1、 海棠湾酒店项目可行性研究报告1 / 121三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告2010 年 5 月海棠湾酒店项目可行性研究报告2 / 121目 录1 项目概况 .61.1 用地条件分析 61.1.1 区位特征 61.1.2 规划指标 91.1.3 交通条件 91.1.4 环境与景观条件 .111.1.5 用地条件 111.1.6 配套设施 121.1.7 市政状况 121.2 项目背景 .131.2.1 地块出让商务条件 131.2.2 地块出让进度安排 132 市场研究 .142.1 宏观经济分析 142.1.1 国内宏观经济分析 142.1.2 海南宏观经济分析 162.1.2.1 200
2、9 年 GDP 增长 11.7%，房地产投资增长强劲 162.1.2.2 “国际旅游岛 ”助推全省经济腾飞 182.1.2.3 海南 2010 年一季度 7 项主要经济指标全国第一 182.1.3 三亚宏观经济分析 202.1.3.1 三亚市概况 .202.1.3.2 三亚市城市总体规划 212.1.3.3 三亚经济发展水平 242.2 海南及三亚旅游经济分析 262.2.1 海南旅游经济分析 262.2.2 三亚旅游经济分析 302.2.3 三亚及海棠湾旅游发展规划 .352.3 三亚酒店市场分析 .432.3.1 三亚酒店行业总体发展状况 .432.3.2 三亚高星级酒店板块分布 .452
3、.3.3 三亚各板块高星级酒店供给市场分析 .482.3.3.1 亚龙湾板块 .482.3.3.2 大东海板块 .532.3.4 典型案例分析 .57海棠湾酒店项目可行性研究报告3 / 1212.3.4.1 BANYAN TREE 悦榕庄酒店 572.3.4.2 三亚亚龙湾红树林度假酒店 .633 酒店分类与经营管理模式分析 713.1 酒店定义与分类 713.1.1 酒店定义 713.1.2 酒店的分类和等级 713.1.2.1 酒店分类 713.1.2.2 酒店星级划分标准（概略） .733.1.3 酒店物业的发展趋势 743.1.3.1 主题酒店 743.1.3.2 精品酒店 (Bout
4、ique Hotel) 763.1.3.3 著名精品酒店个案 773.1.3.4 精品酒店发展现状与趋势 .803.1.3.5 精品酒店管理集团简介 .813.2 国际酒店运营管理模式 833.2.1 国内外酒店运营管理五种管理模式 833.2.1.1 带资管理模式 .843.2.1.2 委托管理模式 .843.2.1.3 特许经营模式 .843.2.1.4 联销经营模式 .853.2.1.5 顾客咨询模式 .853.2.2 国际十大酒店管理集团 853.3 我国酒店运营管理现状 863.3.1 我国酒店管理现状 863.3.2 我国酒店管理新趋势 873.4 三亚五星级酒店运营管理现状 .8
5、84 项目定位 .894.1 定位设想 .894.2 市场定位 .924.3 产品定位 .924.3.1 超五星级酒店 .934.3.2 别墅型酒店 934.4 价格定位 .93海棠湾酒店项目可行性研究报告4 / 1214.5 客户定位 .945 总体规划及产品设计 .955.1 主要经济技术指标 .955.2 总体规划 .965.2.1 总体布局 965.2.2 交通组织 965.3 功能布局 .976 酒店运营建议 .996.1 酒店总体运营模式建议 996.2 酒店专业服务建议 .997 项目投资收益分析 1017.1 项目开发投资估算 .1017.2 项目融资 .1027.3 酒店经营
6、收益预测 .1027.3.1 酒店经营收入预测 1027.3.1.1 项目客房经营收入预测 .1027.3.1.2 其他消费收入 .1037.3.2 酒店经营成本预测 1067.3.2.1 酒店各收入部门成本 1067.3.2.2 酒店经营成本 .1097.3.2.3 其他固定成本预测 1107.3.3 项目经营利润预测 1117.4 项目盈利能力分析 .1127.5 敏感性分析及竞价策略 1158 综合分析与建议 1168.1 项目风险评估与应对策略 116海棠湾酒店项目可行性研究报告5 / 1218.1.1 周边环境因素 .1168.1.2 竞争因素 1168.1.3 土地成本因素 .11
7、68.2 本案与公司发展战略的关系 1178.3 SWOT 分析 1188.3.1 项目优势 1188.3.2 项目劣势 1188.3.3 项目机会 1188.3.4 项目威胁 1188.4 结论及建议 118海棠湾酒店项目可行性研究报告6 / 1211 项目概况1.1 用地条件分析1.1.1区位特征位置：项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，2006 年 12 月 23 日，国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划，海棠湾将定位为“国家海岸”，成为国家品牌，承载着国家热带滨海旅游度假形象。是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科
