1、国际旅游度假村的设计要点与案例分析来源： 作者： 时间：2007-12-14 阅读：1812 国际旅游度假村的设计要点与案例分析 国际及国内旅游 度假村 的历史与现状 更多 www.EmB21 世纪国际旅游度假村产业及其发展趋势 旅游度假村设计要点案例分析国际及国内旅游度假村的历史与现状1.国际旅游度假村发展的历史 度假村最早起源于欧洲，欧洲人很早就有外出度假的传统和历史。 迄今已有近 2500 年的历史。公元前 500 年，第一个度假地在希腊的温泉和矿泉地出现。度假村在欧洲的发展，可以追溯到 16 世纪的比利时，那里有 个名叫斯巴(spa)的小镇，这个小镇的人们发现饮用镇上的矿泉水或在矿
2、泉水中洗浴，有明显的治疗作用，于是周围的人们便聚集到这个小镇取水治病，后来这个小镇的名字就成了矿泉疗养和矿泉浴的代名词。 卡茨基尔山是美国早期的度假中心。卡茨基尔饭店于 1823 年开业。目前这个地区已有 500 多家度假村和饭店，其中，20 多家可接待游客 500 多人，还有约 2000 间的平房群，可接待 45 万度假客人。 第二次世界大战以后，国际旅游度假村得到了空前的发展。像美国的夏威夷、佛罗里达、拉斯维加斯，中美洲的加勒比海地区，澳大利亚的黄金海岸等都是世界著名的度假胜地，那里的度假村产业已十分发达。 国际旅游度假村的类型 中国旅游度假村发展的历史和现状 1.中国旅游度假村发展的历史
3、 从历史上看，中国的度假村分为三种类型，分别处于不同的历史时期，具有不同的时代背景和社会背景。 (1). 帝王别墅型 “度假村”。典型如北京颐和园和承德避暑山庄,只供帝王避暑享乐之用。 (2).现代疗养型 “度假村”。典型如中央有关部委及地方政府有关部门、企业在国内一些风景、温泉胜地(如北戴河、黄山、庐山、临潼等)修建的具有度假村性质的疗养院。 (3).当代康乐型 “度假村”。80 年代末 90 年代初，以康体休闲、娱乐为主要特点的新型“度假村“ 产生。这类度假村大量增添了现代娱乐设施和项目。 2. 中国旅游度假村发展的现状 中国旅游度假村大规模的发展，是在 1992 年国务院正式批准在全国
4、12 个地区试办国家级旅游度假区的建设而开始的。 到目前，已有 1000 多个不同类型的度假村和度假点。包括国家级度假区 12个，省级旅游度假区 100 多个，其中三分之一为海滨度假，三分之一为内湖度假，其余三分之一为山地、温泉、江河、森林、人文景观、冰雪旅游等度假类型。 当前，中国旅游度假村发展中的主要问题是：相当一部分旅游度假村在建设和经营管理中存在盲区。很多投资者和管理者仍然按照酒店的模式去建设和经营度假村，在软硬件方面没有突出度假村的特色。 3. 中国政府对旅游度假产品的政策 (1).以国际旅游市场为导向(2).以国内旅游市场为基础(3).坚持可持续发展原则(4).建立多层次全方位的度
5、假产品体系 (二) 21 世纪国际旅游度假村产业及其发展趋势 21 世纪是知识经济时代，重视知识，尊重人才，是知识经济时代的根本特征。度假村产业是在知识经济条件下为人类健康和可持续发展提供条件和环境的产业。度假村的产品是健康。度假村产业是 21 世纪的朝阳产业。21 世纪的度假村将呈现出许多新的发展趋势 一. 国际旅游度假村发展的背景 1. 21 世纪人类社会是知识经济的时代，而拥有知识的个人所追求的则是健康(Health)和放松 (Relax)，度假村产业是一种为人类身心健康和可持续发展提供条件和环境的新兴产业，因此具有广阔的发展前景。 2. 在 21 世纪，走马观花式的观光旅游将让位与以健
6、康、放松为目的的度假旅游。 与观光旅游相比，度假旅游具有以下特点：(1). 度假旅游的访问地相对固定。 (2). 度假旅游更强调休息、放松。(3). 度假旅游在一地的停留时间相对较长。 (4). 度假旅游者一般不需要导游。 二. 度假村、酒店及物业经营管理的区别 三. 21 世纪国际旅游度假村产业的发展趋势 1.度假旅游将成为人们一种必不可少的生活方式。2.度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不 断上升。3.度假客源将从以团体为主转向以散客为主。4.不带孩子的伴侣度假会占越来越大的比重。5.观光性度假将让位于保健、康乐型度假。6.无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转化。7.后续教育(培
