1、地 块 养 老 院可行性研究报告项 目 名 称 君莲居住区 I1 地块养老院建 设 单 位（盖章） 单位负责人 （盖章） 项目负责人 上海 XX 工程项目管理咨询有限公司（资格等级:甲级 编号:工咨甲 1042903002）1.项目概况1目 录1.项目概况 .11.1 项目简介 11.1.1 项目名称 11.1.2 项目建设地点 11.1.3 建设规模及内容 11.1.4 项目法人及法人代表 11.2 项目法人简介 11.3 可研报告编制依据和研究范围 21.3.1 编制依据： 21.3.2 研究范围 32.项目背景和建设的必要性及可行性分析 .42.1 项目背景 42.1.1 上海市进入老龄
2、化社会 42.1.2 闵行区制定相应养老规划 42.1.3 君莲居住区建设养老院的理由 52.2 项目建设的必要性 52.2.1 是推进上海市养老工作的需要 52.2.2 是闵行区养老工作的需要 62.2.3 是君莲居住区功能完善的需要 72.3 项目建设的可行性 82.3.1 项目建设的技术可行性 82.3.2 项目建设的方案可行性 82.3.3 项目建设的经济可行性 83 项目场址与建设条件 103.1 项目场址 103.2 建设条件 103.2.1 自然条件 103.2.2 区位和交通 113.2.3 工程用水用电条件 113.2.4 建材供应条件 113.2.5 社会环境条件 114
3、建设规模和建设方案 124.1 总体设计 124.1.1 设计依据 124.1.2 设计范围 121.项目概况24.1.3 工程概况 124.1.4 设计原则和总体构思 134.1.5 总平面规划设计 134.2 建设规模 134.2.1 入口大堂 154.2.2 餐厅及辅助设施 154.2.3 医生办公室及护士值班室 154.2.4 各类医务室 154.2.5 心理咨询室 164.2.6 办公室、会议室、资料室等 164.2.7 健身房、活动室等 164.2.8 老人居住室 164.3 建设方案 164.3.1 建筑功能设计 .164.3.2 建筑造型设计 .174.3.3 建筑装饰标准 .
4、175 组织机构与项目管理 196 投资估算和资金筹措方案 207 财务分析和项目效益评价 218 项目进度安排 229 项目风险分析 239.1 项目风险分类 239.1.1 建设风险 239.1.2 成本超支风险 239.1.3 技术风险 239.1.4 其他风险 239.2 项目风险控制对策 249.2.1 建设风险 249.2.2 成本超支风险 2410 可行性研究结论 2510.1 养老院建设是必要的 2510.2 养老院建设是可行的 251.项目概况11.项目概况1.1 项目简介1.1.1 项目名称君莲居住区 I1 地块养老院1.1.2 项目建设地点项目建设地点位于上海市闵行区，地
5、处闵行区 A4 线以东、金都路以南颛桥镇 154 号的 I1 地块内，养老院坐落在 I1 地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。1.1.3 建设规模及内容君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地 177.49 公顷，总建筑面积 180 万平方米，其中住宅 154 万平方米，分为 A、B、C 、D 、E、G、H、I、J 等地块。位于 I1 地块的养老院占地4007m2，总建筑面积为 5196m2，建筑层数为 4 层，建筑密度 39%，建筑容积率1.3。1.1.4 项目法人及法人代表项目法人：上海闵行地产经营
6、有限公司法人代表：朱国兰1.2 项目法人简介上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资1.项目概况2本为叁亿元人民币。经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。（涉及许可经营的凭许可证经营） 。1.3 可研报告编制依据和研究范围1.3.1 编制依据：1. 闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场 A（B 、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复 ，闵计基审发(2004)22 号（23 号、24 号） ；2. 闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地 A（B
7、、C ）块划拨国有土地的通知 ，闵府土（2004）358 号（359 号、360 号） 房屋土地测绘技术报告书 (上海市测绘院第二分院) ；3. 上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复 ，闵规综(2005)25 号；4. 城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93 ） ；5. 上海市城市规划管理技术规定(2003 年 11 月版)；6. 上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08-55-2006） ；7. 公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ；8. 建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ
8、16-87)；9. 建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)；10. 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ；11. 环境空气质量标准 （GB3095-1996） ；12. 民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ；13. 民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ；2.项目背景和建设的必要性及可行性分析314. 上海市老年事业发展“九五”计划和 2010 年远景目标 ；15. 老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ；16. 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；18. 无障碍设施设计
9、标准 （DGJ08-103-2003） ；19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 ；（DGJ08-32-2000 ） ；20. 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)；21. 建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。1.3.2 研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。2.项目背景和建设的必要性及可行性分析42.项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景2
10、.1.1 上海市进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%左右，截至 2005 年年底，上海户籍总人口为 1360.26 万人，其中 60 岁及以上老年人口 266.37 万人，占总人口的 19.58，这意味着，每 5 个上海人中就有 1 个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者” 日本，人口老龄化为 22%。因此，上海的老龄化已经“ 比肩” 日本。上海比全国提前 10 年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来 25 年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体
