1、2014年2月从化市场报告,2月全区签约面积5.3万平米，同比增长48%，环比下跌44%；,2月全区签约均价7738元/平米，同比上涨8%，环比上涨5%；,2月全区成交套数441套，同比增加 56%，环比下降43%；,面积,均价,套数,金额,2月全区签约金额4.1亿，同比上涨59%，环比下跌41%；,市场概况,2月全区基本无新增供应，处于消化库存状态；,供求,市场走势,销售面积：2月全区签约面积5.3万平米，同比增加48%，环比下跌44%，14年1-2月全市签约面积14.7万平米创历史新高。,12年全年成交58.9万平方米；13年全年成交80.4万平方米；14年1至2月份成交共14.7万平米，
2、成交面积创历史新高（统计数据含商业）,市场走势,销售金额：2月全区签约金额4.1亿，同比增长59%，环比下跌41%，14年1-2月全区签约金额11亿创历史新高。,12年全年成交40.2亿； 13年全年成交57.2亿；14年1-2月总签约金额11亿，创历史新高（统计数据含商业）,市场走势,销售价格：2月全市签约均价7738元/平米，同比上涨8%，环比上涨5%,市场走势,供求分析：,2月全市未有新增供应，批售面积为零， 签约5.3万平米， 批售比为0,2月全市新增批售套数0套， 签约441套， 批售比为0,1至2月新增批售面积0.9万平米， 签约14.7 万平米， 批售比0.06,1至2月份基本无
3、新增供应，市场处于去库存状态,政策面,从化撤市设区解读：利空利好尚未不定，有待3月底限购出台与否而定,2月13日国务院同意撤销县级从化市，设立广州市从化区，以原从化市的行政区域为从化区的行政区域，从化区人民政府驻街口街道新城东路99号；利好面：1.市民户口价值升级；2.房产投资升值潜力增强；3.弱化客户对从化的心里距离；利空面：1.限购影响：若从化3月底出台限购政策，以度假投资需求为主的从化市场将面临更为严重的供需矛盾，市场或将出现冰冻期；,政策面,从化撤市设区市场反应：整体表现为量升价稳的市场表现，市场还处于对政策消化的阶段,国务院于2014年2月13日正式出台从化撤市设区的政策，对比政策出
4、台前后一周的市场表现，我们发现：13日前一周：2月3日至2月9日成交29套，均价7964元/；13日后一周：2月17日至2月23日成交166套，均价7364元/；而正常市场表现为130套左右（13年周均成交），从设区前后市场对比发现，设区为从化提升了市场热度，但价格方面并未出现大幅提升情况；富力泉天下销售语录：我们价格还没调整，但有涨价的计划。来电量上升明显，主要询问设区影响跟价格，来访多少改变，我们现在主要是催客户赶在3月底前签约，以政府会出台限购为邀约口径，但客户对此也将信将疑，应该还在观望。,政策面,客户表现：,从化本地客户：对政策多表现为积极看好态度，对未来从化市场的预期较为乐观，关注
5、设区对自身户口的影响；客户语录一：我觉得撤市设区，让我更有身份了，以前感觉自己是乡下人，现在终于成城里人了；客户语录二：现在户口可以到处转啦，以前不能转到其他区，现在设区后，户口限制没以前严格了；客户语录三：价格肯定会涨啦，设区意味着跟其他区平等啦，我们这边价格才6、7千，广州其他区都1万多了，现在都有楼盘在涨啦；客户语录四：我会选择品牌开发商和环境好的楼盘，因为这样才会更有升值的保障啊；,广州客户：知道撤市设区，看好长远的市场发展，但短期内不会有太大的市场变化，关注价格及限购问题；客户语录一：有听过撤市设区，因为也没想过到从化买楼，所以没在意，当然设区后从化应该会变得更好；客户语录二：这次设