8、研、教育、博览基地的综合体。作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望。海棠湾位于海南省三亚市东北部滨海地带，南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，距市区 28 公里，规划用地南北长约 30 公里，东西平均宽约 8 公里，规划用地总面积约 150 平方公里。三亚湾大东海 亚龙湾海棠湾海棠湾酒店项目可行性研究报告7 / 121项目四至：目前海棠湾的中段规划了约 15 家五星级以上酒店，大部分已开始施工建设。本项目位于海棠湾南段，地块北侧为规划酒店用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧
9、为正在建设的解放军总医院海南分院。D-3-11东 线 高 速国玺海棠之星喜来登索菲特红树林香格里拉希尔顿已动工未动工解放军医院海棠湾酒店项目可行性研究报告8 / 121地块北侧规划酒店用地地块南侧解放军总医院 地块南侧解放军总医院地块西侧打狗坡村地块东侧 地块东侧道路及海岸地块东侧规划路 地块东侧规划路海棠湾酒店项目可行性研究报告9 / 1211.1.2规划指标规划建筑用地性质 旅馆业用地使用年限 40 年总用地面积 125.556 亩（8.371 万）建筑面积 3.3 万容积率 0.4建筑密度 20%绿地率 50%建筑限高 20 米车位数 120 个1.1.3交通条件公路：海棠湾位于三亚的东
10、南面，距三亚市 28 公里，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷。目前海棠湾中段道路建设已基本完成，沿线的高端酒店有部分已经在建和准备动工，而本案处在海棠湾规划区的南段，道路建设尚未完工，但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好。海棠湾酒店项目可行性研究报告10 / 121D-3-11东 线 高 速未通车已 通车海运：区内还有龙江港、铁炉港，距离本地块的位置较近，未来如果港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升。公交：由于距离市区和机场都比较远，区域公共交通比较缺乏。轨道：海南正在建设的由海口至三亚的轻轨将于 2010 年年底建成，铁
11、路建成后，乘客从海口乘直达快车至三亚，全程仅需 90 分钟。列车类型为电动车组，子弹头列车，自动控制，每隔 78 分钟发车，属公交性铁路。时速高达 200 公里，预留有 250 公里/小时的提速空间。轻轨在三亚分别设有海棠湾站、亚龙湾景区的田独站以及终点站三亚站。轻轨的开通将大大提高海棠湾的公共交通运力。海棠湾酒店项目可行性研究报告11 / 1211.1.4环境与景观条件地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。北侧规划有 1832 亩用地的海洋公园，也将成为区域内的重要旅游景区。从周边环境看，西侧为村庄和池塘，未来
12、具体规划尚未明确，区域内配套设施缺失。从景观条件来看，地块隔路即为海岸，但目前海岸种有密集的林木，海滩较窄，高层可远眺大海，但到达海岸需要穿过交通主干道。1.1.5用地条件地块为填塘用地，整体相对平整，地块上有少量折建废弃物。地面为沙土地，地势东侧高于市政路，西侧较低，约有 3 米左右高差。地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸海棠湾酒店项目可行性研究报告12 / 1211.1.6配套设施目前区域内多为村庄和池地保护区，仅有在建的解放军总医院为医疗配套，其它基础配套设施非常缺失。1.1.7市政状况根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘，东侧在建市政道路为目前紧邻地块的交通要道，为双向四车道，目前尚
13、未全线通车。地块内部无待拆迁物，但地块尚未平整，未达到七通一平标准。地块内部 地块内部地块与道路 地块内部海棠湾酒店项目可行性研究报告13 / 121项目用地条件分析结论：地块处于海棠湾“国家海岸”滨海旅游度假区南段，一线海岸以五星级以上酒店、滨海公园等休闲旅游项目为主，区域内配套设施非常缺失。地块所处一线海岸，可远眺大海，但受地块条件限制，到达海岸需穿过交通主干道，紧临地块的海岸较窄。地块南侧解放军总医院海南分院，为国家海岸医疗康复基地，规划有疗养区、医疗区、服务区，未来将成为海南省的重要医疗机构。北侧规划有海洋公园，将成为区域内的重要旅游景区，可为本案带来客源。海棠湾未来有大量待开发土地入
