1、全国物业行业调研报告1、全国物业行业概述1、物业行业现状及分析2、全国物业行业主管部门及主要法律法规3、全国物业行业百强企业及部分物业企业分析2、东北地区物业行业概述1、辽宁、吉林、黑龙江省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析三、华北地区物业行业概述1、河北、山西、内蒙古省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析四、京、冿、渝、沪地区物业行业概述1、北京、天冿、重庆、上海物业现状及
2、分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析五、华东地区物业行业概述1、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析六、中南地区物业行业概述1、河南、湖南、湖北、广东、广西、海南省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析七、西南地区物业行业概述1、四川、云南、贵州、西藏省物业现状
3、及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析八、西北地区物业行业概述1、陕西、宁夏、青海、甘肃、新疆省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省 GDP 前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析苏州市东吴物业管理有限公司苏州市东吴物业管理有限公司,成立于 2000 年 11 月，注册资金 2000 万元。时至今日，东吴物业下设 6 个管理部门，20 个子、分公司。业务已拓展至全国 20 多个城市，服务项目近 150 个，在管项目面积近 2000 万
4、，服务业态涵盖高校、医院、科研院所、产业园区、金融机构、商业综合体、城市公共项目、企事业单位办公楼宇等。作为出身高校的企业，公司以高校物业综合服务为擅长，目前服务了涵盖985、211、中外合作大学等学校逾 50 所，服务师生近 150 万人，管理服务面积 1020 万。明确发展战略 创新商业模式随着中国经济结构的调整，产业结构的优化升级，服务业迎来一个全新而难得的转型发展机遇。东吴物业顺势而上，从普通劳动密集型企业向知识、技能、文化含量较高的现代服务型企业转型,并在转型中确立了两高一总的发展战略，即面向高校和社会高端项目，采取总包的服务模式。公司由此进入了一个快速发展期，先后中标交通银行苏州分
5、行大厦、常熟波司登总部大楼等知名企业的物业项目以及苏州城市生活广场、苏州文化艺术中心、苏州火车站等苏州地标式项目。在高校条线上，为天津大学、南开大学、山东大学、中国科技大学、苏州大学、福州大学等近 50 所985、211高校提供服务，并为世界联合书院中国常熟分校、西交利物浦大学、新疆苏新中心等项目提供后勤总包服务，在服务水平和综合保障能力上达到行业领先水平。在走向两高一总的道路上，东吴物业在商业模式上不断整合探索，将自己的商业模式定义为物业保障服务集成供应商，不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主营业务之外的多元化需求，使客户高度关注其
6、核心业务的开展和品牌价值的创造，创新为客户提供 FMS（非核心业务外包）服务的商业模式。如在西交利物浦大学，公司为校方提供后勤全托管服务，实质上已经承担了学校传统后勤管理服务保障部门的大部分职能，但本质上仍然是甲乙方关系。公司的服务范围已经延伸到学校教学生活的方方面面。如，公司专门配置了实验室辅助人员、图书馆辅助管理员、多媒体教室管理员，为教学科研提供专业服务。又如，在学校开设的纪念品购物站里，商品均由学生设计、制作，而公司负责具体配套经营。从校方看，全校近 10000 名师生员工，而监管团队仅仅有 3 人。这种极度扁平的管理结构和精简的人员编制，让学校能够从冗繁的后勤事务中脱离出来，回归大学
7、本位，专心于教学、科研，降低了办学成本，提高了服务质量，可谓一举多得。探索管理创新 助力企业转型为实现转型升级，公司积极引入管理的新理念、新技术和新方式，促进公司的科学发展。一是导入卓越绩效评价准则，实现管理理念现代化。理念引领发展，思维决定一切。卓越绩效评价准则体现了现代质量管理的最新理念与实践，是当今世界上最优秀企业的价值理念和综合素质的体现，是全面质量管理发展的产物。为从优秀走向卓越，公司自 2012 年导入卓越绩效评价准则，通过学习、消化，加深了对标准的理解，用标准所倡导的方法，来指导公司管理经营的各项工作，夯实了管理基础，为公司转型打下基础。公司于 2014 年荣获苏州市质量奖称号，
