对工程管理进行全方位、全过程整体的管理策划。相当房地产企业甲方的施工组织设计,项目工程管理指引要求在施工前确定甲方的
21、工程管理体系要求。确定工程管理的重点、难点，通过事前预案提出有针对性的预防手段和解决措施。,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,施工前的项目工程管理指引审查：,总部对项目工程部编制的项目工程管理指引进行审查，可以避免因项目管理人员水平差异导致的工程管理水平下降。避免施工管理中关键的控制要点得到有效管理,总部对项目工程管理指引的审查，可以对项目执行总部制定的一系列工程管理标准的具体应用进行审查，保障总部工程管理标准的有效执行,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,项目工程管理指引的编制提纲及审查重点：,一、项目概况：,项目概况、项目规
22、划、工程管理的重点和难点、安全质量目标,二、项目工程管理架构、岗位职责及地盘划片管理要求：,部门主要工作内容、组织架构图、主要岗位职责、工程地盘划片管理要求,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,三、项目开发计划的分解：,对项目开发计划中影响工程计划顺利实现有关的关键节点进行计划分解，提出明确的配合及管理要求,对项目开发计划中影响工程计划顺利实现有关的关键节点进行计划分解，提出明确的工程配合及运营管理要求,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,四、项目工程总控节点计划：（里程碑节点）,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理
23、与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,五、项目设计计划的协调与管理：,设计出图计划、二次设计计划、施工阶段设计配合的要求及重点措施,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程
24、管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,六、项目招标采购计划的协调与管理：,项目施工标段划分的方案、项目甲分包、甲供物资设备清单、招标采购及进场计划,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析,
25、 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,七、项目报批报建计划的协调与管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,八、施工单位和监理单位的组织方案：,施工单位组织方案：施工单位质保体系审查要求、施工单位项目管理人员阶段性配备要求、施工组织设计要点编审要求、地盘管理三检制划片要求,监理单位组织方案：监理单位质保体系审查要求、监理单位监理人员阶段性配备要求、监理规划及监理工作细则要点编审要求、重点工序监理检查要求、地盘监理划片要求,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,
26、九、项目进度计划保证措施：,1、甲方施工进度控制计划的编制、输出及审查要求,2、施工过程的施工进度计划审查,总包方年度、季度、月度、周施工进度计划分解：编审要求（除周计划外，其余计划报表应包括工程量清单和造价，以及各种乙供材料、设备的用量和消耗、乙供材料进场时间 ）,专项进度计划（如售楼处、样板间、销售展示区、消 防施工阶段、外立面施工阶段、市政机房施工阶段等）,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,3、总分、包施工进度计划协调管理：,4、施工进度管理的考评奖惩机制及退场机制,5、甲方计划的内部协调与管理机制,6、可能影响施工进度计划的因素及应对措施（手续、民扰、
27、交通、外协等）,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,十、项目工程质量保证措施：,1、施工图会审审查制度及月度、周设计审查要求：,2、关键设计节点、关键部位、关键工艺的设计、工程交底及审抽检要求：,3、施工单位质量保证体系执行情况的审抽检要求：,4、监理工序质量检查执行情况的审抽检要求：,5、材料设备进场验收及复检要求、甲方门卫配备管理要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,6、关键部位、工序工程工序检验批检验、样板引路要求,7、专项技术方案先行审查要求：,8、项目工程质量控制的重点、难点及技术管理要求：,9、工程质量通病防治的
28、技术措施要求：,10、专业分包工程的质量控制要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,11、工程质量管理的考评奖惩机制及退场机制：,12、外线景观工程的设计配合及质量管理要求：,13、精装修工程的设计配合及质量管理要求：,14、入住前的分户质量检查、整改及复验要求：,15、交付期一个月之内的驻场维修队伍配合及管理要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,十一、项目成本控制保证措施：,1、项目成本控制目标：含目标成本月度动态跟踪管理要求：,2、项目成本控制措施：,甲供物料、设备领用、保管、损耗责任等管理要求：,设计、客户变更的成
29、本审查管理要求：,现场签证的成本审查管理要求：,变更及签证的现场完工内容、范围、质量的确认管理要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,十二、项目安全文明施工保证措施：,1、项目安全文明施工标准：,2、项目安全文明施工管理要求：,3、施工过程的客户体验日安全文明施工计划及管理要求：,4、施工现场CI标识系统、营销导识系统布置要求：,5、施工过程的安全文明施工管理要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,十三、项目工程成品保护措施及管理要求：,1、成品保护标准及统一技术措施要求：,2、工程成品保护的责任管理要求：,3、施工过程的