14、市，区域定位为高端旅游度假区，但目前属于前期启动期，到区域实现正常运营还需较长的开发时间。1.2 项目背景地块出让商务条件竞买保证金：29256.645 万元起始价格：233 万元/亩（3495 元/）增价幅度：1 万元/ 亩或整数倍于 1 万元/亩付款节奏：挂牌成交之日起 60 日内付清全部成交价款1.2.2地块出让进度安排发布公告 发布时间 2010-05-12 09:00起始时间 2010-05-13 09:00接受竞买申请报名截止时间 2010-06-04 17:30保证金到账 截止时间 2010-06-04 17:30挂牌报价开始时间 2010-05-29 09:00挂牌交易活动挂牌
15、截止及现场竞价时间 2010-06-07 16:00海棠湾酒店项目可行性研究报告14 / 1212 市场研究2.1 宏观经济分析2.1.1国内宏观经济分析从世界经济环境看，2009 年世界主要经济体刺激措施收到一定成效 ,全球经济衰退出现缓和迹象。今年 1 月 20 日世界银行发布的世界经济展望报告中，世界银行上调了对今年全球经济增长的预期，预计今年全球经济将增长 2.7%，这一结果较去年 6 月份该组织预计的 2%更为乐观，但同时表示，随着各国政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下，世界经济的增长势头在今年下半年或许会后劲不足。2009 年国内实施了积极的财政政策和货币政策，推出十大产业振
16、兴规划，先后 7 次上调出口退税，采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施，取得了显著的成效。2009 年国民经济逐季反弹，实现了“V”型复苏，全年宏观经济运行有如下五个方面的特征： 投资驱动明显 消费稳步提高 外贸降幅收窄 就业形势向好 物价稳重有升2010 年，中国经济增长预期普遍提高，由于国内外经济环境将得到明显改善，加上 2010 年政策导向的总体方针为稳健调整，稳中保八，防范风险。预计中国经济进入到中速回升阶段，2010 年全年经济增长速度预测保持在 8-10%之间。海棠湾酒店项目可行性研究报告15 / 121序号 预测机构 2010 年经济增长预测值（% ）1 世界银行 8.72
17、国际货币基金组织 93 经济合作与发展组织 10.24 亚洲开发银行 8.95 高盛 11.46 摩根斯坦利 107 国家信息中心 8.58 中国社科院 99 中国人民大学 9.4210 申银万国 9.6平均值 9.47有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球经济增长的引擎。中国经济增长将继续保持较高的发展速度。中国消费正处于消费黄金期，最大、最具有消费意愿的人口群体与全民消费升级共振，将产生新时期中国持续时间最长的消费热潮，未来几年消费对 GDP 的贡献将持续增加。由于经济增长的动力主要来自于国内市场，政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但目前不良贷款增加、固定资产
18、泡沫等问题日趋加剧，极可能影响政府较早地收紧信贷，2010 年经济增长将面临挑战。2010 年 4 月 23 日央行公布的 2010 年一季度中国宏观经济形势分析的报告显示，一季度中国对外贸易加快恢复，国内工业生产快速增长，消费增长较快，固定资产投资增幅回落，消费价格基本稳定，货币信贷调控初见成效，经济回升向好势头更加巩固。下一阶段应继续加强流动性管理，保持货币信贷适度增长，努力稳定价格总水平，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。海棠湾酒店项目可行性研究报告16 / 121数据方面显示，受国内需求旺盛拉动，经济增速明显加快。一季度GDP 增长 11.9%，增速比金融危
19、机以来的最低点（2009 年一季度）提高 5.7个百分点，比上季提高 1.2 个百分点，比 2009 年全年加快 3.2 个百分点。季节调整后，GDP 环比折年率为 12.2%，增速比上季提高 0.9 个百分点。人民银行企业家问卷调查显示,2010 年一季度，5000 户企业宏观经济热度指数为 45.9%，比上季上升 2.7 个百分点，在 2009 年一季度达到谷底后连续 4 个季度回升，但仍比危机前（2008 年二季度）水平低 10.2 个百分点。宏观经济热度预期指数为 47.5%，比上季上升 2.6 个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。2.1.2海南宏观经济分析2.1.2.1 20