7、训) 将成为度假村经营中的一项重要内容。 8.第三世界的度假村产业将迅速崛起。9.中国的度假村产业将迅猛发展10.度假村的消费者将更具法律意识。 四. 21 世纪国际旅游度假村经营管理的发展趋势 1.度假村经营将实现集团化、国际化。2.度假村的高科技化趋势。3.度假村营销网络化。4. 度假村的组织结构将由金字塔型向网络型(扁平化)、虚拟化方向发展。5. 度假村的经营管理将走可持续发展之路。6. 度假村服务模式将从标准化服务走向个性化、人性化服务，追求回归自然、返璞归真。 7.旅游度假村将不断追踪研究，策划和推出更新的、替代的后续产品。8.度假村员工将参与民主决策，并得到充分授权。9.度假村的经
8、营将从有形的实物产品经营提升到无形的资本、品牌经营，从单一的项目经营发展到统一品牌下的综合产业经营。10.适应人口老龄化趋势，度假村服务和经营将走向无障碍型。11.度假村经营者将更加注重度假者的人身安全和健康问题。12.分时度假及共管公寓是国际旅游度假村的经营趋势。13.“包价度假“ 将在 21 世纪度假村的经营中大行其道。14.度假村的竞争将主要表现为文化竞争和品牌竞争。 (三) 旅游度假村规划设计要点 一个好的规划就是一笔财富，规划是度假村走向成功的第一步，度假村的经营理念首先从规划中体现。度假村的开发要采用现代化的管理方式，即科学的决策与有效的控制相结合，因此，建立一个合理的开发组织机构
9、是个关键。度假村的建设将完全步入市场经济的轨道，采用项目融资的方式来完成资金的筹措，这是一种大胆而有效的选择。将对开发进度进行科学、合理的安排，力求确保在预算范围内，保质保量、按期完成度假村的建设任务，实现预期的度假村项目的投资目标。 3. 度假村项目的规划流程 度假村项目的规划是一个动态的、系统的、渐进的过程。规划工作包括 9 个步骤: (1) 准备a. 组建规划小组 ,小组成员构成图如下表： b. 规划参与者对度假村经营模式达成共识。 (2)可行性分析(3)确立目标和主题形象 (4) 提出开发规划的基本框架 a.住宿设施及其数量要求（目前及未来）b.康体娱乐设施的类型及其数量要求c.仓储区
10、域d.商店e. 对土地的使用需求f. 景点的可进入性和内部交通网g. 对从业者的数量和质量要求 (5) 对基本框架的专项评估a. 总体目标与发展方向b. 主题形象与总体风格c. 市场定位d. 选址分析与决策e. 设施设备的高科技含量、先进程度以及需求分析与预测f. 土地利用、布局与控制g. 住宿、餐饮等设施的布局与定位 h. 建筑设计i. 重要服务项目的设计j. 环保、无障碍系统的设计k. 雇员的住宿、培训等服务设施l. 供水、供电、通讯、交通系统m. 财务预算n. 度假村产品的市场营销计划o. 从业人员的要求与培训计划 (6) 设计方案的制订与评估 a. 度假村的整体风格和布局 b. 主体建
11、筑物的选址与设计 c. 别墅、公寓等住宿设施的选址与设计 d. 餐饮设施及其服务项目的设计 e. 娱乐设施如高尔夫球场、网球场、滑雪场的选址与设计 f. 度假村内部交通系统及停车场的设计 g. 为满足未来需求的增加而提供的适当的住宿、娱乐设施 h. 满足雇员需要的住房、培训场所等 i. 现代化度假村所应必备的先进的通讯系统工程等 j. 包括无障碍系统的工程设计 (7) 实施方案的制订(8) 实施方案的决定(9) 实施(四) 优秀旅游度假村案例分析优秀旅游度假村经营模式分析一. 瑞海姆(RGHCM)旅游度假村经营模式 瑞海姆旅游度假村，是由金飞民航经济发展中心和中盛科技投资发展有限公司合资，按照
