二手房过户资料DGF.pdf

1、二 手 房 过 户 资 料1. 买 卖 双 方 共 同 提 供 的 材 料 有 ： 身 份 证 （ 夫 妻 双 方 ） ； 夫 妻 双 方 户 口 本 ； 结 婚 证 ； 单身 （ 需 要 提 供 包 括 离 婚 证 明 ， 丧 偶 证 明 ， 未 婚 证 明 。 以 上 证 明 均 可 到 当 地 民 政 局 开据 ） 注 ： 如 所 出 售 房 屋 为 丧 偶 者 和 配 偶 共 有 的 ， 必 须 先 将 配 偶 份 额 继 承 后 ， 才 可 出售 。2. 只 需 卖 方 提 供 的 材 料 有 ： 房 屋 所 有 权 证 ； 契 税 证注 意 事 项 ： 办 理 过 户 签 字 时

2、买 卖 双 方 必 须 本 人 亲 自 到 场 ； 如 需 办 理 贷 款 （ 需 要 提 供原 本 房 产 证 ， 户 籍 图 ， 契 税 证 ， 双 方 身 份 证 复 印 件 ）二 手 房 过 户 费 用1. 交 易 手 续 费 ： 住 宅 6 元 /平 米 ； 非 住 宅 10元 /平 米 ； 房 改 房 ， 经 济 适 用 房 ， 安 居 工 程房 3 元 /平 米 。2. 土 地 收 益 金 ： 房 改 房 按 房 屋 成 交 价 格 的 1%征 收 ;经 济 适 用 房 按 房 款 15%征 收 ； 安 居 工程 房 按 成 交 价 格 的 2%征 收 。3. 登 记 费 ： 住

3、 宅 ： 80 元 /套 ;非 住 宅 ： 550元 /宗 。4. 核 档 费 ： 个 人 住 宅 50元 /证 ;单 位 产 100元 /证 。5. 营 业 税 ： （ 住 房 不 满 5 年 转 让 者 ， 全 额 征 收 ； 超 过 5 年 的 普 通 住 宅 者 ， 免 受 税 费 ）（ 参 考 ： 财 税 【 2011】 12号 文 件 ）6. 个 人 所 得 税 ： 全 权 由 卖 方 缴 纳 。计 算 公 式 ： 财 产 转 让 所 得 *20%(财 产 转 让 所 得 =本 次 交 易 价 格 房 产 原 价 原 缴 纳 契税 本 次 缴 纳 的 营 业 税 、 城 建 税 及

4、 教 育 费 附 加 、 印 花 税 )7. 契 税 ： 缴 纳 比 例 为 3%。 （ 属 家 庭 唯 一 住 房 的 契 税 减 半 ； 面 积 小 于 90 并 是 家 庭 唯一 住 房 的 ， 按 1%税 率 征 收 ）二 手 房 过 户 流 程1. 收 件 前 ， 申 请 人 到 测 绘 部 门 办 理 房 屋 面 积 测 绘 或 转 绘 ， 领 取 结 果2. 申 请 人 备 齐 资 料 到 收 件 窗 口 申 请 登 记3. 收 件 人 员 进 行 收 件 预 审 后 立 案 受 理 ， 预 约 过 户 时 间 ， 涉 及 抵 押 (按 揭 )， 同 时 受 理 抵押 登 记 ，

5、 核 发 房 地 产 申 请 登 记 回 执 。4. 办 案 人 员 对 资 料 进 行 审 核 ， 根 据 需 要 进 行 现 场 查 勘 和 评 估5. 申 请 人 按 预 约 的 过 户 时 间 ， 到 过 户 窗 口 领 取 缴 款 单 ， 缴 纳 有 关 税 费6. 申 请 人 凭 税 费 发 票 到 过 户 窗 口 办 理 交 易 过 户 手 续7. 申 请 人 到 发 件 窗 口 领 取 房 地 产 证 。 属 抵 押 (按 揭 )同 时 领 取 他 项 权 证 。二 手 房 过 户 办 理 时 间1. 商 贷 买 二 手 房 办 理 过 户 手 续 需 要 1个 月 左 右 。

6、2. 公 积 金 贷 款 买 二 手 房 过 户 时 间 需 要 2 个 月 左 右 。3. 全 额 购 买 二 手 房 过 户 手 续 时 间 一 般 情 况 下 当 天 即 可 办 理 好 ， 最 长 也 是 在 一 个 星 期 之内注 意 事 项 目 前 房 管 局 明 令 规 定 对 于 不 缴 纳 房 屋 维 修 基 金 而 进 行 二 手 房 买 卖 者 ， 则 拿 不 到 房 产证 。 因 此 在 交 易 之 前 ， 切 莫 忽 视 让 卖 方 提 供 缴 纳 维 修 基 金 证 明 。二 手 房 过 户 流 程1. 产 权 过 户 ， 指 的 是 买 方 办 理 房 产 证 和

