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物业管理97821.docx

上传人:dzzj200808 文档编号:2831123 上传时间:2018-09-28 格式:DOCX 页数:5 大小:22.31KB
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资源描述

1、校园物业管理经营服务项目策划书校园物业管理经营服务项目策划书1)目标市场现状分析与预测 建大教授花园位于济南市东部新城,山东建筑大学西侧。奥体中心、全运会场馆已全部完工;省立东院即将东迁,医疗设施逐步完善;山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集,山东档案馆建设中,文化设施逐步完善;城市配套设施全面兴起,大城市生活圈即将形成!建大教授花园总建筑面积约 32 万平米,规划多层、6 层电梯洋房、11 层小高层电梯洋房,并规划小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。物业服务要获得持续的经营效益,就要立足发展,“只有发展才是硬道理”,我们应当主动地 参与市场竞争, 以积极的心态拓展项目, 寻求更大的规模

2、效益。 为更好地提高物业服务收益, 解决如何突破困境、提高经营效益的问题,特制定此多种经营方案。2)综合经营服务项目组合设计 1、与装修公司及其它单位进行合作,收取广告费和管理费。 由于小区业主入住率不太高、未装修户数较多、户型面积较大;同时现阶段也是装修一 个相对的高峰期,对于装修公司和其它与装修息息相关的商品商家、企业的吸引比较大,可 以与相关的单位联系, 在小区内比较显眼的位置设立相关的广告牌, 以增加广告收入或根据 实际成交的业务量进行提点(按多少钱一个平方收取管理费) 。前期洽谈的几家装修公司从 业绩上来看并不理想,这与他们的市场定位、宣传力度以及单位本身的知名度有关,项目小 区在长

3、沙属于中高档楼盘, 业主相对来说都具备一定的经济实力, 可以引进部分品牌装修公 司,一来公司实力雄厚,二来有丰富的市场开拓能力,三来已抢占了市场的知名度。装修是 买房后的一项重大工作,业主在选择家装时,总希望可以找到质量比较放心、能信任的装饰 公司, 选择品牌装修公司对业主来说也少了许多顾虑。 在与装修公司签定相关的合作协议时, 建议根据业务量来确定收取的管理费标准, 业务量越多管理费就相对来说比业务量一般的标 准就低。此举更能刺激装修公司抢占项目小区的市场份额,只有他们的业务量上去了,相应 的也就提高了我们的管理费。 2、 电梯广告 目前小区电梯内厅广告已与第六感广告公司有了初步协议,每台电

4、梯 600 元/年的广告 费。 利用进出电梯口处,可以联系相关传媒公司(如分众传媒)来安装小型液晶电视,由对方按 月支付相关费用(电费) 。 3、 灯箱广告 利用小区内高架灯杆,可以联系相关的广告公司来制作灯箱,费用由对方承担,灯箱具 体内容可以与广告公司进行协商, 我们可以向其收取电费和广告费, 一来可以美化小区的环 境,另一方面节省了一部分自身的公共照明电费开支。 4、开展有偿服务项目 有偿服务是物业服务企业收益一部分,有偿服务要在前期物业服务中予以收取,这样更 利于业主的理解和认可,先制定物业有偿服务收费标准,报相关单位进行审批,然后在小区 内进行公示的同时, 向业主提供有偿服务。 目前

5、管理处有偿收费服务项目及收费标准已确定, 并报公司领导审批。为体现管理处人性化管理,建议每次费用在 20 元以下免收,每次服务 后告知业户。 5、电话、网络 电话初装向业主收取初装费 100 元,特殊号码选号费 50-400 元不等(为一次性的) ,目 前管理处已实施该项收费。 网络每年可向要开通的业主收取服务费,具体标准要进一步与电信局的进行协商。也可 以在小区业户入住率达到一定比例的时候, 采取开通宽带的方式, 如小区内开通若干条宽带 然后再分支到每户, 操作模式跟网吧相似。 网络以后将会成为管理处每年经济创收的一个重 要方面。 6、灭火器租赁 可以充分利用装修来推动灭火器的租赁,根据消防

6、要求,室内装修必须采取防火安全措 施,这就要求在装修巡查过程中严格把关。本人觉得现有的灭火器租赁租金太低,根据长沙 市其它楼盘的操作标准为 1 元/天?个,而目前小区小高层每层楼均未配备灭火器,待小区整 体装修接近尾声时, 回收回来的灭火器可以装放在各个楼层上, 既达到了经济效益和采取必 要的安全措施,同时也完善了小区的配套设施。 7、代送桶装饮用水 目前这项业务正在开展中, 但是给送水的安管员的提成一直未落实。 为了体现多劳多得, 充分调动大家的积极性,建议领导给予明确批示。 8、车辆年检等代办服务 目前小区业户拥有私家车已成普遍,而且办公楼进驻后,各单位和物产集团也有不少车 辆,可以跟汽车

