1、天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963二手房专题调查报告 第 10 届杭州市房交会期间，都市快报委托权威调查机构杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对二手房购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取 569 个样本，并结合华坤杭州房地产市场深度研究报告大型数据库，对杭州二手房市场进行全面分析。一、 二手房市场异军突起地段好、总价低为购房者所看重近两年，不仅杭城一手房市场购销两旺，二手房市场也一路火爆。相对于一手房而言，二手房具有面积小、总价低，地段好，配套成熟的优点。从本次调
2、查来看，24.2的受访者认为二手房的优点是“地段好” ；其次 20.6的受访者提到二手房“面积相对较小，房屋总价自然低”是二手房的优点；再次有 16.5的受访者提到“现房交易、即买即住”是二手房吸引力所在；有 11.9的人认为二手房的周边配套成熟，生活起来方便。此外， “环境好，干扰少” 、 “居住气氛好”也为二手房购买者所看重。当问及“您在购买二手房是都看重哪些方面因素”时，购房者在购房时考虑的因素有很多，18.8的人看重交通的便利性；15.6的人看重房子的总价；12.5的人看重房子的地段；其它还有周边人文环境、房屋质量、户型设计等等因素。为了深入发现二手房购买者购房的考虑因素，我们继续询问
3、“其中您最看重的因素是什么” ，前面的名次发生了变化，房子总价以 24.9的比例一跃上升到第一位，其次是交通的便利性以 19.8的比例占第二位，天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963再次是房子的地段以 15.2的比例占第三位，然后是房屋的质量及周边的人文环境等。二、二手房购买目的首次购房占多数眼看着杭城房价一路飙升，而单体面积较大、房屋总价较高的一手房让很多购房者望而却步，因而众多的购房者退而求其次选择购买二手房，因此“首次购买，满足自己基本住房需要”者成为二手房购房主力，占到了 60.9的比例；其次是为了工作
4、和生活方便而就近购买二手房者占 15.8的比例；再次是为子女购买住房的占 7.0；另外 6.5的人认为自己的事业发展处于起步阶段，手头可以利用资金有限，进而选择购买二手房作为过渡性居住；还有 5.1的人认为二手房价格还有上涨空间，主要出于投资收益的考虑。我们再来看一下购房者对对二手房的房价的预期，9.8的受访者认为杭州二手房房价“肯定不会上涨” ，22.0的人认为可能不会上涨，23.3的人表示“很难说” ，36.0的人认为可能会上涨，8.9的人认为肯定会上涨。由此可见，受访的购房者看涨者多于看跌者。三、二手房需求描述1、最想购买已投入使用的商品房二手房的房源很多，那么购房者喜欢什么样的房子？调
5、查表明：61.1的受访者最希望购买已投入使用的商品房，可以即买即住，也顺便节省房租；其次有 18.1的人处于经济方天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963面的考虑最希望购买已经上市交易的经济适用房；再次有 12.9的人最希望购买房改房，他们认为尽管房改房建造较早、户型老一些，但对他们而言却是最实惠的选择；还有 7.4的人最希望购买尚在建设中未交付的商品房。2、最热的地段城中如前所述，购房者眼中二手房的最大优势是地段好，城中地块二手房自然以其地段优势成为最热销地段，25.1的受访者最希望在城中购买二手房；其次有 1
6、4.4的人最希望在城东购买二手房；再次 9.3的人最希望在杭州城北购买二手房。还有就是老城城南、留下也是二手房购买者看好的区域，分别为 5.6%、3.3% 的二手房购买者所看好。相对而言，滨江、下沙、临平等地块的二手房则少有问津。3、考虑购买的小区翠苑最聚人气下面让我们看一下二手房市场上哪个小区最为热销，人气最旺。调查表明：15.2的受访者首要考虑购买翠苑小区的房子，人气几乎是位于第二位古荡小区（7.9）的两倍；人气排在第三的是朝晖小区和大关小区，均为 4.2的受访者所看中；排在第四位的是康乐新村及三塘小区（3.0） ，此外还有采荷小区、德胜小区、九莲新村等等（比例小于 1.8的小区在此省略）
7、 。 4、二手房需求的主流户型二室一厅结合华坤公司 2003 年 7 月发布杭州房地产市场深度研究报告 ，一手房购买者有 43.3%的人最希望购买三室两厅户型，仅有 13.5%的人打算购买二室一厅。与一手房市场不同，天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963二手房市场上购房者需求的主流户型为二室一厅，为 47.9的受访者所钟爱；其次 17.8的人打算购买“三室两厅” ；再次有 15.7的人打算购买三室一厅；打算购买二室二厅的人占 11.1；打算购买其它户型的人群比例均在 2.0以下。5、二手房需求的主流面积8099
