1、售楼部培训资料第 1 页 共 22 页售楼员培训资料：房地产建筑基础知识整理：世联策划中心一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。简单来看，房地产有三种存在形式：（1） 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2） 单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；土地和建筑物结合的“房地” ，如把建筑物和其坐落的土地
2、作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房
3、屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；售楼部培训资料第 2 页 共 22 页c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征 房地产的自然特征a) 位置的固定性；b
4、) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产售楼部培训资料第 3 页 共 22 页e) 农业房地产按层数划分： 低层住宅为 1-3 层 多层住宅为 4-6 层 小高层住宅为 7-11 层 中高层住宅为 12-16 层 16 层以上为高层住宅房屋建筑结构分类标准类 型编号名称内 容1
5、钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等关于
6、土地 土地的一级市场，即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土售楼部培训资料第 4 页 共 22 页地转让金。 二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。 土地使用权转让的几种行为1 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。2 征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地。C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地。D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓
7、的生活。3 出租：A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块C、土地租赁合同是有偿合同D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人 的合法权益。 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。 毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。 熟地：已完成市政基础设施建设的土地。 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利 国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四
8、至和面积 征用土地批准权限的规定：a) 征用耕地 1000 亩以上，其它土地 2000 亩以上的，由国务院批准；b) 征用耕地 3 亩以上 1000 亩以下，其他土地 10 亩以上 2000 亩以下的，由省级人民政府批准；c) 征用耕地 3 亩以下，其他土地 10 亩以下的，由县级人民政府批准 土地使用权的出让最高年限：售楼部培训资料第 5 页 共 22 页居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年房地产开发的八个阶段d) 项目建议书阶段e) 可行性研究阶段f) 设计阶段g) 开工准备阶段h) 施工
9、阶段i) 竣工验收阶段j) 租售阶段k) 使用阶段商品房价格构成1）地价：主要包括征地费及拆迁安置补偿费，这是构成商品房价格的一个重要组成部分。目前我市将规划区域内的土地分成三等九级，每一等级都有相应的地价。一般来说，等级越高，地价也越高，这就意味着在越好的地段，商品房的土地成本越高。目前，我市地价每平方米 425 元至 3242 元左右，由于容积率不同，所以在房价中所占比例也不同，低的仅占 10%，高的可达 60%。2）市政设施配套费：由于政府在城市基础设施配置方面投入了大量资金，因此房地产开发商的小区市政配套设施建设当中必须向当地政府部门交纳相应的各种配套设施费用，收费大致如下：A：城市建
10、设综合配套费：180 元/平方米；B：人防工程费：13 元/平方米；C：商业网点配套费，集中供热入网费、水、电、增容费、管道煤气入网费，合计约 400 元/平方米。3）前期施工准备费：主要包括规划、施工图纸设计费、地质勘察钻探费及向规划、消防、城建、环卫、质检等部门交纳的各项费用，约 50 元/平方米。售楼部培训资料第 6 页 共 22 页4）商品房的工程造价及小区的公共设施建设费：商品房的工程造价是商品房价格的主要组成部分，包括土建及安装两部分。由于房屋结构、水平不同，所以造价也有区别。一般来说，目前济南市砖混结构约多层住宅，根据装修标准不同，造价大约在 500-1000 元/平方米左右。住
11、宅小区内公共设施建筑费用主要包括小区内道路、广场、绿化、园林、锅炉房、配电室、水泵房、停车场、公厕、居委会等设施的建设费用、折合商品房建筑面积 60 元/平方米左右。5）房地产开发商的管理、财务费用及利润：开发商的利润约占房价的 15-12%。6）各种税费：包括营业税（售房合同价格的 5%） ，办理房产证手续应交纳契税。买方交纳房地产总成效额的 1.5%（普通住宅） ，3%（4000 元以上的商品房） 。房产交易费（卖方交纳 0.5%） 。关于房屋保险：房屋财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的物的保险，它是由房屋所有人或其他利害关系人向保险公司预付一定数额的保险费，并签订房屋保险合同，在保险
12、合同规定期限内，一暗无天日发生某些事故和意外，使房屋的功能、质量及附属设备受到损坏，保险公司按规定标准，承担赔偿经济损失的责任。一次性或分期购房的客户，自愿购买房屋保险；以银行按揭方式购房的客户，则必须购买，按揭保险是将抵押物财产保险和贷款信用保险合二为一的综合购房保险，险种称为“商品房抵押贷款保险” 、 “住房抵押贷款综合保险”等。由于该房屋的产权已抵押至银行，因而该险的第一受益人为银行，而购房者则为间接受益者。按揭贷款的年限 保险费率1-5 年 16-10 年 0.811-20 年 0.6保险费=还款总额费率按揭年限以 15 年贷 20 万元为例：保险费用=2081.841810.615=
13、2666.35 元四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b 建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书 、b住宅使用说明书 ；售楼部培训资料第 7 页 共 22 页房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；1 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；2
14、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；3 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清
15、地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图） ，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （如：在 10 万平方
16、米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在 10 万平方米的土地上，建筑用地净面积为 8 万平方米，其建筑覆盖率为 0.8建筑密度为 80% ）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天售楼部培训资料第 8 页 共 22 页台和垂直绿化；（如：在 10 万平方米的土地上有 3 万平方
17、米的绿化面积，其绿化率为 30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面
18、积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距
19、离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 售楼部培训资料第 9 页 共 22
20、页道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 产权证书:产权证书是指“房屋所有权证“和“土地使用权证“。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面
21、图。 使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房:公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 不可售公房:不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 已购公房:已购公房又称
22、售后公房，就是购买的公有住房。 单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房:私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 二手房:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买
23、新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这售楼部培训资料第 10 页 共 22 页是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 外销房:外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销
24、）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共同共有房产:共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产:共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的
25、一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 销售面积:销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套
26、内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价:基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价:起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园售楼部培训资料第 11 页 共 22 页的，一般以一楼或顶楼的销售
27、价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?如：元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。 预售价:预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 定金:定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债
