1、 山 东 宏 利 源 股 份 有 限 公 司 整 体 资 产 评 估 项 目资 产 评 估 说 明(评 估 报 告 共 一 册 ， 三 分 册 ， 本 册 为 第 二 分 册 )鲁 金 信 达 评 报 字 【 2012】 第 026号山东金信达资产评估有限公司山东金信达资产评估有限公司二二 一二年六月十二日一二年六月十二日山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明 4第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 5一、委托方及被评估单位概况 .5二、关于经济行为的说明 19三、关于评估对象与评估范围的说明 19四、关
2、于评估基准日的说明 21五、可能影响评估工作的重大事项的说明 22六、资产负债清查情况22七、资料清单23第三部分 资产清查核实情况说明 24一、 评估对象与评估范围说明 .24二、 资产核实情况总体说明 .25第四部分 资产基础法评估说明 27（一）设备类资产评估技术说明 44（二） 、无形资产评估技术说明 .54第五部分 评估结论及其分析 73一、评估结论 73二、评估结果的分析 74山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 3 页第一部分 关于评估说明使用范围的声明本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查
3、评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。山东金信达资产评估有限公司2012年6月12日山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 4 页第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明一、 委托方、被评估单位情况(一) 委托方与产权持有者概况本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司，被评估单位为山东宏利源股份有限公司。山东宏利源股份有限公司成立于 2010 年 8 月 24 日，并取得东明县工商行政管理局
4、核发的企业法人营业执照 ，注册号：371728000000135；公司类型：有限责任公司；注册资本：人民币壹拾壹亿元；经营地址：东明县菜园集工业园区；法定代表人：李湘平。公司经营范围：生产销售汽油、柴油、蜡油、溶剂油、重交沥青、丙烯、丙烷、液化石油气、异构化料、石油焦、石脑油、渣油、燃料油项目的筹建。山东润泽化工有限公司（以下简称公司）出资情况为：单位：元 币种：人民币单位名称 期末数山东宏利源股份有限公司 200,000,000.00 山东东明石化集团有限公司 200,000,000.00 东明恒润化工有限公司 300,000,000.00 河南省晟原安装防腐工程有限公司 100,000,0
5、00.00 山东省国际信托有限公司 300,000,000.00 合计 1,100,000,000.00山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 5 页（二）委托方与被评估单位之间的关系本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司，被评估单位为山东宏利源股份有限公司。二、关于经济行为的说明根据山东宏利源股份有限公司董事会决议，本次评估的目的是为满足山东宏利源股份有限公司拟投资山东润泽化工有限公司部分固定资产及土地使用权的需要，对拟投资资产进行评估，为本次资产投资行为提供价值参考。三、关于评估对象与评估范围的说明评估对象是山东润泽化工有限公司的在基准日截至
6、 2013 年 5 月 31日的全部资产及相关负债。评估范围为山东润泽化工有限公司在基准日截至 2013 年 5 月 31 日的全部资产及相关负债：1、资产总额 3,485,116,591.91 元，其中流动资产1,175403,306.60 元，非流动资产 2,309,713,285.31 元；2、负债总额 2,362,820,947.88 元；3、净资产总额 1,122,295,644.03 元。上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评估的存货存放在山东润泽化工有限公司院内，机器设备安装在公司生产区内，房屋建筑物坐落
7、在公司院内。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委估主要资产情况本次评估范围中的主要资产为流动资产、在建工程、固定资产、无形资产等。1、流动资产： 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 6 页纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。其中往来款主要为货款、设备质保金等。存货包括原材料、产成品，分别存放在厂区的仓库及生产线上。存货类品种较多、库存较大，被评估企业销售情况良好，存货周转较快。2、固定资产 纳入本次评估范围的固定资产为房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。这些资产具有以下特点： 实
8、物资产主要分布在山东润泽化工有限公司厂区内。 房屋建筑物、构筑物，房屋建筑物包括生产车间、办公室、仓库，主要为钢结构及砖混结构。构筑物包括路面、围墙、水井等。部分房产尚未办理房屋所有权证；目前房屋建筑物均能正常使用。 设备类资产为机器设备、车辆及电子设备三大类。机器设备类资产大部分安装投入使用时间为 2012 年。目前均可在设计负荷下正常使用。委估车辆均没有到达报废年限及报废里程，目前行驶正常。委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、空调、电视机和家具等企业日常办公用电子设备和办公家具、这类设备维护得当，专人管理，设备正常使用。3、在建工程 纳入评估的在建工程为车间工程。4、无形资产-土地使
