1、,2008年度工作总结,成为中国最优秀的受人尊敬的房地产企业之一 、中国房地产百强企业,2008年度工作总结,战略决定与十大目标完成情况完成建设方案与审批优化设计成本控制工程管理与进度配套服务财务执行情况营销与招商综合管理存在问题经验、体会与建议,第一部分,第三部分,第二部分,第四部分,第五部分,第六部分,第七部分,第八部分,第九部分,第十部分,第十一部分,2008年6月初， 集团经过慎重考虑之后，决定启动嘉兴项目自建计划， 并于6月27日正式批准24节点计划。浙江旭辉根据集团部署，在方案调整、设计、施工和供应商选择等方面全面铺开工作。由于宏观调控、集团战略决策调整、项目规划指标调整等原因，,
2、第一部分：战略决定与十大目标完成情况,涉及工程、销售、回款、招商、拓展等方面的十大目标基本没有完成。辛苦一年，只有疲劳，没有功劳。但是，影响和干扰项目建设的各种问题（除居民上访闹事）已基本全部解决，进入公司可以自主掌控的阶段。,第一部分：战略决定与十大目标完成情况,经过与政府各部门反复多次的沟通协商，四次变更设计方案，终于感动有关部门和领导，实事求是地解决了方案设计遇到的各种难题。在六个方面有重大的突破： 1. 建筑密度由28%调高为35%； 2. 地下商业建筑面积19245M2不计入容积率；,第二部分：完成建设方案审批,3. 公寓式酒店按普通住宅申报；4. 中山路地下通道缓建；5. 机动车停
3、车位由2200个调为1300个；6. 人防建物资库。,第二部分：完成建设方案审批,由于时间比较充裕，旭辉广场在设计优化上做足了文章，“内脑”和“外脑”都发挥了重要的作用。 在内部，反复要求和组织各专业技术人员认真细致的阅图审图。在概念方案、扩初设计、施工图设计上先后提出200多条意见，大部分得到采纳和落实。,第三部分：优化设计,在外部，先后召开了基础桩选型、强电、施工安全方案、商业业态布局等十多次专家评审会、论证会，广听专家之见，博采百家之长。最后出炉的施工图是一张既切合实际，又能满足建设刚性要求，同时还符合公司成本管控要求的优选方案。 在强电设计、顶板覆土、基础桩选型三个方面，就能达到节省成
4、本4000万以上。,第三部分：优化设计,反复论证、修改、完善投资总预算，由最高的12.2亿核减为10亿，10亿就是成本高压线。 精确编制核定工程建设各项成本子课目，努力做到总控细控相统一，重点抓好过程管理，严防总的“假控制”，细项“真突破”，竣工结算“成失控”。,第四部分：成本控制,根据宏观调控和房地产冬天的大环境，实事求是调低了酒店式公寓和住宅的精装和软装成本2000万。 严格合同管理，详细比较信息价格和市场价格， 死堵“冤大头”合同。比如，为了省钱，把售楼处的软装统一采购分拆为电器、家具、灯具分散采购，省钱3.9万元，节省15%。 截止年底，已累计签订各项合同59个，合同金额4827万元，
5、累计支付1982万元，占工程总造价2%。,第四部分：成本控制,8月6日举行旭辉广场开工奠基仪式， 8月20日正式开工，已完成桩基进度60%。 在工程招投标和各项业务流程中，认真学习贯彻集团运营管理规定，明确岗位责任制， 熟悉SAP操作流程，为今年赶工程进度打好基础，做好准备。 完成总包、监理、桩基、景观等一系列主要施工单位的考察与招投标，并签订合同。,第五部分：工程管理与进度,重视公关工作，与项目建设相关的管理部门和业务单位都建立了较好的关系，疏通了办事渠道，熟悉了业务流程。 按规定办齐了“四证”。 完成了环保、防雷、水土保持等10多项方案评审和业务审批。有些还要跨年度继续跟进。 经过努力，减
6、免各项规费199.4万元， 延迟交纳 155.6万元。,第六部分：配套服务,各部门全员齐上阵，耐心做好周边居民安抚工作，努力降低群众闹事对工程的影响。开工4个多月， 停工4次，累计59天，群体性到工地吵闹3次，到政府部门上访3次，电话投诉频繁不断。 这是一项伴随工程建设周期的长期性艰苦工作，多数员工已做好充分思想准备。,第六部分：配套服务,项目开发贷款事倍功半，仅完成项目贷款审批，但没有实现元旦前放款的理想目标。报3亿，批2.6亿，今年还要根据工程进度分期发放。 开发成本年度完成2018万。累计开发成本支出29636万， 其中直接成本28834万元，间接成本802万元。 三项费用中，营销费用预
