1、房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估评 估 人：投行三班龚粤小组、余蓝小组估价日期 ： 2011年5月2日目 录致 委 托 方 函评 估 人 声 明评估的假设和限制条件房产评估结果报告一、委托评估方二、受托评估方三、评估对象概况四、评估目的北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *1五、评估时点六、价值定义七、评估依据八、评估原则九、评估方法十、区域因素修正十一、个别因素修正十二、评估结果十三、评估人员十四、评估作业日期十五、评估报告应用的有效期北 京 *房 地 产 评 估 有
2、 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *2致 委 托 方 函xxxxxxxxx：承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的评估结果如下： 一 、 评 估 对 象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例
3、2个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二 、 评 估 时 点2011年5月2日三 、 估 评 目 的北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *3为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四 、 评 估 结 果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为：房 产 租 金 ： 光华阳光水城- 人 民 币 895元 整华 宇 西 城 丽 景 -人 民 币 1048元
4、整俊峰龙凤云洲-人民币1081元整大 写 ： 光华阳光水城-人 民 币 捌 佰 玖 拾 伍 圆 整华 宇 西 城 丽 景 -人 民 币 壹 仟 零 肆 拾 捌 圆 整俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *4评 估 结 果 汇 总 表投 行 三 班 房 产 租 赁 评 估 组二 一 一 年 五 月 二 日房 产 名 称 租 金 (元 /月 )光华阳光水城 895元/月华 宇 西 城 丽 景 1048元/月俊峰龙凤云洲 1081元/月北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客
5、户电话: * 图文传真: *5评 估 人 声 明我们郑重声明：1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的
6、质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *6用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。参加本次评估的评估人签名：姓 名 签 字估价的假设和限制条件1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参考依据的，因此以保持现状为评估前提。2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。本次评估采用市场比较法评估
7、房地产租赁价值。3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *7物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。本次报告评估出的房产租赁价值，为评估对象在评估时点的价值。随着时间的推移和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。房产租赁评估结果报告一、 委托评估方二、 受托评估方投行三班评估小组三、评估对
8、象概况(包括实例房产)1、 房 产 位 置北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *82、 房 产 现 状根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：建筑物详细列表房产名称光华阳光水城 华宇西城丽景 俊峰龙凤云洲性质 商品房 商品房 商品房户型 一室一卫 两室一厅一卫 两室两厅两卫租金 850元/月 1100元/月 1200元/月北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *9交通条件209杨家坪井口（中级车）、210菜园坝
9、白公馆（中级车）、215朝天门双碑、265朝天门双碑（中级车）、227沙坪坝井口半边街、221土湾双碑嘉陵厂、237西南医院井口、467磁器口大坪九坑子、501朝天门北碚、708沙坪坝井口、821烈士墓龙溪镇电子校、805重庆大学嘉陵厂堆金村（中级车）、808磁器口南坪融侨半岛（中级车）、801烈士墓公交车228 267 881 821 808 209途经210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *10渝北区一碗水（中级
10、车），与沙区最繁华的商业中心三峡广场相距不过3分钟车程周边环境阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。邻近沙坪坝公园和歌乐山小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过
11、对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *11结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。地理位置沙坪坝区杨公桥附近杨梨路20号（原重庆灯泡厂原址）该房位于杨公桥车站 龙凤云洲小区商业区繁华程度餐饮：家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨
12、公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市邻近三峡广场步行街（只有几分钟的车程）购物：国美电器 立洋百货 王府井百货餐饮：两江双椒鸡 两江风情火锅 君之薇 和喜火锅基础设施教育：沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施：童家教育：68中 南开中学 杨公桥小学 重庆大学 西南政法大学，教育条件：重庆大学 西南政法大学 重师，医院：西南医院 爱德华医院 重大A区校医院北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *12桥邮政
13、支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等银行：招商银行 农业银行 工商银行评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。四、评估目的为居住目的的房产租赁提供价格参考依据五、估价时点2011年 5月 2日六、价值定义本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点2011年5月2日的宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、
14、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *13路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的租赁市场价值。七、评估依据 、 有 关 法 律 、 法 规 、 政 策 文 件 和 技 术 规 程(1) 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ；(2) 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ；(3) 房 地 产 估 价 规 范 ；(4) 城 镇 土 地 估 价 规 程 。2、 受 托 评 估 方 掌 握 的 有 关 资 料 和 估 价 人 员 实 地 勘 察、 调 查 获 得 的 资
15、 料 。八、评估原则1、 合 法 原 则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。2、 替 代 原 则具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *14评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。3、 最 高 最 佳 使 用 原 则房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。4、 评 估 时 点 原 则房地产市场是不断变化的，房地产
16、价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。九、评估方法房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *15运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产
17、与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。十、区域因素修正区域因素比较表区 域 因 素 实 例 一 实 例 二 评 估 对 象性质 相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交易情况 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100)交通条件 较好(100/101) 较好(100/101) 较好(100/101)周边环境 相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101)基础设施 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/10
18、0)商业区繁华程度 相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101)北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *16合计 100/101 100/99 100/103十 一 、 个 别 因 素 修 正个 别 因 素 比 较 表个 别 因 素 实 例 一 实 例 二 评 估 对 象新旧程度 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100)装修程度 普通(100/99) 精装(100/102) 精装(100/102)楼层 10(100/98) 16(100/102) 18(100/102)配套设施(家电
19、) 简单(100/99) 标准(100/101) 齐全(100/102)其他个别因素只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)可合租，室内条件较好(100/101)可合租，室内条件豪华(100/102)合计 100/94 100/106 100/108十二、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *17程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为：房 产 租 赁 价 格 ： 人 民 币 1081元 整大 写 ： 人 民 币 壹 仟 零 捌 拾 壹 圆 整评 估 结 果 汇 总 表评 估 对 象 租 赁 价 值俊峰龙凤云洲 1081元/月十三、评估人员姓 名 签 字十四、评估作业日期北 京 *房 地 产 评 估 有 限 责 任 公 司地址:北京市* 客户电话: * 图文传真: *182011年 4月 28日 始 2011年 5月 2日 止 。十五、评估报告应用的有效期本 报 告 的 有 效 期 ， 自 出 具 报 告 之 日 起 壹 年 。 即 自 2011年 5月 2日 至 2012年 5月 2日 。http:/
