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万科-批量精装修合作伙伴.pdf

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资源描述

1、批量精装修提纲1. 概述2. 设计3. 施工流程4. 采购管理5. 场地移交6. 进度控制7. 质量管理8. 文明施工与成品保护9. 整改验收移交与保修第一部分:概述与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼,菜单式装修,精装修交楼,全装修住宅,工厂化生产,工业化生产,住宅产业化, “批量精装修 ”。 实行全装修交楼的利与弊。 利:方便客户;方便物业管理;大量节约资源;因批量采购实现超额利润;降低税负。 弊:管理力量增大;工期变长;投诉增加。 本讲座的局限性精装修住宅各地实施进展情况 广州,北京,上海,深圳,长三角资料来源于: 广州万科( 360蓝山 601城花 423城南 +252花城 220花城+1

2、42万科城 +133万科城别墅 350天景)、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科( 231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 广州金地( 96复式户型 196平面户型 +117荔湖城),深圳金地(约 500金地名津) 广州方圆( 217小城之春 +90云山诗意 +34荷塘月色) 广州恒大( 88第三金碧) 东莞中惠( 414香樟绿洲) 南京百胜麒麟( 557东郊小镇) 广州地铁、无锡复地,等等,恕不能一一致谢! 特别鸣谢广州万科 目前最好成绩:同时交付 601套,到访 538套,办手续 523套,一次收楼率 94.7%,零问题交付 246户,全屋入伙时问题平均

3、数(含甲分包) 0.86条 2007年 7月 9日数据。见 交楼快报 1、 快报 2 已知的最好成绩:同时交付 1400套,入伙总问题数 1600条。 括号内数字,表示本年度内完成交付的项目套数。假想中的管理对象 广阔的分布:平面型分布,立体型分布,混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主:泥水,乳胶漆,吊顶。 三大部品以工厂化生产为主:橱柜,木门,木地板。衡量成功与否的指标:客户满意度客户忠诚每户轻微质量问题数n一次接受率9x客户满意工程质量客户满意包括多个 角度 , 多个维度第二部分:设计g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aid

4、u. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g2

5、1 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g318

6、3g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g136

7、88 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g72

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9、 nji a o l iu g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26

10、g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826

11、g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506

12、W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g

13、3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g

14、3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g1

15、3688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103

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17、chanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25

18、g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g318

19、3g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu 采用的材料品牌示例1 单层毛巾架 隆迪士 28 亚克力浴缸(含去水) CT-6598.0022 双层毛巾架 隆迪士 29 主卫洗手盆 CP-03013 主卫剃须镜(小号) 隆迪士 30 主卫马桶 CP-20924 漱口杯 隆迪士 31 餐厅、客厅灯具 按样板5 厕纸盒 莎朗 32 镜前灯6 洗碗槽龙头 摩恩 33 生活阳台灯 MX290/黄色/节

20、能灯7 翻盖式脸盆落水组件 摩恩 34 工作阳台灯 MX260/黄色/节能灯8 面盆龙头 摩恩 35 卧室过道灯 MQ11-Y9/欧普Y2-99 浴缸龙头 摩恩浴缸龙头 36 主卧、次卧室灯具 MX350-Y0210 阳台洗衣机龙头 华友 37 儿童房灯具 MX350-Y01/黄色/节能灯11 S型面盆云水 华友 38 卫生间吸顶灯 MX270-Y21/黄色/节能灯12 角阀 2501 39 厨房灯具 MX270-Y21/黄色/节能灯13 30CM软管 121859带胶圈 40 花洒淋浴屏 APPOLLO/B配置14 客厅地砖波打线 亚细亚 41 淋浴房 CP-281915 客厅踢脚线 亚细亚

21、 42 排气扇 正野APC15E16 厨房墙面砖 亚细亚 43 单联单控大跷板开关 5TA020117 公卫地面砖 建球 44 单联双控大跷板开关 5TA020618 主卫地面砖 建球 45 双联单控大跷板开关 5TA021119 主卫墙面砖 欧神诺 46 双联双控大跷板开关 5TA0216520 公卫墙面砖 欧神诺 47 三联单控大跷板开关 5TA023121 公卫淋浴间 马赛克 48 空白面板 5TG050022 内墙面漆 幻色家 49 插座防溅面盖 5TG060023 内墙面漆 幻色家亚光A965/白色 50 单相三极插座(10A) 5UB010024 内墙底漆 幻色家 51 单相三极带