7、 国 土 证 。 只 有 办 理 了 产 权 过 户 ， 才 真 正 的 代 表房 屋 的 所 有 权 发 生 转 移 。 在 签 订 合 同 后 紧 接 着 的 就 是 去 银 行 申 请 贷 款 ， 申 请 初 步 通过 后 ， 贷 款 手 续 只 是 刚 开 始 ， 贷 款 也 并 未 到 帐 ， 紧 接 着 的 是 办 理 产 权 过 户 手 续 ， 等产 权 过 户 结 束 ， 再 去 办 理 抵 押 登 记 ， 银 行 才 会 发 放 贷 款 ， 这 才 意 味 着 贷 款 到 帐 和 贷款 手 续 的 全 部 结 束 。2. 当 然 ， 如 果 买 方 不 需 要 贷 款 的 话

8、 ， 那 签 订 好 合 同 后 直 接 就 能 办 理 过 户 手 续 。3.4. 1、 咨 询如 果 您 需 要 贷 款 ， 则 在 您 与 卖 方 签 订 合 同 前 ， 您 首 先 需 要 到 银 行 咨 询 好 贷 款 方 面 的信 息 ， 比 如 您 的 贷 款 额 度 是 多 少 ， 银 行 是 否 同 意 放 款 等 ;5. 2、 签 订 合 同贷 款 方 面 您 心 里 有 数 了 ， 那 您 可 以 放 心 与 卖 方 签 订 二 手 房 买 卖 合 同 啊 ， 签 订 好 合 同后 ， 则 带 着 银 行 规 定 的 各 项 材 料 到 银 行 去 申 请 贷 款 (本

9、频 道 中 “ 贷 款 流 程 ” 有 详 细 介绍 )。6. 3、 申 请 贷 款银 行 所 规 定 的 所 有 材 料 您 都 准 备 好 了 ， 这 时 ， 银 行 会 作 初 步 审 查 ， 如 果 银 行 同 意 您的 贷 款 ， 会 让 您 签 署 相 关 文 件 ， 然 后 会 告 诉 您 ， 他 们 需 要 一 个 内 部 审 批 的 过 程 ， 在他 们 内 部 审 批 的 同 时 ， 您 可 以 和 卖 方 一 道 办 理 产 权 过 户 手 续 。一 般 来 讲 ， 银 行 信 贷 部 初 步 审 查 通 过 ， 最 终 审 批 通 过 率 是 极 高 的 。在 签 订

10、合 同 后 紧 接 着 的 就 是 去 银 行 申 请 贷 款 ， 申 请 初 步 通 过 后 ， 贷 款 手 续 只 是 刚 开始 ， 贷 款 也 并 未 到 帐 ， 紧 接 着 的 是 办 理 产 权 过 户 手 续 ， 等 产 权 过 户 结 束 ， 再 去 办 理抵 押 登 记 ， 银 行 才 会 发 放 贷 款 ， 这 才 意 味 着 贷 款 到 帐 和 贷 款 手 续 的 全 部 结 束 。7. 4、 产 权 过 户在 银 行 审 批 的 同 时 ， 您 可 以 约 上 卖 方 办 理 产 权 过 户 手 续 了 。 产 权 过 户 手 续 主 要 指 的是 房 屋 所 有 权 证

11、 和 国 有 土 地 证 的 过 户 。 房 产 证 和 国 土 证 过 户 的 时 间 一 般 为 十 个 有 效工 作 日 左 右 。8. 5、 办 理 抵 押 登 记将 办 好 的 属 于 您 的 房 产 证 和 国 有 土 地 证 ， 至 银 行 (如 公 积 金 贷 款 ， 则 是 公 积 金 中 心 指定 的 担 保 公 司 )办 理 相 关 的 抵 押 审 批 和 抵 押 登 记 手 续 。二 手 房 过 户 费 用1. 二 手 房 过 户 费 用 包 括 以 下 八 个 方 面 的 费 用 ， 对 于 二 手 房 过 户 费 用 的 具 体 规 定 阐 述 如下 ：2. 1、

12、二 手 房 交 易 手 续 服 务 费 ： 住 宅 6 元 /平 方 米 (房 改 房 、 经 济 适 用 房 、 安 居 房 减 半 收取 ： 3元 /平 方 米 );非 住 宅 10元 /平 方 米 。 买 卖 双 方 各 承 担 一 半 。3. 2、 二 手 房 过 户 登 记 费 ： 普 通 二 手 房 住 宅 类 为 80元 /套 ， 买 方 承 担 。4. 3、 二 手 房 过 户 土 地 收 益 金 (代 收 )： 房 改 房 、 经 济 适 用 房 、 安 居 工 程 房 买 卖 过 户 时 收取 ， 按 房 屋 正 常 成 交 价 的 2%计 征 。 卖 方 承 担 。5.