8、并在苏州市市长质量奖评审中获得评审专家高度认可。二是借助互联网+物业，实现管理手段的信息化。公司搭建了日常办公系统与信息化管理云平台，实现公司内部运行和物业管理服务的信息化与智能化。另外，引入设施设备全生命周期管理的理念，建立设备层次结构、位置体系和分类体系，开展业主设施设备健康档案的建立活动。公司开发运用物业管理手机 APP 软件，通过苏东吴APP 系统可以随时查看相关物业项目设施设备的状态及相关数据，同时对大数据进行分析，有针对性的开展节能减排服务和安全运行监控。通过客户端东吴 e 家，可随时了解业主的需求，及时响应，提高业主满意度。坚持文化引领 增强核心竞争力东吴物业历经十五年的发展积淀
9、，形成了诚信、务实、和谐、致远的核心价值观，成为公司发展的精神动力和核心竞争力。一是坚持服务育人的教育属性。公司在成立之初就确立了努力把公司建设成为具有教育属性、学习型组织特征，具有创新能力和可持续发展的现代教育服务型企业的共同愿景。多年来，公司始终坚持诚信为本、保本微利经营，为业主服务不追求利润最大化，秉承坚持姓教的企业定位，在服务育人方面投入大量精力，开拓多种实践渠道。东吴物业设立东吴奖助金，每年为100 多名品学兼优但家庭特别困难的学生提供资助或勤工助学岗位。与苏州大学、扬州大学等高校共建大学生创就业实训基地，为学生就业提供见习岗位和理论指导。与苏州服务外包职业技术学院共建东吴班，对学生
10、进行定向培养。公司在高校项目连续七年开展大学生走进后勤系列活动，每年为同学们提供宿舍管理、楼宇值班、花卉养护、设施设备维护等多种岗位，并为学生挑选优秀员工担任岗位体验指导老师，对实践活动给予指导；开展宿舍文化节等活动，为学生营造舒适、和谐、平安住宿环境，在建设新型和谐学生社区工作中成绩突出。二是精心打造一支懂得教育、热爱教育、服务教育的高校物业专业队伍。做好高校物业服务需要一支懂得教育规律并能结合到实际工作中的专业人才队伍；需要一群热爱学生、关心学生，通过日常服务工作育人的服务团队。作为伴随苏州大学顺应高校后勤社会化改革应运而生的企业，东吴物业在高校后勤服务深耕多年，熟悉高校教育教学及科研的特
11、点，了解师生教学、科研、生活的服务需求，培养了一支高校后勤服务的专业化团队，他们用自己的行动践行育人宗旨，传播公司正能量，获得了师生的肯定和赞扬。在贵州财经大学，普通的楼宇管理员蒋坤慧被学生评为最受大学生喜爱的管理服务人员；在西交利物浦大学，保安员陈宝华利用巡查时间主动为学生排忧解难，被评为触动西浦感动人物、苏州工业园区最可爱园区人等称号当前，深化高校后勤社会化改革、建立新型高校后勤保障体系在稳步推进中，东吴物业将在新常态下，进一步转变观念，创新思维，为教育后勤事业的创新发展注入新的动力、作出更大的贡献。苏州新港物业服务有限公司是以苏州高新区经济发展集团总公司为投资主体的有限公司。公司成立于
12、1994 年 8 月份，现拥有员工一千七百余人，各类管理、专业技术人员 300 余人，总资产 3000 多万元，管辖物业有政府大楼、住宅小区、高层公寓、写字楼、别墅、工业厂房等，受托管理物业总建筑面积 500 多万平方米。苏州新港物业服务有限公司经过十多年的运行，建立了扎实、务实的管理团队，已具备管理多种物业的素质和经验，并以良好的物业管理和多方位的有偿服务，赢得业主的信赖和上级领导的肯定，所辖物业先后多项被评为市、省、国家级先进单位，其中有 4 项被授予全国城市物业管理优秀住宅小区和全国城市物业管理示范小区，有项被授予江苏省城市物业管理优秀住宅小区。苏州新港物业服务有限公司苏州新港物业服务有
13、限公司在实施各受托物业的服务管理过程中，确立了高起点、高水准的物业管理标准，推行 ISO9002 和ISO14000 标准，走社会化、专业化、企业化、经营型物业管理新路，不断适应市场经济和住户的需求。公司于一九九九年通过了 ISO 9002 质量管理体系的认证，并于二二年同时通过了 ISO14001环境管理体系的认证。公司于二年四月获得了江苏省首家物业管理一级资质；二二年十二月获得国家物业管理一级资质。公司现为全国物业管理协会常务理事单位，苏州物业管理协会副会长单位，苏州市物业服务十强企业。 坚持以人为本，营造人文氛围物业管理的以人为本，即以业主为本，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。现代
14、化的物业业主希望他们拥有的物业成为不受外界干扰的小天地，但同时又渴望突破防盗门窗筑起的篱笆，与他人进行交流。充分考虑到业主这方面的需求，所以我公司倡导以人为本，为业主着想的管理理念，通过社区文化、邻里互助活动、社会公益活动等，为其营造沟通思想、交流感情的人文氛围，架起了一座邻里沟通的桥梁。 科学的管理体系完整科学的管理体系是新港物业不断发展的关键之一。新港物业内部职能分工到专业化、系统化。系统化从物业管理前期的市场拓展部，到后期的质量管理部，囊括了物业管理企业各个职能领域；专业化，新港物业企业内部管理分工明确、责任清晰、人尽其责、物尽其用。各个部门有明确的职责内容和范围，人力资源部的人事管理和