20、09 年 GDP 增长 11.7%，房地产投资增长强劲2009 年海南省全省生产总值（GDP）1646.60 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.7。从动态变化看，去年一季度 GDP 增长 8.7%，上半年GDP 增长 9.3%，前三季度 GDP 增长 9.8%，全年增长 11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值 461.93 亿元，增海棠湾酒店项目可行性研究报告17 / 121长 7.2%；第二产业增加值 443.43 亿元，增长 12.6%；第三产业增加值741.24 亿元，增长 14.1%。三次产业结构由上年的 29.0：28.2：42.8 转变为 28
21、.1：26.9：45.0，其中，服务业提高 2.2 个百分点。全省人均 GDP 达到 2805 美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。2009 年城镇居民人均可支配收入 13751 元，扣除物价因素，比上年实际增长 9.6%;全年农村居民人均纯收入 4744 元，扣除物价因素，比上年实际增长 9.2%。全年职工平均工资 23703 元，比上年增长 8.4%;年末城乡居民储蓄存款余额 1297.12 亿元，比年初增长 20.9%。居民消费衣食住行用水平进一步提高，向着享受型转变，生活质量不断改善。城镇居民人均住房建筑面积达 28.87，比上年增长 1.1%;农村居民人均住房面积 24，增长 5
22、.1%。农村贫困人口减少 4.5 万人。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产投资总额 1002.5 亿元，比上年增长 41.4%，拉动经济增长 9.3 个百分点。其中，城镇固定资产投资 943.43 亿元，增长 41.3%;农村投资 59.07 亿元，增长 42.7%。本年新开工项目投资 235.79 亿元，增长 42.7%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资 14.60 亿元，增长 40.3%;第二产业完成投资 141.19 亿元，增长19.5%;第三产业完成投资 787.64 亿元，增长 46.0%。新开工项目快速增长。全省施工项目 1725 个( 未含房地产投资 )，比上年增
23、长 39.7%，其中，新开工项目 1117 个，增长 38.4%。房地产开发投资增势强劲。全年房地产开发投资 287.90 亿元，增长44.3%。其中，住宅投资 261.78 亿元，增长 51.9%。房屋施工面积1992.78 万 ，增长 32.8%;房屋竣工面积 368.51 万，增长 19.3%;房屋海棠湾酒店项目可行性研究报告18 / 121销售面积 560.34 万，增长 50.5%;房屋销售额 351.0 亿元，增长 73.2%。2.1.2.2 “国际旅游岛”助推全省经济腾飞建设海南国际旅游岛，毫无疑问是海南省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。建设海南国际旅游岛已正式上升为国家战略
24、，海南国际旅游岛的理想设计，包含了一系列的政策内涵，主要有： 实行入境免签 全面开放旅游产业及相关产业 实行旅游零关税 扩大航权开放 实行更加开放的海洋旅游政策国际旅游岛的政策背景，将对海南省未来的发展产生立体化的直接效应，包括几个方面：一是直接带动现代服务的发展，改善经济结构。据研究测算，在中国旅游收入每增加 1 元，可带动第三产业相应增加 10.7 元，旅游外汇收入每增加美元，利用外资额则相应增加 5.9 美元，旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展；二是带动海南对外开放，提升海南国际化程度；三是推进政府管理创新，与国际对接；四是带动整个社会文明程度的提高；2.1.2.3 海南
25、2010 年一季度 7 项主要经济指标全国第一在国际旅游岛建设上升为国家战略的利好概念推动下，海南经济发展明显提速。全省一季度地区生产总值增长全国排名第一，实现地区生产总值 479.67 亿元，比上年同期增长 25.1%，创下 1993 年以来同期的最高增海棠湾酒店项目可行性研究报告19 / 121速，比全国增长 11.9%高 13.2 个百分点。农业增加值增长全国排名第一。一季度，农业完成增加值 106.16 亿元，比上年同期增长 7.3%，比全国增长 3.8%高 3.5 个百分点。服务业增加值增长全国排名第一。一季度，房地产业、金融业、交通运输邮政业等行业全面向好。服务业完成增加值 269
