1、#房地产开发的基本情况与走势分析报告 -建委_ 调研报告近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈了大发展时期。出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面。房地产市场发生了一些可喜的变化。二是开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；二是商品房价格稳中有升，增长幅度高于全国平均水平；三是个人购房深入人心，购房增势不减，数量一直稳定在 9xxxx 左右，住房消费已成为新的经济增长点；四是在宏观调控下，市场经济规律的自我调节作用逐步显现，商品房的供求趋于平衡，空置房屋大幅度降低。 一、基本情况1、房地产开发总量稳中有升，住宅建设重点突出。2
2、000 年，苏州全市完成房地产开发投资 65413xxxx 元，比 1999 年增长 10xxxx，其中住宅投资 51943xxxx 元，占79xxxx，比上年增长 18xxxx；新开工各类房屋 4463xxxx 平方米，比上年增长 20xxxx，其中新开工住宅 3772xxxx 平方米，占 84xxxx，比上年增长 2xxxx；竣工各类房屋 4521xxxx平方米，比上年增长 5xxxx，其中竣工住宅 3854xxxx 平方米，占 85xxxx，比上年增长 9xxxx。 市区完成房地产开发投资 32243xxxx 元，比上年增长 xxxx，其中住宅建设投资25389xxxx 元，占 78xx
3、xx，比上年增长 14xxxx；新开工各类商品房屋 1837xxxx 平方米，比上年增长 12xxxx，其中新开工住宅 1537xxxx 平方米，占 83xxxx，比上年增长12xxxx；竣工各类房屋 18798 万平方米，比上年下降 xxxx，其中住宅 15988万平方米，占 85xxxx ，比上年下降 3xxxx。今年上半年全市完成房地产开发投资 28 亿元，比上年同期增长 27xxxx，其中住宅投资 231 亿元，比上年同期增长23xxxx；新开工面积 233xxxx 平方米，其中住宅 204xxxx平方米，分别比去年同期增长 16.xxxx、21xxxx。市区上半年完成房地产开发投资
4、124 亿元，其中住宅9 8 亿元，分别比上年同期增长 138xxxx、 4xxxx。新开工面积 69xxxx 平方米，其中住宅 5xxxx 平方米，分别比上年同期下降 20xxxx、18xxxx；竣工面积 2xxxx 平方米，其中住宅16xxxx 平方米，分别比上年同期下降 38xxxx、38xxxx。2、市区平稳发展，六市快速增长。市区的房地产开发在经历了 “八五”和“九五”前三年的大发展后，开发总量已达到一定规模，在市场经济规律的指导下，通过开发总量调控进入了平稳、理性的发展时期。六市的房地产开发由于起步相对较晚，加之管理不够规范，前几年的房地产开发零星分散建设居多。随着社会、经济的发展
5、，投资环境的改善，房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。同时，六市政府都把房地产开发作为各市新的经济增长点，大力发展城镇建设。因此，自 1999 年来，六市房地产开发总量迅速增长，尤其是2000 年，投资总量、新开工面积、竣工面积等均较上年有大幅度攀升。市区范围内，由于土地供应制度的改革，停止新批量土地开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。因此，园区、新区的开发规模在市区中比例逐年增大，形成了城区、园区、新区“三足鼎立”的新格局。以 2001 年上半年为例，市区完成投资 124 亿元，其中工业园区 39 亿元（占到31x
6、xxx） ，新区完成投资 3 亿元（占到 24xxxx） ，两区的房地产投资之和已由过去占市区的 13 左右提高到占市区的一半以上，施工面积由过去的占 13 左右增加到 23。3、房产销售持续走好，主要指标屡创历史新高，个人购房增长趋势不改。2000 年，我市房地产销售继续攀升，融顺史新高。共计实现销售 3794xxxx 平方米，增长幅度达到 18xxxx，其中个人购房比例已达到 95xxxx；其中住宅销售 3356xxxx 平方米，比上年增长 1xxxx，销售给个人占到 97xxxx。市区的销售面积151xxxx 平方米，其中住宅 1358 平方米，分别比上年增加4 xxxx、6.xxxx，