15、专业培训，物业管理处下属职能的明晰分工，保障了新港物业作为现代物业管理企业的良性运作。 企业人才优势新港物业在不断发展的同时，注重人才的培养储蓄，实现项目管理人才本地化。在保证服务质量不断提高的前提下，新港物业培养并储备了物业管理各方面的具备丰富经验的专业人才，包括工程建筑、给排水、保安管理等大量的行业中的精英人才，为新港物业的发展奠定了人才基础。 各种不动产项目的物业管理经验通过十年的发展，公司先后在苏州园区、昆山、扬州，东渚等地设立了分公司，业务范围包括住宅、商务楼、大厦、工业厂房、图书馆、报社等。中新苏州和乔物业服务有限公司中新苏州和乔物业服务有限公司是具有一级物业管理资质的中外合资专业
16、物业管理企业，总投资额为 65 万美元，于 2002 年 6 月 20 日开始运作，由中新苏州工业园区置地有限公司和英属维京群岛安可投资股份有限公司合资组建，系中新合作载体-中新开发集团股份有限公司集团组成成员。中新苏州和乔物业服务有限公司（简称中新和乔）是苏州市物业协会副会长单位，中国物业管理协会常务理事单位。至 2013 年底，企业共计获得各类奖项 50 个，其中国家级荣誉13 个，省级荣誉 10 个，市级荣誉 19 个，园区级荣誉 8 个。中新和乔作为中国物业服务百强企业、 苏州市物业服务十强企业，江苏省物业服务综合实力 50 强企业（全省排名第七）赢得了市场及同行的认可，被评为中国物业
17、管理最具影响力品牌企业、中国物业管理最具影响力顾问机构，而和乔也被苏州市政府评为苏州知名商标。中新和乔自组建以来，抢抓机遇，大胆创新，积极探索，强化企业管理，打造品牌，于 2004 年率先通过 BSI 的ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 管理体系认证，建立了科学、规范、高效的管理体系，从而确保了企业的规范化、标准化运营和管理中新和乔紧紧围绕物业管理上下游产业链，进行多元化、关联的物业管理服务，专注服务品质，缔造经典物业品牌，营造和谐、规范的办公环境和高尚的生活氛围，打造最值得信赖的物业服务集成商品牌。经过多年的沉淀和积累，中新和乔已经发展成为多元化的专业公司，对外提供的服
18、务主要有：对物业企业的顾问咨询服务及物业服务企业人员的专业技能与人员素质的培训服务、项目策划与项目管理技术支持服务、项目评估与尽职调查、商业策划与销售代理服务。资质有尽头，服务无止境。中新和乔将秉承以人为本、勇于开拓、追求卓越、诚信谦和 的企业精神、 责任、合作、尊重、提升的核心价值观、目标明确、简捷高效、激情主动、注重细节、精益求精的企业作风、创造满意每一天 企业口号，企业最终实现成为最值得信赖的物业服务集成商的企业愿景。苏州工业园区建屋物业发展有限公司苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋物业）是苏州工业园区建屋发展集团有限公司旗下的全资子公司，注册资金 1100 万元。伴随公司的
19、发展壮大建屋物业已成长为一家具有国家一级资质的物业管理企业，先后加入成为中国物业管理协会理事单位、江苏省家政服务行业协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位，2004 年 12 月通过了 ISO9001：2000 质量管理体系和 ISO14001：2004 环境管理体系的双认证，2007 年被评为苏州市物业服务十强企业，具有良好的社会声誉和品牌知名度。公司遵循以住宅物业创品牌、以商业物业创利润、以经营服务创价值的经营理念，坚持品牌化、专业化、市场化、产业化、人性化的管理模式，秉承诚信物业、无忧服务的服务信念，提供全员、全效、全程的人本化优质服务，真正实现绿色生活、绿色服务、健康成长、与时
20、俱进。近两年，公司无论是在企业规模，还是管理区域上都得到迅猛发展。公司现拥有员工 1600 人，其中管理团队中大专以上学历超过90%，具有五星级酒店管理经验的人员占 20%，物业职业经理人持证率达 100%。目前物业管理区域达 500 万平方米，管理范围从园区扩展到全市，06 年走出苏州，分别成立了建屋物业发展有限公司丹阳分公司和建屋物业发展有限公司昆山分公司，管理物业类型有：多层住宅、高层住宅、独立式住宅（别墅）、办公楼、工业厂房、大型商业广场、学校、海关卡口、公益设施等。南京市江苏银河物业管理有限公司苏宁银河物业作为苏宁置业集团旗下全资子公司，成立于 2000年 10 月，是国家一级资质物