13、4、 二 手 房 过 户 核 档 费 ： 50元 /宗 。6. 5、 二 手 房 过 户 契 税 ： 税 率 为 3%， 按 正 常 交 易 成 交 价 格 计 征 ;个 人 购 买 的 自 用 普 通 住宅 (建 筑 面 积 144 平 方 米 以 下 、 容 积 率 1.2 以 上 、 交 易 价 格 4290 元 /平 方 米 )契 税 税率 减 半 ， 按 1.5%征 收 ;拆 迁 居 民 因 拆 迁 重 新 购 置 二 手 房 的 对 相 当 于 拆 迁 补 偿 款 的 部分 免 征 契 税 ， 成 交 价 格 超 过 拆 迁 补 偿 款 的 ， 对 超 过 部 分 征 收 契 税

14、。 买 方 承 担 。7. 6、 二 手 房 过 户 印 花 税 ： 税 率 1 ， 按 正 常 交 易 成 交 价 格 计 征 ， 交 易 双 方 各 承 担 一 半 。8. 7、 二 手 房 过 户 营 业 税 及 附 加 ： 房 产 证 不 到 两 年 时 间 过 户 ， 营 业 税 不 能 享 受 优 惠 减 免 ，需 要 按 转 让 收 入 减 去 购 买 住 房 原 价 的 差 额 征 收 营 业 税 。9. 8、 二 手 房 过 户 个 人 所 得 税 ： 所 购 房 屋 不 满 五 年 上 市 交 易 时 收 取 ， 有 两 种 方 式 ： 税 率 20%， 按 财 产 转 让

15、 所 得 (本 次 交 易 价 格 -房 屋 原 价 -原 缴 纳 契 税 -本 次 缴 纳 营 业税 -合 理 费 用 )计 征 ; 未 能 提 供 原 购 房 发 票 的 按 已 成 交 价 格 的 1%征 收 。 卖 方 承 担 。过 户 后 注 意 事 项1. 1.结 清 水 表 账 单 。 本 市 自 来 水 公 司 目 前 实 行 的 是 户 名 住 宅 地 址 制 度 ， 因 此 上 下 家 不需 要 办 理 水 表 过 户 手 续 。 按 自 来 水 公 司 的 规 定 ， 不 论 是 谁 使 用 的 ， 凡 发 生 逾 期 未 缴的 按 日 加 收 千 分 之 二 的 滞 纳

16、 金 ， 如 经 30 日 催 缴 后 仍 未 缴 清 水 费 和 滞 纳 金 的 住 户 ， 则停 止 供 水 。 因 此 在 交 房 之 前 ， 下 家 要 询 问 上 家 是 否 已 付 清 水 费 ， 同 时 别 忘 了 保 留 交房 日 上 个 月 份 的 已 缴 讫 水 费 账 单 收 据 。2. 2.告 知 电 表 状 况 。 按 电 力 公 司 规 定 ， 凡 发 现 私 自 装 拆 总 熔 丝 箱 和 电 表 、 私 自 开 启 封印 、 擅 自 变 更 计 量 装 置 等 行 为 均 属 违 章 行 为 ， 违 者 按 违 章 用 电 处 理 。 因 此 ， 在 房 屋交

17、接 验 收 时 ， 下 家 必 须 亲 自 查 验 电 表 有 否 移 动 、 改 装 、 线 路 走 向 是 否 正 常 等 ， 同 时保 留 交 房 日 上 个 月 份 已 缴 讫 的 电 费 帐 单 收 据 。3. 3.协 助 煤 气 过 户 。 按 照 燃 气 公 司 的 规 定 ， 上 下 家 必 须 凭 房 屋 买 卖 合 同 且 已 写 明本 房 价 已 包 含 燃 气 设 施 费 ， 以 及 双 方 的 身 份 证 、 上 家 在 交 房 日 前 一 个 月 已 缴 讫 的 煤气 费 账 单 ， 一 起 到 燃 气 部 门 办 理 过 户 手 续 。 对 于 没 有 约 定 或

18、 约 定 不 清 的 ， 燃 气 部 门将 拒 绝 办 理 。4. 4.结 清 电 话 费 。 有 的 家 庭 已 经 安 装 了 多 门 电 话 线 路 ， 下 家 就 要 仔 细 问 清 楚 ， 并 且 在合 同 补 充 条 款 中 约 定 是 一 根 还 是 两 根 线 路 ， 是 普 通 电 话 线 还 是 ISDN电 话 线 ， 转 让 价是 否 包 含 电 话 线 。 购 房 者 可 以 让 原 房 主 将 电 话 移 走 ， 然 后 另 外 申 请 安 装 电 话 。 如 确因 电 话 线 路 或 号 源 紧 张 而 非 要 上 家 的 不 可 ， 那 么 在 交 房 前 就 要

