1、镇江影剧院影剧院城市精品酒店商业计划书Business Plan镇江影剧院目录第一章 项目总论 .3第二章 产品与服务 .42.1 城市精品酒店住宿与客房 .42.2 小型会议服务 .62.3 酒店配备餐厅 .6第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析 .73.1 市场定位分析 .73.2 住宿价格分析表 .83.3 酒店一站式服务定制 .193.3 前期投入及装修资金分析 203.5 精品酒店投资回报分析表 21第四章 营销策略 224.1 项目组织结构 .234.2 营销推广策略分析 23镇江影剧院关于酒店营运的一些想法1.运营模式：“回到过去”主题式城市精品酒店运营（1）特色房型：榻榻米商
2、务房、和式主房、鲜花电影房等（2）服务精细化：“茶点”、“伴手礼”、“一键泊车”等2.酒店功能性服务体现：（1）养生精品睡眠服务：养生茶、养生枕、养生餐等（2）屋顶花园式就餐及会议服务（3）复古影院餐厅配套服务3.针对本地及外地来客一站式定制化服务（1）量体裁衣计划（包含接送、饮食、旅游等全程安排服务）（2）一对一管家式服务（一键叫餐、一键泊车等一对一式服务）镇江影剧院第一章 项目总论一、项目概述1.项目名称影剧院 城市精品酒店2.项目定位复古影剧院特色主题城市精品酒店客户专属定制一站式服务城市精品酒店塑造为品读旧时剧院文脉的窗口打造小资城市基调，市民城市情怀3.项目建筑规模及现状酒 店 用
3、地 1088 平 方 米 ， 共 三 层 。 其 中 ， 一 层 新 建 布 草 间 、 接 待 厅 、值 班 间 、 行 李 房 ， 二 层 为 主 题 客 房 、 三 层 除 部 分 客 房 外 还 新 建 了 早 餐镇江影剧院间 以 及 屋 顶 花 园 。 现 需 对 旧 建 筑 进 行 墙 体 拆 除 以 及 部 分 新 建 和 改 造 ，工程 总 进 度 需 月 。4.文 化 古 城 市 政 地 标 配 套 东 大 院 （ 老 市 政 府 ） 文 化 街 区 改 造 项 目有着 58 年历史文化积淀的老市政府地块，改造修缮后总建筑面积 3.1万平方米。目前项目招商进度已达 80%，大
4、统华超市、中移铁通、民生银行、市民卡公司等已陆续进驻。未来东大院将打造为以文化创意、科技孵化、银行证券、品牌餐饮、教育培训等为中心的创意文化街区。影剧院城市精品酒店的建设也将成为市政改造项目的良好配套，不仅包括外立墙体设计以及整个运营调性都与“东大院”浓浓的年代感和书卷味相得益彰。第二章 产品与服务2.1 城市精品酒店住宿与客房酒店以复古特色主题为标准建成，客房面积共 1088，将提供客房总数 21 间，其中大床房标准型客房： 17 套，双人标准型客房： 4 ,可同时满足 60 余人同时入住。每一种不同风格客房都流露出对宾客细致入微的体贴，房间陈设古朴、别致、韵味，廊间屋宇搭配不同的花饰配旧电
5、影，享受精致级服务。镇江影剧院这里远离城市喧嚣，在家庭琐碎以及公务繁琐中拥有舒适的睡眠，可以褪去一天的劳顿和倦意，在城市中享受一片自然隐市。影剧院城市精品酒店营造完美的睡眠环境给予每一位在此下榻的尊贵客人舒适级体验。我们同时也准备了打开时光记忆的旧电影令每一位客人疲惫的身体得到良好的放松，返璞归真，快速进入梦乡。无论是商务出行还是休闲旅游，选择入住影剧院城市精品酒店，都会给你不一样的住宿生活体验。1.“一枕日红”养生舒适睡眠服务我们根椐客人不同的喜好提供不同种类的养生枕头可供选择，为来自不同地区不同睡眠习惯的客人提供更细致的服务。除了每间客房的床垫都经过专业人士精心挑选，软硬适度外，还配备了如