21、业服务企业，集运营设计顾问、地产销售招商支持、能源管理咨询、项目托管运营服务、停车场设计运营、风险管理评估、生活服务体系运营、智能设计服务等专业服务为一体的全国连锁综合型物业服务企业，位列全国物业管理行业综合实力百强，是物业服务行业专业化运营领先品牌企业。公司建立了完善的全动线标准管理体系，通过了 ISO9001:2008质量管理体系、ISO14001:2004 环境管理体系、GB/T28001-2011 职业健康安全管理体系、安全生产标准化认证，拥有丰富的物业服务管理运营经验，服务网络已遍布全国 31 个省、自治区、直辖市，200 多个城市，业态覆盖综合商业、科技办公、产业园区、高端住宅、文
22、旅产业、政府物业等多业态项目产品，是综合型物业服务集团企业。南京新鸿运物业管理股份有限公司南京新鸿运物业管理股份有限公司成立于 1995 年 11 月 28 日，其前身为南京新鸿运物业管理有限公司，2015 年 5 月 9 日改制为股份公司，2015 年 9 月 1 日在北交所新三板挂牌上市。公司注册资金1000 万元人民币，2004 年 9 月获国家一级物业管理企业资质、企业净资产 5100 万元，160 个托管项目，市场化程度为 100%。系中国物业管理协会常务理事单位、南京市物业管理行业协会副会长单位。公司管理物业面积 924.92 万 M2。其物业托管项目均系通过市场化的运作竞标夺得。
23、除受聘物业管理外，公司属下有 20 多个独立核算的分公司、饮食分公司、南京花博士园艺公司、房产经济公司，这些机构单独核算，自负盈亏。公司现有在册员工 3000 多人，其中专业技术人员 500 人，其持证人员占全体人员总数 13%，公司高中级管理人员受过严格专业培训，具有丰富实践经验和市场开拓能力。公司完全按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。体制健全，机制灵活，没有人员包袱和不良资产。2001 年 8 月 9 日，公司托管的鸿运大厦项目被评为南京市城市物业管理优秀大厦称号，其中月光广场 2001 年 11 月被评为江苏省城市物业管理优秀
24、住宅物业区域；2002 年 11 月 11 日我司托管的长江贸易办公楼被评为江苏省物业管理优秀大厦；2004 年 1 月 30 日南京市经济技术开发区管委会办公楼被评为全国物业管理示范大厦。2005 年 12 月托管的江苏通信大厦被评为江苏省物业管理优秀大厦；2006 年 11 月南京市地方税务局被评为江苏省物业管理优秀大厦；2007 年 11 月南京市化工园管委会办公楼被评为江苏省物业管理优秀大厦；2007 年 11 月托管的财政局办公楼、方圆城市绿洲物业区域被评为南京市物业管理优秀项目；2010 年我司托管的江苏凤凰广场被评为南京市物业管理优秀大厦。2012 年我司托管的金陵图书馆获江苏省
25、物管优秀大厦称号，江苏省烟草专卖局办公楼和江苏广播电视大学应天校区分获南京市物业管理示范大厦和南京市物管优秀大厦。2012 年江宁地方税务局办公楼被评为全国物业管理示范大厦。2013 年苏美达五金工具总部被评为全国物业管理示范大厦。2013 年南京市国土资源局、南京市公安局交通局、国电环保办公大楼分别被评为南京市物业管理示范项目。在 2011 年 1 月 25 日，我司又通过了中国检验认证集团江苏有限公司、中国质量认证中心江苏评审中心的 GB/T19001-2008、GB/T24001-2004、GB/T28001-2001 三大管理体系认证。2012 年获中国物业百强企业第 88 名、江苏省
26、物业服务业综合实力 50 强企业第 2 名，2013 年 10 月获中国物业管理 200 强称号（位列 135 名）,2015 年荣获中国物业管理综合实力 100 强企业（名列 68 名）。2015 年 12 月 29 日，代码为 844330新三板股票上市金钟在北京中国股票交易大厅敲响，成为江苏省南京市物业企业股票上市第一家。在服务观念、操作方面独树一帜：坚持时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主的思想，奉行业主至上，服务第一，寓管理于服务之中的宗旨，倡导业主并不总是对的，但业主永远是第一位的理念，实现满足和超越业主合理期望的目标。公司的精神是：用心、用力、用命拼。在现代化管理进程中
27、不断否定自我、超越自我、战胜自我。力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效益一流。南京仁恒物业管理有限公司南京仁恒物业管理有限公司成立于 1995 年 8 月，注册资金 500 万元，具有独立法人资格，一级管理资质。公司秉承仁恒集团仁信治业，持之以恒的宗旨，结合南京的人文环境和居住理念，相继完善了一套以人为本的本土化亲情管理体系，并培养了一支综合素质良好的员工队伍，以优良的服务成效和每位员工文明、规范的举止，树立了仁恒物业良好的公司形象。 在为住户提供良好的社区服务的同时，我们高度注重与业主、业主委员会的沟通。本着服务为本，持续改善，共同家园，共同珍爱的质量方针，为增进相互间的了解，争取住