8、 平方米同样，结合华坤公司 2003 年 7 月发布杭州房地产市场深度研究报告 ，一手房购房者需求平均面积为 111.7 平方米，其中 41.1%的人选择 100-119 平方米的住房，19.0%的人选择购买 120-139 平方米的住房，仅有 14.3%的人选择 80-99 平方米的面积。与一手房不同，二手房需求的主流面积较小。整体情况来看，二手房需求面积平均为 84.2 平方米，低于一手房平均面积 27.5 平方米。从具体面积来看，二手房需求面积在 8099 平方米的最多，占30.0；其次需求面积在 6079 平方米的占 27.1；再次需求面积在 100119 平方米占19.5；打算购买
9、120-139 平方米二手房的人所占的比例仅为 7.6。6、对楼盘类型的要求多层最走俏71.9的受访者打算购买多层的房子；其次是有 22.1的受访者打算购买小高层；再次是有 4.6的受访者打算购买高层的房子，打算购买二手别墅/排屋的仅为 1.4%。调查还显示：35.2的受访者打算购买处在 3 层的房子，26.4的受访者打算购买处在 4 层的房子，有 5.6的受访者打算购买第 5 层的房子。7、打算购买二手房的建筑年份二手房市场上，房子的建筑年份也是一个非常重要的因素。由下图发现几个主要临界点天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571
10、-56365963年份即 1990 年、1995 年、1998 年、2000 年。有 19.8的受访者打算购买 1990 年以后建造的房子，有 21.2的受访者打算购买 1995 年以后建造的房子，有 12.0的受访者打算购买 1998 年以后建造的房子，有 25.1的受访者打算购买 2000 年以后建造的房子，仅有 4.3%的人打算购买 1990 年之前建造的房子。四、超过一半购房者的预算总价 30-50 万结合华坤公司 2003 年 7 月发布杭州房地产市场深度研究报告 ，一手房购房者心理预算总价平均为 54.9 万,中位数为 50 万(即心理预算总价在 50 万元以上和 50 万元以下的
11、人群相等)，预算总价在 70 万元以上的高端群体为 22.9%。而二手房购房者心理预算总价平均为43.2 万,比一手房平均总价低 11.7 万，中位数 40.0 万(即心理预算总价在 40 万元以上和 40万元以下的人群相等)。具体来看，预算总价在 3039 万的人所占比例高达 29.9，其次是 4049 万所占比例达 28.1，即预算在 3050 万人群占了总体的 58.0。预算总价在70 万元以上的高端群体仅占 10.7%的比例。为了深入研究受访者对房屋总价的接受水平，我们引入妥协系数的概念。研究发现，受访者正常总价妥协系数为 0.17，最大总价妥协系数为 0.32。即当房屋总价高于心理预
12、算总价的 0.17 倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接受；当房屋总价高于心理预算总价的 0.32倍时，房屋总价明显超出受访者的承受能力，受访者宁愿放弃购买。下面我们在来看二手房购房者心理预算单价（元/平方米） 。整体来看，受访者心理预算单价均值为 4864.5 元，中位数 5000.0 元(即心理预算单价在 5000.0 元以上和 5000.0 元以下的天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963人群相等)。具体来看，预算单价在 40015000 元的人所占比例最高达 32.3（其中出价在 5000.0 元的人达
13、25.3） ，其次是 50016000 元所占比例达 28.1，再次是在30014000 元所占比例达 25.3。由以上可以看出，受访者心理预算的房屋单价远远低于市场上的二手房房价水平，如果不增加对房屋单价的预算，很多人将买不到称心如意的二手房。而事实证明，当消费者买不到心理预算单价的二手房时，他们会综合房屋总价、地段、户型、交通的便利性等因素向市场妥协，进而可以接受略微超出心理预算的单价。同样，为了深入研究受访者对房屋单价的接受水平，我们引入妥协系数的概念。研究发现，受访者正常单价妥协系数为 0.2，最大单价妥协系数为 0.3(在 0.25-0.32 间波动)。即当房屋单价高于心理预算单价的