7、个人购买住房 131.xxxx 平方米，比例达到96xxxx。今年上半年全市销售商品房屋 121xxxx 平方米，其中住宅销售 11xxxx 平方米，分别比上年同期增加41xxxx、43xxxx；期房预售面积 11xxxx 平方米，其中商品住宅预售 104xxxx 平方米，分别比上年同期增加264xxxx、32xxxx。商品房出租面积 439xxxx 平方米，其中住宅 371xxxx 平方米，分别比上年同期增加1263xxxx 、148.7xxxx。市区销售房屋面积 4xxxx 平方米，其中住宅 36xxxx 平方米分别比上年同期增长 93xxxx，96xxxx；房屋预售 34xxxx 平方米
8、，其中住宅预售 32.xxxx 平方米，分别比上年同期增长 10xxxx、14l 。商品房出租面积1093xxxx 平方米，其中住宅 88xxxx 平方米，分别比上年同期增加 250xxxx、229xxxx。销售面积大幅度增长，并且超过了竣工面积，这是今年上半年的一大特点，预示着商品房屋的供求关系正由供大于求向求大于供转变。4、消费、投资双向拉动下，消费拉动的作用更加突出。2000 年我市房地产开发资金来源 773 亿元，其中银行贷款为 118 亿元，占资金来源总数的 15.xxxx，比上年同期下降 xxxx；市区 62 亿元，占总数的 1xxxx，比上年下降9 xxxx。市区利用外资 061
9、 亿元，比上年上升 19xxxx。企业自有资金全市 74 亿元，比上年上升 8xxxx，仅占总数的9 xxxx；市区企业自有资金 31 亿元，比上年总数下降25xxxx，仅占总数的 8xxxx。在银行贷款、企业自有资金总数减少、比例下降的同时，购房的定金及预收款却大幅度增加。全市定金及预收款 386 亿元，比上年增加 31xxxx，占资金总量的 49xxxx；市区 171 亿元，比上年上升 15xxxx，占总数的 47xxxx。充分说明了房地产发展具有一定空间。消费观念的转变，定金及预收款大幅增加，大大地拉动我市房地产业。5、房地产销售总额首次超过投资总额，表明房地产开发有望步入良性循环。20
10、00 年，全市实现商品房销售总额 67066xxxx 元，超过房地产开发投资总额 65413xxxx 元，住宅也“产销两旺” ，销售额达到 55623xxxx 元，超过住宅建设投资 51943xxxx 元。市区实现销售总额 33302xxxx 元，超过市区投资总额 32243xxxx 元，其中住宅销售总额为 26498xxxx 元，超过住宅建设投资 25389xxxx元。销售总额首次超过了开发投资总额，这在我市历史上还是首次。这不仅反映了我市房地产市场趋向理性，也反映房地产投资环境的优化，给产业带来新的发展空间，更反映了开发企业开发经营理念的转变，通过规模开发、规模经营，品牌、环境效应得到显现
11、，房地产企业的盈利能力和开发行业的活力进一步增强。6、园区、新区房地产开发飞快发展，不仅提升了小区档次，又提高了市区房价。上半年，全市商品房销售额达 21 亿元，其中住宅销售额 187 亿元，分别比上年同期增加 41xxxx、55xxxx，住宅平均售价为每平方米 165xxxx，比上年同期增加 xxxx（即122xxxx） 。市区住宅的销售价格由上年同期的平均 174xxxx平方米上升到 2000xxxx 平方米，涨幅达到 14xxxx，高于全国平均 106xxxx 的增长水平。而工业园区和新区房价的提升是推动市区平均房价上涨的重要原因。根据市委、市政府 “加快园区房地产发展，引导人口东迁”的
12、重大决策，近两年工业园区加快了商品住宅建设步伐，新建了一大批住宅小区。住宅平均销售价格达 205xxxx平方米，比上年 178xxxx平方米上涨 15xxxx，比市区平均价格195xxxx平方米高出 5xxxx。今年上半年，平均售价达210xxxx平方米，又比去年底平均价增加 27xxxx ，比市区平均住宅售价 2000xxxx 平方米高出 5xxxx。新区上半年住宅平均售价已基本达到市区平均水平，但行情仍在看涨。7、总量调控成效显现，空置房大幅下降。为保持房地产业的可持续发展，及时消化、盘活空置房，我们在 1999 年开始对房地产开发总量进行研究和控制，采取有效措施，多管齐下，取得了初步成效
13、。2000 年，全市土地开发面积 2293 公顷，比上年下降 34xxxx，房地产开发的源头得到控制。市区由于调控力度较大，成效则更明显。土地开发面积873 公顷，比上年同期下降 18xxxx 他施工面积包括住宅施工面积均比上年同期下降 5xxxx；竣工总量和住宅竣工面积分别比上年下降 xxxx、3xxxx。截至 2000 年底，全市空置房屋为 2176 hm 米，其中住宅 147xxxx 平方米，分别比上年下降 5xxxx、2xxxx。市区空置面积 118xxxx 平方米，比上年同期下降 5xxxx，其中办公楼、商业营业用房、其他房屋分别比上年同期下降40xxxx、1xxxx、 32xxxx