26、.02 亿元，比上年同期增长 37.1%，比全国增长 10.2%高 26.9 个百分点。固定资产投资增长全国排名第一。今年一季度，全社会固定资产完成投资总额 244.76 亿元，比上年同期增长 79.6%，比全国增长 25.6%高 54个百分点。房地产开发投资增长全国排名第一。受国际旅游岛建设利好驱动，房地产开发投资迅速扩张。一季度，房地产开发完成投资 97.82 亿元，同比增长 136.9%，比全国增长 35.1%高 101.8 个百分点。地方一般预算财政收入增长全国排名第一。随着经济快速发展，财政收入也大幅增长。一季度，全省全口径财政收入 128.62 亿元，比上年同期增长 61.9%。其
27、中，地方一般预算收入 74.11 亿元，增长 88.0%，比全国财政收入增长 34%高 54 个百分点。农村居民人均现金收入增长全国排名第一。一季度，全省城镇居民人均可支配收入 4481 元，比上年同期增长 9.5%。农民外出务工增加和季节性务工的薪酬提高，使农民收入较快增长。全省农民人均现金收入 1595 元，比上年同期增长 17.5%。其中，工资性收入 302 元，同比增长 41.1%，成为拉动农民现金收入较快增长的主要因素。海棠湾酒店项目可行性研究报告20 / 1212.1.3三亚宏观经济分析2.1.3.1 三亚市概况三亚市是海南省仅有的 2 个地级市之一，位于海南岛的最南端，是海南著名
28、的热带海滨旅游城市和海港。全市面积 1919.58 平方千米，其中规划市区面积 38 平方千米。东西长 91.6 千米，南北宽 51 千米。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形，境内海岸线长 209.1 千米。三亚辖区主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿 40 个，主要岛屿 10 个，面积较大的有西瑁洲岛 2.12 平方千米，蜈支洲岛 1.05 平方千米。三亚是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。三亚市是汉、黎、苗、回等 20
29、多个民族聚居的地方，全市常住人口56.5 万人，户籍人口 54.58 万人，其中农垦系统人口 6.62 万人。 海棠湾酒店项目可行性研究报告21 / 1212.1.3.2 三亚市城市总体规划三亚市设 2 个管理区，辖 6 个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇） ，境内有 5 个国有农场：国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。三亚城市整体规划将三亚定位为：“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚” 。拓展东西两翼滨海度假区，开创第二居住地，提升中心城区。世界的三亚：把三亚“旅游度假”定位为世界级的，重点区域为亚龙湾、海棠湾、红塘湾和旧城区。中国的三亚
30、：将三亚“第二居住”功能定位为中国人民的后花园，面向全国市场，迎接异地郊区化，重点区域是海坡、临春、凤凰水城、中兴创意城。海南的三亚：将三亚“城市发展”定位为海南南部中心城市，吸纳并推动本地及区域城市化，重点区域是主城区。海棠湾酒店项目可行性研究报告22 / 1212007 年三亚市城市总体规划（1995 2010）曾经进行过重大调整，调整后主要内容为：发展备用地启用，包括海棠湾、红塘湾、南山港腹地等部分备用地提前启用。拓展东西两翼滨海度假区。对主城区部分用地进行调整、整合，完善主城区功能，强化城市空间形态和景观控制、提出旧城改造、度假型居住建设的策略和措施。规划范围和城市规划区城市分市域、滨
31、海地区和主城区三个层次。市域城镇体系规划范围：三亚市行政辖区范围，面积 1919.6 平方公里。滨海地区即城市规划区范围：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积 1250 平方公里。包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域。是三亚规划实施管理的地域依据。主城区范围：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，海棠湾酒店项目可行性研究报告23 / 121面积 188.03 平方公里，其中城市建设用地 52.41 平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。城市性质 ：国际性热带海滨风景旅游城市。城市人口规模：严格控制规划区内与城市主导