30、成品保护管理要求：,4、成品保护管理的奖惩要求及退场机制：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,十四、项目信息文件的协调与管理：,1、印章管理、邮件管理、收发文管理、存档文件管理要求：,2、项目例会、监理例会、专项会议管理要求：,3、项目监理周报、甲方周报、月报的标准及管理要求：,4、项目工程反索赔机制管理要求：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,项目工程周报的编制提纲及审查要点,一、项目概况：,1、项目总体概况：工程建设地点、设计单位、建设单位、监理单位,2、经济技术指标：总体及分期的用地面积、建筑面积（住宅及商业），容积率、
31、绿化率等,3、项目分期：项目分期开发方案、当期工程标段划分,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,二、当期工程经批准的工程总控节点计划：,1、同项目工程管理指引工程总控计划中的模板,三、当期工程甲方专业分包、甲供、甲指乙供物料设备：,1、同项目工程管理指引工程招标采购计划中的模板,2、甲方专业分包、甲供、甲指乙供物料设备进场状况,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,四、本周主要工程施工内容的现场照片：,1、体现形象进度的现场照片,2、体现工程质量的现场照片,3、体现工序检验批管理的验收表格（扫描或拍照）,五、本周工程进度与计划对比：
32、,1、本周进度完成情况简述，,2、上周计划存在问题的整改及落实情况,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,3、土建计划对比：,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,4、安装计划对比：格式同土建模板,5、市政及园林景观工程计划对比：格式同土建模板,6、精装修工程计划对比：格式同土建模板,六、本周工程质量评价：,1、本周工程质量评价概述：本周质量控制管控重点及评价,2、本周工序检验批检查情况：附不少于3张工序检验批检验表格（扫描或拍照）,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,4、本周施工单位质保体系抽检情况：
33、附抽检评价表,5、本周监理单位质保体系抽检情况：附抽检评价表,七、本周安全文明施工评价：,八、本周工程存在的主要问题：,1、本周进度存在的主要问题：内容、原因分析、整改要求,2、本周质量存在的主要问题：内容、原因分析、整改要求,标杆企业工程管理模式分析, 标杆企业的项目运营管理与项目工程管理：,九、下周项目工程部主要工作安排：,1、下周进度计划要求：格式同土建计划模板,2、下周质量管控的重点：技术措施要求、管理措施要求,3、下周工序检验批地盘责任划分管理要求,十、需要公司协调解决的问题：,1、上周需要公司协调解决问题的落实情况,2、本周需要公司协调解决问题,第二部分、 标杆企业工程质量保证体系
34、与重点,一、标杆企业的工程质量管理理念,二、标杆企业的工程管理策划与研发,三、标杆企业的工序、检验批质量管理,四、标杆企业的工程质量细节管理,五、标杆企业的设计工程质量保障,标杆企业工程质量保证体系与重点,六、产品标准化、系列化对工程质量的保障,七、标杆企业的工程管理规划,八、标杆企业供方质保体系的输出与管理,九、标杆企业的工程分户验收管理,标杆企业工程质量保证体系与重点, 标杆企业的工程质量管理理念与质量文化：,标杆企业的工程质量管理理念相对完善：,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系
35、,标杆企业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理,标杆企业工程质量保证体系与重点,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产
36、品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,标杆企业工程质量保证体系与重点, 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决,设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善,标杆企业工程质量保证体系与重点,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、
37、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系,标杆企业工程质量保证体系与重点,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手
38、工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,标杆企业工程质量保证体系与重点,第四级：零缺陷管理（相对归零）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,质量不 符合标准,插座高度不一致；地漏位置不合理；门窗、表箱划痕；百叶窗与空调寿命,维修 的习惯,完善的客户服务系统，客
39、户服务队伍庞大；投诉龙湖；入伙后大量的维修,允许错误 的存在,共识：工程质量优良率85%已经不错了，不可能100%合格；工程部现场很认真很辛苦。员工处理业主投诉避免了索赔受到奖励,维修 的习惯,制造业通常20%以上的营业收入用于做错产品的重新维修，服务业把35%以上的营业成本用于做错了事又重新做,根源 是什么,案例：全面质量管理在中国的失败；海尔美国砸冰箱事件；皮格玛利翁效应,检验,理想道路由 公司文化开始,标杆企业工程质量保证体系与重点, 标杆企业企业质量文化强调的原则：,1.树立正确的质量管理理念：,2.工程质量标准必须是“零缺陷”：,3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量：,4.以“防患
40、于未然”为质量管理的制度：,5.以“全面质量管理”为改进的基础：,标杆企业工程质量保证体系与重点, 标杆企业工程质量管理理念体现的一些特点：,工程质量施工质量,工程质量不单纯只是工程管理部门的责任,工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施,成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制,招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工