14、。今年上半年，全市商品房空置面积167xxxx 平方米，其中住宅空置 1133xxxx 平方米，分别比上年同期减少 30.xxxx、28 3xxxx，比 2000 年底分别减少 23xxxx、 24xxxx。市区房屋空置面积 95xxxx 平方米，其中住宅空置 61xxxx 平方米，分别比上年同期下降23xxxx、16xxxx，比 2000 年底下降 20xxxx 、22 xxxx 。这是政府实行总量控制后，市场导向的必然结果。8、房产二级市场交易活跃2001 年 17 月份，市区上市出售住房 2732 套，16xxxx 平方米；交易金额 171 亿元，出售房平均每套面积60xxxx 米，价格
15、 60xxxx 元，平均价格 10069xxxx 平方米，重新购买住房 195xxxx，占 714xxxx，购房每套新增 365xxxx米，净增 111xxxx 元。通过二手房上市，重新购房已占销售总量的五分之一。市区是从九九年十月开始房改房上市的，截止今年七月底累计上市 7284 套，占已出售公房 12329xxxx 套的 5xxxx，交易面积 439xxxx 平方米，交易额 444 亿元。重新购房 5066套，平均每套 968xxxx 平方米，价格 17xxxx 元，每套新增365xxxx 米，净增 114xxxx 元。1993 年 4 月我市开始推行住房公积金贷款，截止 2001年 7
16、月，共发放公积金贷款 23xxxx 户，1052 亿元；已还贷3 59 亿元 420xxxx。二、今后几年房地产市场的预测从今年起房地产开发用地的供应方式实行拍卖或招投标方式。这一改革，将促使我市房地产开发和市场发生根本转变。1、房地产开发总量将进一步得到严格控制。供地方式改变后，政府对土地一级市场将实行高度垄断。房地产开发用地将根据城市建设的年度发展规划、房地产市场的供需状况和城市区域的发展导向等制订合理的年度供地计划。房地产开发用地的供应数量必将会较以往有较大幅度减少，房地产开发总量也将得到有效控制。2、房地产开发企业数量逐步减少。参与土地拍卖必须有强大的资金实力作保障，否则就无法获取土地
17、使用权。以往一些靠“小打小闹”和零星建设渡日的开发企业将面对激烈的市场竞争而无以立足。市场竞争的结果将残酷地淘汰一大批实力差、规模小的企业。3、房价将出现较大幅度的上涨。苏州的商品房平均价格不仅历来低于全国平均水平，也低于沪宁线城市的平均水平。应该说老百姓得到了实惠。但随着时间推移，商品房价格的水平会逐步上升。（1）地价的上涨必然带动房价的上扬。价格不仅是一种商品价值的体现，也是市场经济中商品供求关系的体现。土地实行拍卖后，供地总量减少将直接导致开发总量的下降，而市场的有效需求并未因用地方式改革而减少。因此，当供小于求的市场关系难以在短时间内改变时，商品房屋的价格将保持一定幅度的增长。另一方面
18、，由于实行土地拍卖，地价将因竞拍而大幅度上涨，这将直接导致商品房的成本和税费增加，最终体现在房价的上涨上。（2）经济适用住房建设数量的减少也会促使房价的上扬。随着经济和社会的发展，住房供应制度的日趋规范以及廉租屋的出台，从总的发展趋势来看，经济适用住房的建设规模会逐步减少，因而原来能起到平抑商品住宅价格的功能日趋退化，使房价的总体水平上升。（3）开发企业转制后，一部分转为民营企业。这将逼使企业从传统的经营理念和模式中冲破出来，把经营与企业效益完全挂起钩来。追求企业利润的最大化，必然促使房价的提升。（4）存量改造速度加快，将给人民群众带来福音，但拆迁成本的提高必将导致房价提升。（5）规划、设计、
19、建设标准的提高；也会提高开发成本，提升房价。4、房地产市场秩序将得到进一步规范。供地制度改革后，不仅政府对土地一级市场进行垄断，而且对二级市场上的土地转让行为也作出严格的限制。违法转让土地、转让项目的现象将得到有效遏制。同时，政府将建立土地收购储备制度，由土地储备中心代表政府对需盘活的存量土地进行收购（预购）和储存，调控土地市场。因此，原工矿企业需要“退二进三”的将一律纳入土地储备范围，不得自行转让给开发企业，擅自改变土地性质；这将对规范房地产开发经营行为和房地产市场秩序起到积极的作用。5、实行土地招标拍卖与实施综合开发方针的优势互补，将会不断提升房地产开发水平。实行土地招标拍卖与实施房地产综合开发一样；都是大势所趋，是必由之路。土地招标拍卖中容易造成规划、开发规模过小，甚至重新走上新的零星分散建设的问题，只有引入综合开发方针才能解决。另外，招标拍卖地块与基础设施配套设施同步建设的两张“皮”问题，也只有通过综合开发方针才能顺利实施。只有坚持优势互补，才能做到双盈，不断提高城市建设水平。