11、（2005 年为 609.35 万人）将极大地提高上海市老龄人口比重。2.1.2 闵行区制定相应养老规划闵行区政府最近（2006 年 9 月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知 （2006 年 8 月）精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和关于加强老年活动室建设和管理的意见 ，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年活动室的发展起到指导意义。按照关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本
12、区养老服务工作的意见的规定： 境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书” ，并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务2.项目背景和建设的必要性及可行性分析5的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴 10000 元（含市府补贴 5000 元） 。 对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准” ，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴10000 元（含市府补贴 5000） 。 新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标准给予一次性开办补贴
13、。 为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进行考核，每年考核在 80 分以上的，按核定的床位数每收养一位闵行区籍老人给予每月 100 元运营补贴经费。在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达到 7000 张以上；居家养老服务达 1 万人，90%以上的居(村)委会建成标准化老年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。2.1
14、.3 君莲居住区建设养老院的理由届时，君莲居住区内居住人口将达 5.4 万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。2.项目背景和建设的必要性及可行性分析62.2 项目建设的必要性2.2.1 是推进上海市养老工作的需要上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的 18.9，而家庭平均只有 2.6 人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）
15、正在不断升高，目前上海 60 岁以上老人占到 1559 岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6，也就是说，目前 5 个劳动力人口抚养一个老人，到 2025 年，这一比值将达 58.5，2050 年高达 90.1，也就是接近于 1 个劳动力人口抚养一个老人。此前，上海市统计局对上海 1000 位 65 岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过 40的老年人处于“空巢状态” ，1/6 的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。 “未富先老” ，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。截至 2004 年底，上海市共有养老机构 439 家，养老床位 40,136 张，床
16、位数占 60 岁以上老年人口的 1.58。 ，这一数字远远低于发达国家 6的水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。2.2.2 是闵行区养老工作的需要闵行区现有养老机构 26 个，床位 2740 余张（见下表） ，在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，然
17、而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧2.项目背景和建设的必要性及可行性分析7增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。养老机构 地址 床位数1 上海市闵行区社会福利院 莘庄七莘路 700 号 6002 上海市闵行区第二社会福利院 华坪街道兰坪路 37 号 603 上海闵行区华漕镇敬老院 吴翟路吴漕路 288 号 484 上海闵行区马桥镇敬老院 马桥镇北松沙港桥北侧 765 上海闵行区浦江镇陈行敬老院 陈行镇跃农路水闸桥南 406 上海闵行区虹桥镇敬老院 虹桥镇环镇南路 120 号 807 上海闵行区华漕镇诸翟敬老院 诸翟镇平乐路 6 号 268
18、古美路街道敬老院 塘湾镇三新街 309 上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院 鲁汇镇教师新村 37 号 4210 上海闵行区浦江镇杜行敬老院 谈家港叶家桥路 28 号 6811 上海闵行区华漕镇纪王敬老院 纪王镇纪高路中段 5012 上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院 虹梅南路景联路 1109 号 6013 上海闵行区梅陇镇敬老院 莲花路春申路 2105 号 9114 江川路街道华坪老院 兰坪路 131 弄 13 号 6015 江川路街道碧江敬老院 碧江路 280 弄 17 号甲 5016 上海闵行区吴泾镇敬老院 剑川路 100 弄 44 号 7017 龙柏街道航华敬老院 航华街道航南路 108 号 7018
19、上海闵行区爱德养老院 颛桥镇颛建路张家弄 14 号 10019 上海南张安老院 莘庄镇七莘路九号桥 8020 上海闵行区福禄寿敬老院 沪闵路 3158 号瓶北路口 14021 上海闵行区陇西养老院 梅陇镇沪闵路罗阳七村 5122 上海恩光敬老院 华宁路 245 号东 13223 上海闵行区大众敬老院 沪闵路 2865 号 5024 上海大华福利院 中春路 2626 号 29025 龙柏街道龙柏敬老院 龙柏七村 104 号 5626 上海闵行区爱心敬老院 沪闵路 2865 号 50闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是：养老机构床位总数达到 7000 张以上。从数据对比来
20、看，要达到 7000 张床位的标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。本项目设计养老床位 76 张，这也将成为未来闵行区养老床位 7000 张的一2.项目背景和建设的必要性及可行性分析8部分。2.2.3 是君莲居住区功能完善的需要根据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准 ；（DGJ08-55-2006）对于居住区级公共服务设施设置标准的要求：必须设置至少一所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于 4200m2 和 4000m2；另据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 （DGJ08-32-2000 ）的规定：新建的居住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相
21、应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的 2，因此在拥有人口容量为 5.4 万的君莲居住区内至养老床位的控制应该在 100 床位以上。由于目前在君莲居住区 D 地块尚要建设一所托老所（用地面积 1233m2，建筑面积 600m2） ，因此本案养老院床位的设置为 76 张。2.3 项目建设的可行性2.3.1 项目建设的技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为 5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混结 构建筑，一层建筑面积 1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积 1169m2，四层建筑面积 1026m2。此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口
