1、1 2. 民俗旅游商业项目成 都锦里 （CRIC 亲临现场考察研究案例，非服务案例）2 成都锦里项目简介 案例借鉴 成都锦里 历时三年打造的有“成都版清明上河图”之称的锦里与2004 年11月1 日正式开市，对各地游客开放。这是一条集中展示巴蜀 民风民俗和三国蜀汉文化的民俗商业风情街。 在这条全长350米的街上，浓缩了成都生活的精华： 茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺 品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。3 案例借鉴 成都锦里 以川西文化为底蕴的旧城改造项目 ，旁武 侯祠（ 景点） ，发展 旅游、 美食、 娱乐休 闲、 特色纪念品零售等多种商 业功能 。 锦里古街目前主要
2、包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、 特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满 足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小 吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定 期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川 民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。 茶楼& 戏台 旅游景点 特色工艺品 风味小吃 成都锦里功能板块4 锦里将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合在一起。老街、院落、民 居、客栈、商铺、古戏台、木楼掩映在参天的古树和高大的银杏树之间，整 齐的青石板路，晃动
3、着商铺的招幡，悬挂着的红灯笼，临街绝活的手艺人， 古色古香，让人置身倒流的时空。 以蜀汉三国文化为支撑, 以川西民风、民俗为内涵, 融合成都特有的休闲文化气氛， 锦里古街在主题形象定位、经营定位、空间规划设计、经营管理模式等方面形 成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。 成功之处建立在对当地文 化正确 的理解 和对商 业地产 的精准 把握上 。 案例借鉴 成都锦里 改造前 改造后 锦里一条街一带杂草丛生、只有一排破烂的旧民房和垃圾遍地的旧城区。 改造前 改造后 锦里的成功要素 成都锦里成功要素5 经验借鉴1 经验借鉴2 经验借鉴3 承租面积、租金、主力店构成等各项指标均反映出： 酒吧、茶馆等
4、休闲餐饮商家，是锦里商业的“主角” 民间工艺等文化品虽然吸引人，单靠民间工艺支撑不起锦里，要盈利还是 靠餐饮、休闲业。民间工艺文化品等，是锦里的形象亮点，但并非盈利点。 锦里实质上是一条“文化唱戏、休闲盈利”的商业街。 成都丰富的民间工艺及自创品牌是锦里“错位经营”的生命力源泉及核心 竞争力。 而这一切都有赖于成都文化产业的总量与质量的发展，其能够持 续发展有赖于成都文化产业自身“产业化、市场化”所带来的活力。因此， 成都的文化产业是锦里产生的先决条件、生存的必要基础。 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴6 锦里的土 地由 成都市政 府无 偿划拨给武侯 祠。 政府补助300 万元 资金。 武
5、侯祠博物馆随后一次性 投入1000余万 元 ， 锦里古街诞生了。 武侯祠代表官方与民间资 本合资 成立成 都武 侯祠锦里旅游文化经营管 理有限 公司。 在前期策划阶段，运用政 府的力 量广泛 召集 各方专家资源为锦里号脉 。 武侯祠腾出大戏园（包括 “结义 楼”、 万年 台【戏台】等）地块使锦 里一、 二期贯 通。 戏台常年上演三国剧目及 地方戏 剧精华 ，并 由武侯祠出面力邀梅葆玖 、尚长 荣等京 剧名 家数次登台，促使锦里成 为成都 对外接 待的 重要窗口之一。 锦里自开街以来，通过政 府的支 持和公 司不断 地 努力，现已成为了成都的 城市名 片， 2004 年被文 化部授 予“文 化产
6、业 示范基 地” 2005 年“文 化产业 示范基 地”的 巡检中 ，被确 定 为四川唯一的免检单位；2005年 被评为 四川省 文 化产业先进经营单位； 2006 年被 文 化部授予 “国 家文化产 业示 范基地” ； 2006 年被中 共成都 市宣传 部等8 个 部门联 合评为 成都市“百城万店无假货 ”示范 街；2006年11 月被成都市精神文明建设 办公室 及成都 市旅游 局 评为“成都市文明旅游街 区”； 2007年被中国民间文艺家协会及中国景区媒体旅游 业联合会评选为“ 中国民间文化遗产旅游示范区” 。 2009 世界小 姐选拔 赛等重 要活动 都将锦 里作为 一 个重要活动外景地
7、。 武侯祠代表官方控股，但 同时在 经营管理方面放权，让锦 里完全 市场化运作。 政府批准以“锦里”作为 路名。 锦里周边有多达15 条公 交 线路 ： 1路8路10路21路26路29路 57路82路109路110路213路 301路302路334路335路。 成都所有的旅行社免费游 项目全 部将锦里作为首选，安怡 旅行社 还将办事处开到锦里内。 投入建设阶段 推广营销阶段 经营管理阶段 案例借鉴成都锦里 成都锦里经验借鉴 之一： 政策支 持力度 强7 锦里的成功经营 武侯祠价值 锦里与武侯祠东侧仅一墙之隔，而且除了主入口之外，锦里与武侯祠的东侧和北侧分别各有一个出入口互通， 使武侯祠的游客可