19、 和 上 家 一 起 到 电 信 部门 办 一 张 截 止 到 交 房 日 的 结 算 账 单 ， 一 并 清 结 后 ， 再 办 理 过 户 手 续 。5. 5.协 助 有 线 电 视 过 户 。 有 线 电 视 实 行 一 户 一 卡 制 ， 由 于 有 些 二 手 房 是 空 关 房 ， 平 时无 人 居 住 ， 上 家 也 没 有 去 付 有 线 电 视 的 月 租 费 ， 造 成 拖 欠 。 时 间 一 长 ， 有 线 站 会 作封 端 处 理 。 因 此 ， 在 房 屋 交 接 时 下 家 可 要 求 上 家 提 交 交 房 日 上 月 的 有 线 电 视 费 收 据凭 证 ， 以

20、 及 有 线 电 视 凭 证 。 下 家 凭 上 述 两 样 资 料 和 新 的 房 地 产 权 证 ， 即 可 到 房 屋 所在 地 的 街 道 有 线 电 视 站 办 理 过 户 手 续 。6. 6.结 算 维 修 基 金 。 按 照 房 地 产 管 理 部 门 的 规 定 ， 住 宅 转 让 时 ， 维 修 基 金 账 户 中 剩 余部 分 的 款 额 是 不 予 退 还 的 ， 其 中 上 家 缴 纳 的 剩 余 部 分 ， 由 物 业 管 理 企 业 提 供 证 明 ，凭 商 品 住 宅 维 修 基 金 结 算 交 割 单 可 向 下 家 收 取 ， 同 时 维 修 基 金 的 所

21、有 人 更 名 为下 家 。7. 7.迁 移 户 口 。 买 卖 二 手 房 ， 除 房 屋 交 接 和 权 利 转 移 以 外 ， 上 家 的 户 口 没 有 及 时 迁 出 ，是 发 生 纠 纷 最 多 的 因 素 之 一 ， 也 是 最 易 危 及 到 下 家 利 益 的 一 种 纠 纷 。 因 此 ， 下 家 在房 屋 交 接 日 前 一 天 可 到 房 屋 所 在 地 的 警 署 查 阅 上 家 的 户 口 是 否 已 经 迁 出 。 如 果 上 家户 口 要 在 交 房 后 才 可 迁 出 ， 则 下 家 一 定 要 与 上 家 就 此 问 题 约 定 清 楚 。房 屋 过 户 分

22、 为 继 承 过 户 ， 转 让 过 户 ， 二 手 房 过 户 以 及 商 品 房 过 户 ， 本 文 介 绍 了 办 理 手 续 和 办理 费 用 。步 骤 /方 法1. 继 承 过 户 流 程一 、 办 理 房 产 证 过 户 手 续 要 到 被 继 承 人 户 籍 所 在 地 的 派 出 所 注 销 户 籍 ， 办 理 死亡 证 明 ;二 、 办 理 房 产 证 过 户 手 续 要 到 区 或 市 公 证 处 (原 外 销 商 品 房 到 市 公 证 处 )办 理 继承 权 公 证 ， 房 产 继 承 分 两 种 ： 一 是 遗 嘱 继 承 ， 二 是 法 定 继 承 。 需 要 提

23、交 的 材 料 有 ：1、 被 继 承 人 死 亡 证 明 ;2、 办 理 房 产 证 过 户 手 续 需 要 该 套 房 屋 的 产 权 证 明 或 其 他 凭 证 ;3、 户 口 簿 或 其 他 可 以 证 明 被 继 承 人 与 法 定 继 承 人 的 亲 属 关 系 的 证 明 文 件 ;4、 办 理 房 产 证 过 户 手 续 需 要 继 承 人 的 身 份 证 件 ;有 遗 嘱 的 继 承 权 公 证 另 需 提 交 的 资 料 ： 被 继 承 人 所 立 遗 嘱 (该 遗 嘱 必 须 是 已 公 证过 的 遗 嘱 ， 其 他 形 式 的 遗 嘱 由 于 无 法 认 定 其 真 实

24、 性 ， 因 此 暂 不 予 采 纳 )。三 、 办 理 房 屋 过 户 登 记 ， 申 请 人 是 继 承 人 或 者 受 遗 赠 人 。申 请 人 应 当 向 登 记 机 构 提 交 下 列 文 件 ： 房 地 产 登 记 申 请 书 (原 件 )、 身 份 证明 (复 印 件 )、 房 地 产 权 证 书 (原 件 )、 继 承 权 公 证 文 书 或 者 遗 嘱 公 证 书 和 接 受 遗 赠 公证 书 (原 件 ) 契 税 完 税 凭 证 (原 件 )。四 、 遗 赠 和 法 定 继 承 、 遗 嘱 继 承 不 同 ， 需 要 支 付 税 收 。2. 房 地 产 继 承 过 户 的