6、羽绒枕、养生护颈枕、中药荞麦皮枕等八种类型枕头可供选则。2.“一芹之微”精致伴手礼相送顾客每次入住之后，在办理退房手续时都会送上酒店定制伴手礼一份，为即将出行的客人带来一份惊喜与丝丝暖意。所有这一切，都将为顾客的旅途住宿留下了美好的回忆。3.“一键泊车”免费泊车服务针对自驾客户，开展一键免费泊车服务，一定程度上也缓解了酒店停车难的问题。镇江影剧院2.2 小型会议服务（由屋顶花园与餐厅场所兼顾）酒店三楼的屋顶花园，建筑面积 以及影剧院改造餐厅，建筑面积 ，除作为日常餐饮场所外，也可衍生为会议场所，满足不同小型会议模式需要。应各类会议需求，配备了电脑设备、音响设备、光控设备等可提供公司小中型会议项
7、目或企业外出探讨会议等场地服务。2.3 酒店配备餐厅1、影剧院改造复古餐厅（假设可运行）餐厅位于影剧院一楼前厅南侧，建筑面积 330 ，与酒店一条小道之隔，可同时容纳 88 人就餐，可兼顾酒店餐饮服务，其中酒店早餐可提供叫铃服务，一键送餐。顾客在享受完咖啡餐点的悠闲后可选择于影剧院看上一部老剧，与复古情调相得益彰。2、茶吧茶吧位于酒店 1 层东侧，每一位到厅的客人我们都将为其斟上一杯养生茶，在这里吃茶品茗，谈天说地，细细感受茶文化。茶吧里有种远离凡尘的清雅，享受片刻惬意，暂时远离喧嚣与忙碌。3、屋顶花园位于三层屋顶的阳光花园餐厅，面积 ，这里独具特色，匠镇江影剧院心独运，顾客在就餐的同时能融入
8、这老城府大院的情怀之中。清晨可在这里享受惬意的早餐，晚间可在这里，三五好友把酒言欢。无论公事私事，阳光餐厅受外界打扰小，为顾客提供一个安静、舒适的环境。第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析3.1 市场定位分析1、 连 锁 酒 店市 场 定 位 有 别 于 主 题 精 品 酒 店 的 特 色 定 位 ， 合 适 的 价 位 和 全面 的 服 务 是 连 锁 酒 店 宗 旨 。 连 锁 酒 店 的 定 位 为 清 洁 ， 快 捷 ， 安 全 ，方 便 ， 时 尚 ， 舒 适 ， 人 性 化 的 住 宿 服 务 来 满 足 一 般 大 众 需 求 。 酒店 的 目 标 客 户 是 中 小 企 业
9、的 商 务 散 客 ， 社 会 中 等 收 入 休 闲 旅 游 者年 轻 人 ， 长 期 驻 外 商 务 人 士 ， 其 他 异 地 有 需 求 的 消 费 者 和 企 业 白领 ， 贴 合 一 般 大 众 的 消 费 能 力 和 水 平 。2、 城 市 精 品 酒 店市 场 定 位 走 特 色 化 路 线 ， 价 格 以 及 服 务 都 要 高 于 普 通 连 锁 酒 店 ，精 品 酒 店 定 位 为 惬 意 休 闲 生 活 之 所 ， 更 多 特 色 体 现 在 作 为 贩 卖 当地 一 种 文 化 生 活 的 载 体 ， 针 对 不 同 住 宿 人 群 设 计 不 同 住 宿 主 题 。
10、抑 或 多 么 符 合 用 户 需 求 ， 都 需 要 一 种 文 化 作 为 底 蕴 并 需 要 一 个 专镇江影剧院业 的 平 台 来 进 行 运 营 、 推 广 。 目 前 镇 江 地 区 精 品 酒 店 项 目 稀 缺 ，影 剧 院 作 为 一 种 文 化 传 承 ， 加 之 文 广 全 媒 体 公 信 力 ， 为 酒 店 建 立提 供 了 良 好 平 台 。3.2 住宿价格分析表1、周边连锁酒店价格（价格数据来源于携程网）2、镇江精品客栈酒店价格西津客栈价格（元）品牌标准大床房标准双床间商务大床房商务标准间如家快捷酒店 127 127 135 137京城饭店 161 161 288
11、168锦江之星 149 146 205 180速 8 快捷酒店 108 129 169 137格林豪泰 161 138 157 166汉庭快捷酒店 170 168 180 199怡莱酒店 132 123 140 151镇江影剧院房型 价格雅居双人床 388帷幔景致房 488雅居大床房 383镇江影剧院3、南京及浙江部分精品酒店价格（1）南京秦淮人家主题酒店房型 床型 早餐 无线 房价普通单间 大床 双早 免费 520秦淮雅致河景房 大床 双早 免费 572普通标间 双床 双早 免费 639商务单间 大床 双早 免费 644商务套房 大床 双早 免费 799镇江影剧院河景特色套间 大床 双早 免