9、用权为山东润泽化工有限公司所使用的土地使用权，共 3 宗土地，面积 1990968m2。出让性质，两宗土地已取得国有土地使用权证，证载权利人为山东润泽化工有限公司。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 7 页（二）企业申报的表外资产的类型、数量截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日，山东润泽化工有限公司申报范围内上述账面记录资产外，无表外资产。四、关于评估基准日的说明本项目资产评估的基准日是 2013 年 5 月 31 日。此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。（一）本项目所选取的
10、评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映评估对象各项资产的整体情况。同时，评估基准日与评估目的拟实现日接近，而且评估基准日前后没有可能导致委估部分资产价值产生重大变化的影响因素，我们认为此评估基准日的选择是科学、合理的。（二）资产评估工作中评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日之企业财务报表确定。资产评估报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。五、可能影响评估工作的重大事项的说明至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清查，山东润泽化工有限公司房屋未办理房屋权证，其建筑面积由企业资产管理人员现场测量得出，评估人员对上述数据进行核验；部分土地使用权未取得国有土地使用权证，我们依
11、据有关合同确定了土地面积。除上述事项外，山东润泽化工有限公司不存在对评估工作产生重大影响的事项，即不存在影响生产经营活动和财务状况的重大诉讼事山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 8 页项，纳入本次评估范围的资产不存在其他或有资产、或有负债。六、资产负债清查情况3、清查盘点时间：清查基准日为 2013 年 5 月 31 日，清查盘点时间自 2013 年 6 月 1 日至 2013 年 6 月 6 日。4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材料的清查盘点，财务部门、设备管理
12、部和办公室共同负责固定资产的清查盘点。清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。5、清查结论通过以上资产清查核实程序，对部分报废资产在评估申报表备注中作出七、资料清单委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：1、经济行为文件；山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 9 页2、委托方和
13、被评估企业法人营业执照；3、企业近两年及基准日审计报告；4、资产权属证明文件；5、资产评估申报表；6、与本次评估有关的其他资料及专项说明委托方（盖章）： 被评估单位（盖章）：法定代表人或授权代表（签字盖章）： 法定代表人或授权代表（签字盖章）：二一三年五月三十一日 二一三年五月三十一日山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 10 页第三部分 资产清查核实情况说明一、 评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容评估对象是山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负债。评估范围为山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负债，截止 2013 年
14、 5 月 31 日，根据审计后的资产负债表，1、资产总额3,485,116,591.91 元，其中流动资产 1,175403,306.60 元，非流动资产 2,309,713,285.31 元；2、负债总额 2,362,820,947.88 元；3、净资产总额 1,122,295,644.03 元。上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计的 2013 年 5 月 31 日的山东润泽化工有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（二）实物资产的分布情况及特点纳入评估范围内的实物资产主要为存货、在建工程、
15、固定资产等。这些资产具有以下特点：1、实物资产主要分布在山东润泽化工有限公司注册地东明县菜园集工业园区山东润泽化工有限公司厂区内。2、固定资产为房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 11 页房屋建筑物、构筑物，房屋建筑物包括生产车间、办公室、仓库。构筑物包括路面、围墙、水井等。部分房产尚未办理房屋所有权证；目前房屋建筑物均能正常使用。设备类资产为机器设备、车辆及电子设备及其他设备四大类。机器设备类级其他设备类资产大部分安装投入使用时间为 2012 年。目前均可在设计负荷下正常使用。委估车辆车辆均没有到达报废年限及
16、报废里程，目前行驶正常。委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、空调、电视机和家具等企业日常办公用电子设备和办公家具、这类设备维护得当，专人管理，设备正常使用。3、在建工程 纳入评估的在建工程为常减压装置工程、加氢装置工程、重整车间等。4、存货包括原材料、在库周转材料、产成品和在产品，分别存放在厂区的仓库及生产线上。存货类品种不多、库存较大，被评估企业销售情况良好，存货周转较快。（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。1、至评估基准日山东润泽化工有限公司申报范围内账面记录的无形资产为无形资产-土地使用权、财务软件一套。无形资产-土地使用权为山东润泽化工有限公司所使用的土地使用权，共
17、 3 宗土地，面积 1990968m2。出让性质，两宗土地已取得国有土地使用权证，证载权利人为山东润泽化工有限公司。（四）企业申报的表外资产的类型、数量截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日，山东润泽化工有限公司申报范围内上述账面记录资产外，无表外资产。（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系山东昌明会计师事务所有限公司的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 12 页二、 资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、