22、开关插座(10A) 5UB010125 公卫洗手盆 CP-0416 52 单相二、三极插座 5UB010626 公卫立柱盆 CP-0540 53 单相三极插座(16A) 5UB020027 公卫马桶 CP-2819 54 单相三极带开关插座 5UB0201g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116

23、 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g

24、7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o

25、 l iu 更多细节 某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26

26、g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g

27、7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu 有关设计的一个小总结 精装修不是 “先毛坯,后装修 ”,设计应该从建筑结构阶段开始。 可能遇到的问题 定位问题:中性化设计?轻装修,重装饰? 低造价时 中

28、等造价时 高造价时 如何避免设计错误?讨论 1, 讨论2 , 讨论 3。 如何 适当减少现场施工难度? 如何与采购密切配合,有效降低成本?讨论的话题: 如何体现个性化? 由谁设计? 如何加深设计师的体验,如何通过客户投诉改善设计? 设计如何实现标准化?如何实现工厂化?可参考的书籍g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492

29、g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g

30、3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di

31、 cha nji a o l iu 第三部分:施工流程设计g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21

32、g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g8

33、26 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu 四阶段施工管理法阶段 施工方主要工作内容 甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通,排除设计问题,队伍组织,场地移交,材料采购,办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统

34、一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工,乳胶漆底漆施工,橱柜框架施工,门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装,卫生洁具安装橱柜面板安装,五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改,小业主提前开放甲方监理检查,分户验收,入伙移交督促施工单位自检,组织监理及甲方自身组织检查,组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/

35、dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g2

36、5 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3

37、183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu 准备阶段工作1开始2工棚搭建3办公设备进场4施工队伍进场、队伍培训,各种分包需参加5图纸会审6施工组织设计报审7详细材料计划报甲方(包括甲供材料及自购材料)8与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地9冷水管打压,冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交10总包整改11接收时的再次检查g17

38、176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g7021 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g

39、25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g175

40、80g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu 本阶段工作1. 开始:根据不同的项目,需要做适当的提前进场安排。2. 工棚打建:需要解决生活场地和部分加工场地问题。3. 办公设备进场。按照 CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。4. 施工队伍进场、队伍培训:非常重要,直接关系 到项目

41、成败。特别提醒,甲方指定分包单位也要参与培训,以统一管理思路。5. 图纸会审:关键是就每一种户型进行现场对比, 重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。6. 施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。7. 详细材料计划报甲方。此工作费时费力,需要认 真对待。尤其是瓷砖部分,务必考虑设计损耗以及施工损耗,尤其是瓷砖的损耗,很 多人难以相信因为设计排版的原因,损耗率远远超过定额的规定,对此需要有充分的沟通。8. 与总包开始移交场地:这件工作可能比较比较艰 难,需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题,那样只 能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门

42、的场地移交程序。此时甲方 指定单位也应参与移交场地,橱柜单位应开始测量尺寸进行加工,木地板单位应就场 地平整提出要求,木门单位应检查洞口尺寸,提出整改要求。由于移交的工作 量很大,需要调动班组的力量组织移交。9. 冷水管打压,冷热水对接长时间试验,电气管线 逐条测试移交:热水管渗漏不容易检查,解决方法是与冷水管对接,使 其长时间处于持压状态。10. 总包整改:可能很不及时,需要借助外在的管理力量。11. 接受时的再次检查:需要掌握妥协与协调的艺术。g17176g7021g7481g14270 : h t tp:/h i.b aidu. co m/dichanch ina g17176 g702

43、1 g5062 g17839 g15904 g2164 g4506 W o rd g10268 g3332 g1147 g17176 g7021 g1177 g19492 g13688 g6116 g2604 g1363 g11004 g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507g13688 g2507 : g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25g20 g21 g26 g25 g23 g23 g21 g25 g27g27

44、g27g27g3 g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g3g7257g7257g7257g7257g1999 g1999g1999g1999g4341 g4341g4341g4341g10103 g10103g10103g10103g7259 g7259g7259g7259g826 g826g826g826g17580 g17580g17580g17580g3167 g3167g3167g3167g3183 g3183g3183g3183g29 g29g29g29g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3g3 g3g3g3 ht tp: / / bl o g .s i na. c om. cn/ di cha nji a o l iu

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