28、户的理解与配合，我们通过各种方式征求住户意见。通过活动增强社区的凝聚力和住户的归属感，拉近了物业公司与业主之间的距离，切实体现业主自治与专业服务相结合的现代物业管理模式。 公司通过了ISO9001 质量体系认证和ISO14001 环境体系认证，并先后获得了重质量讲信誉物业管理企业、2003 年度中国 CIHAF 优秀物业管理公司、南京市劳动和社会保障诚信单位、2005、2006 年度南京金牌社区管家、2005、2006 年度市三信三优单位、2007 年度南京市物业管理行业十大好管家、2007 品牌物业 、2007 年度服务质量奖、2007-2008年度市三信三优单位等荣誉称号。4、物业企业新技
29、术、新方法的应用分析2017 年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势截止到 2015 年末，全国物业管理面积为 174.5 亿平米（物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算），而根据2000 年以来的已竣工项目面积分布来计算，住宅面积占比达到77%，办公项目占比为 2.64%，商业项目占比为 10.39%，其他项目占比为 9.27%。15 年全国物业管理费用总规模约为 6500 亿。11 至 15年全国商品房累计销售面积为 60 亿平米，预计未来 3 年新增物业管理面积将在 36 亿平米左右，若按照 15 年的物业结构和费用测算，则总市场规模将会达到 7800 亿。2009-20
30、15 年全国物业管理面积及百强企业市场占有率2010-2015 年全国商品房年度销售面积（亿平米）及增速2014-2015 年百强企业物业服务费标准全国物业管理行业规模测算指标 住宅 办公 商业 其他各类物业占比 77.70% 2.64% 10.39% 9.27%全国物业管理面积（亿平米）174.5 亿各物业类型管理面积（亿平米）135.6 4.6 18.1 16.2百强物业各类型物业管理均价（元/平米/月）2.24 7.89 6.96 4.28各类型物业管理市场规模（亿元）3644.8 435.6 1513.7 831.1合计物业管理市场规模（亿元）6425 亿截止到 18 年底物业管理市场
31、规模（亿元）7750 亿我国物业管理行业虽然已经进过超过 30 年的发展，但仍处于初级发展阶段，政策法规建设还需要进一步完善。主要特征包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些行业所暴露出来的问题都需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。我国物业管理行业发展中的问题尽管行业而整体集中度依旧偏低，但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平。15 年 百强企业管理面积总值达到 49.59 亿平米，占全国物业管理面积的 28.42%，较 14 年提升8.92 个百分点，行业集中度提升趋势显著。15 年百强企业管理面积均值为 2361.5 万方，
32、同比增长 46.76%，连续三年复合增长率达到34%。Top10 企业管理面积均值达到 1.33 亿平方米，同比上涨74.5%，领先优势进一步增大。城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为 22.82%，二线城市管理项目占比最高达到 42.54%，三线城市占比达到 34.17%，与 14 年相比由于纳入统计口径的公司数量增加，三线城市占比有所提升。2008-2015 年百强企业平均管理面积及平均项目数百强物业管理企业项目城市分布TOP10 物业管理企业规模对比从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，15 年百强企业住宅项目物业管理面积 35.45 亿平米，同比增长 60.12%，占
33、比达到 71.49%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。各类型物业的管理规模比例和累计竣工项目的比例相近。百强企业按照管理面积划分，超过 5000 万方的企业只有 17 家，比 14 年能增加 6 家，2000 万平米管理面积以上的各阶段公司数量都有不同水平的提升。整体来看，管理面积在 1000 万平方米以上的百强企业大幅增加了34 家，呈现明显的规模化发展趋势。百强物业管理项目结构分布百强物业公司管理面积分级情况TOP10 物业管理企业规模对比TOP10 物业管理企业市场占有率TOP10 与百强企业复合增速通过近些年的发展，物业管理行业的格局基本上已经形成，TOP10 企业无论从通过成熟