25、费 用办 理 房 地 产 继 承 过 户 有 一 些 费 用 发 生 ， 主 要 是 房 地 产 继 承 权 公 证 费 用 、 房 屋 估价 费 用 及 房 地 产 过 户 的 税 费 ：1、 继 承 权 公 证 费 用 ;继 承 权 公 证 费 按 照 继 承 人 所 继 承 的 房 地 产 的 评 估 价 的 2%来 收 取 ， 最 低 不 低 于 200 元 。2、 房 地 产 价 值 评 估 费 用 ;根 据 沪 价 房 (1996)第 088 号 文 评 估 费 用 根 据 房 地 产 价 值 的 高 低 不 同 采 用 差 额 定律 累 进 方 式 来 计 算 ，房 地 产 价

26、格 总 额 (万 元 ) 累 进 计 费 率 100以 下 (含 100) 5101以 上 至 1000部 分 2.51001以 上 至 2000部 分 1.52001以 上 至 5000部 分 0.85001以 上 至 8000部 分 0.48001以 上 至 10000 部 分 0.210000以 上 部 分 0.1以 上 规 定 是 对 如 何 办 理 房 产 证 继 承 过 户 手 续 的 具 体 规 定 。3. 房 屋 转 让 过 户 的 规 定投 入 使 用 的 房 地 产 买 卖 双 方 ， 应 当 签 订 房 地 产 买 卖 合 同 ， 合 同 文 本 可 以 使 用 房屋 土

27、 地 管 理 局 制 定 的 示 范 文 本 ， 也 可 使 用 自 制 合 同 。 使 用 自 制 合 同 的 ， 当 事 人 在 过户 申 请 前 应 委 托 经 市 房 地 局 认 定 的 法 律 服 务 机 构 进 行 预 审 ， 法 律 服 务 机 构 对 符 合 规定 的 自 制 合 同 ， 提 出 预 审 合 格 意 见 。 市 、 区 、 县 房 地 产 交 易 管 理 机 构 受 理 过 户 申 请后 ， 应 对 买 卖 双 方 提 供 的 申 请 过 户 资 料 进 行 审 核 ， 审 核 内 容 如 下 ：一 、 当 事 人 提 供 的 材 料 是 否 合 法 、 有 效

28、 ;二 、 申 请 书 填 写 的 内 容 与 提 供 的 材 料 是 否 一 致 、 无 误 ;三 、 房 地 产 的 权 属 是 否 清 楚 ， 有 无 权 属 纠 纷 或 他 项 权 利 不 清 的 现 象 ， 是 否 属 于 房 地 产 转 让 办 法 规 定 不 得 转 让 的 范 围 ;四 、 受 让 人 按 规 定 是 否 可 以 受 让 该 房 地 产 ;五 、 买 卖 的 房 地 产 是 否 已 设 定 抵 押 权 ;六 、 买 卖 已 出 租 的 房 地 产 ， 承 租 人 是 否 放 弃 优 先 购 买 权 ;七 、 买 卖 共 有 的 房 地 产 ， 共 有 人 是 否

29、 放 弃 优 先 购 买 权 ;八 、 房 地 产 交 易 管 理 机 构 认 为 应 该 审 核 的 其 他 内 容 。买 卖 双 方 当 事 人 对 于 市 、 区 、 县 房 地 产 交 易 管 理 机 构 作 出 的 不 予 过 户 决 定 有 异议 ， 可 向 市 房 地 局 申 请 行 政 复 议 ， 也 可 直 接 向 人 民 法 院 起 诉 。办 理 房 屋 产 权 过 户 的 手 续 和 费 用 ：1、 5 年 内 的 房 屋 过 户 ， 需 要 由 卖 方 交 纳 个 人 所 得 税 。 5 年 以 前 的 不 需 交 。2、 第 一 次 过 户 要 交 纳 1.75%的

30、讫 税 (财 政 部 门 收 取 )3、 6 元 /平 方 米 的 手 续 费 (房 管 局 收 )4、 房 屋 评 估 费 按 评 估 后 总 价 的 5 收 (评 估 事 务 所 收 )5、 公 证 费 最 高 300 元根 据 以 上 各 项 费 用 您 自 己 一 算 便 知 。4. 二 手 房 过 户过 户 需 要 提 供 资 料 主 要 有 ： 房 屋 所 有 权 证 、 买 卖 双 方 身 份 证 明 、 房 屋 出 售 方 婚姻 状 况 证 明 、 房 屋 核 档 证 明 、 买 卖 契 约 以 及 其 他 房 屋 登 记 机 构 认 为 有 必 要 提 供 的 资料 等 。目

