1、一、市场法、市场法也称市场价格比较法(market approach)，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用市场法进行资产评估可分三个步骤:市场调查，选择参照物;因素比较，调整差异;综合定价。二、收益法社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用 在欧美 发达国家中，对于资产交易中的 企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也
2、大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断，对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。三、成本法成本法(cost approach)房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。四、假设开发法:房地产估价方法之一，运用假设开发
3、法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余。指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。传统方法公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润购买待开发不动产应负担的税费估价步骤1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估计开发建设期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。五、重置成本法就是在现
4、实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。重置成本法的基本公式为:评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估价值=重置全价成新率设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有评估价值=重置成本(1-综合贬值率) (1-2)评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成评估价值=重置成本成新率(
5、1-3)实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式设备实体性贬值=重置成本(1-成新率) (1-4)或式中 残值指被评估资产在清理报废时收回的现金净额;预计使用年限综合考虑经济和物质寿命，即设备的有效使用的寿命。功能性贬值。由于无形损耗而引起价
6、值的损失称为功能性贬值。估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。通常功能性贬值的估算步骤。i.被评估设备的年运营成本与功能相同、但性能更好的新设备的年运营成本比较。ii.计算两者设备的运营成本差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。iii.估计被评估设备的剩余寿命。iv.以适当的折现率将评估设备在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估设备
7、功能性损耗(贬值)。其计算公式为被评估设备功能性贬值=(被评估设备年净超额运营成本折现系数)经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如:竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。根据式(1-3)，这里主要讨论如何确定重置成本及成新率。评估程序第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时(评估基准日)市价估算其重置全价。第
8、二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。第四步，估算确认被评估资产的净价。六、重置价格重置价格是指重新生产或建造该类物品的价格。七、成新率成新率是指:反映设备的新旧程度，也就是设备的现行价值与其全新状态重置价值的比率。由于影响成新率的因素较多，涉及设备的设计制造、使用维护、修理改造等。设备的成新率不仅是由其使用时间长短所决定，还应通过现场对设备的观察和检测，判定其现时的技术状态，综合考虑有形损耗和无形损耗多种因素科学合理地测定。【释义】：1.获得新的概率比例，表示新旧的程度。如：这台二手电脑几成新。折叠计算公式成新率=设备尚可使用年限/(设备尚可使用年限+设备已使用年限)*100%或 成新率=(设备总使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限*100%