18、实施时间和过程评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产和其他资产小组，同时于 2013 年 5 月 26 日至 6 月 6 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2013 年 5 月 26 日，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评
19、估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。（二）影响资产核实的事项及处理方法本次评估未发现影响资产核实的事项。（三）资产清查核实
20、结论评估人员在资产清查所知范围内，未发现影响资产核实的事项，清查情况表明：1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 13 页2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。第四部分 成本法（资产基础法）评估说明根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。一、流动资产评估技术说明（一）评估范围纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。（二
21、）评估程序1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。（三）评估方法山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 14 页1、流动资产评估方法采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以
22、核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。2、各项流动资产的评估（1）货币资金账面值为 653,999.58 元，其中现金 36,400.64 元，银行存款617,598.94 元。库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值 36,400.64 元。对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检
23、查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存款评估值 617,598.94 元。（2）应收票据应收票据账面值 164,263.00 元。为货款收到的未到期的银行承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金
24、信达资产评估有限公司 第 15 页应收票据评估值 164,263.00 元。（3）应收账款应收账款账面余额 0.00 元，已计提坏账准备 0.00 元，账面净额0.00 元，主要为应收货款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。经分析，未发现公司应收账款存在坏账的充分依据，以审核无误的账
25、面值确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。应收账款评估值为 0.00 元。（4）预付账款预付账款账面价值为 1,103,155,239.10 元，为预付的原料款、设备款。评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值作为评估值。预付账款评估值为 1,103,155,239.10 元元。（5）其他应收款其他应收款账面余额 13,257,991.35 元，已计提坏账准备 0.00 元，账面净额 13,257,99
26、1.35 元。主要为工程款、备用金、设备款等。评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 16 页况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，未发现其他应收款存在坏账的充分依据。其他应收款以审核后的账面值作为评估值，坏账准备评估为零，其他应收款评估值为 13,257,991.35 元。（6）存货存货账面值为 58,1
27、71,813.57 元，其中：原材料账面值15,901,697.87 元，产成品账面值 42,270,115.70 元，存货账面净额为58,171,813.57 元。存货的具体评估方法及过程如下：原材料原材料账面值 15,901,697.87 元，主要为生产用的原材料、辅助材料、工具和劳保用品等。上述材料因耗用量大，周转速度较快，账面采购单价与基准日市场销售价格相近，以核实后账面单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价作为在库周转材料的评估值。经评估，原材料评估值为 15,901,697.87 元。,产成品（库存商品）产成品账面价值 42,270,115.70 元，均为正常销售产品。对于
28、正常销售的产成品，评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。评估价值=实际数量不含税销售价格（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率所得税率-营业利润率（1-所得税率）r）a销售价格：不含税售价按照评估基准日前后的平均市场价格确定；b产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 17 页城市建设税与教育附加；c销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；d. 营业利润率=营业利润营业收入;营业利润=营业收入营业成本