31、 前 二 手 房 买 卖 所 涉 及 的 税 费 主 要 有 ：1、 营 业 税 (卖 方 )： 财 政 部 、 国 税 总 局 2008 年 12 月 30 日 联 合 下 发 通 知 ， 二 手房 营 业 税 新 的 执 行 标 准 从 2009年 1月 1日 至 12 月 31 日 。 新 政 对 此 前 购 房 需 满 5年免 征 营 业 税 的 政 策 放 松 ： 个 人 购 买 不 足 两 年 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的 ， 全 额 征 收 营业 税 ;个 人 购 买 超 过 两 年 (含 两 年 )的 非 普 通 住 房 或 者 不 足 两 年 的 普 通 住 房

32、 对 外 销 售的 ， 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ;个 人 购 买 超 过 两 年(含 两 年 )的 普 通 住 房 对 外 销 售 的 ， 免 征 营 业 税 。2、 个 人 所 得 税 ： 所 购 房 屋 不 满 五 年 上 市 交 易 时 收 取 ， 有 两 种 方 式 ， 税 率 20%，按 财 产 转 让 所 得 (本 次 交 易 价 格 -房 屋 原 价 -原 缴 纳 契 税 -本 次 缴 纳 营 业 税 -合 理 费 用 )计 征 ; 未 能 提 供 原 购 房 发 票 的 按 已 成 交 价 格 的 1%

33、征 收 。 卖 方 承 担5. 二 手 房 交 易 流 程 全 指 导 二 手 房 交 易 注 意 事 项 大 全6. 大 中 小 2011-03-09 08:57 查 看 2817863 次 发 表 评 论 17. 二 手 房 交 易 流 程 及 注 意 事 项 ， 教 你 购 房 全 程 无 忧 ！8. 买 华 润 橡 树 湾 享 93 折 禹 洲 尊 海 7#楼 王 全 城 预 约 领 翔 国 际 新 品 年 后 将 推 特 房 银 溪 春 墅高 层 几 近 售 罄9. 10.11. 【 二 手 房 交 易 流 程 图 】12.二 手 房 交 易 流 程 全 知 道 ， 助 您 购 房

34、全 程 无 忧 ！（ 1） 买 方 咨 询买 卖 双 方 建 立 信 息 沟 通 渠 道 ， 买 方 了 解 房 屋 整 体 现 状 及 产 权 状 况 ， 要 求 卖 方 提 供 合 法 的证 件 ， 包 括 房 屋 所 有 权 证 书 、 身 份 证 件 及 其 它 证 件 。（ 2） 签 合 同卖 方 提 供 了 房 屋 的 合 法 证 件 ， 买 方 可 以 交 纳 购 房 定 金 （ 交 纳 购 房 定 金 不 是 商 品 房 买 卖 的必 经 程 序 ） ， 买 卖 双 方 签 订 房 屋 买 卖 合 同 （ 或 称 房 屋 买 卖 契 约 ） 。 买 卖 双 方 通 过 协 商

35、， 对 房屋 坐 落 位 置 、 产 权 状 况 及 成 交 价 格 、 房 屋 交 付 时 间 、 房 屋 交 付 、 产 权 办 理 等 达 成 一 致 意 见 后 ，双 方 签 订 至 少 一 式 三 份 的 房 屋 买 卖 合 同 。（ 3） 办 理 过 户买 卖 双 方 共 同 向 房 地 产 交 易 管 理 部 门 提 出 申 请 ， 接 受 审 查 。 买 卖 双 方 向 房 地 产 管 理 部 门提 出 申 请 手 续 后 ， 管 理 部 门 要 查 验 有 关 证 件 ， 审 查 产 权 ， 对 符 合 上 市 条 件 的 房 屋 准 予 办 理 过户 手 续 ， 对 无 产

36、 权 或 部 分 产 权 又 未 得 到 其 他 产 权 共 有 人 书 面 同 意 的 情 况 拒 绝 申 请 ， 禁 止 上 市交 易 。（ 4） 立 契房 地 产 交 易 管 理 部 门 根 据 交 易 房 屋 的 产 权 状 况 和 购 买 对 象 ， 按 交 易 部 门 事 先 设 定 的 审 批权 限 逐 级 申 报 审 核 批 准 后 ， 交 易 双 方 才 能 办 理 立 契 手 续 。 现 在 北 京 市 已 取 消 了 交 易 过 程 中 的房 地 产 卖 契 ， 即 大 家 所 俗 称 的 “白 契 ”。（ 5） 缴 纳 税 费税 费 的 构 成 比 较 复 杂 ， 要

37、根 据 交 易 房 屋 的 性 质 而 定 。 比 如 房 改 房 、 危 改 回 迁 房 、 经 济 适用 房 与 其 它 商 品 房 的 税 费 构 成 是 不 一 样 的 。相 关 阅 读 ： 【 二 手 房 交 易 税 费 包 括 哪 几 种 二 手 房 交 易 税 费 计 算 】（ 6） 办 理 产 权 转 移 过 户 手 续交 易 双 方 在 房 地 产 交 易 管 理 部 门 办 理 完 产 权 变 更 登 记 后 ， 交 易 材 料 移 送 到 发 证 部 门 ， 买方 凭 领 取 房 屋 所 有 权 证 通 知 单 到 发 证 部 门 申 领 新 的 产 权 证 。（ 7）