8、以便捷的进入锦里，从人流动线设计上将武侯祠每年上百万的游客有效导入锦里，为转化成锦里 客流创造了条件。 南郊公园价值 南郊公园作为开放式公园，本身就是成都当地居民日常休憩社交的休闲场所，人气很足。在合并后沿袭传统，仍 旧有相当多的本地居民汇聚于此喝茶、聊天、晒太阳，为锦里带来旺盛的人气。 锦 里 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之二： 旅游资 源价值 大8 锦里的成功经营 创造性的利用原生态：南郊公园占地86000平方米，其中绿化面积72591平方米，水体面积11371平方米，绿 化覆盖率89% ，园内建有人工湖、长廊和林荫花径，还包括娱乐游艺和体育设施。 创造性的利用原生态：以南郊公园
9、良好的生态环境为基础的同时，又将公园水系引入锦里循环，形成 “水岸锦里”。 丰富的水系处理手法：使水的概念在整个锦里随处可见，并且与建筑融合，达到“可观、可戏、可赏、有声、 有色、有乐”的境界。 古建筑的现代处理：在保持原有建筑风格的前提下，改造老建筑使其更通透、兼具现代商业功能，并使屋内 人与屋外景和谐融为一体，形成互动。 建筑小品细部处理：如花式繁多但协调统一的三国风情店招、布满青苔富有历史感的石缸、福寿巷的“福” 字浮雕、古色古香的的门环、农家小推车上述诸多细节，使锦里成为成都人都市休闲的理想选择之一。 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之三： 休闲环 境价值 高9 延长营业时间、增
10、加财富 以酒吧为代表的休闲类业种经营店约占锦里主力店的60% ，其中犹以“莲花府邸”为代表。酒吧的存在不仅 是现代生活的需求，而且能延长整条街的经营时间，酒吧的存在，让锦里商业街起码会繁荣到凌晨2 点。这就意味 着商业财富。” 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之四： 主力店 引领作 用明显10 体验民俗工艺，吸引客流 锦里的两大零售主力店：锦绣馆（蜀锦、蜀绣）、卓尚蚕丝坊（真丝手绘、真丝制品），都是兼具民俗特色和 产业化能力的民族工艺。既是店堂、又是博物馆、还是体验中心，锦绣馆有织锦大师表演织锦工艺、蚕丝坊有蚕娘表 演蚕丝被制作工艺，满足了游客体验式消费的需求，延长了驻留时间。” 案例借
11、鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之四： 主力店 引领作 用明显11 从供应角度分析：通常在市场良好的情况下，供应反映需求。锦里一期整体经营状况良好，店铺按业种分，餐 饮无论是店铺数量还是面积比重都位列第一。二期几乎全部是餐饮。餐饮包含：正餐、酒吧等休闲餐饮、美食 小吃等。 从租金角度分析：通常租金高低可以反映盈利能力，这在锦里更为明显。零售购物“反常”的低于餐饮租金 ， 反映出在锦里零售购物商家的赢利能力不及餐饮商家。 由此可以折射出到锦里消费的顾客，主要目的是休闲、就餐。 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之五： 消费特 征休闲 就餐为 主12 在筹备锦里之初，武侯祠方面不仅招募了大批史
12、学专家担当锦里的顾问，同时也面向全国招聘大批文化产业经营 人士，全面参与锦里的前期策划。包括：整体营业额的保平点、所有商家的营业额达到多少、精确预估整条街上 每天需要多少游人、人均消费又是多少今天显现在游人面前的锦里业态比例也是在几年前就已经确定。 翔实的前期策划固然重要，但能严格按照策划方案一步一步地实施，坚定地定向招商，这才是锦里的成功重要秘 诀。前期策划案已经细化到哪一间铺子具体的用途，管理公司务求找到能与前期策划案“对号入座”的商家。个 别商铺确实找不到合适的商家，为满足前期策划案中的业态计划，管理公司自己上马。 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之六： 量化前 期策划 、严格 定
13、向招 商13 严格定向招商，有效杜绝业态重复、 经营产品重复，成功实现错位经营 避免内部价格竞争的恶性循环，同时形 成锦里“色、香、味”俱全的独特魅力， 更提升了锦里抱团对外的竞争力。 错位经营 行会代表 沟通制度 日常绩效 考核制度 商家末位 淘汰制度 管理公司把74个商家划分为5 个行会，包括小吃、民间表演、工 艺品、酒吧以及其他。每一个行会民主推选一位会长，作为管理 公司与商家的沟通桥梁。 管理公司每天都会派专人对每个商铺进行绩效考核。包括是否统 一着装、是否用了统一的包装、是否讲普通话、是否实价销售等 18条标准。 对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。这一招很见效，很快便形成了 集体维护锦里品牌的良好氛围。 锦里管理公司运用各种公司化的管理方式，实现“分散经营、统一管理” 案例借鉴 成都锦里 成都锦里经验借鉴 之七： 错位经 营、抱 团向外 成都锦里经验借鉴 之八： 分散经 营、统 一管理