22、大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。2.3.2 项目建设的方案可行性君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 （DGJ08-32-2000） 、上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08-55-2006）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、3 项目场址与建设条件9取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。2.3.3 项目建设的经济可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会
23、效益将大于经济效益。由于上海市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求”的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见中规定：新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标准给予一次性开办补贴。3 项目场址与建设条件103 项目场址与建设条件3.1 项目场址君莲居住区位于闵行
24、区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为A、B、 C1、 C2、D、E、 F、G1、G2 、H、I1、I2 、J 等十三块。I1 地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥，其中，养老院位于 I1 地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。3.2 建设条件3.2.1 自然条件君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。年降水量 1103.6mm，日照 2175 小时，无霜期 2
25、88 天，年平均气温 158 度，冬无严寒，夏无酷暑。根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第6 层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目的桩基持力层。基地内有 30 米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。4 建设规模和建设方案113.2.2 区位和交通君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。3.2.3 工程用
26、水用电条件莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。3.2.4 建材供应条件闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。3.2.5 社会环境条件闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。4 建设规模和
27、建设方案124 建设规模和建设方案4.1 总体设计4.1.1 设计依据见第一章可研报告编制依据4.1.2 设计范围 上海市颛桥镇君莲居住区 I1 地块养老院托老所规划 养老院托老所建筑设计4.1.3 工程概况上海市颛桥镇君莲居住区 I1 地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备 I1 块地上。养老院的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。按城市居住区公共服务设施设置标准规定，养老院配建“千人指标”：建筑面积为 84 平方米；用地面积为 80 平方米。按规划，入住居住区人口应达 5.4 万人左右，对应建筑面积 4536 平方米，用地 4230 平方米。本方案设计建筑面积
28、 5196 平方米，满足要求。主要技术经济指标如下：项目 指标总用地面积 4007 平方米道路广场用地面积总建筑面积 5196 平方米绿化用地面积建筑用地面积 1551 平方米4 建设规模和建设方案13建筑密度 39.00%建筑容积率 1.3绿化率4.1.4 设计原则和总体构思符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。从目的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。 考虑老年人的
29、户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。在总体规划布局和建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、反朴归真”成为追求的理想境界。清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年人的理想居住形态也是规划和设计所遵循的理念和努力达到的目标。4.1.5 总平面规划设计总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异
30、分为养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。 基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此布置绿化景观。4.2 建设规模君莲居住区养老院建筑面积为 5196m2，总用地面积约 4007m2，是一座四层砖混结构建筑。其中，一层建筑面积 1551m2，二层建筑面积 1450m2，三层建筑4 建设规模和建设方案14面积 1169m2，四层建筑面积 1026m2。具体功能设置见下表：建设内容 设置方位 总面积（ m2） 数量入口大堂 1 楼 1餐厅 1 楼 1备餐间 1 楼 1休息室 1 楼 3活动室 1 楼 3洗消间 1 楼 1库房 1 楼 2更衣休息室 1 楼 1医生办公室 1 楼 2门卫值班室
31、 1 楼 1药房 1 楼 1抢救室 1 楼 1观察室 1 楼 1光疗室 1 楼 1准备室 1 楼 1理疗室 1 楼 1按摩室 1 楼 1针灸室 1 楼 1太平间 1 楼 1其他 1 楼小计 1 楼 1551理疗室 2 楼 1急救室 2 楼 1观察室 2 楼 1医务室 2 楼 1药房 2 楼 1心理咨询室 2 楼 1活动室 2 楼 4医生值班室 2 楼 1护士值班室 2 楼 1淋浴房 2 楼 1更衣室 2 楼 1老人居住室 2 楼 10其他 2 楼小计 2 楼 1450资料室 3 楼 1会议室 3 楼 1办公室 3 楼 3洗衣房 3 楼 14 建设规模和建设方案15医生值班室 3 楼 1护士值班
32、室 3 楼 1淋浴房 3 楼 1更衣室 3 楼 1老人居住室 3 楼 10其他 3 楼小计 3 楼 1169健身房 4 楼 1储藏室 4 楼 1医生值班室 4 楼 1护士值班室 4 楼 1淋浴房 4 楼 1更衣室 4 楼 1老人居住室 4 楼 10其他 4 楼小计 4 楼 1026总建筑面积 51964.2.1 入口大堂入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。4.2.2 餐厅及辅助设施餐厅位于一楼入门大堂右侧，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调