38、银 行 贷 款对 贷 款 的 买 受 人 来 说 在 与 卖 方 签 订 完 房 屋 买 卖 合 同 后 由 买 卖 双 方 共 同 到 贷 款 银 行 办 理贷 款 手 续 ， 银 行 审 核 买 方 的 资 信 ， 对 双 方 欲 交 易 的 房 屋 进 行 评 估 ， 以 确 定 买 方 的 贷 款 额 度 ，然 后 批 准 买 方 的 贷 款 ， 待 双 方 完 成 产 权 登 记 变 更 ， 买 方 领 取 房 屋 所 有 权 证 后 ， 银 行 将 贷 款 一次 性 发 放 。（ 8） 打 余 款 完 成 交 易买 方 领 取 房 屋 所 有 权 证 、 付 清 所 有 房 款 ，

39、 卖 方 交 付 房 屋 并 结 清 所 有 物 业 费 后 双 方 的 二 手房 屋 买 卖 合 同 全 部 履 行 完 毕 。二 手 房 交 易 注 意 事 项 大 全（ 1） 房 屋 手 续 是 否 齐 全房 产 证 是 证 明 房 主 对 房 屋 享 有 所 有 权 的 惟 一 凭 证 ， 没 有 房 产 证 的 房 屋 交 易 时 对 买 受 人 来说 有 得 不 到 房 屋 的 极 大 风 险 。 房 主 可 能 有 房 产 证 而 将 其 抵 押 或 转 卖 ， 即 使 现 在 没 有 将 来 办 理取 得 后 ， 房 主 还 可 以 抵 押 和 转 卖 。 所 以 最 好 选

40、择 有 房 产 证 的 房 屋 进 行 交 易 。（ 2） 房 屋 产 权 是 否 明 晰有 些 房 屋 有 好 多 个 共 有 人 ， 如 有 继 承 人 共 有 的 、 有 家 庭 共 有 的 、 还 有 夫 妻 共 有 的 ， 对 此买 受 人 应 当 和 全 部 共 有 人 签 订 房 屋 买 卖 合 同 。 如 果 只 是 部 分 共 有 人 擅 自 处 分 共 有 财 产 ， 买 受人 与 其 签 订 的 买 卖 合 同 未 在 其 他 共 有 人 同 意 的 情 况 下 一 般 是 无 效 的 。（ 3） 交 易 房 屋 是 否 在 租有 些 二 手 房 在 转 让 时 ， 存

41、在 物 上 负 担 ， 即 还 被 别 人 租 赁 。 如 果 买 受 人 只 看 房 产 证 ， 只 注重 过 户 手 续 ， 而 不 注 意 是 否 存 在 租 赁 时 ， 买 受 人 极 有 可 能 得 到 一 个 不 能 及 时 入 住 的 或 使 用 的房 产 。 因 为 我 国 包 括 大 部 分 国 家 均 认 可 “买 卖 不 破 租 赁 ”， 也 就 是 说 房 屋 买 卖 合 同 不 能 对 抗 在先 成 立 的 租 赁 合 同 。 这 一 点 在 实 际 中 被 很 多 买 受 人 及 中 介 公 司 忽 视 ， 也 被 许 多 出 卖 人 利 用 从而 引 起 较 多

42、纠 纷 。（ 4） 土 地 情 况 是 否 清 晰二 手 房 中 买 受 人 应 注 意 土 地 的 使 用 性 质 ， 看 是 划 拨 还 是 出 让 ， 划 拨 的 土 地 一 般 是 无 偿 使用 ， 政 府 可 无 偿 收 回 ， 出 让 是 房 主 已 缴 纳 了 土 地 出 让 金 ， 买 受 人 对 房 屋 享 有 较 完 整 的 权 利 ；还 应 注 意 土 地 的 使 用 年 限 ， 如 果 一 个 房 屋 的 土 地 使 用 权 仅 有 40 年 ， 房 主 已 使 用 十 来 年 ， 对于 买 受 人 来 说 是 否 还 应 该 按 同 地 段 土 地 使 用 权 为 7

43、0 年 商 品 房 的 价 格 来 衡 量 时 ， 就 有 点 不 划算 。 （ 5） 市 政 规 划 是 否 影 响有 些 房 主 出 售 二 手 房 可 能 是 已 了 解 该 房 屋 在 5 到 10 年 左 右 要 面 临 拆 迁 ， 或 者 房 屋 附 近要 建 高 层 住 宅 ， 可 能 影 响 采 光 、 价 格 等 市 政 规 划 情 况 ， 才 急 于 出 售 ， 作 为 买 受 人 在 购 买 时 应全 面 了 解 详 细 情 况 。（ 6） 福 利 房 屋 是 否 合 法房 改 房 、 安 居 工 程 、 经 济 适 用 房 本 身 是 一 种 福 利 性 质 的 政 策