14、 0.2 倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接受；当房屋单价高于心理预算单价的 0.3 倍时，受访者宁愿放弃购买。对比房屋总价的正常妥协系数与房屋单价正常妥协系数发现，总价正常妥协系数(0.17)略低于单价正常妥协系数(0.2)。这说明二手房的购买者对房屋总价更敏感，就算房屋单价符合预算，如果房屋总价超出预算太多，受访者更倾向于放弃购买。而受访者对房屋单价接受能力高于房屋总价，说明受访者在房屋总价符合自己预算的情况下，愿意接受较高的房屋单价。五、购买二手房的付款方式近 7 成分期付款二手房市场发展的一个重要原因就是二手房也可以通过银行信贷进行分期付款。参加天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路
15、 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963本届二手房交易会的购房者中，68.2的人选择分期付款，其余 31.8的人愿意一次性付清。打算分期付款的购房者中有 76.2的分期购房者首付款分布在 1020 万范围内，首付款均值为 16.4 万，中位数为 15.0 万（即打算首付款高于 15.0 万元和低于 15.0 万元的人数相等） ，其中首府款打算付 10.0 万的人最多达 34.0。下面我们再来看一下月付款情况。受访者的月付款少者在 1000 元以下，多者也不乏有月付5000 元以上的买家，但大多数购买者的月付款数额集中在 1000-2000 元之间，占
16、了分期付款者的 77.0的比例。 六、 谁在买二手房购买者特征描述从购买人群来看，二手房的购买者中 50.7的人是土生土长的杭州本地人，31.3的人是由外地来杭州落户的常住人口，有 18.0的人是还没有在杭州落户的外来人口。从二手房购房者目前的住房状况来看，34.7的预购群体目前租房居住；其次累计有21.8的预购群体现在居住单位的房子，再次已经购买了房改房的预购群体占 20.4；另外还有已购买了商品房的预购群体占 15.7。此外，还有部分预购群体居住的是自建房或已经购买经济适用房等。从预购者对现在居住的满意度情况来看，表示满意、不满意以及认为一般者比例呈现三足鼎立态势。从受访者目前住房状况来看
17、，现在租房居住和已购买房改房的人群中对现有住房表示一般的人所占的比例最高。单位分房短期使用无所有权者以及自己购买的经济适用天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963房者对现在的居住情况表示“不满意”的比例较高。而那些自己购买的商品房已有所有权和单位分房有所有权的人群对现有住房满意度很高。从年龄分布情况来看，整体上呈现处一个“W”型分布。2529 岁年龄段人群所占比例最大达 21.7，该年龄段群体处在事业发展中准备组织家庭，其购买力有限，所以选择购买二手房。其次是 55 岁以上的人群比例占到 17.1，该年龄段人群基
18、本上都已经退休，手头有一定积蓄，购房主要以养老为主。而处于中间的年龄阶段的人群，有的是为子女购房，有的是为父母购房，也有的是为了改善自己的居住条件，当然还有部分人是为了投资。从职业上看，二手房购房者在国有/集体企业/ 公司工作的人最多，占受访人群总体的34.3，他们中以中层管理管理人员所占比例最高占 27.4，其次是基层管理人员占23.3，其余是一般职员和普通工人，高层管理人员所占比例非常低。在合资/外资/ 独资/民营企业工作的购房者的比例稍低，占二手房人群总人数的 26.8，他们中以普通职员所占的比例最高达 38.6，中层和基层管理者也占了比较大的比例。在党政机关/行政事业单位工作打算购买二
19、手房的人群占受访人群 13.1的比例。从婚姻状况来看，购房者中已婚群体所占比例最大达 63.1，未婚者比例为 35.5。在已婚的人群当中，婚龄在 12 年以上所占的比例最大达 61.7，其次是婚龄 8-12 年的为14.9。从个人的平均月总收入来看，以中、低收入者占了较大比例。其中月总收入在 1500 元以下的占 26.7，其次 1501-2000 元段占了 18.4，再次是 3000-3499 元段占 11.5。从家庭年平均总收入情况来看，家庭年总收入在 3-6 万的人群所占比例最高达 39.6，其天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX
20、:0571-56365963次是 6-10 万占 20.7，再次是家庭年平均总收入在 3 万元以下的占 15.7。七、 二手房购买者获取信息的渠道了解二手房房源信息的渠道多种多样，而且了解同样的信息也是同时通过多个渠道。48.3的人有通过报纸了解过房源信息的经历，22.0的人通过网上交易信息，15.3的人通过房产中介公司，有 11.0的人通过房交会，还有 2.9的人通过亲友/同事介绍来寻找房源。八、二手房 20的个人所得税专题9 月 15 日杭州市政府对外发布消息，即将对二手房交易征收 20的个人所得税，此消息如一颗重磅炸弹投入了二手房市场。调查发现有 90.3的二手房预购者表示从不同渠道对此