6、区我觉得会跟番禺啊、南沙啊很像，一开始涨得不明显，后来伴随其他的一些政策出来就开始涨了，所以现在设区政策还是前奏，还要在看接下来会有什么政策支持，从化才可以说真正变的明朗；客户语录三：听说从化有可能会限购，怕到时买了从化就买不了近市区的房子了，毕竟从化太远了，虽然有升值潜力，但是房子还是买来住的嘛；客户语录四：我还是会买街口附近的房子，近广州，地铁到嘉禾望岗，然后一过钟落潭就到了，很快的，设区后更坚定了买从化的想法，毕竟从化现在也可以叫广州了；,个盘表现,成交情况分析：从2月从化市场表现可以看到，从化为强者愈强的市场，且以品牌开发商主导市场，富力泉天下、小院流溪月均80-130套,竞品分析,富
7、力泉天下：线上直接输出项目物理属性价值： “半山之上，海纳天地大美”,销售动态：主推产品：E区190-225叠拼及联排别墅、高层GT6-9栋84-146二至四房畅销户型：190叠拼别墅84二房二厅,竞品分析,富力泉天下：高层畅销户型及滞销户型,98 三房两厅,121 三房两厅,畅销原因：总价低高赠送率双阳台、宽景阳台设计,滞销原因：总价高121房间数与房间面积与98接近,竞品分析,富力泉天下：别墅畅销户型及滞销户型,188 联排三房两厅三卫,220 联排三房三厅四卫,畅销原因：总价低，略低于大户型洋房价格附加值较高，多露台设计，且露台挑高产品功能空间区分明显,滞销原因：总价高流线相互干扰，功能
8、空间混乱赠送面积少，性价比较低,竞品分析,雅居乐小院流溪：以品牌、地段及地铁为核心价值，线上主打“家庭度假大盘”,销售动态：主推产品：B区197-464双拼及联排别墅、C区230叠拼别墅A区高层最后一栋J157栋117-148三至四房预计3月底推出畅销户型：197联排别墅92二房二厅,竞品分析,雅居乐小院流溪：高层畅销户型及滞销户型,110三房两厅两卫,146四房两厅两卫,畅销原因：户型设计方正实用双阳台设计增加功能空间，提升附加值主卧L型飘窗设计，移景入室,滞销原因：总价高过道浪费面积,竞品分析,雅居乐小院流溪：别墅畅销户型及滞销户型,畅销原因：高赠送率，产品附加值高各层功能区分明显，且齐全
9、,滞销原因：总价高地下两层，采光通风较差，其中一层为夹层，功能模糊，且算入面积，客户接受度较低基本无露台，功能空间的缺失；,312 联排,叠加别墅 下叠 211,竞品分析,珠光御景山水城：以规模、配套为核心价值，线上输出“大学城地铁旁运动大盘”,销售动态：主推产品：目前在售19及20栋90-120三房尾货畅销户型：99二房二厅,竞品分析,珠光御景山水城：畅销户型及滞销户型,99 三房两厅,123 三房两厅,畅销原因：户型设计南北通透，方正实用横厅设计，增加采光面以及减少因过道面积产生的浪费高赠送率，N+1户型设计，且带入户花园，产品附加值较高,滞销原因：总价高紧贴电梯井,竞品分析,越秀逸泉映翠
10、：以品牌、地铁为核心价值，定位为从化首席菁英社区,销售动态：主推产品：上周推出9栋138套93-96三房两厅畅销户型：96三房二厅,竞品分析,方圆明月山溪：以环境、温泉为核心价值，线上输出“东方人的山水资源”，物理价值融合“东方人居智慧”品牌理念,销售动态：目前仅剩约20套独栋别墅，价格12000元/带装修销售。,竞品分析,望谷温泉小镇：以温泉、环境以及配套为核心价值，输出“好山、好水、好温泉”,销售动态：别墅产品已经售罄，北坡别墅待售，目前主推洋房及公寓产品主推产品：洋房：86-160二至四房公寓：51单间畅销户型：133三房两厅两卫,竞品分析,小结：,竞争项目核心价值点主要分为两类：稀缺山水资源和完善配套，如泉天下的流溪河、山顶公园，珠光御景山水城的临地铁、华师附小等，望谷美庐的温泉、五星级酒店，价值点均十分极致；成交结构方面，各形态产品畅销原因主要为总价低与超高附加值，如富力泉天下98高层洋房、188联排别墅等；各类产品成交结构方面：公寓存在稀缺性，60以下均能实现快销，洋房面积在120以下的均能实现较好走货，联排在200以下能实现快销，叠拼受客户不认可原因较难走货；,启示：控总价、提升产品附加值才能真正突破市场,
