1、1关于浅析对房地产企业偿债能力分析存在的误区的文献综述关于浅析对房地产企业偿债能力分析存在的误区的文献综述中文摘要：2011 年是经济继续快速发展的一年，也是中国经济在经历欧债危机、全球金融危机之后的关键一年。本文献综述着重阐述近年来企业的偿债能力的分析。主要包括企业偿债能力分析方法的探讨、偿债能力分析指标的改进思考和企业偿债能力分析中易忽视的因素几方面。另外，还有房地产企业短期偿债能力考核评价问题。本文将对这几个方面进行阐述。关键词：房地产 偿债能力分析 偿债能力指标Abstract:2011 is economy a year of rapid development, also is t
2、he Chinese economy after the European debt crisis, the global financial crisis after the key year. This review 2focuses on recent corporate solvency analysis. Mainly includes the enterprise debt paying ability analysis, debt paying ability analysis index improvement thinking and debt-paying ability
3、analysis of neglected factors aspects. In addition, there are real estate enterprise short-term solvency evaluation problem. This paper analyzes the several aspects.Key words: real estate on enterprises solvency Solvency Index众所周知，房地产企业是关乎国计民生的重要行业，众多投资人会对房地产企业进行相应的投资。本文原是要综述近年来房地产企业的偿债能力分析成果，但是，房地产
4、企业的偿债能力目前还有没有专门的研究，但是广大学者对企业一般的偿债能力分析研究已久。针对大的经济环境，本文献综述着重阐述近年来企业的偿债能力的分析。主要包括欧阳斌提出的企业偿债能力分析方法的探讨、朱艳的偿债能力分析指标的改进思考和李兆梅、孔艳提出的企业偿债能力分析中易忽视的因素几方面。另外，还有黄韦华发表的房地产企业短期偿债能力考核评价问题。本文将对这几个方面进行阐述。一、企业偿债能力分析方法的探讨欧阳斌（2009 年）对企业偿债能力分析方法的探讨主要3分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析两个部分。1、短期偿债能力分析短期偿债能力分析必不可少的是其主要指标。包括：流动比率、速动比率、现金比率
5、、现金与流动负债比率等。一般而言，流动比率不得低于 1.2 左右，但如果超过 5，则表示公司未能充分利用资产，该指标必须注重存货的占流动资产的比重、存货的周转速度等。存货比重大、周转速度慢则直接降低企业的短期偿债能力。速冻比率是指每一元流动负债具有多少速动资产作为保障。该指应尽量维持在 100%左右。运用该指标应注意应收账款的规模大小。应收账款绝对额越大、所占速动资产的比重越高、应收账款的周转速度越慢会直接影响到变现能力，从而降低企业的短期偿债能力。现金比率直接反映企业的支付能力，是偿还债务的最快、最终手段。该比率应维持在 20%以上较为安全。但是该比率若过高会直接影响到企业的获利能力。现金与
6、流动负债的比率一般应至少大于 1，方可保证按时偿还到期本息。短期偿债能力还受到其他收诸多因素影响，其中突出的有行业特点、经营环境、生产周期、资产结构、流动资产运用效率等。应将短期偿债能力指标与这些相关因素结合使用。行业内的比较应考虑行业先进水平、同行业平均水平、竞争对手水平等。42、长期偿债能力分析长期偿债能力必须注重长期偿债能力指标、长期偿债能力的分析方法。指标主要有资产负债率，股东权益比率、产权比率、利息保障倍数等。资产负债率应当大于 60%，产权比率应适当的低，越低说明偿债能力越强。股东权益比率则是越大越说明企业财务风险小、经营状况良好、长期偿债能力强。利息保障倍数主要指从所借债务中获得
7、的收益为支付债务利息的多少倍。该指标应该大于 1。另外影响长期偿债能力的因素还包括长期租赁和或有事项。企业的长期租赁包括经营租赁和融资租赁两种。其中，融资租赁被视为自有资产进行会计处理，而经营租赁支付的租金不在资产负债表中反映。当企业经营租赁数额较大，具有长期性的时候就相当于构成了一种负债，这个负债就是租赁所需要的长期费用。或有事项或带来未来事项的发生与否的可能性，企业产生或有负债会相应降低企业的偿债能力。因此考虑企业长期偿债能力的同时必须考虑或有事项。二、对偿债能力分析指标的改进思考朱艳（2010 年）对偿债能力分析指标的改进思考总结有以下几点：1、短期偿债能力分析指标的改进作者表示流动比率
8、指标的改进应注意在流动资产中扣除5以下项目：一个经营周期以上未收回的应收账款、积压的存货、用以购买长期资产的应付账款、待处理流动资产损失。另外，流动资产中应增加以下项目：待处理流动资产的残值、存货、有价证券变现价值超过账面价值的部分、待处理流动资产净损失中有关责任人的赔偿以及保险公司的赔付。流动负债则要考虑或有负债，例如：应收票据贴现、未决诉讼等可能会形成的负债部分。另外针对速动资产指标的改进，分母流动资产应当减去预收账款加上流动负债增加的部分或者或有负债。分子速动资产中应该扣除用于购买或投资长期资产的预付账款，还要扣除超过一个经营周期未收回的应收账款，加上有价证券变现价值超过账面价值的部分。