29、营业税金及附加销售费用管理费用财务费用e. 所得税率按企业现实执行的税率，公司为高新技术企业，所得税按照 15%计算;f. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售的产品为 100%。经评估，产成品账面值 42,270,115.70 元，评估值 48,610,633.06元。二、长期投资评估技术说明（一）评估范围纳入本次评估范围的长期投资为对东明洁源环保科技有限公司的股权投资，投资日期为 2013 年，长期股权投资账面值为50,000,000.00
30、 元。（二）评估过程及方法评估时首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。经评估，长期股权投资的评估值为 50,000,000.00 元。山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 18 页三、固定资产评估技术说明（一）房屋建筑物类资产评估技术说明1、评估范围本次委估的房屋建筑物类资产账面原值 14,000,000.00 元，账面净值 13,838,460.06 元。其中：固定资产-房屋建筑物账面原值14,000,000.00 元，账面净值 13,838,
31、460.06 元。2、建（构）筑物类资产概况（1）房屋产权情况说明纳入此次评估范围的房产均未办理房屋所有权证，所有房屋坐落于东明县菜园集工业园公司院内。（2）主要建（构）筑物分布状况纳入此次评估范围的建筑物主要分为办公用房及生产用房。位于东明县菜园集工业园公司院内，主要有厂房、办公楼、仓库等建筑物；构筑物主要有道路、围墙、水井等。（3）主要建（构）筑物结构如下：被估对象建（构）筑物的建成时间为 2012 年，建（构）筑物的结构可分为钢混结构、砖混结构和混合结构等。3、资料审查、现场勘查和市场调查（1）资料审查 评估申报表的审查建（构）筑物申报表：建筑面积、主要建筑参数未能填全经现场核查作了补充
32、。 权证审查本次评估范围内部分建筑物未办理房屋所有权证，申报的建筑面积基本以设计图纸尺寸为依据，待房屋所有权证办理完后以产权证的山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 19 页面积为准。对缺乏产权证明的房产面积，在企业申报的基础上，评估人员通过进行现场实地勘察、查阅相关资料并核对申报明细表方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。（2）现场勘查我们在评估时对现场作了全面的勘查，一方面是为了核实账面委估项目是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘查，认为
33、委估构筑物均可持续使用。（3）市场调查市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期山东省及当地目前执行的前期及其他费用标准以及山东省及当地的建筑单方造价资料等，在被评估企业有关人员的配合下，经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。4、评估程序基于本次评估之特定目的，结合委估建（构）筑物特点，本次评估采用重置成本法。评估工作主要分以下四个阶段进行。首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等
34、；收集委估建筑物的有关财务、权属资料等。其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 20 页详细的观察记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。结构：
35、为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。再次，搜集价格资料。搜
36、集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。5、评估方法本次评估按照建（构）筑物用途、结构特点和使用性质等分别采用成本法进行评估。重置成本法是根据建筑工程基本资料按建筑物工程量，以现行定山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 21 页额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置成本，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建
37、筑物评估净值。房屋建（构）筑物评估值重置成本成新率其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以此类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。A. 重置成本重置成本由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。a. 建安造价的确定建筑安装工程造价包括土建工程、安装工程、装饰工程的总价。评估现场工作期间，评估人员套用2003 山东省建筑工程消耗量定额、2006 山东省建筑工程价目表、山东省建筑工程费用及计算规则、国家、山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建设收费的规定和相关的工程造价信息等计算土建工程造价、安装工程造价、装饰工程造价。根据资产所在地政府的有关规定，计算各类建设
38、取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。b. 前期及其他费用的确定前期及其他费用，包括政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：表 41 前期费用及其他费用表序号 费用名称 取费依据 取费基础 费率1 工程勘察设计费 计价格200210 号 建安造价 3.43%2 工程招标代理服务费 计价格20021980 号 建安造价 0.44%3 建设单位管理费 财建（2002）394 号 建安造价 1.28%4 工程建设监理费 发改价格2007670号建安造价 2.58%5 环境影响评价费 计价格2002125 号 建安造价 0.16