7、俱乐部联系,为业主代办车辆年审年检、违章记录消除、上牌考证等代办服 务,按代办业务的类型从中收取不等的服务费。此项可作为一个长期业务来进行推广。 9、房屋中介 房屋中介从长远利益考虑,需做一个详细的可行性操作方案。收集小区要出租或出售房屋 的信息,将信息在相关房产信息网进行发布,每天进行更新,制定成交方案。同时也为了激 励员工,可以采取成功售出房屋的纯利润返几个点给当事员工。 10、装修后室内空气检测 随着对室内环境保护意识的不断加强,业户迫切希望有一个安全、舒适、健康的生活空 间。在经过装修后,室内空气质量急剧下降,严重危及到人体健康。为完善服务内容,提高 服务质量, 可以联系市内各室内空气

8、检测单位进行合作, 按检测和治理不同标准收取管理费。 11、地下车库 充分利用现有资源,挖掘获得经济效益的途径,地下车库可拓展的项目有锁具、标识标 牌、灯箱广告、反光广告、保险公司等。此项在前期可作为重点挖掘对象。具体有待进一步 市场调查。3)发展目标1社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的,而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系,维护社会安定团结,都有着十分重要的意义。其次,它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后,小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理,都由物

9、业管理企业负责,政府不再为此花费大量的时间与精力,只需制定有关的政策规定,对小区管理实行指导、协调和监督。2经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现:(1)从政府的角度看,未实行小区管理的住宅区,政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修,还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区,政府不仅不投资,还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看,经济效益是很明显的。(2)从开发企业角度看,实行小区管理不仅有利于房产销售,加速资金的周转,而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。(3)从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上,还体

10、现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲,是微利的,但如果善于经营,通过开展各种有偿服务,仍会取得较好的经济效益。(4)从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施,延长它的使用寿命,可以保障业主的经济利益。3环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象,改善人居环境。因此,搞好环境的绿化、净化,不仅有助于人的身心健康,还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。4)市场营销策略 1、虚拟店面在重点小区的合适位置租用门面房,作为针对本小区的短期或临时

11、开发场所,配备适量桌椅、电脑等办公用品,少量业务人员长驻于此进行客户开发,其功能相当于设计部,但和常规的设计部具有一定的区别(时间、定位、规模)。优势:形象突出可宣传品牌,便于客户咨询,利于沟通,有力占据先机;劣势:资金、人力、物力投入较大,若开发不理想则亏损较大。其它:1)考虑找几家材料商进驻此地,可以较大地减轻投入资金压力;2)业务员长驻此地,家装顾问应积极出击,到此区域外进行市场开拓,并做好客户转接单的安排和填写,以免因客户确认问题而影响合作,更不能影响到客户对公司的认同;3)利用公司的优惠政策来引导客户,使其对公司产生更大兴趣,从而得到更多的客户。2、宣传展位在重点小区的理想(相对理想

12、,因为大多数位置是由物业公司确定的)地段设置太阳伞、帐篷、桌椅、展板、易拉宝等物品,两位家装顾问驻守,作为企业形象宣传和终端营销的一个阵地,客户集中出现的时期可让适量设计人员到现场进行支援。优势:资金投入小,定项灵活,开发周期短且开发价值高,利于市场部的运作;劣势:大多数情况会有很多公司进行同样的展位宣传,我们也去做不能有效地突出品牌形象,需要我们有针对性去创造差异化优势。3、电话营销指的是以电话沟通的方式,向业主来进行销售的一种手段,目前在家装界被普遍采用。家装公司的电话营销分两种情况:一种是家装顾问已经与客户见面沟通,取得客户信任后客户自己把联系方式留给了家装顾问;另一种是家装顾问通过其它渠道获得客户信息与联系方式。5)开展该综合经营服务项目所需的条件1、较好的地域条件和比较合理的租金。好的地域条件可以成为良好经营的关键条件,也是决定租金的重要因素,建议租金以地段分级,地段越便利,租金越高。但是注意租金的基数,应高低适中。2、庞大的消费群体。像这样的小地域性的购物综合中心,需要有足够的消费群体才能维持较好的利润。建筑大学数万学生,建议建立 23 个购物中心即可。3、对于餐饮类和日常类的项目,如果要求进货,应保证好的进货渠道,使得其品质和价格可以得到好的保障。这是在经营过程中十分重要的。4、足够的前期市场调查。

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