44、 性 住 房 ， 在 转 让 时 有 一 定 限制 ， 而 且 这 些 房 屋 在 土 地 性 质 、 房 屋 所 有 权 范 围 上 有 一 定 的 国 家 规 定 ， 买 受 人 购 买 时 要 避 免买 卖 合 同 与 国 家 法 律 冲 突 。（ 7） 单 位 房 屋 是 否 侵 权一 般 单 位 的 房 屋 有 成 本 价 的 职 工 住 房 ， 还 有 标 准 价 的 职 工 住 房 ， 二 者 土 地 性 质 均 为 划 拨 ，转 让 时 应 缴 纳 土 地 使 用 费 。 再 者 ， 对 于 标 准 价 的 住 房 一 般 单 位 享 有 部 分 产 权 ， 职 工 在 转 让

45、 时 ，单 位 享 有 优 先 购 买 权 。 买 受 人 如 果 没 有 注 意 这 些 可 能 会 和 房 主 一 起 侵 犯 单 位 的 合 法 权 益 。（ 8） 物 管 费 用 是 否 拖 欠有 些 房 主 在 转 让 房 屋 时 ， 其 物 业 管 理 费 ， 电 费 以 及 三 气 （ 天 然 气 、 暖 气 、 煤 气 ） 费 用 长期 拖 欠 ， 且 已 欠 下 数 目 不 小 的 费 用 ， 买 受 人 不 知 情 购 买 了 此 房 屋 ， 所 有 费 用 买 受 人 有 可 能 要全 部 承 担 。（ 9） 中 介 公 司 是 否 违 规有 些 中 介 公 司 违 规

46、提 供 中 介 服 务 ， 如 在 二 手 房 贷 款 时 ， 为 买 受 人 提 供 零 首 付 的 服 务 ， 即买 受 人 所 支 付 的 全 部 购 房 款 均 可 从 银 行 骗 贷 出 来 。 买 受 人 以 为 自 己 占 了 便 宜 ， 岂 不 知 如 果 被银 行 发 现 ， 所 有 的 责 任 有 可 能 自 己 都 要 承 担 。（ 10） 合 同 约 定 是 否 明 确二 手 房 的 买 卖 合 同 虽 然 不 需 像 商 品 房 买 卖 合 同 那 么 全 面 ， 但 对 于 一 些 细 节 问 题 还 应 约 定清 楚 ， 如 ： 合 同 主 体 、 权 利 保 证

47、 、 房 屋 价 款 、 交 易 方 式 、 违 约 责 任 、 纠 纷 解 决 、 签 订 日 期 等等 问 题 均 应 全 面 考 虑 。交 易 流 程 相 关 阅 读 ：二 手 房 买 卖 合 同 范 本 ：卖 方 ： _（ 以 下 简 称 甲 方 ） 身 份 证 号 ： _买 方 ： _（ 以 下 简 称 乙 方 ） 身 份 证 号 ： _根 据 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 及 其他 有 关 法 律 、 法 规 之 规 定 ， 甲 、 乙 双 方 在 平 等 、 自 愿 、 协 商 一 致 的 基 础 上 ，

48、就 乙方 向 甲 方 购 买 私 有 住 房 ， 达 成 如 下 协 议 ：第 一 条 ： 甲 方 所 售 房 屋 权 证 号 及 座 落 位 置 、 结 构 、 层 次 、 面 积 、 附 属 设 施 。1、 甲 方 所 售 房 屋 所 有 权 证 号 为 “_ 号 “， 房 屋 土 地 使 用 权 证 号 为 ”_号 “； 2、 甲 方 所 售 房 屋 位 于 _ 区 _ 路 （ 街 ） _ 号 ， 为 _ 结 构 ；3、 甲 方 所 售 房 屋 建 筑 面 积 _ 平 方 米 ；4、 甲 方 所 售 房 屋 附 属 设 施 为 _ 。第 二 条 ： 房 屋 价 格 及 其 他 费 用 。1、 甲 、 乙 双 方 协 商 一 致 ， 甲 方 所 售 房 屋 总 金 额 为 （ 人 民 币 ） _ 拾 _ 万_ 仟 _ 佰 元 整 （ 含 附 属 设 施费 用 ） ；2、 甲 、 乙 双 方 达 成 一 致 意 见 ， 双 方 交 易 税 费 由 方 负 担 。第 三 条 ： 付 款 方 式 。_第 四 条 ： 房 屋 交 付 。甲 、 乙 双 方 在 房 地 局 交 易 所 办 理 完 过 户 手 续 （ 缴 纳 税 费 ） 后 _ 日 内 ， 甲 方 将 房 屋 交付 乙 方 ， 因 不 可 抗 力 等 因 素 造 成 甲 方 逾 期 交 房