1、房地产企业拿地十六种模式详解1 招、拍、挂规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。问题 1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。财税【2004】134 号、国税函【2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。问题 4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151 号、财税【2009】87 号文件。
2、例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发1993149 号文件、国税函【2008】277 号文件、国税函【2009】520 号文件）不征税，土地税（条例和财税【2006】21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步，
3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3 购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645 号）。注意问题：（一）卖地营业税的差额征收1、差额征收营业税（财税【2003】16 号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2
4、005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145 号、桂地税发【2009】185 号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？（二）卖地的土地税1、如果是直接卖地，土地税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110 号文件，不允许加计扣除）？ 2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110 号、国税函【2007】132 号文件，允许扣除）。 3、卖在建项目的扣除项目。 4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645 号）。注意：营业税差额征收与土地税加计扣除的协调恰好卡到区间。（三）拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发【1995】549
5、号； 2、土地税：国税函【2010】220 号； 3、企业所得税； 4、个人所得税（财税【2005】45 号； 5、契税：财税【2005】45 号。（四）变共同成本为直接成本4 购买股权将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司 100%股权，该方式是目前运用普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地税。（财税【2002】191 号、青地税函【2009】47 号、国税函【2000】687 号）买方：税负较重，风险较大。（一）股权溢价不允许作为成本在所得税和土地税前扣除，相当于对方少缴的土地税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其
6、税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。（二）标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有 3000 万元白条。（三）该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）（四）该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产（专题阅读）公司）5 创造境外卖股权（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从 25%下降到 10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商企业去参与拿地是好的方式。（二）将分段，创造境外卖股权（组合拳）。1、在境外避税港先建立全资子公司；2、将有地的子公司到境外子公司，该项可以实现一部分，并交纳企业
7、所得税，但是税法规定可以递延 10 年。例如，计税基础 1 亿元，市场公允价值为 5 亿元，可以 3 亿元的评估价值到境外的全资子公司，虽不公允但实现较大，一般能够接受。（财税【2009】59 号文件第七条第三款）；3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价 5 亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分按照 10%交纳预提所得税。税负比较：如果长期股权计税基础为 1 亿元，市场公允价格为 5 亿元。则第一步的时候，可以按照 3 亿元，此时 2 亿元的所得额可以递延 10 年实现。第二步，境外销售价格为 5 亿元，此时额为 2 亿元，此时预提所得税税负为 10%。6
8、设立 spv 购买股权大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698 号文件颁布以后，受到了一些限制。（一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公司全资控股大陆有地一方。（二）操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。（三）反避税： 1、国税函【2009】698 号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让隐蔽，税务当局很难知道消息。2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权 50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的 50%是在 36 个月之内，曾经达到过 50%。7
9、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】59、财税【1995】48 号、国税函【2002】165 号、财税【2008】175 号、财税【2003】183 号） 2、12 个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。8 有地一方到地产公司，然后卖股权情况表述：有地一方将土地到房地产（专题阅读）公司，然后将所持有的股权变现。1、及将来转让股权均不缴纳营业
10、税（财税【2002】191 号文件。） 2、到地产公司，自 2006 年 3 月 2 日以来，需要交纳土地税。（如果是非地产公司更好）3、行为，需要交纳企业所得税。总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。9 非地产公司到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）第一，企业到一家非房地产企业，名称为某某化工公
11、司，由于被方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地税和营业税；第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合 59 号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。10 到新公司，然后卖股权情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。操作手法：1、将资产到新企业。 2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。 3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。11 企业分立一个
12、新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。操作手法：1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165 号文件、国税函【2003】1108 号）；青地税函【2009】47 号、财税【2009】59 号）2、12 个月以后转让股权，以符合 59 号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。12 分立一个新公司，然后合并（先分立，后合并）情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：1、先分立 （财税【2009】59 号、国税函【2002】165 号、国税函【2003】11
13、08 号）2、再合并。(财税【2009】59 号、财税【1995】48 号、国税函【2002】165 号）评述：如果不是的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。13 购买方将资金到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值 2 亿元。操作手法：1、甲公司以现金 2 亿元在乙公司入股； 2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。 3、12 个月后转让股权（让产赎股)14 合作建房（一）情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。税收分析：1、营业税（国税函发【1995】156 号文件第 17 条） 2、企业所得税，
14、31 号文件第 31 条。 3、土地税：财税【1995】48 号评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。15 合作建房（二）情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。 2、乙方将资金投入到甲方。 3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。税收分析：国税函【2005】1003 号、国税发【2009】31 号文件 36 条、财税【1995】48号16 委托代建是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