7、算400万， 用去98万，控制成本是一方面，主要的还是工作进度没上去，费,第七部分：财务执行情况,用自然省下来。间接管理费用预算354万元，实际执行396万，超预算42万，主要是超在工资上。 临时铺位租金收入30.33万，累计收租73.54万元。 经集团审查和内查， 执行集团财务规章制度比较严格自觉，没有发现违规违纪问题。 经过努力，免收土地出让金迟交罚息286万元。,第七部分：财务执行情况,完成售楼处装修，12月底开门营业，开始正式对外累积客户资源。 重视对嘉兴市场调研和跟踪，每月分析报告一次。 为做好“过冬”准备，顺势而为，营销计划和策略做了重大调整，营销费用从严掌握，取消了高速公路高炮、
8、市中心广告等宣传推广计划。中止了企划合,第八部分：营销与招商,同，后续广告版面设计得到集团营销部的大力支持，取消了大批量招聘营销业务员的计划。 完成了样板区计划编制。 商业招商持续进行中，积累了一大批客户资源。为2009年大面积签约做好了准备，超市和百货铺位市场行情较为乐观。,第八部分：营销与招商,领导班子进行了结构性调整，两进两出，领导力量明显加强。 员工学习培训按计划进行，基本完成任务。 绩效考核从下半年开始执行，有待进一步提高和完善。,第九部分：综合管理,员工聘用规范化管理按集团要求，已经做得很到位。人事档案管理比较齐全。 各种证照管理、变更、登记、借用工作较为规范。 行政后勤保障管理基
9、本满足了项目开发建设要求。,第九部分：综合管理,由于各种主客观原因，项目前期拖延太长时间，曾一度不少员工思想涣散，情绪低落，无效增加投资成本。 受周边居民闹事影响，工程进度多次受阻，多次调整节点计划。 员工学习培训抓的不够。 今年，浙江旭辉全体员工决心在集团的正确领导下，团结奋斗，积极工作，努力完成十大目标。,第十部分：存在问题,1. 设计能省钱出利润，也能提高产品使用功能和市 场价值。 设计院按规范、技术、艺术设计。 开发商和终端用户要求按商品和使用功能设计。 设计师还可能用“童工”（在校学生）做作业。 设计院最后阶段各专业的总窜审核有可能走过场。 因此，设计的浪费、差错、缺项、重复项是不可
10、 避免的。,第十一部分：经验、体会与建议,开发商必须在概念方案、扩初、施工图三个阶段切实认真阅图审图。首先是内部各专业责任工程师和营销、招商部门都负起责任来，千方百计找出设计缺陷。重大技术问题请外部专家会诊。嘉兴项目在这方面花了很大力气，也花了钱，但收获了结果。先后采纳了200多条意见。 仅供电、桩基、顶板覆土三个修改方案节省投资就达4000万以上。,第十一部分：经验、体会与建议,2. 认定必须做的事要坚持一头走到底，遇山开路， 遇河架桥，绝不要害怕困难上交矛盾。 项目开发贷款，董事长下了死命令，我也同意了， 必须在春节前办好。但在执行过程中遇到许多内部、 外部的困难和问题。比如银行不看好嘉兴
11、房地产市场 实际已否定了这个项目的贷款，土地权证一部分被异,第十一部分：经验、体会与建议,地抵押，土地权证有效期与贷款期不匹配，施工许可 证没办好等一大串问题，任何一个问题都可以做为借 口上交矛盾。嘉兴公司立足于自己解决问题，虽然处 处吃苦受气当孙子，最后还是完成了任务，这和集团 各部门的支持配合也分不开。,第十一部分：经验、体会与建议,3. 必须确保政令畅通，上下联动，进一步提高工作 办事效率。一个项目的开发建设是一个庞大的系统工 程，项目公司忙乎外部的事情已经人累心累了，集团 系统内部的沟通和流程应该在心情舒畅的环境中完成。 集团各部门要把项目公司的事当成份内的事，关心支 持下面的工作，项目公司要认真贯彻执行集团的各项 规章制度，说真话，办实事，绝不容许另搞一套。,第十一部分：经验、体会与建议,谢 谢 大 家 ！,2009年1月7日,浙江旭辉置业有限公司,