32、功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。规划 2010 年主城区居住人口 35 万人。其中，常住人口 20 万人，一年以上暂住人口 15 万人。城镇体系结构 三亚市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结构。主要城镇（组团）规划布局 三亚市域由三亚主城区、海棠湾、田独、凤凰、天涯、育才、崖城六个中心镇和七个一般乡镇（含农场场部）以及重要风景旅游组团构成。滨海地区规划：滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带。“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休
33、闲观光片。“一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心。“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地。滨海旅游度假区规划： 规划期内三亚的旅游度假区的开发策略可以归纳为 “拓展提升 ”，即 “拓展海棠湾与红塘湾，提升亚龙湾 ”。海棠湾酒店项目可行性研究报告24 / 121规划期内（2010 年）海棠湾、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在 1260 公顷，各度假区发展规模控制如下：1.海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。建设用地控制为1040 公顷。远景期（ 2020 年）建设用地规模为 51.61 平方公里。2.坎秧湾是一块
34、独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为 100 公顷。3.红塘湾建设用地控制为 120 公顷。居住用地布局：居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。规划居住用地总面积为 965.95 公顷，人均27.60。旅游度假用地布局：旅游度假用地集中在海坡、鹿回头两个片区及三亚湾、大东海、榆林湾红沙滨海地段、老城区滨河部分地段安排，充分展现滨海城市的景观特点。规划旅游度假用地 538.15 公顷，人均15.38。2.1.3.3 三亚经济发展水平2009 年三亚市全年实现地区生产总值 174.85 亿元（不含农垦、中海油） ，按可比价格计算，
35、增长 17.2%，增速比上半年、三季度分别加快5.3、3.6 个百分点，高于全省平均水平 5.5 个百分点。从产业角度看，第三产业贡献较大，第一产业有所弱化，第一产业增加值 27.34 亿元，增长 7.9%，对经济增长贡献率为 8.0%；第二产业增加值 40.36 亿元，增长海棠湾酒店项目可行性研究报告25 / 12119.7%，对经济增长贡献率为 26.0%；第三产业增加值 107.15 亿元，增长 18.9%，对经济增长贡献率为 66.0%。按户籍平均人口计算，人均生产总值 36065 元，增长 14.8%；按当年平均汇率折算，人均生产总值突破了 5000 美元大关，约合 5279 美元。
36、2010 年一季度，三亚经济继续上扬，增速明显加快。地区生产总值延续 2009 年以来企稳向上的增长态势，达到 30.1%，创 1994 年以来的最高增速，实现建设国际旅游城的良好开局，为完成全年预期目标奠定坚实基础。产业结构比例为 17.8：11.4 ：70.8，以旅游为龙头的服务业全面发展，金融业、房地产业、批发零售业的增速均在 30%以上，交通运输业、其他服务业、住宿餐饮业等行业增速均在 20%以上。此外，服务业投资力度不断加大，完成投资 54.01 亿元，增长 90%，占全社会投资的 97.2%，比重同比提高 4.4 个百分点。住宿餐饮业、水利环境和公共设施管理业以及交通运输仓储和邮政
37、业投资分别增长 3.1 倍、62.2%和37.5%。财政一般预算收入增长 1.6 倍，其中，税收收入增长 1.9 倍，拉动财政一般预算收入增长 163.9 个百分点；工业企业利润总额增长 113.1%；城镇居民收入增长 11%。值此，三亚作为海南省旅游业的排头兵，在建设国际旅游岛的政策背景下，有利于促进三亚旅游产业向国际化、高端化转变。作为省重点项目的东环铁路、三亚绕城高速公路、海棠湾等一批交通、旅游房地产顺利推进，推动三亚市投资继续保持较快增长。2010 年三亚面临国际旅游岛建设上升为国家战略的重要战略机遇，在一系列优惠政策的支持下，三亚将继续巩固其在海南省的经济龙头地位，同时提高其在国际范