41、，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔,标杆企业工程质量保证体系与重点,思考60秒该图纸在防水节点设计上存在什么问题或隐患？,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏,花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求,未考虑花池排水设计，花池长
42、期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡,标杆企业工程质量保证体系与重点,露台或屋顶种植花池构造层次较多，需详细表明节点做法及工艺要求,只在防水层之上设置一道排水管道属于设计错误，应考虑上部防水层一旦遭到破坏后的排水措施,标杆企业工程质量保证体系与重点, 导致设计出现错误的原因：,国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患,标杆企业的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施,标杆企业工程质量保证体系与重点, 现场工程质量检验要求缺
43、陷分析：,屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,标杆企业工程质量保证体系与重点,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏,外
44、墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，很少有人清理地漏口的堵塞,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采取有组织排水时，此处应做专项防水设计,外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，加强结构自防水能力,外墙空调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 施工阶段容易忽视的质量细节：,外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患,外墙外保温保温板与墙
45、体根部交界处，宜按外墙阴角加强型的节点要求。预留宽度不小于20的凹槽，采用发泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环节的防水保护,标杆企业工程质量保证体系与重点, 设计阶段应解决的工程质量问题：,空调板也需要详细的防水设计：取消有组织排水型式，强调排水坡度，有利于加快排水；设计混凝土反梁，有利于堵水。通过防堵结合，能够彻底杜绝了空调板根部渗漏的隐患,标杆企业工程质量保证体系与重点, 设计阶段应解决的工程质量问题：,外墙空调板如采取有组织排水形式，其地漏应设置在外侧，用水平支管引入下水口,标杆企业工程质量保证体系与重点, 现场工程质量检验要求缺陷分析：,外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防
46、水性能和防水质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求,标杆企业工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，设计单位往往不清楚设计控制要点,房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设计隐患，技术方案审查未发挥有效作用,标杆企业工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的工程防渗漏施工方案,房地产企业没有针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系，未实行全面质量管理，对设计环节的质量控制缺乏
47、有效管理,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目施工图的屋面防水构造 设计：除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注,思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水构造设计容易忽视的环节：,屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验合格，做完保护层后防水却出现失效现象，除了成品保护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到破坏,说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离
48、层的设置,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水构造设计容易忽视的环节：,屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按屋面工程技术规范要求间距留置分格缝,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水技术规程GB50345-2004：,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生
49、间开始出现渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点,思考60秒该图纸在防水节点设计上存在什么问题或隐患？,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻微变形从而破坏上层防水层,陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下层防水层,卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，从而导致根部出现渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管理的可靠性,标杆企业工程质量保证体系与重点,