33、剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的良好场所。4.2.3 医生办公室及护士值班室每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室以及护士站，能够方便及时地为老年人提供服务。4.2.4 各类医务室主要包括光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功4 建设规模和建设方案16能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊时刻的紧急救治。4.2.5 心理咨询室位于二楼的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务，有助于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。4.2.6 办公室、会议室、资料室等位于三楼的办公室、会议室、资料室为养老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。
34、4.2.7 健身房、活动室等健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。4.2.8 老人居住室老人居住室位于 2-4 楼，每层 10 间，共 30 间，每间有两个或四个床位，共 76 张床位。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人的生活需要。4.3 建设方案4.3.1 建筑功能设计养老院托老所建筑最高处为 4 层，建筑面积 5196 平方米。建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。养老院出入口设在建筑中部，一层布置有餐厅、治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好的采光通
35、风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好的景观视线。4 建设规模和建设方案17走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。托老所部分设在建筑一层东侧部分，有独立的出入口及尺度宜人的小规模中庭空间。各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择的可能。另外以上各空间均考虑了满足老年人的使用要求，采用无障碍设计。4.3.2 建筑造型设计本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉稳、凝重、古朴的特点，转而追求活泼轻盈的建筑形式，以求为老年人创造一处充满活力的
36、居住娱乐场所。在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。北侧体块为“一”字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这样也丰富了内部空间及立面造型。4.3.3 建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准室内空气质量标准 （GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准 民用建筑工程室内环境污染控制规范 （GB5032
37、5）执行。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在 1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角 , 下部宜作 0.35m 高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在 1.50m 以下。5 组织机构与项目管理18每人应有 1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落
38、地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。5 组织机构与项目管理195 组织机构与项目管理该社区养老院将由上海闵行地产经营有限公司投资建设，建成后将移交给闵行区民政局，由其负责管理、经营。 （有待于进一步补充）6 投资估算和资金筹措方案206 投资估算和资金筹措方案（待补充）7 财务分析和项目效益评价217 财务分析和项目效益评价（待补充）8 项目进度安排228 项目进度安排养老院用地已征迁完成，前期三通一平也已完成，已具备施工条件。该养老院将由上海闵行地产经营有限公司投
39、资建设，建成后将移交给闵行区卫生局，由其负责管理、经营。项目具体进度如下： 2006 年 910 月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批，组建管理机构； 2006 年 1112 月内完成初步设计、施工图设计、施工准备； 2007 年 1 月2007 年 7 月完成项目工程的土建施工、内装修、室外总体、设备安装； 2007 年 8 月项目工程竣工验收、交付使用。9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完 成 项 目 的 项 目 建 议书 、 可 行 性 研 究 报 告的 编 制 及 报 批 ， 组 建管 理 机 构2006.9-2006.102
40、 完 成 初 步 设 计 、 施 工图 设 计 、 施 工 准 备 2006.112006.123 完 成 项 目 工 程 的 土 建施 工 、 内 装 修 、 室 外总 体 、 设 备 安 装 2007.12007.74 土 石 方 填 筑 2007.8项 目 建 设 进 度 安 排 表时 间项 目 名 称编号 2006年 2007年9 项目风险分析239 项目风险分析9.1 项目风险分类9.1.1 建设风险建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风
41、险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。9.1.2 成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。9.1
42、.3 技术风险虽然近几年国内建筑市场经过了一个突飞猛进的进展，还是会有新的技术的产生。10 可行性研究结论249.1.4 其他风险工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。9.2 项目风险控制对策9.2.1 建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科
43、学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天 15 万等。9.2.2 成本超支风险控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。10 可行性研究结论2510 可行性研究结论10.1 养老院建设是必要的上海市自从上世纪 80 年代就已经步入了老龄化社会，而今老年人的比例还在逐步提升，2005 年底这一比率已经达到 19.58%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；闵行区政府希望在未来五年中社区养老床位能够达到 7000 张，而今只有 270
44、0 余张，要达到这一目标，必须加快养老设施的建设，尤其在新建居住区内必须配备相应的养老设施；君莲居住区作为一个拥有人口规模 5.4 万的居住区，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。故，君莲居住区的 I1 地块上建设养老院是十分必要的。10.2 养老院建设是可行的养老院四层建筑没有涉及到新材料、新工艺的运用，项目所使用的施工技术是成熟的，因此，养老院的建设在技术上是可行的。养老院各项指标能够达到或超过上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 （DGJ08-32-2000） 、上海市工程建设规范 城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08-55-2006）等规范、标准的要求，能够满足相关规划的要求，因此，养老院的建设在方案上是可行的。虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。