12、费 1166街景豪华单间 大床 双早 免费 789（2）南京离线小院房型 床型 早餐 无线 房价东豆川 大床 双早 免费 649素可泰 大床 双早 免费 649富良野 大床 双早 免费 749珀塔兰 大床 双早 免费 849镇江影剧院（3）南京花迹酒店房型 床型 早餐 宽带 房价花街 大床 双早 免费 768花间 大床 双早 免费 960花景 大床 双早 免费 1060镇江影剧院花院套房 大床 双早 免费 1560花院 双床 无早 免费 1999（4）杭州吴山居房型 床型 早餐 宽带 房价镇江影剧院品茗大床房 大床房 无早 免费 399雅致大床房 大床房 双早 免费 589怀臼大床房 大床房
13、无早/双早 免费 609/659雅致双床房 双床房 双早 免费 639顶层套房 多床 无早 免费 986（5）杭州野有蔓草精品酒店镇江影剧院房型 床型 早餐 宽带 房价梅见 大床 无早 免费 389茗紫 大床 无早 免费 479席茶双床榻榻米 双床 无早 免费 498浅草大床榻榻米 大床 无早 免费 605桂雨豪华山景房 大床 无早 免费 969蔓草露台山景房 大床 双早 免费 1275间莺露台家庭房 大床 双早 免费 649（6）杭州九色缦精品酒店镇江影剧院房型 床型 早餐 无线 房价海棠 大床 无早 免费 449玄墨 大床 无早 免费 449朱丹 大床 无早 免费 559丁香 大床 无早
14、免费 759樱草（阁楼） 大床 无早 免费 449镇江影剧院（7）杭州山舍主题酒店房型 床型 早餐 无线 房价简约榻榻米 大床 双早 免费 510温馨大床房 大床 双早 免费 607山景大床房 大床 双早 免费 709精致榻榻米 大床 双早 免费 704观景大床房 大床 双早 免费 820镇江影剧院露台榻榻米 大床 双早 免费 920（8）杭州木和堂尚品精品客栈房型 床型 早餐 无线 房价镇江影剧院B 区紫来 大床 双早 免费 349B 区石屋 大床 双早 免费 379A 区断桥残雪 大床 双早 免费 390A 区苏堤春晚 双床 双早 免费 499C 区云栖竹径 双床 双早 免费 620B 区
15、黄龙套房 大床 双早 免费 779*4、总结：剧院城市精品酒店定价数据来源分析（如下表）（1）各类型酒店不同房型估算均价表（表一）酒店类型 标准大床房 标准双人间主题房（特色、商务等）精品房大众连锁酒店 144 141 162 208镇江精品客栈 383 388 428 488南京精品酒店 584 694 746 824浙江精品酒店 553 641 768 991镇江已有精品客栈价格定位在 300-400 左右镇江影剧院南京已有精品酒店价格定位在 600-800 左右浙江已有精品酒店价格定位在 500-700 左右有无早餐（双人份），定价区别在 38-60 元左右优惠套餐为：预定 5 间以上，
16、立减 20-30 元左右/间长住 10 晚以上，立减 30-40 元左右/间1+2 套餐（一晚+旅游景点 2 张票）（2）镇江影剧院精品酒店预估定价表如下（表二）床型 早餐 宽带 房价标准大床房 双早 无线免费 418标准双人床房 双早 无线免费 428怀旧主题房 双早 无线免费 468电影鲜花主题房 双早 无线免费 488和式商务房 双早 无线免费 448备注：每一周推出两间 288 一口特价房（含双早）预定 5 间以上，立减 17 元/间镇江影剧院长住 10 晚以上，立减 24 元/间优惠套餐： 预定标准双人房一晚+送镇江*旅游景点门票两张或遇大型演出季时送演出套票一组（3 张）3.3 酒