28、权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 毛坯房是指没有装修的房。 套型：按不
29、同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间 卧室：供居住者睡眠、休息的空间 起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间 厨房：供居住者进行炊事活动的空间 卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 过道：住宅套内使用的水平交通空间 壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 吊柜：住宅套内上部的贮藏空间 走廊：住宅套外使用的水平交通空间售楼部培训资料第 12 页 共 22 页 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者 半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的 13 且
30、不超过 12 者 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积 标准层：平面布置相同的住宅楼层 层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离 净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离 开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构 框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 模数：一般房屋开间、进深均以模数为标准，基本模数为 100mm. 得房率：套内面积建筑面积 建筑面积=套内建
31、筑面积（含阳台）+公用分摊面积 容积率：建筑总面积土地总面积 建筑密度：建设用地和基地面积的比率 平均层数：住宅总面积住宅基底总面积 居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积 栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用 3060cm 的高差进行空间隔断 复式：即“房中房” ，指一套房屋沿高度方向分为两层。 跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅 业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性
32、组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免售楼部培训资料第 13 页 共 22 页费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。 入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。 契
33、税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 何谓生态住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系
34、统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容
35、的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科售楼部培训资料第 14 页 共 22 页技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及
36、到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit 能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。2、房子的种类安居房指实施国家
37、“安居（或康居）工程“而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让
38、、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集售楼部培训资料第 15 页 共 22 页资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有
39、全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权
40、以及标准价优惠产权。空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。 小高层：据介绍， “小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在 7 至 12 层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6 层以下的则称炎“多层” ；更高的称为“高层” 。 塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，
41、也可以是拐角、围合等形状。 板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至 90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们 20 世纪 70 年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。五、房地产面积的测算1、 计算全部建筑面积有哪些？永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。售楼部培训资
42、料第 16 页 共 22 页1) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。2) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。3) 梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。4) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。5) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。6) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外
43、楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。7) 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。8) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。9) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。10) 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。11) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突
44、出主体结构距离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。12) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。13) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米以上部分的外围水平面积计算。14) 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的
45、一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。售楼部培训资料第 17 页 共 22 页3、不计算建筑面积的有那些?1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台） 、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房
46、、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。六、房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120 平米缴纳房价款的 2购房面积超过 120 平米，120 平米以内部分缴纳房价款的 2，超出部分缴纳 4。在办理产权证时需交
47、纳（一般由财政局委托房地局代收） 。印花税：房价款的万分之五。 （由税务局收取） ，在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于 120 平米缴纳 500 元，大于 120 平米缴纳 1500 元。（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 登记费：每建筑平方米 0.3 元：房屋所有权证工本费：4 元/本：印花税：5 元件。（3） 入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的 3； 物业管理蒉及供暖费：供暖费 1618 元平米/供暖季。售楼部培训资料第 18 页 共 22 页（4） 办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的 0.3。保险费：财险保险费总房款十年费率礻年限系数。
48、保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，年费率一般为 0.56：工行采用华泰保险公司，年费率为 0.056：建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为 0.045。（5） 办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格 100 万以下部分收取评估结果的 0.5，以上部分 0.25。 保险费：财险：保险费贷款额*年费率*年限系数综合险保险费贷款人年限对应系数*贷款额七、如何进行户型评判我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手： 看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死
49、角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。 房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。 户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。 单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小” ，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为 4 平方米至 5 平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为 13 至 1