34、的管理模式以及品牌号召力取得了高于行业平均水平的增长。但目前行业集中度依旧偏低，截止到 2015年 TOP10 企业市场占有率仅为 7.64%，与 14 年相比增长 1.5 个百分点。在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，12-15 年TOP10 企业市场占有率年复合增速达到 38.5%，超过百强企业同期年复合增长率 10.44 个百分点。相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资
35、源和广泛的区域分布。物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到 80%，其余 20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获
36、得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主，而万科、中海等以自有项目为主。物业管理公司项目来源比例主流物业管理公司项目来源情况我国物业管理行业经过近 30 年的发展，在近 10 年随着房地产行业的发展以及存量物业水平的增加取得了快速发展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和
37、利润水平长期提升的广阔空间。2015 年物业管理行业在并购扩张和业务拓展的大背景下，百强物业管理企业全年实现营业收入总额 1135.6 亿元，同比增幅达到27.24%，收入增速进一步提升。从收入结构来看，物业管理服务占比达到 83.27%，百强企业物业服务总收入 945.67 亿元，同比增长33.23%，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显。在做好“守正”经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务，多种经营收入总额为 189.9 亿元，增速为 3.94%，占营业收入比例为 16.73%。百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及根据自身特色开发的其他
38、业务。其中社区服务收入总值为 70.83 亿元，占多种经营比重 37.29%。；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为 6.68%和 5.42%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入 727.10 万元，占为 8.04%。物业类型分类方面，15 年百强企业住宅物业管理收入 506.5 亿元，占物业服务费总收入的 53.6%，与 14 年同期相比增长 68.1%，是物业企业收入的基础。办公、商业、工业园区管理收入占比分别为 22.34%、6.80%和 4.75%，其中工业园区管理收入增长显
39、著，而办公和商业物业收入增速都要低于住宅增长水平。2011-2015 年中国百强企业物业管理收入（亿元）及增速2011-2015 年物业服务收入和多种经营收入增速百强物业企业收入结构分拆百强企业各类型业态收入占比百强企业收入分级情况从企业盈利能力来看，收入超过 10 亿的企业 24 家，同比增加8 家，强者恒强趋势显著。收入 3 亿以上的企业数量大幅增加，而数量在 3 亿以下的百强企业数量有所减少，说明规模物业管理企业整体收入中位数在 15 年有所提升。住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其中包干制是指物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管
40、理企业所有或者承担；酬金制是指物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担。两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。包干制、酬金制收入类型以及对应利润率情况（以中海物业数据为例）合同类型 收入模式 毛利率 每平米贡献收入 每平米贡献毛利包干制物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担13.6% 48.05 6.10酬金制管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担100% 4.23 4.23企业物业管理毛利率及合约形势占比中海物业包干及酬金制业务毛利率