17、店一站式服务定制量体裁衣计划（按房价 15%20%收取服务费）（1）针对外地来客：（可根据不同客户要求做相应调整镇江影剧院（2）针对本地顾客：一键叫餐服务（餐饮定制：根据顾客口味喜好定制美食餐饮）本地客户接待外地来客可适用量体裁衣计划3.4 前期投入及装修资金分析（硬装、软装）1.连锁酒店投入资金品牌 规模要求 前期项目投资总额 备注如家快捷建筑面积30006000至少 595 万元调研面积 3000 平米左右锦江之星建筑面积5000750 万1250 万元莫泰 168120 个以上的房间约 8001000 万元速 860200 个房间，建筑面积300010000300538 万元间（以 10
18、0 间房，每间房改造费用 35万元计算，加上 38万元加盟费）格林豪泰80150 个房间，建筑9001100 万元镇江影剧院面积大约在400060002.影剧院城市精品酒店（假设总投入 300 万）（1）硬装（占比 20%）：主材费用、施工费用（地面、墙体、水电安装、直接工程费用、管理费用）等，共计预算 54.4 万。（2）软装（占比 35%）：主题装饰、家具摆件等，共计预算 95.2 万（3）照明（占比 10%）：预算 27.2 万（4）设备（占比 25%）：预算 68 万（5）其他（占比 10%）： 预算 27.2 万（可变动费用）（6）设计费：预算 28 万3.5 精品酒店投资回报分析表
19、（入住率按 70%，标价按 428 元计算）项目 主要费用（万元/年）年均销售收入 21 间客房70428 元360 天=226.5年均经营毛利率（假设） 55（已包含占比 47.7%营运成本）装潢维修费（10 年摊消） （54.4+95.2+27.2）万/10 年17.7 万元/年设备购置费（按 5 年摊销）68 万/5 年13.6 万元/年镇江影剧院营业利润 226.655%17.713.693.3营业所得税金 93.32523.3税后利润 93.323.3 万元70 万元年投资利润率 70/256.527.3项目 单位 数量 天/月 金额（万元）一 人员成本总经办客房部财务部固定成本 餐
20、饮部人员成本费用按每年 5 万/人共计（8 人）人员成本费用预算共计：40 万/年变动成本以下费用按 70%入住率计算项目 单位（元） 数量 天/月金额（万元）备注二 洗涤费用 48 元/份 21 365 25.7变动易耗品 16.5 元/份 21 365 8.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、卫生纸、牙具、梳子、房卡套等镇江影剧院水费 5.5 元/吨 21 365 1.5 水费价，按每天每间房 消耗 0.5 吨水电费 1.1 元/度 21 365 5.9 电费价，每天每间房消 耗 10 度电成本电话费 120 元/间 21 12 2.1一般 100 间客房（含通讯补助）月均电话费1.2 万左右，管理费用
21、 10000 12 12交通费、招待费、网络维护、招聘、广告、印刷、促销等其他开支 10000 12 12公共用水用电、清洁工具及耗材、办公耗材、工装、劳保用品、物业管理等所有成本合计 108占营运总收入47.7%镇江影剧院第 4 章 营销策略4.1 项目组织结构4.2 营销推广策略分析1.宣传重点产品特点化（1）私人化定制服务（2）一对一管家服务（3）具有影剧院独有历史情怀的主题酒店2、宣传推广途径（1）线上推广途径传统媒体+网络宣传传统媒体：电视、电台（五大频率）、报纸（镇江壹周）等镇江影剧院新媒体：“一起镇江”手机 APP、微信公众号信息推送影剧院官方微信：宣传刷屏稿及微信软文推送知名主持人特推：冠名口播植入、微信软文朋友圈效应资深大 V 效应：各微博写手、网红等信息推广（2）线下推广途径与旅行社及旅游网站合作：包括去哪儿、携程、途牛、驴妈妈等以及线下文广旅行社打包合作。针对观影新老客户：发放住宿体验卷，入住后编写体验日子作为微信软文推送素材。团体客户开拓，与各单位开展协议合作镇江影剧院