38、围内海棠湾酒店项目可行性研究报告26 / 121度假旅游胜地的影响力。三亚市经济发展环境结论：2009 年在一系列扩内需的政策下，三亚整体经济较快实现企稳，并快速巩固了回升势头，作为海南省度假旅游经济最核心的城市，将是海南建设国际旅游岛当仁不让的排头兵，在建设国际旅游岛的国家战略的影响下，三亚将全面推进城市建设，同时实现产业优化、环境保护、民生改善的全面升级，逐步成为“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚” ，未来的发展前景普遍看好。2.2 海南及三亚旅游经济分析2.2.1海南旅游经济分析海南省位于中国最南端，行政区域包括海南岛，西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地总面积 3.4
39、 万平方公里，海域面积约200 万平方公里。海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温 23.7度，海水温度一般为 18300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面环海，形成了海南独特的热带自然风光。在海南岛长达 1500 多公里的海岸线上，沙滩约占 5060%，沙滩宽数百米至 1000 米不等，多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软，岸边绿树成荫，空气清新；阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。当今国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这 5 个要素海南环岛沿岸均兼而有之。海棠湾酒店项目可行性研究报告27 / 121海南省以其独具特色的海洋
40、、海岛风情和中国唯一的热带滨海风光，正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。2020 年内建成中国旅游强省和亚洲一流、世界著名的海岛旅游休闲度假胜地。海南省拥有全国唯一的热带海滨海岛生态等旅游资源，旅游业持续快速增长，其面向全国和全球充足的客源市场保证了三亚酒店业的持续快速发展。目前，旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省 20年的旅游发展, 旅游接待规模已从 1988 年的 118.55 万人次发展到 2009 年的 2250.33 万人次，实现旅游总收入 211.72 亿元，其中，国内游客2195.18 万人次，海外游客 55.15 万人次，入境旅游收入 18.9 亿元，旅游
41、饭店客房开房率 59.18%。虽然为了对海南的旅游经济有更深刻的认知，我们对 2005 至 2010 年第一季度的旅游经济数据情况作了总结和分析，结果表明虽然 2008 年开始的全球金融危机使海南的旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但是从长远角度来看，前景依然看好，促进海南旅游度假市场的迅速升级和结构性的调整发展，是国内扩大内需，刺激消费的重要举措。海南省 2005 年到 2009 年旅游市场统计数据，详见以下图表：2005年 2006年 2007年 2008年 2009年01000200030000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%接 待 过 夜 游 客 （ 万 人
42、次 ） 年 增 长 率2005-2009年 海 南 省 旅 游 接 待 增 长 情 况（ 万 人 次 ）海棠湾酒店项目可行性研究报告28 / 1212005-2009 年海南省旅游接待增长情况指标名称 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年接待过夜游客（万人次） 1516.5 1605.0 1845.5 2060.0 2250.3年增长率 8.1% 5.8% 15.0% 10.0% 9.2%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0.0_500.0_1000.0_1500.0_2000.0_2500.0_-60.0%-40.0%-20.0%0.0