39、%6 劳动保险费 鲁政办发199577 号 建安造价 2.60%山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 22 页7 新型墙体材料专项基金 鲁财综200853 号 建筑面积 10 元/m28 城市基础设施配套费 东政办发201114 号 建筑面积 40 元/m2c. 资金成本的确定资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：资金成本（工程建安造价+前期及其他费用）合理工期贷款利息/2B. 成新率依据现场勘察鉴定所掌握的房屋建筑物现状，结合行业特点并考虑房屋
40、建筑物的建造质量、使用环境、维护保养情况及经济寿命年限、实际已使用年限、尚可使用年限等多方面因素，采用打分法为主（权数 60%）、年限法为辅（权数 40%）综合确定成新率。采用打分法确定的成新率：将房屋建筑物分为结构、装饰、设备三大部分，再根据情况具体细分为若干个子项目，对照评分标准评定各子项目的得分，将各子项目的得分相加得出房屋建筑物的成新率。采用年限法确定的成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）100%已使用年限以资产占有方申报的资产清查评估明细表中填报的时间为基础，结合房屋建筑物的实际利用状况等因素调整确定。尚可使用年限通过现场勘测，参照资产评估常用数据与参数手山东润泽化工有限公
41、司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 23 页册提供的经济寿命年限参考表，结合房屋建筑物的建造质量、维修保养水平、环境状况、当前状况等因素综合确定。6、评估结果及增减值原因分析（1）评估结果经评估计算，委托评估的房屋建（构）筑物账面原值14,000,000.00 元，净值 13,838,460.06 元，评估原值错误！链接无效。元，评估净值 20,112,361.45 元，评估值原值增值 6,440,000.00 元，增值率错误！链接无效。，评估净值增值 6,273,901.39 元，增值率错误！链接无效。具体情况详见“固定资产清查评估汇总表”和“固定资产-构筑物清查
42、评估明细表”。（2）评估增减值原因分析经评估计算，房屋建筑物类资产评估净值增值 6,273,901.39 元，增值率错误！链接无效。造成本次评估增值的主要原因为委托评估的构筑物于 2012 年后建成，成新度高，人工费、材料费及定额水平的提高，是造成评估原值增加的原因，这是因为当时公司招标时全面压低了各项规定的取费费率，大幅降低了招标价。7、典型案例案例：中心控制室（评估明细表 5-1-1 第 2 项）（1）中心控制室概况委估建筑物为资产占有方的控制室，建成时间为 2012 年，建筑面积 484.29 平方米，钢混结构，外墙抹灰刷涂料，内墙抹灰刷涂料，地山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产
43、评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 24 页面为瓷砖、花岗石，塑钢窗，铝合金门。室内设置消防栓、上下水、照明电，该建筑物使用状况良好。（2）重置成本计算1）建筑安装工程造价根据委估房屋建筑物现场查勘资料和2003 山东省建筑工程消耗量定额、2006 年山东省建筑工程价目表、山东省建筑工程费用及计算规则国家、山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建设收费的规定和相关的工程造价信息等计算该工程的建安造价。计算结果如下表所示：表 42 建筑工程造价计算表序号 费用名称 费率 费用说明 金额1 一 直接费 (一)+(二) 3,581,008.36 2 (一) 直接工程费 2,685,756.27
44、3 (一)省价直接工程费 JF1 2,106,680.34 4 (二) 措施费 1.1+.+1.4 895,252.09 5 1.1 参照定额规定计取的措施费 832,584.44 6 1.1参照定额计取的省价措施费 824,258.60 7 1.2 参照省发布费率计取的措施费 1)+.+4) 62,667.65 8 1)夜间施工费 0.70% JF1 14,746.76 9 2)二次搬运费 0.60% JF1 12,640.08 10 3)冬雨季施工增加费 0.80% JF1 16,853.44 11 4)已完工程及设备保护费 0.15% JF1 3,160.02 12 1.3 按施工组织设
45、计计取的措施费 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 25 页13 1.4 总承包服务费 14 (二)省价措施费 JF2 886,926.25 15 二 企业管理费 5% JF1+JF2 149,680.33 16 三 利润 3.10% JF1+JF2 32,392.90 17 四 其他项目费 130,699.99 18 五 规费 5.1+.+5.5 218,395.12 19 5.1 安全文明施工费 1)+.+4) 121,485.99 20 1)环境保护费 0.11% 一+.+四 4,283.16 21 2)文明施工费 0.29% 一+.+四 1
46、1,291.97 22 3)临时设施费 0.72% 一+.+四 28,035.23 23 4)安全施工费 2% 一+.+四 77,875.63 24 5.2 工程排污费 0.26% 一+.+四 7,849.34 25 5.3 社会保障费 2.60% 一+.+四 78,493.38 26 5.4 住房公积金 0.20% 一+.+四 6,037.95 27 5.5 危险作业意外伤害险 0.15% 一+.+四 4,528.46 28 六 税金 3.48% 一+.+五 143,103.75 29 七 甲方备料 30 八 税后项目费 1,231.89 31 九 建筑工程费用合计 一+.+六-七+八 4,256,512.34 表 43 装饰工程造价计算表序号 费用名称 费率 费用说明 金额1 一 直接费 (一)+(二) 1,103,760.56 2 (一) 直接工程费 1,051,426.35 3 (一)省价直接工程费 1,047,454.84 4 省价人工费 JF1 300,979.09 5 (二) 措施费 1.1+.+1.4 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明山东金信达资产评估有限公司 第 26 页52,334.21 6 1.1 参照定额规定计取的措施费 14,344.56 7 其中省价人工费
