1、张家港美食街项目可行性分析张家港美食街 项目可行性分析 2006.07.14 提案大纲 第一部分 项目分析 第二部分 项目价值研判 第三部分 项目运营初探 第四部分 项目运营步骤 后记:风险与机遇的辨正 第一部分 项目分析 周边环境 物业分析 SWOT分析 总结 项目分析部分 项目分析部分周边环境 西部不远处为张家港城市中心商业区步行街，毗邻商业繁华区; 东面紧靠张家港比较大的菜场，形象比较凌乱; 南面为宏泰时代广场商住主楼及张家港美食街，商户不多，且经营状况不甚良好，商住楼虽然销售基本完毕，但入住率还很低; 北面为老住宅区，花鸟市场即将搬迁; 综合本案四至环境，可以看出本案的地理位置很不错，
2、属于城市中心，但周边环境比较杂乱，通道虽多，但是都不算通畅，形象比较差。 项目分析部分物业分析 项目分析部分物业分析 本案为宏泰公司开发，与宏泰时代广场底层商业共同构成了片区最大的商业配套; 新开发物业，建筑新，形象好; 总建筑面积近3000平方米，中等规模，适度体量; 尚未分割出售，产权集中，利于整体定位推广; 根据建筑形态，大致可分成4个区域，招商可进一步引导; 商业附属配套基本具备，但仍需很多完善。 项目分析部分物业分析 项目分析部分物业SWOT分析 优势: 区位好，形象佳; 整体性好，周边成熟; 中等规模，适度体量; 劣势: 通透性差，可达性不强; 车位严重不足; 空间结构比较局促;
3、威胁: 风水一向不佳，给经营投资户树立信心难; 其他区域的商业物业如火如荼，势必对我产生冲击; 机会: 美食街的路在修，政府改造信心可见; 与美食街互动可以开展。 项目分析部分物业SWOT分析 项目优势不很突出，相反劣势却比较明显，能否规避掉这些劣势，找到合适的定位方向，是决定我们是否该拿此项目的关键所在。 项目分析结论 项目真实价值几何, 第二部分 项目价值研判 菜场内租金比较高，且摊位采取拍卖形式出租，据调查10,20平方的摊位租金在5,8万左右(含营业税、管理费等); 菜场周边的门面房，20平米左右，一般在1.8-3万; 美食街的租金现在也比较低廉，100平方左右的小餐馆的租金在6,8万
4、上下。 周边物业租金情况 周边物业预计销售价格 成熟商业的物业回报率也相对比较平和稳定，我们暂按6.8%的投资回报率计算，则: 菜场内摊位实行的是租赁制度，没有出售，但如果出售，则售价每个摊位将在80,120万左右 菜场周边的门面房，20平米左右，售价25-45万; 美食街的租金现在也比较低廉，100平方左右的小餐馆的租金在6,8万上下。 4800左右(不很确切)。 宏泰住宅销售时的价格在4500,拿与不拿的拿捏 考虑到拿下项目除了拍卖价格成本还有未来招商管理成本、营销推广成本等多项成本，预计这些成本将占我们预估价格的25,左右，加上我们需要实现15,以上的回报，即拿项目的拿捏程度初步定位为:
5、 1.45*(1,25%,15,)=8700元/平米 如果拿下项目，我们该怎么玩, ? 第三部分 运营思路 发散思路: 零售与批发的问题: 零售需要大量人气，批发对交通组织要求很高; 主题与非主题的问题: 主题性商业能被记住，非主题性的商业除非已经深入人心如步行街; 业态选择的问题: 自成一体型; 与周边业态互补; 找出区域的空缺; 传统的业态做出特色、规模 经营模式定位初步排除: 批发市场; 大杂烩市场; 对交通组织要求不很高的; 对周边形象要求不高的; 不能与美食街形成互补的; 规模要求面积比较大的。 经营定位假设 主题娱乐城(含部分餐饮); 专门市场(盆栽园艺、花鸟虫鱼、工艺品、玩具、礼
6、品); 主题专卖场(电动车、自行车、健身器材); 主题大卖场(如水果); 专业市场(床上用品、布艺)。 分析: 上述定位从物业本身看，都具有一定的可行性，但实际我们选择哪个定位方向还需要做比较深入的市场调研，综合对比分析后才能最终确定。 第四部分 运营步骤 项目战略定位选择 项目战略定位选择 赚利, 赚经验, 赚名, 赚什么, 看当前, 思未来, 毋庸质疑，本项目主要考虑盈利问题 租售模式思考 要保证项目操作成功，租售模式方面需要注意如下两点: 先租后售与租售结合并存; 整租零售与以租带售相结合。 运营步骤 拿下项目; 与政府谈美食街的问题，我项目牵头重振美食街，政府给予多角度支持配合; 招商
7、运营管理公司介入，市场调研，项目定位; 项目招商，项目推广同时开展; 主力店或核心商家入住后，针对投资客的销售启动; 项目开业，庆典活动，销售高潮，回款完成，部分持有物业坐收租金。 题记 框架辅助性指导: 因为未能对项目进行针对性的深入的市场研究，所以这份报告无法对经营定位进行详细阐述，多数判断来自周边数据和经验判断。而能否经营成功及经营定位的选择又是决定租金和售价的最重要因素，所以本报告只有框架指导意义，希望本报告能为新城置业的决策起到辅助作用。 风险与机遇的辨正: 很多情况下，投资就是一种赌，更是一种眼光，这一点上我们佩服新城置业领导层的眼光和魄力 因时间仓促，方案尚有不完善之处，还望斧正。 谢谢。 预祝新城置业 从成功走向优秀 预祝贵我双方创造辉煌