43、%20.0%40.0%60.0%入 境 旅 游 者 （ 万 人 次 ） 国 内 旅 游 者 （ 万 人 次 ）入 境 旅 游 者 年 增 长 率 国 内 旅 游 者 年 增 长 率2005-2009年 海 南 省 旅 游 者 增 长 情 况 分 类 对 比指标名称 入境旅游者（万 人次） 入境旅游者年 增长率 国内旅游者（万人次） 国内旅游者年 增长率2005 年 43.2 40.0% 1473.3 7.4%2006 年 61.7 42.8% 1543.3 4.8%2007 年 75.3 22.1% 1770.2 14.7%2008 年 97.9 30.0% 1962.1 10.8%2009
44、年 55.2 -43.7% 2195.2 11.9%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0.0_50.0_100.0_150.0_200.0_250.0_0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%旅 游 总 收 入 （ 亿 元 ） 年 增 长 率2005-2009年 海 南 省 旅 游 收 入 增 长 情 况（ 亿 元 ）2005-2009 年海南省旅游收入增长情况海棠湾酒店项目可行性研究报告29 / 121指标名称 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年旅游总收入（亿元） 125.1 141.43 171.4 192.3 21
45、1.7 年增长率 12.6% 13.1% 21.2% 9.1% 10.1%占全省GDP 比值 13.8% 13.4% 13.9% 17.2% 12.9%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0.0_50.0_100.0_150.0_200.0_-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%境 外 旅 游 收 入 （ 亿 元) 国 内 旅 游 收 入 （ 亿 元 ）境 外 旅 游 收 入 年 增 长 率 国 内 旅 游 收 入 年 增 长 率2005-2009年 海 南 省 旅 游 收 入 增 长 情 况 分 类 对 比指标名称 境外旅游
46、收入 （亿元) 境外旅游收入年 增长率 国内旅游收入 （亿元） 国内旅游收入年增长率2005 年 10.5 57.4% 114.6 9.9%2006 年 17.9 78.4% 123.6 7.9%2007 年 21.7 31.6% 149.6 21.1%2008 年 27.3 4.4% 165.0 10.3%2009 年 18.9 29.1% 192.8 16.9%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年52.0%54.0%56.0%58.0%60.0%旅 游 饭 店 客 房 开 房 率2005-2009年 海 南 省 旅 游 饭 店 客 房 开 房 率海棠湾酒店项目可行性研
47、究报告30 / 121如图所示，无论是旅游人数还是收入，受经济危机影响的主要是入境旅游市场，国内旅游市场保持平稳增长。截止到 2010 年第一季度，全省共接待过夜游客 738.99 万人次，旅游总收入 86.17 亿元，同比分别增长 15.1%和 34.4%。其中，国内游客722.32 万人次，海外游客 16.67 万人次，同比分别增长 15.0%和 17.2%；外国游客共 12.14 万人次，同比去年增长 32.6%；入境旅游达 5.84 亿元，同比增长 19.8%。全省共有星级宾馆 238 家，其中五星级宾馆 20 家，四星级宾馆 54 家，三星级宾馆 112 家。2008 年受全球金融危
48、机的迅速蔓延，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变，全球金融危机对海南国际旅游岛的建设步伐及国际化发展道路和快速增长速度影响不大。2.2.2三亚旅游经济分析三亚位于海南省最南端，是中国首批优秀旅游城市和我国唯一的热带海滨旅游城市。三亚具有最宜人的气候、最清新的空气、最和煦的阳光、最湛蓝的海水、最柔和的沙滩、最风情万种的少数民族、最美味的海鲜。三亚的空气质量指数世界排名第二，负氧离子指数高于北京 8 倍，全年海水温度平均 25 摄氏度，全年平均气温 28 摄氏度。三亚有一流的沙滩，如亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾等。交通方便，凤凰国际机场开通国际航线，海南中、东、西线高速公路或干线公路和西线粤海铁路、东线轻轨均以三亚为终。有榆林港、三亚港、凤凰岛客运港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亚港是海南岛南部