21、消息有所了解，仅有 9.7的受访者表示不清楚。 1、 20所得税对房价的影响即将征税的消息一出，各房产中介公司首先感到了二手房市场的变化，挂牌交易的房屋数量明显增多。那么让我们看一下参加房交会的购房者对二手房房价的看法。总体来讲，43.1的受访者认为该政策会导致杭州二手房价上涨，17.1的受访者认为会导致二手房房天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963价下降，另有 39.8的人表示“很难说” ，对房价涨跌不确定。深入分析发现尤其是购房作为过渡性居住人群，认为涨、跌的比例落差最大。而想购二手房做投资的人群对二手房房
22、价的判断最不明朗，认为涨、跌的比例落差最小，表示“很难说“的比例最高占了一半。2、 20所得税的承担对象要对二手房交易征收 20的个人所得税，那么这 20的个人所得税应该由谁来承担？下面我们来看一下调研结果。11.1的购房者认为“羊毛出在羊身上”最后肯定由购房者承担；而 50.2的受访者认为应该由售房者承担，毕竟售房者获取了投资收益，缴纳个人所得税是理所当然之事；余下 38.7的购房者做了个折中，认为应该由买卖双方共同承担。不同年龄段人群对此看法略有差异，25-29 岁、40-44 岁年龄段人群中认为由双方共同承担税款的人占的比例最高，其它年龄段皆认为应当由售访者承担税款的比例最高。35-39
23、 岁、45-49 岁年龄段人群认为税款不能由购房者承担，应该由售房者或者双方共同承担。3、征收 20所得税政策对购房时间的影响二手房交易个人所得税的征收，对二手房交易时间产生了较大的影响。超过一半（54.2）的购房者的购房行为发生了变化。其中，24.1的受访者表示会提早购房，30.1的受访者表示要延缓购房，有 45.8的受访者表示“很难说” 。4、对征收个人所得税作用的看法对于政府即将实施的对二手房交易征收 20的个人所得税的举措，41.5的人认为它能够抑制二手房的人为炒作，22.6的人认为能够控制杭州房价，16.6的人认为这样会导致天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:
24、0571-56365877 FAX:0571-56365963卖房者将“个人所得税”转嫁到买房者身上，反而让买房者的负担加重，还有 14.3的人认为这个举措没有什么作用。调查侧记本次调查由都市快报委托权威调查机构杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场进行，同时本次调查受到了南都房产、佳华置业的大力帮助与支持。调查结束后，将本次调查数据与华坤公司大型房产研究数据库杭州房地产市场深度研究报告进行对比，从而保证本次调查数据的科学性与代表性。杭州房地产市场深度研究报告共 15 章（本文部分数字节选自第二章杭州房地产市场概述） ，是 2002 年华坤公司将国际专业市场研究机构关于房地产市场研究技术引入中国
25、，并自主投资的研究项目。 杭州房地产市场深度研究报告是针对杭州房地产市场（含二手房）进行的连续性研究，每年调查 10，000 个样本。从调查对象来看，全部是打算购房的群体，样本涵盖了各种年龄段、阶层、性别、收入、职业、教育程度、行政区域的预购群体，同时包涵房交会现场符合条件的人群（1500 人）作为研究的有益补充，有很强的科学性与代表性；从购房主体看，样本包涵了准备购买公寓楼、别墅/排屋、单身公寓、精装修天下名楼 全案策划 浙江 杭州天目山路 138 号 TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365963房等群体；从被调查者购房经验来看，样本覆盖了一次购房、二次购房、投资性
26、购房的群体。从研究内容看，包括房产拥有现状、购买意向、价格趋向、外部环境、内部环境、物业配套、主题概念、交通、户型、面积、装修、购房者获取信息渠道、购房前信息收集行为、报纸媒体接触习惯等方面；从地块分布来看，有城西、滨江、钱江北岸、城中、城东、城郊地块的专题研究。杭州华坤市场研究有限公司是浙江省权威的调查公司、中国市场研究协会最早的会员单位之一，该公司秉承真实可信、规范有效的原则，专注于每一个细节，致力于向客户提供专业的市场调查服务，侧重于解决客户营销中的实际问题。依据 ESOMRA（欧洲市场研究协会）公布的国际质量标准，在中国境内从事专业的调查活动。该公司已向 40 余家房产机构提供专业调查服务。