9、即速动比率=（速动资产-用于购买或投资的长期资产的预付账款-超过一个经营周期以上的未收回的应收长款）/（流动负债- 预收账款+或有负债可能增加的流动负债部分） 。2、长期偿债能力分析指标的改进朱艳提出用长期资产负债率专门用于衡量长期偿债能力。长期资产负债率是长期负债除以能够用来长期偿债的长期资产。长期资产包括固定资产、无形资产和长期投资。长期资产占用时间长，资金回收速度慢，因此一般用所有者权益购置部分应当不找过 1/3 为宜，最高不超过 50%，若超过 50%，说明长期负债购置的资产占长期资产的分量大，6长期负债能力会产生问题，财务风险随之较大。利息保障倍数只能衡量企业偿还利息的能力，不能反映
10、企业偿还本金的能力，所以应该与偿付比率相结合。考虑债务本金的偿付比率和债务本息的偿付比率。债务本金偿付比率=年税后利润/（债务本金和/ 债务年限） 。该指标必须大于 1，越高则说明偿债能力越强。债务本息偿付比率=经营活动现金净流量/债务本息。该比率用于衡量企业债务本息可由经营活动创造现金支付的程度，比率越高说明偿债能力越强。若债务本息偿付比率大于 1，则说明企业有足够的现金支付利息、偿还本金。三、企业偿债能力分析中易忽视的因素李兆梅、孔艳（2010 年）提出企业偿债能力分析是对企业安全性的考虑，包括企业到期的财务负担和企业相对稳定的现金流入两方面。在偿债能力分析易忽视以下因素。1、作者认为应该
11、将企业短期偿债能力和长期偿债能力区别分析 短期偿债能力侧重企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映的是企业偿付日常到期债务的能力，衡量的是企业当前的财务能力。长期偿债能力是考察企业是否有足够的能力偿还长期到期本金和利息。短期偿债能力好并不意味着长期偿债能力也好。在短期偿债能力很弱的情况下，企业会被迫利用出售长期资产来偿还债务，严重时可能导致企业破7产。若企业长期偿债能力很弱，将导致企业缺乏更多的资产进行长期投资，是企业经营资产难以增加，生产规模难以扩大。2、作者提出应当充分考虑现金流量对企业的偿债能力影响企业偿债能力是由企业的资产作为保障，通过资产负债表进行静态分析，这存在一定的局限性。从企业长
12、远发展角度思考，任何企业不可能放弃现有所有资产来清偿现有债务。企业的固定资产、无形资产的变现能力也存在一定的差别。这一系列问题会直接影响到企业偿债指标的可用价值。所以，企业偿债能力分析应该从动态出发，考虑企业的资产规模、持续经营前提下企业需要的资本等，不能忽视企业的现金流量对企业偿债能力的影响。3、考虑内部经营条件对企业偿债能力的影响在日常工作中，人们习惯通过财务报表分析偿债能力，对数进行计算，得出流动比率、速动比率、现金比率等指标。但是，虽然根据报表得出的数据时真实的，但并不代表指标反映出的偿债能力和企业的真实偿债能力一致，因为人们往往忽视了企业的内部经营环境的不同。例如：同样生产经营服装厂
13、，但两个厂家的生产规模不同，导致其资产结构和其反映的偿债能力的比率也不同。大型服装厂的流动比率要高于小型服装厂的流动比率，但前者的偿债8能力却不一定高于后者。所以，对企业的偿债能力分析必须还要考虑企业的内部经营条件，包括企业的组织管理体制、经营管理者素质、信用状况及历史发展阶段等。四、房地产企业短期偿债能力考核评价的问题黄韦华（2010 年）对房地产企业短期偿债能力考核评价提出了相应的问题。 首先，企业偿债能力的分析是以清盘变卖为基础，这与最基本的持续经营的会计假设相违背。在正常的经营活动中，企业不会考虑清盘变卖的价值。另外，对股东而言，他们关注的是企业的盈利能力与企业的净利润。对债权人而言，
14、其关注的是企业正常经营活动是否能够带来足够的现金流偿还利息。所以，他们关注企业的净现金流量和企业在债务到期时是否能够获得足够多的现金。因此。无论是债权人还是股东，都没有看到高达 60%以上的负债率，而看到了企业的净现金流量和企业的声誉。其次，房地产企业行业流程特殊，一般为住户先交款，房地产再建房。因此，导致房地产企业产生大量预收账款，形成巨大的负债。例如：万科 2007 年财务报表中的预收账款超过了 216 个亿，约占该年流动负债的 44.3%。但是，对于房地产企业来说，只要经营活动正常，能够按时交出楼房，这笔债就可以消除。所以，预收未结的账款既会对前后两年的财务报表产生重大影响，同样会对流动
15、比率、速动比率9等偿债能力指标产生重大影响。另外，房地产企业的建设周期长，会导致很多房地产企业存在短债长投的现象。这对企业的经营发展是非常危险的事情，这是影响企业偿债能力的重要方面。但是，现有的偿债能力指标没有进行直观体现。需要对通过现金流量中投资现金流量和经营活动现金流量进行分析才能发觉。五、文献总结本文献综述着重阐述近年来企业的偿债能力的分析。主要包括企业偿债能力分析方法的探讨、偿债能力分析指标的改进思考和企业偿债能力分析中易忽视的因素几方面。另外，还有房地产企业短期偿债能力考核评价问题。对这四个方面的问题，都是有短期偿债能力和长期偿债能力分开思考的。在思考偿债能力的同时，考虑传统偿债能力
16、指标运用的局限性，提出进一步完善指标的想法。另外，在思考企业偿债能力问题的同时，加入客观存在企业中的问题，兼顾对财务报表的传统分析，丰富完善企业的偿债能力分析要点。由此，可以从中得到启发，进一步思考房地产企业的特殊偿债能力问题的分析。参考文献1 聂青.关于我国房地产泡沫经济合理调控的几点思考J.发展研究，2011,(8)：96-97102 朱颜.企业偿债能力分析指标改进思考 J.财会通讯，2010,(9):121-1223 投资增速回升，房价走势继续保持回落N. 财经界，2011-09:38-394 樊幻灵.我国房地产企业资金链管理的完善 J.现代商业，2011,(9):21-225 孟芳.企
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