12、英国十九世纪乡间别墅风格建造的 21 世纪五星级国际旅游度假村。坐落在北京密云县，总接待能力超过 600 人。 瑞海姆国际旅游度假村经营模式定义以 21 世纪“知识经济”、“以人为本”和“可持续发展”为理论基础。以“放松”、“健康”为宗旨。以通过营造“绿色环抱”，“周末之家”，“俱乐部”，“博物馆”,“瑞海人”等特定的文化内涵为基本手段。以“ 八型 “(乡间别墅型、享受型、文化型、环抱型、无障碍型、国际型、科技型及平等型)为特征。 R-RelaxG-GreenH-Health、Home、Happiness.C-ClubM-Museum.RGHCM：瑞海姆度假村经营模式的精髓2. 瑞海姆国际旅游
13、度假村经营模式的表现形式 (1).建筑风格 :乡间别墅型(2).建筑及经营特色 :环抱型(3).设施与服务：无障碍型(4).室内装饰 :文化型(5). 经营手段 :科技型(6). 经营理念 :享受型(7). 服务项目与方式 :国际型(8). 员工与客人之间的关系:平等型 4. 瑞海姆度假村智力资本构成 瑞海姆度假村的智力资本由市场资产、人力资产、知识产权资产和基础结构资产四部分构成， 5. 瑞海姆度假村的资本经营 业主经营度假村最终是为了什么？-当然是为了赚钱。那么，如何最大程度地赚钱呢？-走产业经营与资本经营相结合的道路。 (1) 瑞海姆度假村资本经营的概念 取得收益的途径有两个：一是度假村
14、产业经营回报；二是资本经营回报。 产业经营回报，是通过度假村的常规经营（住宿、餐饮、娱乐、商品、康体、培训等）和综合经营（度假村功能全方位向社会开放，如面包房、洗衣房、车队向社会开放等），在自身全额投资的度假村收取经营利润；在公司参与投资并实施管理的度假村收取应有的经营利润分配和管理费；对以纯托管方式管理的度假村收取管理费、顾问咨询费等收入。 资本经营回报，是把业主投入在瑞海姆度假村产业上的资本因度假村的经营所形成的增值后的产权（含度假村的品牌等无形资产）作为商品出售而取得的回报。 (2) 瑞海姆度假村资本经营的模式 a. 从资金的来源即负债与股本方面讲，要善于利用各种筹集资金的渠道。b. 要
15、敢于且善于投资。 抓好瑞海姆度假村有形资产和无形资产的经营。无形资产的经营即:人才的储备和培训；商标；管理软件个性化（服务规范、原则、服务特色）；形象度假村的建设；商誉的树立；经销预定网络；特许经营权（商标权和专利权）的经营。 d. 应尽量在自己熟悉的已有基础的领域里发展，不可贸然采取多元化策略。e. 要敢于、善于买卖资产。 6. 瑞海姆度假村的经营机制 21 世纪，度假村之间竞争的主要目标是如何赢得客人。对客人的竞争就是对品牌的竞争，品牌的竞争就是质量的竞争，质量的竞争就是人才的竞争，而人才的竞争说到底又是度假村企业内部经营机制的竞争。 发达国家（例如美国）投资一个度假村 58 年即可收回成
16、本，而在中国内地大部分需要 1215 年，甚至更长，才能收回投资。 目前，中国内地的度假村和酒店有 5000 多家。其中，中外合资度假村、酒店客房数量只占 5，而利润却是全国的 90。 国内外大量事实说明，国有企业与外资企业、民营企业之间的效益和差距是很大的，究其原因，最根本的就是体制和企业内部经营机制的问题，包括决策制度、用人制度、分配制度以及效率、理念、品牌等方面存在的问题。 (1) 实行股份制，尽量采用民间资金，尽量不用国家的钱。 具体措施:(2) 坚持高科技，坚决淘汰旧有工艺和设备。 (3) 实行高薪制，聘用合格企业家，造就百万富翁。 (4) 让无产者变为有产者，让所有的员工都富起来。
17、 (5) 实行法治，切实保障业主、股民、经营管理者、技术人才以及员工的合法权益。 1. 度假村规划的基本原则 度假村的开发是一个系统工程，需要考虑的问题有：经济问题、市场问题、资金条件、投资回收、雇佣问题、客人消费、设施和娱乐项目、社会影响、文化影响、环境影响等。如果没有一个通观全局的、科学的规划，往往会给度假村的建设和经营种下隐患。 因此，度假村的规划原则是:(1) 以充分体现度假村的经营理念为出发点。衡量度假村是否符合要求，不是它的气派与豪华，而是度假村奉献给客人们的放松与健康的享受。 (2) 以客源市场为导向a. 去筛选值得开发的资源以及确定开发的时序、方向和规模;b. 决定产品的类型、
18、特色、规模、档次以保证适销对路;c. 决定服务设施和度假村开发建设的规模、类型和档次;d. 决定投资回收期；e. 决定雇佣人员的数量以及对其业务水平和其他技能的要求等。 (3)突出主题形象所有参与者对于拟建的度假村主题形象应达成共识，并为塑造这一形象而高度合作。(4)明确特有的环境特征、保护并充分发挥环境特征的优势。(5)硬件与软件统筹兼顾，协调发展。(6)土地利用分区规划。(7)强调文化特色、淡化商业氛围，追求自然风格、避免都市化。(8)阶段性开发。 2. 度假村的设计理念(1) 与当地大自然的景观融合 a. 整体建筑 设计与自然环境结合，尤其墙面屋顶的颜色要与周围景观颜色搭配。b. 大堂设
19、计要温馨，与气候和地理条件允许的情况下，通过设计可把室内环境与室外自然环境融会贯通。走进大堂，好像“没有门”的感觉，并有强烈的温馨家庭之感。 c.开发景观房。利用周围美丽的自然景观，最大限度地借景。d.阳台、平台将室内与室外的景观衔接起来。 e. 斯巴(spa)- 融入大自然中的温泉水疗。浴室周围是充满自然气息的绿色植物或优美的露天冲浪浴，洗浴时看天上繁星，闻花草芳香，听鸟语蝉唱；既洗去了旅途的疲惫又享受着大自然的神仙美景。f. 一般采用低层建筑构思，低密度建筑布局。(2) 为客人体验、经历当地的历史文化创造条件。 (3) 室内设计突出放松、健康、周末之家的氛围。 a. 房间宽敞、舒适、温馨、
20、明亮。通过设计或改造使室内、外通透，或打开部分墙面使室内外一体化，创造宽敞的流动空间，客人可更多地获得阳光、新鲜空气和美景。 b. 室内设计强调建材的自然肌理，使客人感知自然材质，使生活在城市中的人们回归自然的情绪得到补偿。 c. 室内造园，不仅大的共享空间，如餐厅、大堂可做自然景观的庭院设计，公寓客房均可引入这一理念。 d. 客房装饰、家具的布置、布艺的使用可突破酒店标准化模式，采用家庭式的风格。 (4 ) 注重环保，贯彻可持续发展思想 a. 注意基础设施建设对自然景观的影响b. 注意游客可能对自然环境的破坏c. 建筑采用符合国际标准的绿色建材d. 注意空气、水、噪声的污染 (5) 采用 2
21、1 世纪的高科技和最新的康乐项目 a. 互联网络的应用b. 新型燃料和能源的应用 c. 生物工程技术的应用d. 富于知识性和趣味性的新颖的康体娱乐项目 (6) 品牌意识，特色经营 a. 突出形象设计，建立品牌。从视觉效果上给人耳目一新，细部设计一定要精致。名牌的特征有两个，一是做工精致；二是长久维持高品质不变。 b. 度假村与众不同的特色反映在各种活动项目和形式上。要形成整体氛围，就必须从建筑物、标志物、环境设施和环境品质上做出自身的特色，力争成为当地的标志性建筑。 c. 软件和硬件的设计与建设同步 (7) 以人为本，亦情亦理，在设计装饰中体现对人无微不至的关心和服务 a.设计处理空间尺度、细
22、部尺寸、色彩材质、造型风格以至室温、通风、照明、声响都以满足人和人际交往的需要和方便着想；充分采用现代的高科技手段为人服务。 b. 安全-健康-舒适的原则，先后顺序不能颠倒。 c.个性化设计。了解客人或时权购买者的喜好，为长住客人设计好他们自己的家。 (8) 规划中应避免的误区 a. 避免“城市酒店化 ”和“物业小区”式风格。要少一些富丽堂皇，多一些自然、轻松、温馨。有的度假村虽地处景区，但内部设计完全是城市高级酒店的装饰，只不过搬了个地方而已；也有些是栋别墅的外形，里面却是客房标准间的布置。 b. 盲目追求设施齐全，应有尽有，把度假村的自然特色用到极致。其实游客下榻度假村往往是为某一个特色而来。所以景色和设施“在精不在多”，不应盲目追求“应有尽有” ； c. 与当地文化脱节。即使是当地居民，可能也不很全面地了解当地的文化和历史；而设计者也常常会受习惯和模式所左右而与当地文化特色脱节。充分了解地方史志记载，到民间采风启发设计灵感。d. 季节性闲置。硬件设计要考虑淡旺季。
